Encabezamiento
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 152/2020 -2
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 480/2019
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Parte recurrente/Solicitante: DIRECCION000,C.B.
Procurador/a: Alvaro Cots Duran
Abogado/a: XAVIER (Temas Arag) SANCHEZ FERNANDEZ
Parte recurrida: Romulo, Ofelia
Procurador/a: Noel Mas Baga Munne
Abogado/a: PATRICIO MANZANO GONZALEZ
SENTENCIA Nº 277/2021
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina Belen Zambrana Eliso
Barcelona, 26 de abril de 2021
Ponente: Belen Zambrana Eliso
Antecedentes
Primero. En fecha 19 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 480/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aAlvaro Cots Duran, en nombre y representación de DIRECCION000,C.B. contra Sentencia - 02/12/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Noel Mas Baga Munne, en nombre y representación de Romulo, Ofelia.
Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de DIRECCION000, C.B. contra D. Romulo y Dª Ofelia
I.-Debo condenar y condeno a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 142,25 euros más los intereses de demora desde la interposición de la demanda.
II.-Debo absolver a los demandados de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas del arriendo ejercitada en su contra.
III.-Todo ello sin expresa condena en costas a los litigantes.'
Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 07/04/2021.
Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .
Fundamentos
PRIMERO.-Con la demanda inicial la actora, DIRECCION000 CB, propietaria de una vivienda se dirige contra DON Romulo Y DOÑA Ofelia, arrendatarios de la misma en virtud de contrato de arrendamiento de vivienda otorgado en fecha 1 de abril de 2017, en ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago a la que acumula la acción de reclamación de rentas impagadas, alegando que la parte arrendataria demandada le adeuda la suma de 1.470 euros, en concepto de rentas devengadas e impagadas durante los meses de enero, febrero y marzo de 2019, en que se presentó la demanda (abril de 2019), a razón de 490 euros mensuales pactados en el contrato. Por todo ello, solicita la parte actora que se dicte sentencia; que declare la resolución del contrato de arrendamiento y condene a los arrendatarios demandados al desalojo, así como al pago de la suma de 1.470 euros, más las rentas que se devenguen hasta el efectivo reintegro de la posesión.
En el acto de la vista, la parte actora sostuvo el impago de las mensualidades arrendaticias desde enero de 2019 hasta octubre de 2019 (ambas incluidas) -habiéndose actualizado la renta en abril de 2019-, si bien admitió que desde agosto de 2019 se habían efectuado pagos por la parte demandada, que sumaban un total de 1.485 euros, por lo que la cantidad adeudada por los arrendatarios demandados DON Romulo Y DOÑA Ofelia, a fecha de la vista y en concepto de rentas devengadas e impagadas del arrendamiento (desde enero de 2019 hasta julio de 2019), se fijó -con anuencia de ambas partes litigantes- en la suma de 3.449,30 euros.
La parte demandada se opone a las pretensiones (de desahucio y de abono de las rentas impagadas) de la actora alegando, en esencia, en su escrito de contestación: Que, si bien los arrendatarios habían venido cumpliendo de manera rigurosa y puntual con su obligación de pago de las rentas desde la firma del contrato de arrendamiento el 1 de abril de 2017, resultó que a primeros de octubre de 2018, dichos arrendatarios comenzaron a detectar la aparición de numerosas manchas oscuras de humedad en el techo y en las paredes de la habitación principal y del baño, lo que pusieron de inmediato en conocimiento de la propiedad (y de su administradora), sin que por parte de las mismas se efectuara actuación alguna ni se ofreciera solución, lo que provocó que la situación fuera empeorando (dando lugar a desprendimientos de yeso, y a la aparición de hongos provocados por las humedades, que además, se extendieron hacia otros dos dormitorios de la vivienda arrendada, y sobre el fregadero ...). Que ante tal situación, los arrendatarios, en diciembre de 2018, encargaron un informe pericial técnico (a fin de conocer la envergadura del problema y sus posibles soluciones) que fue elaborado -previa inspección de la finca- por el arquitecto superior Don Pablo Jesús (en fecha 2 de enero de 2019). Que dicho informe pericial (cuya conclusión era que 'hasta que no se lleven a término las actuaciones antes previstas y propuestas, se desaconseja totalmente la utilización del edificio como vivienda, ya que no cumple los requisitos mínimos de salubridad y habitabilidad, ya que dormir y respirar el aire húmedo y lleno de esporas provenientes de los hongos existentes en la vivienda puede generar enfermedades respiratorias a los usuarios...') fue, asimismo, entregado a la propietaria y a la administradora de la finca arrendada, cuya actuación se limitó a enviar a una serie de operarios a la vivienda, que no solucionaron los graves problemas existentes en la misma. Que, dado el largo tiempo transcurrido desde la aparición de las humedades, y dada la ausencia de solución por parte de la arrendadora, los arrendatarios DON Romulo Y DOÑA Ofelia, a través de su letrado, remitieron en fecha 9 de enero de 2019 requerimiento formal (vía fax) a la propietaria de la vivienda arrendada DIRECCION000 CB (a través de su administradora), exigiendo; (A) una actuación inmediata y urgente que conllevase la resolución total y definitiva de los graves problemas que afectaban a la finca arrendada, y (B) la suspensión inmediata del contrato de arrendamiento, tanto en lo que afectaba al uso y disfrute de la vivienda por parte de los arrendatarios, como en lo concerniente al pago de las rentas, que quedaría en suspenso hasta que la vivienda volviera a reunir las condiciones adecuadas de salubridad y habitabilidad. Que la respuesta de la propiedad, mediante carta fechada el día 17 de enero de 2019, fue; que en breve se pondrían en contacto con los arrendatarios para dar solución a los problemas de humedades, y que, en todo caso, no procedía la suspensión del contrato de arrendamiento, en los términos interesados por dicha parte.
Concluye, así, la parte demandada en su escrito de contestación; que siendo cierto el impago de las rentas arrendaticias reclamadas en la demanda (por las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2019), dicho impago se halla plenamente justificado y amparado por la excepción de suspensión del contrato de arrendamiento, ejercitada al amparo de lo dispuesto en los artículos 21 y 26 de la LAU , cuyos requisitos concurren absolutamente en el caso de autos; siendo además, que por parte de los arrendatarios demandados DON Romulo Y DOÑA Ofelia, se ha interpuesto demanda de juicio declarativo ordinario (que ha recaído ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers) interesando la condena de la arrendadora DIRECCION000 CB a la realización inmediata de las obras necesarias que precisa la vivienda para adecuarla al uso para el que fue arrendada, así como solicitando la suspensión del contrato de arrendamiento con efectos desde el mes de enero de 2019 (y hasta la total realización de las obras indicadas), y todo ello con indemnización de los daños y perjuicios irrogados a la parte arrendataria.
Con base en tales argumentos de oposición, interesaban los arrendatarios demandados, en el procedimiento seguido en la primera instancia: (1º) Que se dictase sentencia en la que, con estimación de las excepciones opuestas por dicha parte y previa desestimación de la demanda interpuesta de contrario, 'se declarasen complejas las cuestiones debatidas en la presente Litis, derivando a las partes al procedimiento declarativo correspondiente, por no ser el juicio de desahucio el adecuado para la resolución de las controversias suscitadas'; y, (2º) subsidiariamente, que se dictase sentencia plenamente desestimatoria de la demanda interpuesta por la parte actora, absolviendo a los arrendatarios demandados de todos los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas.
Seguido el juicio por sus trámites, y tras la celebración del acto de la vista, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers dictó sentencia (en fecha 2 de diciembre de 2019 )en la cual, con estimación parcial de la demanda interpuesta por la representación procesal de DIRECCION000 CB; condenó a los arrendatarios demandados DON Romulo Y DOÑA Ofelia a abonar a la actora la suma de 142,25 euros, más los intereses de demora desde la interposición de la demanda, y absolvió a dicha parte arrendataria de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas ejercitada asimismo en la demanda, ello al entender el juzgador de instancia 'que sí había quedado enervada o suspendida la obligación de pago de las rentas, desde la comunicación remitida a la parte arrendadora -el 9 de enero de 2019- hasta la finalización de las obras en la vivienda -en agosto de 2019-, por lo que, regularizados que habían sido los pagos arrendaticios a posteriori, sólo se habían llegado a devengar 9 días de impagos de la renta no justificados en el mes de enero de 2019, por un valor de 142,25 euros'. Y, concluía el juez a quo en su sentencia que, 'Ciertamente esta cantidad debe ser abonada con sus intereses de demora al arrendador, y puede por ello integrar un pronunciamiento condenatorio a los demandados, pero no alcanza -por su escasa cuantía- la relevancia resolutoria de un contrato de arriendo de vivienda'. No se impusieron costas, en la sentencia de primera instancia, atendida la estimación meramente parcial de la demanda.
Frente a dicha resolución se alza la parte demandante DIRECCION000 CB por medio del presente recurso, y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando, en esencia: (1º) La infracción del artículo 444.1 de la LEC ,no siendo la suspensión del contrato de arrendamiento (por inhabitabilidad de la vivienda) un motivo válido ni legalmente admisible de oposición en el juicio -especial y sumario- de desahucio; (2º) la infracción del artículo 43 de la LEC y del principio de seguridad jurídica (y de la cosa juzgada),por cuanto la parte demandada debió invocar la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil, dada la existencia del procedimiento declarativo ordinario por dicha parte instado y en trámite ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers, y siendo que la sentencia de primera instancia había terminado resolviendo -indebidamente- sobre una cuestión que constituía el objeto principal en ese otro proceso pendiente ante otro tribunal, causando así grave indefensión a la parte apelante (que al entender que no era objeto del procedimiento de desahucio la existencia o no de defectos en la vivienda arrendada, reservó su prueba a tal efecto para el procedimiento ordinario latente ante el otro Juzgado); (3º) la incongruencia por exceso o 'extra petitum' de la sentenciay la falta de motivación ex artículo 218 de la LEC ,habida cuenta de que el juez a quo resolvió sobre cuestiones (tales como la suspensión del contrato de arrendamiento) que la propia parte demandada ya advirtió que eran cuestiones 'complejas' y solicitó, en el suplico de su contestación a la demanda, 'que fueran resueltas en el proceso declarativo correspondiente'; y (4º) la infracción del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la CE , habiéndose resuelto en la sentencia de primer grado sobre la suspensión del contrato de arrendamiento 'sin posibilidad de debate ni de defensa' para la parte arrendadora, siendo que la propia parte demandada había manifestado que dicha cuestión era 'compleja' y que debía dilucidarse en procedimiento declarativo aparte, y habiendo incurrido además, el juzgador a quo, en error en la valoración de la prueba, otorgando pleno valor probatorio al fax enviado por los arrendatarios en fecha 9 de enero de 2019 (comunicando su voluntad de suspender el contrato) pero no a la respuesta asimismo certificada (negando tal suspensión) remitida por la parte arrendadora el 17 de enero de 2019.
Interesa la apelante DIRECCION000 CB en su recurso, que, con plena estimación del mismo, se dicte nueva sentencia estimando íntegramente la demanda de desahucio por falta de pago y asimismo, la acción acumulada de reclamación de rentas impagadas, por dicha parte presentada en la primera instancia; con imposición de las costas en ambas instancias, a la parte demandada.
Los arrendatarios demandados DON Romulo Y DOÑA Ofelia, han presentado escrito de impugnación del recurso de apelación, mostrando su absoluta conformidad 'con la totalidad de los fundamentos fácticos y jurídicos que se contienen en la sentencia' de primer grado.
Estando los autos pendientes ante esta alzada, por la parte apelante se ha presentado escrito poniendo de manifiesto la existencia de un hecho nuevo, consistente en la sentencia firme dictada en fecha 12 de marzo de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers en el procedimiento ordinario seguido con número 508/2019 a instancias de los arrendatarios DON Romulo Y DOÑA Ofelia y frente a la parte arrendadora aquí apelante, (cuyo testimonio se adjunta); dándose traslado a la parte apelada, que ha presentado oportuno escrito de alegaciones.
SEGUNDO.-La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la acción de desahucio por falta de pago, considerando que: Habiendo quedado enervada o suspendida la obligación de pago de las rentas desde la comunicación remitida a la parte arrendadora en fecha 9 de enero de 2019 y hasta que se realizaron las últimas actuaciones en la vivienda arrendada en el mes de agosto de 2019, y regularizados que fueron los pagos de la renta 'a posteriori' por los arrendatarios demandados; sólo se llegaron a devengar 9 días de impagos no justificados de la renta en el mes de enero de 2019, por importe de 142,25 euros, lo que no alcanza, dada su escasa cuantía, la relevancia resolutoria de un contrato de arrendamiento de vivienda.
Tal pronunciamiento debe ser revocado. Como hemos tenido ocasión de señalar, en anteriores resoluciones, nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago ( art. 250.1.1º LEC ), procedimiento especial y sumario ( arts. 444.1 y 447.2), cuyo objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 27.2.a) LAU 29/1994('...el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: 1º La falta de pago de las renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario....'), es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades a cuyo pago viene obligado.
Asimismo, conviene apuntar que la litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes, en principio, los hechos ocurridos con posterioridad, lo que, ciñéndonos al juicio de desahucio por falta de pago de la renta supone que el objeto del pleito reside en determinar si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda ( falta de pago que sólo se excluye por lamora accipiendidel arrendador), encontrándose incurso en causa de resolución, por lo que queda excluida del mismo cualquier otra controversia que pudiera existir entre las partes.
Por otra parte, se configura como causa resolutoria el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente establecido, después de presentada la demanda (litispendencia). Dice el TS: 'Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual'; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.
En una interpretación sociológica de la norma ( art. 3 CC ) el TS, recuerda que 'Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador'.En definitiva, como indica la asentada doctrina del Tribunal Supremo ( SSTS 24.7.2008 , 19.12.2008 , 26.3.2009 , 20.10.2009 , 30.10.2009 ) 'el pago de la renta del arrendamiento, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio , no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas', 'revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de derecho por la arrendadora'.El Tribunal Supremo ha mantenido esta línea jurisprudencial en la actualidad, así en las SS de 18.3.2014 y 27.3.2014 , y en el fallo de esta última acuerda '3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio , no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas'.
Así pues, de acuerdo con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de 'mero retraso en el pago' y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado. Ahora bien, de la lectura de dicha doctrina jurisprudencial se deduce que para que procede la resolución contractual el impago (siquiera sea de una sola mensualidad) ha de existir el tiempo de presentarse la demanda.
En el supuesto de autos, admitido el impago de las rentas devengadas a fecha de interposición de la demanda (rentas de enero, febrero y marzo de 2019) por los arrendatarios demandados, el juez de instancia considera dicho impago justificado (por la inhabitabilidad de la finca arrendada y la suspensión del contrato ex artículo 21 LAU ), con la única excepción de los primeros 9 días devengados de la renta del mes de enero de 2019 ( esto es, hasta la remisión del fax a la demandante), cuyo impago se afirma en la sentencia como injustificado, condenándose a los demandados a su abono, en la cuantía de 142,25 euros (más intereses legales). Sin embargo, olvida el juez de la primera instancia que, atendido que en el contrato se convino que la renta se pagaría mensualmente y ' dentro de los siete primeros días', a fecha 9 de enero de 2019, ya se había devengado la totalidad de la renta correspondiente a dicha mensualidad (490 euros). Hemos de concluir, por ello, en aplicación de la doctrina expuesta que, al tiempo de presentarse la demanda, los arrendatarios se encontraban incursos en causa de resolución, no sólo por el impago -injustificado- de 9 días del mes de enero de 2019, sino por la renta completa de dicho mes, de 490 euros.
A partir de estos parámetros, no suscribimos los argumentos y la valoración probatoria que lleva al juzgador de primer grado a desestimar la pretensión de resolución contractual y de desahucio de la vivienda arrendada instada por la parte arrendadora y ahora apelante DIRECCION000 CB en su demanda.
Y ello porque además, revisada en esta alzada la prueba practicada, y en contra de lo razonado por el Juzgador de instancia, es lo cierto que no puede tenerse por acreditada la concurrencia de los presupuestos y requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos, para la suspensión del contrato de arrendamiento (ex artículos 21 y 26 de la LAU ), siendo este el único motivo de la oposición interpuesta por la parte arrendataria.
TERCERO.-En efecto, como se ha razonado en el fundamento anterior, la parte demandada DON Romulo Y DOÑA Ofelia reconoce expresamente el impago de las rentas en el escrito de contestación a la demanda, pero, pese a ello, indica que la deuda es inexistente; por el incumplimiento previo de la actora de las obligaciones contractuales que le son inherentes (en los términos recogidos en el fundamento jurídico primero de esta resolución), y por haber tenido lugar, en base a ello, la suspensión del contrato de arrendamiento ex artículos 21 y 26 de la LAU , expresamente invocados por los arrendatarios, en su escrito.
En este punto, antes de entrar a resolver sobre la cuestión de fondo planteada, debemos efectuar ciertas consideraciones doctrinales, ello en respuesta a los concretos motivos de apelación invocados por la parte arrendadora DIRECCION000 CB ante esta alzada.
Así, por lo que se refiere a la acción acumulada de reclamación de rentas impagadas, este tribunal viene afirmando, entre otras, en nuestra sentencia de 31 de marzo de 2015 , que:
'La acumulación no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades; ello nos lleva a la cuestión de si se mantiene la naturaleza sumaria de la pretensión de desahucio, con sus especialidades y la plenaria de la reclamación de rentas y, en consecuencia, a la de la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga. En primer término cabría pensar que, al primar la especialidad, conforme al art. 249.1.6 y 250.1.1, la sentencia firme que recaiga no debe tener fuerza de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación, no obstante, la corriente mayoritaria entiende que, al no perder su naturaleza por la acumulación ( STS 26.11.1992 , 15.12.1994 , 23.3.1996 ,...), la sentencia sí produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica ya que el art. 447.2 solo afecta al desahucio, y ello parece reafirmarse actualmente, ya que la reclamación de rentas se seguirá en todo caso por el verbal. No obstante, de estimarse la acción de reclamación de rentas, difícilmente podría discutirse en otro proceso el desahucio por falta de pago, pues lo que ya no cabrá en ningún caso es debatir que determinadas rentas eran efectivamente debidas; es más, la reclamación no tiene restricciones probatorias y no pueden invocarse cuestiones complejas.'
Por lo tanto, en ningún caso es aplicable la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, en la medida en que el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias.
La doctrina de la cuestión compleja sería, en todo caso, sólo aplicable al juicio de desahucio por impago de la renta, pero no cabe desconocer que jurisprudencialmente se viene haciendo una interpretación muy restrictiva de la misma.
Así, en la misma resolución de esta Sección antes citada indicábamos que 'el desahucio es un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba .'
En similares términos se pronuncia, por ejemplo,la sentencia dictada por la Sección 4ª de esta misma Audiencia Provincial en fecha 11 de marzo de 2015.
Debe decaer, en virtud de lo expuesto, el primer motivo de la apelación de la parte arrendadora, consistente en la infracción del artículo 444.1 de la LEC , afirmada que ha sido la plena validez y virtualidad de la oposición de la parte arrendataria (por incumplimiento de las obligaciones del arrendador y suspensión del contrato de arrendamiento ex artículos 21 y 26 de la LAU ) en relación a la acción acumulada de reclamación de las rentas impagadas efectivamente ejercitada en la demanda.
Tampoco puede prosperar el segundo argumento de la apelación de la parte demandante DIRECCION000 CB, consistente en la infracción del artículo 43 de la LEC y de los principios de seguridad jurídica y de cosa juzgada,ello habida cuenta de que; Primero, la prejudicialidad civil es una excepción procesal que únicamente puede ser examinada a instancia de parte ('...a petición de ambas partes, o de una de ellas, oída la contraria...'). Como recordaba la STS, del 1 de marzo de 2007 : '(...) la doctrina jurisprudencial bajo el sistema de la LEC de 1881 admite la aplicación de la litispendencia, aunque no concurra la triple identidad propia de la cosa juzgada ( Ss. 25 de julio de 2003 , 31 de mayo de 2005 , 22 de marzo de 2006 ), de la que la excepción de litispendencia es una institución preventiva o cautelar. Se trata del supuesto denominado de litispendencia impropia o por conexión, que en realidad integra un supuesto de prejudicialidad civil. A ella se refieren entre otras las Sentencias de 17 de febrero y 9 de marzo de 2000 ; 12 de noviembre de 2001 ; 28 de febrero de 2002 ; 30 de noviembre de 2004 ; 20 de enero , 19 y 25 de abril , 31 de mayo , 1 de junio y 20 de diciembre de 2005 , y 22 de marzo de 2006 , resaltando que tiene lugar cuando un pleito interfiere o prejuzgue el resultado de otro, con la posibilidad de dos fallos contradictorios que no pueden concurrir en armonía decisoria al resultar interdependientes; y cuya situación obviamente se produce en el caso, al resultar condicionada la estimación de la demanda a lo que se declare en el proceso seguido contra el fabricante del objeto litigioso. La doctrina jurisprudencial viene asimismo reconociendo que la litispendencia expresada es apreciable de oficio (Ss. entre otras, 17 de febrero y 12 de junio de 2000, 4 de marzo de 2002, 22 de marzo de 2006), como hizo en el caso la Audiencia Provincial.'
Pero tras la vigencia del artículo 43 LEC , como indica la STS del 28 de julio de 2010 ,la litispendencia impropia o prejudicialidad civil ya no puede apreciarse de oficio: '(...) es cierto que bajo el sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, ante la ausencia de regulación de la prejudicialidad civil, la Jurisprudencia aplicó a esta las reglas de la litispendencia a modo de 'litispendencia impropia o por conexión', que como pone de relieve la sentencia número. 239/2007, de 1 de marzo , ' en realidad integra un supuesto de prejudicialidad civil, que tiene lugar cuando un pleito interfiere o prejuzgue el resultado de otro, con la posibilidad de dos fallos contradictorios que no pueden concurrir en armonía decisoria al resultar interdependientes'.
29. Pero regulada hoy la prejudicialidad en el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la litispendencia en el artículo 421 de la propia Ley procesal , está claro:
1) Que no puede mantenerse la estimación de oficio de la prejudicialidad; y
2) Que no son las mismas las consecuencias de la estimación de la prejudicialidad que las de estimar la litispendencia.
30. En consecuencia, dado que ninguna de las partes ha interesado la suspensión del litigio, procede rechazar la litispendencia y proseguir el trámite'.
De este modo, ninguna indefensión puede alegar la parte recurrente, por la no suspensión (de oficio) del procedimiento ex artículo 43 de la LEC , habiéndose colocado ella misma -que renunció a alegar tal excepción, de manera evidenciada, además, en el acto del juicio- en la pretendida posición de indefensión. Por otro lado, no consta en las actuaciones que por parte del juzgador de instancia se limitasen los medios de prueba y de defensa de ninguna de las partes (véase la grabación del acto de la vista, celebrada en el mes de octubre de 2019).
Opone también, la apelante DIRECCION000 CB, en su recurso, que la sentencia dictada en la primera instancia incurre en falta de motivación del artículo 218 de la LEC , y en particular, en la modalidad de incongruencia 'extra petita', por cuanto resuelve sobre una 'cuestión compleja' (la suspensión del contrato de arrendamiento y de la obligación de pago de la renta), que la propia parte demandada había considerado como tal en el suplico (principal) de su escrito de contestación a la demanda (interesando la remisión de las partes al proceso declarativo pertinente), y que, en cualquier caso, y dada su naturaleza compleja, jamás debió formar parte del objeto litigioso.
El argumento no puede ser acogido: (1º) Porque, como bien asume la apelante en su recurso, los arrendatarios demandados DON Romulo Y DOÑA Ofelia, con expresa invocación de la excepción de incumplimiento contractual de la parte arrendadora y de la suspensión del contrato de arrendamiento (al amparo de lo dispuesto en los artículos 21 y 26 de la LAU expresamente invocados por dicha parte), sí que solicitaban en el suplico de su escrito de contestación a la demanda (con carácter subsidiario) la plena desestimación de la demanda de desahucio y de reclamación de rentas interpuesta frente a ellos, y su completa absolución de todos los pedimentos contenidos en la misma (con imposición de costas); y (2º) porque, como ya se ha dicho, la doctrina de la cuestión compleja no es en ningún caso aplicable a la acción acumulada de reclamación de rentas, siendo que el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias de ninguna clase.
En este sentido, se advierte que, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2000 ,y 28 de febrero de 2003 ; RJA 281/2000 ,y 2154/2003 ) que el principio de congruencia proclamado en el artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que en su modalidad omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 de la Constitución , y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 de la Constitución , exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, por cuanto es doctrina constitucional pacífica y consolidada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2004;RJA 1/2004 ) que el artículo 24.1 de la Constitución garantiza a todos los ciudadanos su derecho a obtener una respuesta judicial motivada, razonable, y congruente con su pretensión.
Y, asimismo, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004;RJA 2053/2004 ) que para determinar la incongruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, aun estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, aunque ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.
Ahora bien, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006; RJA 8083/2006 ) que se produce incongruencia extra petitumcuando se resuelve sobre algo no pedido, no ya aplicando normas no alegadas, que podría responder al principio iura novit curia, sino partiendo de pretensión distinta a la ejercitada y apoyándose en supuesto de hecho no alegado.
Así, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2000, de 10 de julio , y Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2006; RTC 182/2000 , y RJA 3198/2006 ) que la incongruencia por exceso o extra petitumes un vicio procesal que se produce cuando el órgano judicial concede algo no pedido, o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes, e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones en el proceso. En tal aspecto constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al juzgador, en el proceso civil, pronunciarse sobre aquellas peticiones que no fueron esgrimidas por las partes, a quienes se atribuye legalmente la calidad de verdaderos domini litis, y conformar el objeto del debate o thema decidendi, y el alcance del pronunciamiento judicial.
En el presente caso, en el que se promovió por la demandante arrendadora, en virtud de lo previsto en el artículo 438.3.3ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el ejercicio acumulado de la acción de desahucio, por falta de pago de las rentas adeudadas, y de la acción de reclamación de las rentas adeudadas en el momento de la presentación de la demanda (de enero a marzo de 2019), es lo cierto que, el único argumento de la oposición planteado por la parte arrendataria demandada (que admitía de manera expresa el impago, en su contestación) estribaba, en efecto, en el previo incumplimiento de sus obligaciones por la parte arrendadora, y en la suspensión del contrato de arrendamiento (y de la obligación de pago de la renta) ex artículos 21 y 26 de la LAU ; por lo que, ninguna incongruencia cabe imputar a la sentencia, al resolver, precisamente, sobre el objeto de la tal oposición.
Y es por este mismo argumento que tampoco puede admitirse que la sentencia dictada por el juzgador a quo causara indefensión a la parte arrendadora, ni incurriera en infracción del artículo 24.1 de la CE , 'resolviendo sobre la suspensión del contrato (...) sin oportunidad de debate ni de defensa', por cuanto; invocada tal suspensión del contrato como único motivo de oposición de la parte arrendataria, y no excluida dicha cuestión del objeto litigioso de la primera instancia, es lo cierto que ambas partes litigantes (también la arrendadora) pudieron alegar y probar todo lo que a su derecho convino.
Dicho esto, sí que debe otorgarse la razón a la parte arrendadora y apelante DIRECCION000 CB, en relación a la errónea valoración de la prueba por parte del juzgador de primer grado.
CUARTO.-Alega la parte arrendataria DON Romulo Y DOÑA Ofelia como causa justificativa del impago (no negado) de las rentas; la inhabilidad de la vivienda arrendada, y la consiguiente suspensión del contrato de arrendamiento, comunicada a la parte arrendadora mediante fax de fecha 9 de enero de 2019.
La sentencia de primer grado acoge este argumento de la parte demandada, desestimando, en consecuencia, la pretensión resolutoria y de desahucio ejercitada en la demanda (con base en la falta de pago de las rentas), y condenando a la parte arrendataria a abonar a la arrendadora, únicamente, los 142,25 euros devengados por los 9 días de la renta del mes de enero de 2019 cuyo impago resultó, en efecto, injustificado; siendo que, desde el 9 de enero de 2019 y hasta la terminación de las obras en la finca arrendada (en el mes de agosto de 2019) la obligación de pago de la renta habría quedado oportunamente suspendida, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 de la LAU y dada la falta de habitabilidad de la vivienda (demostrada, según valoración del juez a quo, con el informe pericial acompañado al escrito de contestación a la demanda de los arrendatarios, no enervado de contrario).
Como venimos advirtiendo, esta Sala no comparte la valoración de la prueba ni la solución alcanzada en la sentencia de primera instancia, la cual ha de ser, en consecuencia, revocada.
En efecto, debe recordarse en este punto que, el pago de la renta es la obligación esencial del arrendatario, obligación que no excluye el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador, sin perjuicio de que el arrendatario pueda exigir bien el cumplimiento bien la resolución del contrato, de conformidad con el artículo 1124 CC , al que se remite el art. 27.1 LAU , salvo en los supuestos en que quepa la suspensión del contrato, siempre y cuando concurran los presupuestos prevenidos en el art. 26 LAU 29/1994, cuyo antecedente es el artículo 1558 CC , de aplicación supletoria conforme al art. 4 LAU 94 , que prevé la posibilidad de suspensión del contrato, con paralización del plazo y del pago de la renta durante dicha paralización.
En este sentido, paralelamente a la obligación del arrendador de 'realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil '( artículo 21.1 LAU ) y a la del arrendatario de 'soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento ' ( artículo 22.1), la LAU prevé la posibilidad (artículo 26) de que, 'cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable', el arrendatario opte entre suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnización alguna, por lo que es el cese de la obligación de pagar la renta la contraprestación que la ley establece para el arrendatario por la suspensión, de modo que la equivalencia de las prestaciones -en este caso, de la ausencia de prestaciones: cesa la ocupación y cesa el pago- restablece el equilibrio sinalagmático del contrato suspendido, debiendo limitarse el efecto, pues, al expresado de la suspensión del pago de la renta. En caso de optar por la suspensión, ésta 'supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta', no existiendo obligación alguna de indemnizar por parte del arrendador.
En la misma línea, la más reciente Sentencia de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de marzo de 2011 (ROJ SAP B 3512/2011 )exige para el ejercicio por el arrendatario de la facultad de suspensión del contrato, y para el impago total de la renta, que asimismo la finca sea inhabitable de forma total (por el contrario, cuando la finca puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta, y aunque durante la ejecución de la obra se vea privado incluso de una parte de la vivienda, el arrendatario únicamente se encuentra facultado para solicitar una disminución del precio del arriendo, en proporción al tiempo, y la parte de la finca de que se vea privado, conforme a lo previsto enel artículo 1558 del Código Civil , en relación con los artículos 21.2 y 22.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ).
De modo que, corresponde exclusivamente al arrendatario la opción de solicitar la suspensión (o desistir del contrato), condicionada en todo caso la referida suspensión al requisito ineludible de que la finca sea 'inhabitable' de forma total y que ello sea consecuencia de que tales obras sean de 'conservación' o sean acordadas por una autoridad competente, pero nunca en el caso de que las obras sean meramente voluntarias.
Dicho cuanto antecede, en el supuesto de autos, es lo cierto que no consta la ejecución de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente que hagan inhabitable la finca arrendada (no, al menos, a fecha de la demanda), y tampoco consta la efectiva desocupación de la finca arrendada por parte de la arrendataria, no habiendo tampoco constancia de que la parte arrendataria optara por la resolución del contrato (de hecho los arrendatarios apelados aún se mantienen, a fecha de las presentes, en la ocupación de la vivienda objeto del arrendamiento). Así, de la prueba practicada en la primera instancia (interrogatorio del arrendatario demandado DON Romulo, testifical de la administradora de fincas y pericial del arquitecto técnico Don Pablo Jesús que elaboró el dictamen pericial acompañado como documento nº 1 de la contestación) se desprende: (1º) Que tras la comunicación de la existencia de humedades en la vivienda arrendada por parte de los arrendatarios a la propiedad (y a su administradora) en el mes de octubre de 2018, hubo una primera actuación de dicha parte, que procedió (sus operarios) a la reparación de la cubierta, ello en diciembre de 2018. (2º) Que tras esta primera intervención no se volvió a actuar en la finca arrendada (a fin de reparar las humedades existentes en el interior) hasta los meses de verano de 2019, solucionándose el 90% de los problemas (ello según declaración del propio arrendatario) en agosto de 2019, razón por la cual los arrendatarios demandados volvieron a hacer efectivo el pago de la renta (que habían estado sin abonar desde enero de 2019 hasta el mes de julio de 2019, ambos incluidos). Y (3º) que durante ese tiempo, los arrendatarios DON Romulo Y DOÑA Ofelia, no llegaron a desocupar la vivienda arrendada, sino que se instalaron en la zona del comedor (no afectada por las humedades, según declaró el propio perito de la parte demandada), declarando el señor Romulo en el juicio 'que su hermana que vivía a 150 metros de la finca arrendada les ofreció su casa para ir a dormir, pero que ellos no podían dejar la vivienda porque tenían allí a los perros y su ropa, y que iban y venían (...)'.
En este caso, resulta de lo actuado que; en el momento de la presentación de la demanda, en el mes de abril de 2019, la parte demandada adeudaba las rentas de enero, febrero y marzo de 2019, por importe conjunto de 1.470 euros, por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda, concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta, no habiéndose producido ningún pago posterior por los demandados, con finalidad extintiva o enervatoria de la acción de desahucio.
En cuanto a la suspensión del pago de la renta desde la mensualidad de enero de 2019, cabe indicar que: (A) La misma fue decidida unilateralmente por la parte demandada arrendataria, mediante fax remitido a la propiedad en fecha 9 de enero de 2019 (documento nº 2 de la contestación), y sin que tal suspensión fuera, en ningún caso, consentida por la parte demandante arrendadora DIRECCION000 CB, quien, por el contrario, consta que se opuso expresamente a la suspensión del contrato requerida de contrario (ello mediante carta de fecha 17 de enero de 2019 que se adjunta como documento nº 3 del propio escrito de contestación a la demanda), y que continuó requiriendo a los arrendatarios para el pago de las rentas (siendo ejemplo de ello la interposición de la demanda, en el mes de abril de 2019); y (B) la parte arrendataria demandada DON Romulo Y DOÑA Ofelia, pese a invocar la suspensión del contrato de arrendamiento con efectos desde el 9 de enero de 2019, no consta que procediera, en ningún momento, a la desocupación -efectiva- de la finca arrendada. En este sentido, manifestó el arrendatario demandado DON Romulo, durante su interrogatorio; 'que la propiedad no aceptó en ningún caso la suspensión del contrato que le comunicaron en enero de 2019, y que ellos consultaron con un abogado y decidieron dejar de pagar la renta (...), que durante ese tiempo la propiedad continuó reclamándoles el pago de las mensualidades (...), y que cuando en el mes de agosto de 2019 los arrendatarios consideraron que se habían solucionado el 90% de los problemas de la vivienda, entonces volvieron a abonar las rentas del arrendamiento (...)'.
Asimismo, debe señalarse que la parte arrendataria demandada no interpuso su demanda frente a la arrendadora, reclamando la realización 'inmediata' de las obras de conservación en la vivienda arrendada ( artículo 21 LAU ), así como solicitando la suspensión del contrato de arrendamiento ( artículo 26 LAU ), y todo ello con indemnización de los daños y perjuicios irrogados a dicha parte (por la alegada inhabitabilidad de la finca arrendada), sino hasta después de recibir la demanda de desahucio por falta de pago y acción acumulada de reclamación de rentas impagadas, interpuesta contra ella, por la parte arrendadora, demanda que es objeto de enjuiciamiento.
A tal efecto, la sección 4ª de la Audiencia, en sentencia de fecha de 19 de octubre de 2016 , en un caso similar, en el que el arrendatario no accionó judicialmente contra el arrendador hasta que fue demandado por este último por falta de pago de la renta, señalaba: ' Por su parte el artículo 27 de la LAU : El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil . Y, en concreto, el precepto faculta al arrendador, cuando se produce falta de pago, y al arrendatario cuando aquel no realiza las reparaciones previstas en el artículo 21.
Pues bien, sucede que quien ejercitó la acción por falta de pago fue el arrendador, sin que el arrendatario, previamente instara la resolución por falta de habitabilidad, es más, ni consta que pusiera en conocimiento del mismo la necesidad de tales reparaciones, a lo que no puede equiparse la presentación de una denuncia en el Ayuntamiento, pocos días antes de que se presentara el desahucio, ni el informe del arquitecto municipal, que realiza cuando ya existe sentencia. Por lo demás, según reconoce en el escrito rector, la sentencia es de Julio, y ya se adeudaban seis mensualidades, por lo que el imago se produce antes de que se dirija al Ayuntamiento y sigue en la posesión hasta el desalojo'.
Finalmente, resta advertir en este punto, que mediante sentencia de fecha 12 de marzo de 2020 (que ha devenido firme por no recurrida) el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Granollers , que conoció del procedimiento ordinario nº 508/2019instado por la parte arrendataria DON Romulo Y DOÑA Ofelia aquí apelada, estimó parcialmente la demanda interpuesta frente a la entidad arrendadora aquí apelante DIRECCION000 CB, y en su virtud, falló, siendo su Fallo del tenor literal siguiente:'Que debo ESTIMAR y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta, por D. Romulo y Dña. Ofelia, frente a la entidad DIRECCION000, CB, y en su virtud, estimo:
1.- Condenar a la entidad DIRECCION000, CB, a que de manera inmediata realice las reparaciones necesarias y que precise la vivienda objeto de arrendamiento consistente en que:
i) En la cubierta, se adopten las medidas pertinentes que permitan de forma estable en el tiempo, durante al menos unos cuantos años, más de 3, que no se vuelvan a reproducir los problemas de hipermeabilización (más cuando el tipo de tejas del tejado, y los efectos de dilatación de las mismas impide que se considere suficiente un pintado o barniz de éstos, que en menos de un año han reproducido los problemas) de la cubierta.
ii) Respecto de los problemas del interior de la vivienda, se deberán reparar en su integridad, siendo que deberá hacer frente a todos aquellos derivados de la acumulación de aguas y filtraciones, la actora, y aquellos que se hayan podido producir por la agravación derivada de la condensación de las cámaras de aire, por la demandada. En fase de ejecución de sentencia, se determinará de mutuo acuerdo la parte del coste que corresponde a cada uno de los intervinientes, y en defecto de acuerdo, se nombrará perito judicial que lo determine.
2.- No haber lugar a la suspensión del contrato de arriendo desde la fecha pretendida de 9 de enero de 2019, conforme lo fundado en el fundamento de derecho quinto.
3.- No haber lugar a pago alguno indemnizatorio al no acreditarse causalidad alguna entre las lesiones padecidas y el estado de la vivienda.
4.- No haber lugar a imposición de costas'.
A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 383/2014 de fecha 7 de julio de 2014 (Recurso Nº : 408/2009 ) expone; ' Como se declaró en la referida STS de 2 de abril de 2014 (recurso nº 1516/2008 ), con cita de la STS de 26 de enero de 2012 (recurso nº 156/2009 ), la función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecir lo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC para el que no se exige que concurran las tres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualquiera que sean las 78 posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior ( STS de 17 de junio de 2011, recurso nº 1515/2007 ). La finalidad perseguida es evitar pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las que son objeto de un pleito posterior'.
Y asimismo, la STS nº 789/2013 de 30 de diciembre (Recurso Nº : 2310/2011 )advierte que; ''Como esta Sala ha precisado, entre otras, en sentencia núm. 307/2010 de 25 mayo (Rc. 931/05), 'el efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria ( SSTS de 28 de febrero de 1991, 7 de mayo de 2007, RC 2069/2000 ). La jurisprudencia de esta Sala admite que la sentencia firme, con independencia de la cosa juzgada, produzca efectos indirectos, entre ellos el de constituir en un ulterior proceso un medio de prueba de los hechos en aquella contemplados y valorados, en el caso de que sean determinantes del fallo ( SSTS de 18 de marzo de 1987 , 3 de noviembre de 1993, 27 de mayo de 2003, 7 de mayo de 2007, RC n.º 2069/2000 )'.
Dicho esto, por lo que interesa a la resolución del objeto de la apelación, debe indicarse que, en el Fundamento de Derecho CUARTO de la sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers(hay un error en el Fallo que se remite al Fundamento de derecho Quinto, sobre la indemnización), se razona que: (A) ' No queda acreditado que la vivienda se encontrase en tal estado que no se pudiese hacer uso de la misma de manera parcial, y del mismo modo conforme fija el art. 26 LAU , no se gestionó por los inquilinos el proceso de declaración de inhabitabilidad por la autoridad competente, lo que le facultaba a suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnización alguna';y (B) 'Ahora bien, se deja constancia, que el impago de dicho periodo afectado, en modo alguno supondría la resolución del contrato siempre que el pago se efectúe rápidamente tras el dictado del pronunciamiento judicial, ya que la causa de la suspensión pretendida se encuentra afectada por la redacción indebida de la cláusula 7ª, oscuridad de una cláusula que ha quedado acreditado que se debe a la inoperancia de ambas partes, de modo que no puede perjudicar ni beneficiar a ninguna de ellas, y también por la inaplicación por la parte demandada de lo prevenido en el art. 21 LAU de reducción proporcional, en correlación con una actuación rápida en la reparación (se alargó en el tiempo, por no emplear un mecanismo de secado rápido).
Y se concluye, en definitiva, por el Juez de instancia: 'Por ello, no ha lugar a la suspensión pretendida, pero sin que ello suponga incumplimiento alguno por la actora a efectos de la resolución regulada en el art. 27 o 28 LAU , siempre que se proceda al pago inmediato del importe de la renta, acorde a lo fundado'.
Establece así, el juzgador a quo, una suerte de 'condición' a cumplir por la parte arrendataria, a fin de que el impago no justificado de las rentas arrendaticias durante los meses de enero a julio de 2019, no constituya causa de resolución del contrato de arrendamiento, siendo tal condición la de ' que se proceda al pago inmediato del importe de la renta'.
De este modo, como quiera que los arrendatarios demandados DON Romulo Y DOÑA Ofelia, no sólo no han demostrado haber efectuado el pago de las rentas correspondientes a las mensualidades indicadas de enero hasta julio de 2019, ambas incluidas (las cuales ascienden a un total de 3.449,30 euros según se determina en la sentencia objeto de esta apelación), sino que, todo lo contrario, dado traslado, han admitido su impago, (ello mediante el escrito de alegaciones sobre el hecho nuevo, presentado ante esta alzada en fecha 27 de enero de 2021); no puede sino concluirse, ante la falta de concurrencia de la condición fijada en sentencia firme, que dicho impago por la parte arrendataria demandada (no amparado por el instrumento de la suspensión ni tampoco por la condición judicialmente establecida), sí que debe determinar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de abril de 2017 con la parte arrendadora apelante DIRECCION000 CB.
En definitiva, la impugnación de la apelante DIRECCION000 CB debe prosperar, y, estimando íntegramente el recurso interpuesto, procede revocar la sentencia de primera instancia y en su lugar dictar otra dando lugar a la resolución contractual y al desahucio interesado, y condenando a la parte arrendataria demandada DON Romulo Y DOÑA Ofelia al pago de la suma reclamada (3.449,30 euros según se actualizó y se admitió por ambas partes litigantes en el acto del juicio), ya que no ha sido discutida la cuantía de la deuda, (que además ha quedado documentalmente probada), así como al pago de las rentas que se devenguen y resulten efectivamente impagadas desde la fecha de celebración del acto del juicio hasta la efectiva entrega de la posesión a razón de 490 euros mensuales, conforme a lo establecido en el art. 220.2 LEC . Y todo ello con devengo de los intereses legales de demora, desde la interposición de la demanda en la primera instancia (pronunciamiento este de la sentencia que no ha sido impugnado ante esta alzada).
QUINTO.-La estimación de la demanda comporta la condena a la demandada al pago de las costas devengadas en la primera instancia, ( art. 394.1 LEC ).
Y, no procede una especial imposición de las costas de esta alzada, al haber sido estimado el recurso de apelación ( art. 398.2 LEC ).
Conforme a lo dispuesto en el ap. 8ª de la D.A. 15ª de la LOPJ , se ordena la devolución del depósito constituido para interponer el recurso.
En virtud de lo expuesto, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
Fallo
QUE ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte actora DIRECCION000 CB contra la sentencia de fecha 2 de diciembre de 2019 dictada en el procedimiento de juicio verbal de desahucio por falta de pago núm. 480/2019.B del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Granollers, SE REVOCA la indicada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por la citada apelante contra los apelados DON Romulo Y DOÑA Ofelia, SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento sobre la viviendasita en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACION000, de Cànoves i Samalús (Barcelona) y SE CONDENA a la parte demandadaa dejarla libre vacua y expedita a disposición de la demandante, así como a pagar a la parte demandante la suma de 3.449,30 euros, más las rentas que hubieran vencido desde el acto del juicio hasta el efectivo desalojo, y con los intereses legales correspondientes desde la interposición de la demanda.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia. No se hace especial declaración sobre las costas de la apelación.
Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.
Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.
También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.
El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados:
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