Sentencia CIVIL Nº 277/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 201/2017 de 24 de Julio de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0042286
Recurso de Apelación 201/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 257/2016
APELANTE:: D. Santos
PROCURADOR Dña. MARIA SALUD JIMENEZ MUÑOZ
APELADO:: D. Jose María y HERENCIA YACENTE Luis Alberto
PROCURADOR Dña. MARIA DEL PILAR CORTES GALAN
SENTENCIA Nº 277 / 2017
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE :
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO
En Madrid, a veinticuatro de julio de dos mil diecisiete.
La Sección Vigesimoquinta (CIVIL) de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, integrada por su
presidente, FRANCISCO MOYA HURTADO, y por los magistrados ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO y
CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO, HA VISTO, en grado de apelación y en segunda instancia, el proceso
declarativo, sustanciado por razón de la materia conforme a los trámites del juicio verbal, procedente del
Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y siete de los de Madrid, en el que fue registrado bajo el
número 257/2016 (Rollo de Sala número 201/2017), que versa sobre resolución de contrato de arrendamiento
de local de negocio por expiración del plazo contractual, y en el que son parte: como APELANTE y
DEMANDANTE, DON Santos , defendido por los letrados doña Ana Ferrando Lamana y don Damián Flores
Cacho y representado, ante los tribunales de primera y de segunda instancia, por la procuradora doña María
Salud Jiménez Muñoz; y como APELADOS y DEMANDADOS, DON Jose María y la HERENCIA YACENTE
DE DON Luis Alberto , defendidos por el letrado don Lorenzo Navarro García y representados, ante los

órganos judiciales de primer grado y de alzada, por la procuradora doña Pilar Cortés Galán. Y actuando
como ponente el magistrado ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO, por quien, previa la preceptiva y oportuna
deliberación y votación, se expresa el parecer y la decisión de la Sala, procede formular los siguientes
Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo:

Antecedentes

SE ACEPTAN los de la sentencia de primera instancia y,
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y siete de Madrid dictó, en fecha diecisiete de noviembre de dos mil dieciséis , en el proceso declarativo tramitado como juicio verbal con el número 257/2016, SENTENCIA DEFINITIVA que contiene el siguiente FALLO: «... Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María Salud Jiménez Muñoz, en representación de D. Santos , debo absolver y absuelvo a D. Jose María y la herencia yacente y herederos de D. Luis Alberto de todos los pedimentos de la misma, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales ...».



SEGUNDO.- La representación procesal del demandante, don Santos , interpuso, en tiempo y forma legal, y previa consignación como depósito de la suma legalmente establecida de cincuenta euros, recurso de apelación, para ante esta Audiencia Provincial, contra la anterior sentencia, mediante escrito en el que solicita que, por la Sala correspondiente del tribunal de alzada, se dicte sentencia por la que se estime el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, revocando la resolución recurrida y estimando íntegramente la demanda formulada por el recurrente, acordando conforme a lo solicitado en el suplico de la demanda inicial, con expresa imposición de costas a la demandada.



TERCERO.- La representación procesal de los demandados don Jose María y herencia yacente de don Luis Alberto , dentro del término legal conferido al efecto, formuló oposición al precedente recurso de apelación, interpuesto de adverso, por medio de escrito en el que solicita que, por la Sala del tribunal de segundo grado, se dicte sentencia confirmatoria de la de instancia, salvo en el error de la fecha del final del plazo de cinco años, con las costas del recurso al apelante.



CUARTO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, correspondió su conocimiento por turno de reparto a esta Sección, en la que se formó el correspondiente Rollo de Sala, y, una vez transcurrido el término legal de emplazamiento conferido a las partes, y comparecidas éstas ante este tribunal, se acordó señalar, para el examen, deliberación, votación, decisión y fallo del meritado recurso, la audiencia del día doce de julio de dos mil diecisiete, en que tuvieron lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La cuestión principal que centra el objeto de debate en el proceso al que la presente alzada se contrae viene referida, sustancialmente, al momento determinante de la extinción de la relación arrendaticia a que el mismo se contrae.

No resulta cuestionado, ni controvertido, en absoluto, que la relación arrendaticia litigiosa se hallaba regulada, conforme a lo prevenido por la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en la misma Disposición Transitoria.

Desde este perspectiva, conforme al apartado 3 de la mencionada Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley Locativa , el arrendamiento litigioso quedaría extinguido, al tratarse el arrendatario de un persona física, por la jubilación o el fallecimiento de éste, salvo que se subrogara su cónyuge y continuara la misma actividad desarrollada en el local.

Ahora bien, si la jubilación o el fallecimiento del arrendatario -o de su cónyuge subrogado- se produjese con anterioridad al 1 de enero de 2015 -momento en que se cumplirían los veinte años de la entrada en vigor de la Ley Arrendaticia de 1994- podría subrogarse, también, en el contrato, un descendiente del arrendatario que continuase la actividad desarrollada en el local, si bien el contrato quedaría, en todo caso, extinguido, en tal supuesto, el 1 de enero de 2015.

No obstante, y conforme al apartado 7 de la propia Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , el plazo de veinte años, anteriormente referido, se podría incrementar en cinco años -esto es, hasta el 1 de enero de 2020- si, tras el primer requerimiento de revisión de renta efectuado por el arrendador, a partir de la entrada en vigor de la Ley de 1994, al amparo del apartado 6 de la misma Disposición Transitoria Tercera de dicha Ley , o el arrendatario a iniciativa propia, se hubiere abonado como primera renta la que representara el 100 % de la renta actualizada que correspondiera.

Efectivamente, así se infiere, en una recta hermenéutica, del claro tenor literal del apartado 7 de la repetida Disposición Transitoria Tercera, que se remite únicamente a las reglas 1.ª, 5.ª y 6.ª del apartado 6 de dicha Disposición Transitoria, sin hacer mención alguna a la regla 2.ª de tal apartado, en la que se limitaba la exigibilidad de la renta actualizada al porcentaje resultante de las tablas de porcentajes previstas en el precepto en función del periodo de actualización que correspondiera, siempre que el importe fuere mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento, incrementada en las cantidades asimiladas de renta.

En el supuesto enjuiciado, al tratarse de un arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario era una persona física, la exigibilidad de la actualización debía efectuarse, conforme a la regla 4.ª del apartado 6 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994, con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9ª, a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda. Es decir, con arreglo al siguiente cuadro: Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la ley 1.º 2.º 3.º 4.º 5.º 6.º 7.º 8.º 9.º 10.º Porcentaje exigible de la renta actualizada 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Y ello, hasta que se alcanzara el 100 % de la actualización o revisión, momento en el que la renta solo podría actualizarse conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo que el contrato contemplara, de modo expreso, otro sistema de actualización, en cuyo caso sería éste el aplicable.

En definitiva, para que se pudiera incrementar en cinco años el plazo de duración de veinte años previsto en el apartado 3 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos de 1994 , resultaba preciso que en el primer periodo de actualización, a partir de la entrada en vigor de la ley, el arrendatario hubiere procedido a abonar el 100 % de la renta actualizada, y no sólo el porcentaje que pudiera corresponderle; es decir, que el arrendatario hubiera aceptado actualizar la renta de una sola vez y no de forma fraccionada.



SEGUNDO.- Sentado lo anterior, el contenido de los documentos obrantes a los folios 101 a 128 evidencia que la revisión o actualización de la renta se abonó por el arrendatario conforme a los porcentajes de exigibilidad establecidos en la regla 2.ª del apartado 6 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , regla que - como se ha expuesto- no aparece contemplada en el apartado 7 de la mencionada Disposición Transitoria Tercera, por lo que al no haberse revisado la renta en los términos expresamente prevenidos en dicho apartado 7, es evidente que no resulta procedente el incremento del plazo en los cinco años previstos en el mismo.

Consecuentemente, no resultando controvertido que el arrendatario don Luis Alberto falleció el día 22 de noviembre de 2015, ha de concluirse que la relación arrendaticia objeto de litis quedó definitivamente extinguida en dicha fecha, no resultando procedente la subrogación pretendida por su hijo don Fulgencio , al haber transcurrido, en tal momento, el plazo de veinte años legalmente establecido desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.



TERCERO.- Producida la extinción de la relación obligatoria litigiosa el día 22 de noviembre de 2015, por fallecimiento del arrendatario, la posesión del local de negocio arrendado debió ser reintegrada al arrendador demandante, don Santos , reintegro que no se ha producido, al continuar, todavía, los demandados en posesión del referido local de negocio.

Esta omisión origina, indudablemente, un innegable perjuicio al actor por aquella falta de disponibilidad del local arrendado. Perjuicio que puede razonablemente cuantificarse -como se aduce en la demanda- en una cantidad equivalente al importe de la última renta abonada por el arrendatario -1678,56 euros- por cada uno de los meses transcurridos desde enero de 2016 hasta el momento en que se ponga el local arrendado en posesión del actor. Cantidad que deberá ser abonada por los demandados, que han dado lugar, con su conducta omisiva, a la producción del perjuicio objeto de resarcimiento; y respecto de la cual no cabe apreciar situación de mora alguna, al constituir un importe indemnizatorio reconocido, por la presente sentencia, como resarcimiento a la obligación de restitución de la cosa arrendada, que, con carácter general, establece el artículo 1561 del Código Civil .

El referido importe indemnizatorio devengará, en todo caso, por imperativo legal los intereses legales por mora procesal, contemplados en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la fecha de la presente sentencia, que establece, por primera vez, aquella obligación de pago.



CUARTO.- Por todo lo precedentemente expuesto, con estimación del recurso de apelación interpuesto, procede revocar, y dejar sin efecto, la sentencia apelada y, estimando parcialmente la demanda inicial -al excluirse la obligación de pago de intereses moratorios reclamada en la misma-, declarar extinguido, con fecha 22 de noviembre de 2015 , el contrato de arrendamiento que sobre el local de negocio sito en la planta baja de la casa número veintisiete de la calle Serrano de Madrid ligaba al actor, don Santos , con don Luis Alberto ; condenando a los demandados, don Jose María y herencia yacente de don Luis Alberto , a que desalojen y dejen libre, vacuo y expedito a disposición del actor, el expresado local de negocio, bajo apercibimiento de lanzamiento, y a pagar al actor una cantidad equivalente al importe de la última renta abonada por el arrendatario -1678,56 euros- por cada uno de los meses transcurridos desde enero de 2016 hasta el momento en que se ponga el local arrendado en posesión del actor. Cantidad que, por imperativo legal, devengará los intereses legales por mora procesal prevenidos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la fecha de la presente sentencia.



QUINTO.- La estimación parcial de la demanda y del recurso determina, de conformidad con lo prevenido por los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que no proceda efectuar una expresa y especial imposición a alguno de los litigantes de las costas originadas en esta proceso, en ambas instancias; debiendo, en consecuencia, cada una de las partes abonar las causadas y las devengadas a su instancia y las comunes por mitad.



SEXTO.- La estimación del recurso determina, asimismo, por otra parte, de conformidad con lo prevenido por el apartado número Ocho de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , la devolución a la parte recurrente de la totalidad del depósito en su día constituido para su interposición.

Fallo

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español, LA SECCIÓN VIGESIMOQUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID, HA DECIDIDO: Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don Santos contra la SENTENCIA dictada, en fecha diecisiete de noviembre de dos mil dieciséis, por el Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y siete de los de Madrid , en el proceso declarativo sustanciado por los trámites del juicio verbal ante dicho órgano judicial bajo el número de registro 257/2016 (Rollo de Sala número 201/2017), y en su virtud,
PRIMERO.- Revocar, y dejar totalmente sin efecto, la meritada sentencia apelada.



SEGUNDO.- Estimar parcialmente la demanda interpuesta por don Santos , representado por la procuradora doña María Salud Jiménez Muñoz, contra don Jose María y la herencia yacente de don Luis Alberto , representados por la procuradora doña Pilar Cortés Galán.



TERCERO.- Declarar extinguido, en fecha veintidós de noviembre de dos mil quince, el contrato de arrendamiento que sobre el local de negocio sito en la planta baja de la casa número veintisiete de la calle Serrano de Madrid ligaba al actor, don Santos , con don Luis Alberto .



CUARTO.- Condenar a los demandados, don Jose María y herencia yacente de don Luis Alberto , a que desalojen y dejen libre, vacuo y expedito a disposición del actor, el expresado local de negocio, bajo apercibimiento de lanzamiento.



QUINTO.- Condenar a los expresados demandados, don Jose María y la herencia yacente de don Luis Alberto , a pagar al actor una cantidad equivalente al importe de la última renta abonada por el arrendatario -1678,56 euros- por cada uno de los meses transcurridos desde enero de 2016 hasta el momento en que se ponga el local arrendado en posesión del actor. Cantidad que, por imperativo legal, devengará los intereses legales por mora procesal prevenidos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la fecha de la presente sentencia.



SEXTO.- No hacer expresa y especial imposición a alguno de los litigantes de las costas originadas en ambas instancias del proceso; debiendo, en consecuencia, cada una de las partes abonar, las causadas y devengadas a su instancia y las comunes por mitad.

SÉPTIMO.- Devolver a la parte recurrente el depósito en su día constituido para la interposición del recurso.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que la misma no es susceptible de recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra ella puedan interponerse, si concurriere alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los extraordinarios de casación o por infracción procesal, para ente la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente a su notificación, y ante este mismo tribunal que la dictó, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir, de CINCUENTA EUROS, previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina número 6114, sita en la calle Ferraz número 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390- 0000-00-0201-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Firme esta resolución, devuélvanse las actuaciones originales de primera instancia al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, tomándose las oportunas notas en los libros de registro de esta Sección.

Así, por esta sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronuncia y manda la Sala y firman los magistrados, FRANCISCO MOYA HURTADO (presidente), ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO y CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO, que la han constituido.- PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.