Sentencia CIVIL Nº 278/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 337/2017 de 08 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 337/2017 -2
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 18/2015
Parte recurrente/Solicitante: Narciso
Procurador/a: Daniel Font Berkhemer
Abogado/a:
Parte recurrida: COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 C.B., AMERICA MULTISERVEIS 2007,
S.L.
Procurador/a: Helena Vila Gonzalez
Abogado/a: Francisco Gallardo Durich
SENTENCIA Nº 278/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 8 de mayo de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 3 de marzo de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 18/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aDaniel Font Berkhemer, en nombre y representación de Narciso contra Sentencia - 17/06/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Helena Vila Gonzalez, en nombre y representación de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 C.B., siendo también parte AMERICA MULTISERVEIS 2007, S.L..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda formulada por la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , representada por la Procuradora Sra. Vila González, contra AMÉRICA MULTISERVEIS 2007, S.L., en rebeldía procesal, y el Sr. Narciso , representado el Procurador Sr. Font Berkhemer, y en su consecuencia, debo condenar a los demandados a abonar solidariamente a la actora la suma de 9.524,56 euros de principal, más intereses legales desde el 20-2-2014; con expresa condena en costas de la parte demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 02/05/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Narciso se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 39 de Barcelona en fecha 17 de junio de 2016 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 18/2015 de los de ese JPI.

La resolución ahora recurrida estima íntegramente la demanda interpuesta por LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , aquí apelada, contra la mercantil AMÉRICA MULTISERVEIS 2007,S.L., en situación procesal de rebeldía, y contra el ahora recurrente, Sr. Narciso , legal representante de la mercantil demandada, contra quien se dirige también la demanda a título personal en su condición de fiador del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de octubre de 2012 que tenia por objeto el local comercial con vivienda sito en Barcelona en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 .

La COMUNIDAD DE BIENES demandante, con fundamento en los artículos 27,1 y concordantes de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos (LAU), ejercitó contra los reseñados demandados acción de reclamación de 9.524,56.-euros, en concepto de indemnización por la resolución anticipada del referido contrato de arrendamiento, en aplicación de lo previsto en los pactos 9º y 10º del mismo.

En efecto, como resulta del contrato de arrendamiento que se adjunta a la demanda, la relación arrendaticia se concertó por un plazo de un año obligatorio para las partes, a contar desde el 1 de octubre de 2012, prorrogable por periodos anuales, hasta un máximo de cinco años, salvo que el arrendatario ' mediante carta certificada o requerimiento notarial, y con una antelación mínima de TRES MESES, no comunique a la propiedad su voluntad de resolver el contrato '. (pacto 9º).

Por su parte el pacto 10ª del mismo documento estipulaba que ' en caso de que el arrendatario abandonase el local o pretendiese desistir del contrato antes del vencimiento establecido como obligatorio, el arrendatario vendrá obligado a pagar la renta correspondiente, al importe entonces vigente, de todo el periodo obligatoriamente convenido como duración del arrendamiento por ambas partes y que reste por vencer.

En los siguientes periodos, si el arrendatario abandonase el local o pretendiese desistir del contrato antes del vencimiento establecido en ese plazo, vendrá obligado a pagar la renta correspondiente al importe entonces vigente del periodo de la respectiva prórroga que restare por vencer'.

En la demanda se afirma que la arrendataria comunicó a la propiedad su intención de resolver el contrato mediante carta fechada el día 28 de octubre de 2013 y remitida por burofax (doc. nº 3 de la demanda) el 19 de noviembre de 2013, esto es, cuando ya se había cumplido el primer año obligatorio de contrato y se había prorrogado el mismo por una anualidad más.

El demandado personado se opuso a la demanda alegando que, ya en mayo de 2013, es decir, con más de tres meses de antelación a que finalizara el primer año de arriendo obligatorio, comunicó al propietario del local, que reside en la misma finca, su voluntad de resolver el contrato al no poder hacer frente a las responsabilidades económicas, siendo que el burofax de 28 de octubre de 2013 no era la comunicación resolutoria sino una petición de moratoria para el desalojo del local. Señala que, en el mes de diciembre de 2013, remitió por correo las llaves del local a la propiedad, que le fueron devueltas, y que las volvió a remitir en enero de 2014, teniéndose por retornada la posesión de la finca.

Estima por todo ello que no resulta de aplicación el pacto 10º del contrato, defendiendo que el contrato no se llegó a prorrogar.

Por otra parte, el Sr. Narciso , incluso en el caso de existir deuda, niega que deba responder personalmente como avalista por cuanto la fianza no se extiende expresamente a las eventuales prórrogas contractuales.

La resolución recurrida estima la demanda argumentando, en síntesis, (i) que de la prueba practicada no ha quedado acreditada la existencia de una comunicación verbal de resolución contractual configuradora de un preaviso hecha dentro del término previsto en el pacto noveno del contrato que impidiera que el plazo del mismo se prorrogara por otra anualidad; y (ii) que la prórroga operada dependía de la parte arrendataria siendo que la fianza prestada por el Sr. Narciso se extiende a las obligaciones devengadas dentro de las prórrogas del contrato, debiendo responder también dicho demandado de la reclamación.



SEGUNDO.- Para evitar reiteraciones innecesarias, suscribimos y ratificamos en esta alzada la exhaustiva relación de antecedentes que se recoge en el fundamento jurídico primero de la resolución recurrida.

Los demandantes interesan la condena de los demandados al pago de las rentas devengadas hasta la terminación convenida del arrendamiento (el 30 de septiembre de 2013 al haberse prorrogado el arriendo una anualidad) en concepto de indemnización, prevista en el pacto 10º del contrato, antes transcrito, por desistimiento unilateral del contrato, habiendo aplicado la fianza arrendaticia al pago de rentas adeudadas hasta el efectivo desalojo del local (las relativas a octubre de 2013 hasta enero de 2014).

Se reproduce en esta alzada la controversia en los mismos términos en que se planteó en primera instancia y contamos con el mismo material probatorio.

Antes de entrar a revisarlo, en lo que se refiere a la cuestión del desistimiento, cabe indicar que, como hemos tenido ocasión de exponer en distintas resoluciones, el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.



TERCERO.- Sentado lo anterior, podemos avanzar que, revisadas las actuaciones en esta alzada, estimamos que el juzgador de instancia hace una valoración de la prueba que no resulta, en absoluto, ilógica, arbitraria ni contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica y que se atiene a los hechos que resultan de las pruebas practicadas que obran en autos, sin que quepa, como pretende el apelante, sustituir la valoración que e esa prueba hizo el juez a quo por la valoración subjetiva que realiza la parte recurrente, que no sirve para desvirtuar la anterior.

Por ello la sentencia de primera instancia ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal en lo esencial acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de los recurrentes, bastando en respuesta a las mismas efectuar las consideraciones que efectuaremos.

Consideramos que no queda acreditado que se produjese un preaviso por parte de la arrendataria en la forma prevista en el contrato que impidiese la prórroga del mismo por un año más, una vez vencida la primera anualidad obligatoria. En el pacto noveno del contrato, que hemos transcrito en su parte relevante en el fundamento jurídico primero de esta resolución, se prevé expresamente que ese preaviso revista forma escrita y se comunique a la arrendadora '(..) mediante carta certificada o requerimiento notarial, y con una antelación mínima de TRES MESES...' , comunicación cuya existencia ni siquiera defiende el demando, lo que bastaría para entender prorrogado el contrato.

Pero es que, además, el Sr. Narciso defiende una comunicación verbal de resolución, que sitúa en mayo de 2013, que tampoco consta acreditada.

Así, se trataría de un hechos impeditivos, cuya prueba corresponde a la demandada y que en ningún caso puede quedar acreditado por las meras manifestaciones de su legal representante y avalista del contrato.

Ello por cuanto la prueba de interrogatorio de parte no sirve para acreditar las propias alegaciones de la parte que declara sino que, en general y de conformidad con lo dispuesto en el art. 316 de la LEC , siempre que tales declaraciones no se contradigan con el resto de las pruebas practicadas, las mismas permitirán fijar como ciertos los hechos reconocidos, en los que hubiera intervenido personalmente y que fueran enteramente perjudiciales para la parte declarante.

Esa comunicación verbal tampoco puede tenerse por probada por la sola manifestación de la testigo Dª Rosa , habida cuenta que no reviste la imparcialidad suficiente por ser, además de la Secretaria de la mercantil arrendataria, vinculada por tanto profesionalmente con su actividad, la esposa del Sr. Narciso .

Por lo tanto, a falta de preaviso y resultando incontrovertido que se produjo el desistimiento unilateral del contrato cuando este se había prorrogado, se debe tener por justificada la deuda reclamada que resulta de aplicar las consecuencias para dicha situación previstas en el propio pacto 10º del contrato, también transcrito.



CUARTO.- Por lo que se refiere a la responsabilidad personal del Sr. Narciso como avalista, el recurso también debe ser desestimado en cuanto de la redacción del contrato que rigió la relación entre las partes se desprende claramente la vigencia y extensión de la garantía prestada por el Sr. Narciso a las prórrogas anuales automáticas, salvo denuncia, que es el núcleo del debate. Es indiscutido que el Sr. Narciso como persona física, afianzó solidariamente a la mercantil, AMÉRICA MULTISERVEIS 2007 S.L. , de la que era administrador, para responder de todas las obligaciones legales y económicas asumidas por ésta por razón del contrato , en los términos recogidos en el pacto 34º del repetido contrato, obligación que se extendía por tanto al pago de las indemnizaciones en caso de desistimiento unilateral como el que ha tenido lugar, desistimiento que se produjo cuando el contrato se había prorrogado por razón de la ausencia de preaviso de la arrendataria conforme a lo él dispuesto, régimen contractual distinto de la tácita reconducción.

De lo expuesto se sigue que procede la desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.



QUINTO.- Desestimándose el recurso, deben imponerse al recurrente las costas derivadas su apelación (ex art. 394 y 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Narciso contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona en fecha 17 de junio de 2016 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 18/2015 de los que dimana este rollo, CONFIRMAMOS dicha resolución con expresa imposición al recurrente de las costas causadas en esta alzada.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :