Sentencia Civil Nº 277/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 494/2011 de 25 de Junio de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 277

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE : ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMAS. SRAS.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 1 DE TORREMOLINOS

ROLLO DE APELACION Nº 494/11

JUICIO Nº 134/10

En la ciudad de Málaga, a veinticinco de junio de dos mil doce.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 134/10 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso la Procuradora Doña María del Mar Ledesma Alba, en nombre y representación de la MUTUALIDAD GENERAL DE LA ABOGACIA.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 10 de febrero de 2011, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 , representada por la Procuradora doña Esther Rivas Martín y asistida por el Letrado Sr. Aguilera Escobar, contra MUTUALIDAD GENERAL DE LA ABOGACIA, MUTUALIDAD DE PREVISION SOCIAL A PRIMA FIJA, representada por la Procuradora Doña María del Mar Ledesma Alba y asistida por el letrado D. Fernando Campo Antoñanzas, cuya cuantía se ha fijado en 418.172,43 euros , tras la impugnación por la demandada de conformidad de la actora de la originalmente fijada, debo acordar y ACUERDO:

1.-SE DECLARA EL DOMINIO de la actora sobre la superficie identificada como Zona 3, de 1.805 m2 (doc. Nº 11) de la parcela de la que es titular: nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 10 de Málaga, y SE DISPONE que por la demandada se restituya a la actora en la posesión de la misma.

2.- PROCEDASE al deslinde y amojonamiento de la finca propiedad de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 en su linde con la parcela propiedad de la demandada, ello en los términos recogidos en el Plano Topográfico de emplazamiento adjuntado como Doc. Nº 10 de la demanda. En fase de ejecución de sentencia se procederá al amojonamiento de la linde de separación de las fincas de la actora y de la demandada, colocándose los mojones o hitos por la linde de deslinde establecida en la Plano Topográfico de emplazamiento adjuntado como Doc. Nº 10.

3.-Se condena a la demandada al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 19 de junio de 2012, quedando visto para sentencia.

TERCERO. - En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Torremolinos, se alza la apelante MUTUALIDAD GENERAL DE LA ABOGACIA alegando los siguientes motivos de impugnación:

1º.- Error en la valoración de la prueba practicada por la Juzgadora de instancia: Y al respecto, y con relación al examen y análisis de lo que INTERBUILDING transmitió a MTA, manifiesta que adjuntó como documento nº 1 del escrito de contestación a la demanda, la escritura de compraventa de la parcela donde su ubica el Hotel Holiday Club Torremolinos, actual Beach Club, de donde se extrae que, a pesar de no hacer mención a zona de aparcamientos, nos ilustra de los siguientes extremos: a) que existe un exceso de metraje en escritura y registro tal y como sucede en la finca donde se edificaron los apartamentos de los demandantes, por ello el título de reclamar exhibido de contrario no es válido por la contraargumentación que, en el mismo sentido, podía ella hacer; b) que, contra lo que podría deducirse, la playa en Torremolinos, no está al Sur, sino al Este: " Este con las arenas del mar"; c) que el Sur da al camino que en la actualidad es la calle DIRECCION000 , de donde coge el nombre la Comunidad demandante; y d) que por lógica, el Norte está en la parte de arriba de todos los planos obrantes en las actuaciones y el Oeste en su parte izquierda.

Añade, en referencia al estudio de la realidad adquirida por Wall Street, que de la prueba obrante en las actuaciones, queda sobradamente acreditada la titularidad sobre la realidad que efectivamente adquirió Wall Street y que, obviamente, solo pudo transmitir a la Comunidad de Propietarios accionante. Y que la Wall Street compró como cuerpo cierto la finca descrita en el Expositivo Primero del Contrato, y que como consecuencia de la explotación industrial conjunta, apartamentos y hotel, que la vendedora Interbuilding llevaba a cabo, en el referido documento se constityuyen servidumbres de paso voluntario en materia de conducción de aguas, peatonal de clientes del hotel para campo de fútbol y pistas de tenis adyacentes a la finca que se transmitía, que tenía condición de predio sirviente respecto a la finca donde se ubicaba el hotel, que tenía la condición de predio dominante.

3.- Estudio de otras Resoluciones Judiciales sobre adquisición como cuerpo cierto: Mantiene que Wall Street conocía perfectamente la delimitación física de las 76 fincas que adquiría; asimismo, conocía su metraje real ya que fue informado por el vendedor, Interbuilding, sobre este extremo, sin que el adquirente considerase oportuno corroboración alguna, y, por último, los actores no alegan en ningún momento confusión alguna, porque no existe, de los linderos de las fincas implicadas en la presente litis. En definitiva, que Wall Street e Interbuilding conocían perfectamente aquello que, como vendedor y comprador, transmitían como cuerpo cierto y la entrega real que se hizo de las fincas.

4.- Estudio sobre la acción reivindicatoria: La Comunidad accionante nunca ha sido propietaria no poseedora de la finca reivindicada ya que, su trasmitente, Wall Street, nunca la adquirió; por ello, nunca se ha podido probar el dominio por parte de la demandante sobre la finca, nunca han exhibido título alguno ni han aportado a la causa las escrituras de propiedad; por el contrario, se ha demostrado la tenencia o posesión por su parte y su título o derecho a poseerla.

SEGUNDO.- Los requisitos según la doctrina y la jurisprudencia en todos los supuestos de las acciones otorgadas por el artículo 348 del C. Civil son los siguientes:

Justificación de un título dominical que no es preciso consista en la presentación de un título inscrito que demuestre por sí solo que el accionante ostente el dominio, pues basta que lo demuestre por los demás medio de prueba que la ley admite ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1972 , 23 de enero de 1989 y 18 de julio de 1989 ), incumbiendo la prueba del título de dominio al reivindicante o peticionario de la acción de mera declaración con las particularidades prevista en la Ley Hipotecaria, en el caso de que algún litigante estuviera amparado por la presunción de exactitud registral prevista en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria .

Identificación del objeto de la acción en el doble concepto de su descripción en la demanda como de su comprobación material, de modo que no puede dudarse de su exactitud, fijando con precisión su situación, cabida y linderos, dependiendo de ello el éxito de la acción reivindicataoria o de la declarativa, pues es necesaria la perfecta identificación de la cosa objeto de las mismas sin que se susciten dudas racionales sobre cual sea ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1980 , 6 de octubre de 1982 , 31 de octubre de 1982 y 25 de febrero de 1984 ), identificación que exige un juicio comparativo entre la finca real contemplada y la que consta en los títulos, lo que como cuestión de hecho, es de soberana apreciación de los Tribunales de instancia ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 1982 , 5 de marzo de 1991 , 26 de noviembre de 1992 y 6 de mayo de 1994 , entre otras).

El hecho de la desposesión por el demandado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1980 , 11 de junio de 1981 , 3 de julio de 1981 , 4 de diciembre de 1984 y 18 de julio de 1989 ), negativa del alegado derecho o de cualquier otro acto que haga precisa la defensa que con la acción se pretende, sin que en la acción meramente declarativa sea menester que el demandado sea poseedor, siendo suficiente que contravierta el derecho de propiedad, bastando la no acreditación de cualquiera de estos requisitos para que la acción pueda ser desestimada.

Conviene entonces, precisar previamente que la justificación dominical, implica que el demandante está asistido de títulos necesarios, suficientes y eficientes de dominio, que conlleva probar cumplidamente su relación dominical sobre la finca o terreno que reclama, en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste, lo cual viene determinado por la titulación del accionante, no por la que tenga la parte demandada, de tal manera que demuestre que el terreno reclamado sea aquel al que se refieren los documentos, títulos y demás medios de prueba en que se funda la pretensión, aún cuando, conviene subrayarlo, el demandado no demuestre ser dueño de la cosa, terreno reclamado, si bien, los títulos de la parte demandada, tengan su relevancia jurídica en la medida que contradiga la titulación o justificación dominical actora, enervando o debilitando su eficacia probatoria, en la medida necesaria para la prosperabilidad de la acción ejercitada -en este sentido SSTS 20 de octubre de 1992 , 30 de octubre de 1997 , 10 de julio de 2002 y 24 de enero de 2003 -.

La exigencia jurídica, que en consecuencia, se estima determinante, es la de probar de una manera cierta, en el sentido del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la relación dominical de la parte accionante con el terreno litigioso, esto es, de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas aplicables y doctrina jurisprudencial antes mencionada, las consecuencias jurídicas, objeto de la pretensión ejercitada, lo que incumbe a la parte actora, como soportar, en su caso, los efectos propios de la carga probatoria. Es la titulación de la parte actora la que interesa al objeto del proceso, no la de la parte demandada, su suficiencia o defectos, salvo en la medida mencionada.

TERCERO.- La entidad apelante MUTUALIDAD GENERAL DE LA ABOGACIA, en su escrito de formalización del recurso de apelación, después de un relato de antecedentes, denuncia que se ha producido un error en la valoración de la prueba por parte de la Juzgadora de instancia, manifestando haber quedado debidamente acreditado por las pruebas obrantes en las actuaciones, la titularidad de lo verdaderamente adquirido por la entidad WALL STREET y que, obviamente, sólo pudo transmitir a la Comunidad de Propietarios accionante, y para ello, acude a estudiar el documento privado suscrito en el mes de junio de 2005 entre INTERBUILDING y WALL STREET (documento nº 3 de la contestación a la demanda), de donde, a su juicio, se extraen las siguientes conclusiones. 1ª) que la finca donde se ubican los 75 apartamentos tiene una superficie de 6.739 m2, señalando, a renglón seguido, lo siguiente:" la superficie aproximada es de 5.000 m2, de los cuales 3.225,76 m2 son construidos, incluyendo terrazas y escaleras. Que el resto de la parcela no ocupada por la construcción, se destina a viales de comunicación interior, zonas verdes, jardines y ensanches de la misma, contando, además, con todos los elementos y servicios necesarios para su adecuada habitabilidad"; 2ª) que WALL STREET adquirió las 76 fincas registrales, y una de ellas, la 76, se transmitía con destino a aparcamientos con posibilidad de destino a otros usos, y que la misma, es la que aparece en el gráfico adjunto al documento suscrito entre WALL STREET e INTERBUILDING con una superficie de 1.037 m2, que junto con los 3.881 m2 ocupados por los apartamentos y sus viales, alcanzan los casi 5.000 m2 que, como cosa cierta, adquirió WALL STREET.

De lo actuado en las presentes actuaciones ha quedado documentalmente acreditado que la entidad THE INTERBUILDING INVESTMENT COMPANY, B.V. otorgó con fecha 9 de diciembre de 2005 ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL (documento nº 2 de la demanda), que posteriormente fue subsanada mediante escritura de fecha 3 de enero de 2006 (documento nº 3), declarando aquella escritura que la propietaria de la finca dividió materialmente el Conjunto Residencial en régimen de propiedad horizontal en fincas independientes, teniendo una extensión de 6.793 m2, dentro de la cual existe una parte de un conjunto residencial compuesto de 75 apartamentos, divididos en seis bloques, con una superficie de 3.225, 76 m2; la finca nº 76 se describe en la meritada escritura como "ZONA DE APARCAMIENTOS radicada en el extremo Nordeste del solar sobre el que se ha levantado el DIRECCION000 de Torremolinos", con una extensión superficial aproximada de 1.020 m2; y el resto de la parcela no ocupada por la construcción se destina a viales, jardines y ensanches de la misma. Además, como se ha dicho, con fecha 3 de enero de 2006 se subsanó la anterior, y en lo que aquí interesa se (folio 58 vuelto), se hizo constar lo siguiente:"........ igualmente se asignó incorrectamente el número a la zona de aparcamientos, siendo su número correcto la finca NUMERO SETENTA Y SEIS, y se complementa su descripción haciéndose constar que su frente lo tiene por la calle Ponintental (linderos suroeste)".

Igualmente ha quedado acreditado que en el mes de junio de 2005 (documento nº 3 de la contestación, a los folios 205 y ss), la entidad THE INTERBUILDING INVESTMEN COMPANY, B.V., como vendedora, y la también entidad WALL STREET TEACHING, S.L. como compradora, suscribieron contrato privado de compraventa, en el cual la primera exponía que " es propietaria en pleno dominio de una finca urbana, sita en Torremolinos (Málaga), en la que se hallan 75 apartamentos divididos en seis bloques, compuestos de planta baja y dos plantas altas cada uno de ellos. Que dichos apartamentos constan fundamentalmente de hall, cocina, baño, estar-comedor y dormitorio, teniendo algunos de ellos terrazas y otros no. Se adjunta como Anexo nº 1 al presente contrato plano de los apartamentos.

Dicha finca tiene una superficie de 6.739 m2, si bien, según reciente medición, la superficie aproximada es de 5.000 m2, de los cuales 3.225,76 son construidos, incluyendo terrazas y escaleras. Que el resto de la parcela no ocupada por la construcción, se destina a viales de comunicación interior, zonas verdes, jardines y ensanches de la misma, contando además con todos los elementos y servicios necesarios para la adecuada habitabilidad........"; estableciéndose en la Estipulación PRIMERA que " en esta acto, la mercantil THE INTERBUILDING INVESTMENT COMPANY, B.V., vende a WALL STREET TEACHING, S.L., quien compra como cuerpo cierto, la finca descrita en el Expositivo I de este documento, con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres les sean inherentes, libre de arrendatarios y ocupantes, así como libre de cargas y gravámenes, excepto la referida en el Expositivo III del presente contrato, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad".

Posteriormente, con fecha 30 de enero de 2006, se formaliza la escritura pública de compraventa y constitución de servidumbres (folios 344 y siguientes), entre ambas entidades, describiéndose la finca que adquiere la compradora WALL STREET TEACHING, S.A. de la siguiente forma: " PARCELA DE TERRENO procedente del predio rústico conocido por el Moral, en el partido del Arraijanl, en el término de Torremolinos.

Tiene una extensión de seis mil setecientos noventa y tres metros cuadrados, dentro de la cual existe parte de un complejo residencial compuesto de setenta y cinco apartamentos, dividido en seis bloques, con planta baja y dos plantas altas, cada uno de ellos. Tiene una superficie total construida de tres mil doscientos veinticinco metros, setenta y seis decímetros cuadrados, incluidas terrazas y escaleras, distribuidos de la siguiente forma:.............. El resto de la parcela no ocupada por la construcción se destina a viales de comunicación interior, zonas verdes, jardines y ensanches de la misma".

Es de resaltar en la presente escritura que después de describir las 75 primeras fincas que componen los apartamentos, se describe la finca nº 76 de la siguiente forma: FINCA NUMERO SETENTA Y SEIS.- ZONA DE APARCAMIENTOSradicada en el extremo nordeste del solar sobre el que se ha levantado el DIRECCION000 , de Torremolinos. Tiene una extensión superficial aproximada de mil veinte metros cuadrados y linda: Al Suroeste con calle DIRECCION000 ; por su derecha entrando con zonas comunes que la separan de los bloques 5 y 6 del complejo, al fono con límite de la finca y por su izquierda con resto de finca matriz de origen".

CUARTO.- En prueba de interrogatorio, el Representante Legal de la Comunidad demandante Don Julián , exhibido que le fue el documento nº 11 de los acompañados con el escrito de demanda, manifestó al Tribunal que la ZONA 1 (finca nº 76), es una finca de la promotora, que se segregó para aparcamientos; que a ellos les vendieron los apartamentos con aparcamientos de zona común que está enfrente del Conjunto Residencial; que el aparcamiento era una oferta como valor añadido, y que en todo momento se les dijo que había aparcamientos, que es lo que se refleja en la ZONA 3, y que a ellos, los propietarios de los apartamentos, les vendieron la entidad WALL STREET TEACHING, S.A.

Por su parte el testigo Don Millán , a la sazón socio de la entidad WALL STREET TEACHING, S.A., que además comparece como mandatario verbal de la entidad THE INTERBUILNDING INVESTMENT COMPANY, B.V en la escritura de división horizontal de la finca en la escritura de fecha 9 de diciembre de 2005 (documento nº 2 de la demanda), y que suscribió el documento privado de compraventa de junio de 2005, relató al Tribunal que cuando WALL STEET TEACHING, S.A. compra a THE INTERBUILDING INVESTMET COMPANY, B.V., mediante contrato privado de junio de 2005, compraron los apartamentos "sin" la zona que hay delante de aparcamientos, pero que cuando llegaron a firmar la escritura pública firmaron igualmente la compra de los aparcamientos, es decir, que se les trasmitió al final los apartamentos con los aparcamientos, que no midieron el terreno que compraron y que las lindes estaban claras porque había una valla, que compraron como cuerpo cierto, que escrituraron lo acordado en el contrato privado, más los terrenos de aparcamientos, y que cuando venden los apartamentos venden los 75, pero no la parcela nº 76 que sigue siendo de su propiedad. Por el contrario Don Secundino , que comparece en la escritura pública de compraventa de fecha 30 de enero de 2006, como apoderado de la entidad THE INTERBUILDING INVESTMENT COMPANY, B.V., manifestó en el acto del juicio que, a su entender cree que todos los catastros están distorsionados, que la volumetría no casa, y que en ningún momento a la firma de dicha escritura insinuaron a WALL STREET TEACHING, S.A. que están vendiendo junto con los apartamentos el aparcamiento, puesto que ellos vendieron como cuerpo cierto los 75 apartamentos y la finca nº 76, sin que tuvieran intervención alguna en la venta que WALL STREET TEACHING, S.A. hace de los distintos apartamentos.

En definitiva, en la escritura de compraventa de fecha 30 de enero de 2006 la entidad WALL STREET TEACHING, S.A., que posteriormente vende a los distintos propietarios que conforman la Comunidad demandante, se señalan como objeto de transmisión los 75 apartamentos y la finca nº 76, que en la certificación registral aparece descrita de la forma siguiente: " FINCA NUMERO SETENTA Y SEIS- Z ONA DE APARCAMIENTOS radica en el extremo nordeste del solar sobre el que se ha levantado el DIRECCION000 de Torremolinos. Tiene una superficie aproximada de 1.020 m2 y linda: por su frente, al suroeste con calle DIRECCION000 ; por su derecha entrando por zonas comunes que la separan de los bloques 5 y 6 del complejo; al fondo con límite de la finca; y por su izquierda con resto de finca matriz de origen", y la misma inscripción registral señala como la mencionada Finca nº 76 se podrá destinar a aparcamiento como a la instalación de cualquier clase de comercio, industria, que no sean nocivos o peligrosos, e , incluso, a residencial, previa la correspondiente licencia municipal.

De todo lo expuesto pues, cabe deducir que WALL STREET TEACHING, S.A. adquirió 76 fincas registrales, y que precisamente la número 76, se transmitía como aparcamiento con posibilidad de destinarla a otros usos, por lo que se puede concluir que los aparcamientos adquiridos por WALL STREET están ubicados al otro extremo de los aparcamientos ahora reivindicados. Por otro lado, la prueba documental obrante en las actuaciones es incuestionable, y la versión ofrecida por Don Millán en el sentido de que se les transmitió por el mismo precio más de 1000 m2 destinados a aparcamientos, escapa a la lógica más elemental, sin que, a mayor abundamiento, los actores hayan presentados sus títulos individuales de adquisición para poder demostrar, su derecho o titularidad, en su parte alícuota, de la zona de aparcamiento reivindicada y señalada como ZONA 3 del plano aportado como documento nº 11 del escrito de demanda, puesto que WALL STREET TEACHING, S.A. nunca adquirió ese terreno, y sí por el contrario y como se ha repetido una zona de aparcamientos distinta (finca nº 76) y que decidió no transmitir, todo lo cual nos conduce a la estimación del recurso de apelación y a la íntegra revocación de la sentencia recurrida en la forma que se dirá en el fallo de esta resolución.

QUINTO.- Que al estimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hará expresa imposición de las costas causadas en esta alzada; debiendo la parte demandante soportar las originadas en aquella instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 394 del mismo texto legal .

Fallo

Se estima el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña María del Mar Ledesma Alba, en nombre y representación de la MUTUALIDAD GENERAL DE LA ABOGACIA, contra la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1de los de Torremolinos , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 1341/10, y en su consecuencia se revoca íntegramente la sentencia, absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, e imponiendo expresamente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 el abono de las costas causadas en aquella instancia; y todo ello, sin hacer especial imposición de las costas procesales originadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.