Sentencia CIVIL Nº 276/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 541/2018 de 23 de Abril de 2019

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 276/19
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION Nº4
PRESIDENTE ILMO. SR.
DON FRANCISCO SANCHEZ GALVEZ
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO
DON JAIME NOGUES GARCIA
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº6 DE MARBELLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 541/2018
JUICIO Nº 393/2017
En la Ciudad de Málaga a veintitrés de abril de dos mil diecinueve. .
Visto, por la SECCION Nº4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los
Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio
de Juicio Verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado,
Interponen recursos ANTIGUEDADES CAVON S.L. que en la instancia han litigado como parte demandada
y comparece en esta alzada representados por el Procurador D DAVID SARRIA RODRIGUEZ y defendidos
por el letrado D/ALVARO GISTAS MUÑOZ. Son partes recurridas BALBO PROYECTOS S.L., que en la
instancia ha litigado como parte demandante y comparece en esta alzada representado por la Procuradora
Dª IRENE MOLINERO ROMERO y defendidos por la letrada Dª MARIA JOSE YUSTA MUÑOZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 1/12/17, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por Dª. Irene Molinero Romero, en representación de BALBO PROYECTOS, S.L., contra ANTIGUEDADES CAVON, S.L.

y, en consecuencia: 1.-DECLARO la resolución (por falta de pago) del contrato de arrendamiento suscrito entre BALBO PROYECTOS, S.L., como parte arrendadora, y ANTIGUEDADES CAVON, S.L., como parte arrendataria, en fecha 28 de octubre de 2016, sobre el inmueble parcela 26-A, local unidad 19, km 169,5, Urbanización Guadalmina Baja, 29670 Marbella (Málaga), ello sin condena al pago de rentas.

2.- CONDENO a la demandada al desalojo de dicha finca, dejando libre la misma, procediéndose al lanzamiento, para el caso de que no se verifique lo anterior.

3.- CONDENO a la parte demandada al pago de las costas procesales.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 1/04/19 quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr.. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO. - El presente proceso se ha iniciado en virtud de la demanda formulada por la entidad mercantil BALBO PROYECTOS, S.L. , en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas ( art. 438.3.3ª LEC ) , nacidas en el marco de la relación jurídica de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio que liga a aquélla con la demandada, entidad mercantil ANTIGÜEDADES CAVÓN, S.L., y que tiene por objeto el local sito en Carretera Cádiz-Málaga, km 169,5, Urbanización Guadalmina Baja, San Pedro de Alcántara, Marbella; dirigida a la resolución del contrato de arrendamiento con base en el impago de la renta correspondiente a las mensualidades de noviembre de 2016 a abril de 2017, ambas incluidas. En la demanda se indica que la demandada no dispone de la facultad de enervar la acción al haber sido requerida fehacientemente conforme al art. 22.4 LEC (documentos 10 a 15) y no haber atendido al pago, pues el requerimiento fehaciente se hizo el 6 de marzo de 2017 y la demanda se interpuso el 11 de abril de 2017.

La demandada se ha opuesto a la demanda, alegando la improcedencia de la acción de resolución contractual, al haber satisfecho las rentas vencidas con anterioridad al requerimiento judicial, en virtud del pago realizado en fecha 27 de abril de 2017, justificando el retraso en el pago por las negociaciones que en ese momento mantenían las partes acerca del ejercicio del derecho de retracto por parte de la arrendataria demandada, así como aduciendo la posibilidad que tenía la arrendadora de haber hecho uso de las cantidades que había depositado notarialmente la arrendataria a disposición de aquélla para su aplicación al cobro de las rentas adeudadas, así como invocando la infracción del principio de la buena fe. Subsidiariamente, se alega por la demandada la procedencia de la enervación de la acción de desahucio, al no cumplir el requerimiento practicado por la arrendadora los requisitos del art. 22.4 LEC .

La sentenciade primera instancia ha estimado la demanda declarando la resolución (por falta de pago) del contrato de arrendamiento suscrito entre BALBO PROYECTOS, S.L., como parte arrendadora, y ANTIGUEDADES CAVON, S.L., como parte arrendataria, en fecha 28 de octubre de 2016, sobre el inmueble parcela 26-A, local unidad 19, km 169,5, Urbanización Guadalmina Baja, 29670 Marbella (Málaga), ello sin condena al pago de rentas, condenando a la demandada al desalojo de dicha finca, dejando libre la misma, procediéndose al lanzamiento, para el caso de que no se verifique lo anterior, así como condenando a la parte demandada al pago de las costas procesales. La parte demandante había renunciado anteriormente a la acción de reclamación de cantidad, en virtud del pago realizado por la demandada en el curso del proceso.

Contra dicha resolución se alza la parte demandada mediante el presente recurso de apelación , que es resuelto a continuación.



SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La parte apelante impugna los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia sobre las dos cuestiones suscitadas en el proceso, cuales la procedencia de la acción de resolución contractual y la facultad de enervación de dicha acción. Siendo ésta la sistemática que se seguirá para la resolución del recurso, superando la deslavazada e inconexa metodología seguida por la parte apelante. Examinándose, inicialmente, la incongruencia omisiva denunciada por la parte apelante. Así: 1.- Sobre la incongruencia omisiva.

La parte apelante alega que la sentencia apelada no ha resuelto todas las cuestiones planteadas por la parte demandada en el proceso, cuales: a) la impugnación de la cuantía de la renta que correspondía abonar a la arrendataria demandada tras la subrogación de la demandante en la posición de arrendadora que mantenía la mercantil MARTINSA FADESA, S.A. con relación a los contratos de arrendamiento de sucesivas fechas de 19 de noviembre de 1981 y 2 de enero de 1984; y b) la invocación del principio de la buena fe, como infringido por la parte demandante.

Por lo que respecta al vicio procesal denunciado por la parte apelante ha de tenerse en cuenta que, como afirma la STS de 25 de septiembre de 2002 , es doctrina reiterada y absolutamente constante, emanada de las resoluciones de esta Sala, la que establece como principio general que la congruencia no tiene otra exigencia que la derivada de la conformidad que ha de existir entre la sentencia y la pretensión, o las pretensiones, que constituyen el objeto del proceso, y existe, pues congruencia, allí donde la relación entre el fallo y pretensión procesal no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos (por todas la sentencia de 26 de junio de 1996 ). Asimismo indica dicha doctrina que lo importante es que los pronunciamientos del fallo dejen resueltos todos los extremos debatidos; la congruencia hace referencia a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación, y que la contradicción que revela incongruencia ha de resultar de los términos del fallo, no entre los hechos aceptados por la sentencia y el fallo, ni entre las alegaciones que le preceden o que hagan las partes y el fallo mismo, pero sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo (por todas la sentencia de 5 de junio de 1989 ).

A la vista del contenido de la sentencia de primera instancia, se advierte la corrección de las alegaciones de la parte apelante y la realidad del vicio de incongruencia omisiva denunciado por la misma. No habiéndose solicitado por la parte apelante la declaración de nulidad de la sentencia por su referida incongruencia, ésta se salvará mediante el pronunciamiento de esta Sala acerca de las cuestiones omitidas en la sentencia apelada.

2.- Sobre la procedencia de la acción de resolución contractual.

Por la parte apelante se niega la concurrencia de los presupuestos exigidos para la prosperabilidad de la acción de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, ejercitada en la demanda y acogida en la sentencia apelada. Suscita la parte apelante dos cuestiones , referidas a los términos en que debía de cumplirse la obligación de la parte arrendataria del pago de la renta en las condiciones pactadas en el contrato, atinentes a la cuantía y tiempo de dicho pago.

Respecto de la cuantía de la renta , se alega la incorrección del importe de la renta reclamada por la parte arrendadora demandante, que lo ha sido por una cantidad mayor de la que correspondía satisfacer a la arrendataria, al no haberse practicado, sobre el importe de la renta adeudada más el correspondiente IVA al 21%, la retención prevista en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, para su posterior ingreso en el Tesoro en concepto de pago a cuenta de dicho impuesto.

La cuestión, que efectivamente no ha sido resuelta en la sentencia de primera instancia, lo ha de ser en el sentido de rechazar las alegaciones de la parte apelante. Consta en el proceso que la parte arrendadora, para determinar el importe de la renta vigente en el momento de su subrogación en la posición de arrendadora en el marco del contrato de arrendamiento de litis, tuvo en cuenta el importe de los últimos recibos de renta satisfechos por la arrendataria a la originaria arrendadora, los cuales han sido aportados al proceso.

Considerando la Sala que el expediente seguido por la arrendadora para la determinación del importe de la renta vigente al tiempo de su subrogación contractual es el adecuado, por tratarse de una cuantía de la renta sobre la que consta la conformidad de ambas partes contratantes, acreedora y deudora. Es así que la actual disconformidad de la parte arrendataria, por demás no explicitada en ningún momento anterior al proceso, ni, lo que es relevante, en el momento de realizarse el pago de las rentas reclamadas (27 de abril de 2017), ni en la comunicación (burofax de fecha 5 de mayo de 2017) remitida a la arrendadora explicando las circunstancias que habían determinado el tardío pago de la renta, ni tan siquiera en el escrito de contestación a la demanda, no puede por menos de representar una actuación contraria a su propia y anterior conducta, merecedora de reproche jurisdiccional, por contravenir el principio de la buena fe que ha de presidir el desenvolvimiento de las relaciones contractuales, traducido ello en el rechazo de su pretensión impugnatoria.

Por lo que respecta al momento en que debía realizarse el pago de la renta , éste no puede ser otro que el previsto en el contrato de arrendamiento, esto es, por anticipado del 1 al 5 de cada mes (condición tercera del contrato); sin que la existencia de negociaciones entre las partes acerca del posible ejercicio por la arrendataria del derecho de retracto tenga la virtualidad, pretendida por la parte apelante, de alterar las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento sobre el cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de las partes contratantes. Haciendo propias la Sala las consideraciones jurídicas de la sentencia de primera instancia sobre este particular.

Igual rechazo merecen las alegaciones de la parte apelante en el sentido de que la parte arrendadora podía haber cobrado el importe de las rentas adeudadas con el importe de uno de los cheques que se encontraban depositados notarialmente a su nombre. La expresa finalidad de la consignación notarial, realizada en el marco del ejercicio del derecho de retracto arrendaticio, impedían que se diese a las cantidades consignadas un destino distinto al previsto por la arrendataria consignante, eventualidad que en ningún caso podía ser autorizada por el Notario interviniente; como así se expresa correctamente en la sentencia apelada.

No siendo acogibles las alegaciones de la parte apelante sobre que, en el momento de ser requerida judicialmente, ya tenía todas las rentas abonadas. Consta que el pago de las rentas reclamadas se llevó a cabo en el curso de proceso, tras la interposición de la demanda, siquiera antes de la notificación de la misma a la demandada. Por lo que la trascendencia jurídica del referido pago se limitaba, en el caso, a su posible virtualidad enervatoria de la acción de desahucio. Cuestión que será examinada más adelante.

Por último, no pueden aceptarse las alegaciones de la parte apelante por las que se denuncia la infracción del principio de la buena fe por parte de la arrendadora demandante, sustentada en la maliciosa conducta de esta última, plasmada en las negociaciones mantenidas sobre el ejercicio del derecho de retracto por la arrendataria, generando una expectativa de acuerdo que, por lo actuado por aquélla, nunca estuvo en su ánimo, siendo su verdadera intención la de conseguir sorpresivamente la resolución del contrato de arrendamiento.

Las expresadas alegaciones de la parte apelante, obviadas en la sentencia de primera instancia, no se corresponden con la realidad. Siendo ciertas las negociaciones mantenidas por las partes contratantes, también lo es que en ningún momento se trasladó por la mercantil arrendadora BALBO PROYECTOS, S.L.

a la arrendataria ANTIGÜEDADES CAVÓN, S.L. su voluntad de prestar conformidad al ejercicio del derecho de retracto por esta última, constando, por el contrario, el expreso rechazo de la arrendadora al ejercicio del derecho de retracto, manifestado en fecha 2 de diciembre de 2016, así como el requerimiento fehaciente practicado por la arrendadora a la arrendataria conminándola al pago de las rentas vencidas e impagadas.

Siendo así que una adecuada y diligente conducta de la arrendataria, en atención a las circunstancias concurrentes, tendría que haberla determinado a atender puntualmente dicho requerimiento, abonando el importe de las rentas vencidas e impagadas, dentro del plazo de 30 días previsto en el art. 22.4 LEC , dando así cumplimiento a su esencial obligación contractual de pagar la renta en las condiciones pactadas y evitando el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento por impago de la renta, como así ha ocurrido, con las fatales consecuencias para la arrendataria demandada.

3.- Sobre la procedencia de la enervación de la acción de desahucio.

Por último, se impugna por la apelante el pronunciamiento de la sentencia apelada por el que se acuerda la improcedencia de la enervación de la acción de desahucio, al otorgarse virtualidad excluyente de dicha facultad al requerimiento practicado por la arrendadora a la arrendataria por medio de burofax de fecha 6 de marzo de 2017.

Por la Sala se aceptan y hacen propias las consideraciones jurídicas de la sentencia de primera instancia sobre este punto, las cuales no han quedado desvirtuadas por la parte apelante. Efectivamente, la Sala entiende cumplidos, en el caso, los requisitos de oportunidad y contenido exigidos para la plena virtualidad del requerimiento previsto en el art. 22.4 LEC .

Por lo que respecta a la oportunidad del requerimiento , consta su práctica con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, sin que el pago se haya realizado al tiempo de dicha presentación. Las únicas alegaciones de la demandada sobre la inoportunidad del requerimiento se referían al incumplimiento del plazo establecido en el at. 22.4 LEC por tratarse de un plazo procesal, en cuyo cómputo tienen que excluirse los días inhábiles. Alegaciones que han quedado desvirtuadas en la sentencia de primera instancia, al establecerse el carácter civil, no procesal, del plazo en cuestión, conforme al criterio de la jurisprudencia menor plasmado en la sentencia y que este Tribunal colegiado hace propio.

En ningún momento de la primera instancia del proceso, destacadamente en aquél legalmente reservado para la formulación de alegaciones (en este caso, el escrito de contestación de la demanda), se ha cuestionado por la parte demandada que el requerimiento de pago de la renta realizado por la mercantil BALBO PROYECTOS, S.L. con anterioridad a la interposición de la demanda, por medio de burofax de fecha 6 de marzo de 2017, no hubiese respetado el plazo mínimo de 30 días de antelación a la presentación de la demanda, en la hipótesis de cómputo civil de dicho plazo; y ello a pesar de no haberse aportado por la parte demandante el acuse de recibo de dicho burofax (que en la demanda se afirma presentado) acreditativo de la fecha de entrega a su destinatario. Habiéndose sustentado por la mercantil demandada la inoportunidad del requerimiento de la mercantil actora previo a la demanda en el carácter procesal del plazo de 30 días establecido en el art. 22.4 LEC , y en el consiguiente alargamiento del plazo como consecuencia de la exclusión de los días inhábiles.

La cuestión relativa al incumplimiento del presupuesto de contenido del requerimiento , por referirse a un importe de las rentas vencidas e impagadas incorrecto, por no haberse practicado la correspondiente retención del Impuesto de Sociedades, hemos de remitirnos a lo ya expresado anteriormente sobre este punto, con base en unas consideraciones cuya aplicación determina el rechazo de las alegaciones de la parte apelante.

Por último, saliendo al paso de las alegaciones de la parte apelante sobre lo sorpresivo de la interposición de la demanda de desahucio y la permanente puntualidad de la arrendatario en el cumplimiento de su obligación de pago de la renta, hemos de traer a colación la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección1ª, S nº 755/2008, de 24 de julio , y reiterada en ulteriores resoluciones, cuales las SSTS núm. 1219/2008 de 19 diciembre , núm. 180/2014 de 27 marzo , y SS de 9 de septiembre de 2011 y 14 de marzo de 2014 , establecida en los siguientes términos: Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas .

Aun cuando pueda convenirse en que el criterio elevado por el TS a la categoría de doctrina jurisprudencial, en materia de resolución del arrendamiento por impago de la renta, puede ser considerado como riguroso, llegándose en algunos supuestos, mediante su aplicación, a sancionar conductas que, como la del caso, no son reflejo de una voluntad incumplidora, sino de un mero descuido o falta de la debida diligencia, sin embargo los términos en que viene configurada la repetida doctrina jurisprudencial, y su obligada observancia por los tribunales de justicia, en correspondencia con la función complementadora del ordenamiento jurídica legalmente atribuida a la jurisprudencia ( art. 1.6 CC ), nos llevan, en este caso, a su aplicación, con las consecuencias correspondientes a la situación de la falta de pago de la renta, traducidas en la resolución del contrato de arrendamiento. Situación de impago que, por demás, se extiende en este caso a cinco mensualidades de renta.

No apreciándose la concurrencia de circunstancias que, no obstante la estimación de la demanda, justifiquen la no expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, por aplicación del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo que procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. Lo que comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Conforme establece la Disposición Adicional Decimoquinta L.O. 1/2009 , punto 9., cuando el órgano jurisdiccional confirme la resolución recurrida, el recurrente perderá el depósito, al que se dará el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada, entidad mercantil ANTIGÜEDADES CAVÓN, S.L., contra la sentencia de fecha 1 de diciembre de 2017 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella en los autos de Juicio Verbal nº 393/2017, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Ello con expresa condena de la parte apelante al pago de las costas del recurso, y con pérdida del deposito prestado por dicha parte para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, de lo que doy fe.