Sentencia Civil Nº 279/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 519/2011 de 08 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 519/2011-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1267/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 10 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 279/2012

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 8 de mayo de 2012.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1267/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 10 Barcelona, a instancia de GRAND MAUSOL S L, contra ESPAIS PROMOCIONS INMOBILIARIES E.P.I. S.A., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de febrero de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por GRAND MAUSOL S.L contra ESPAIS PROMOCIONS INMOBILIARIES EPI S.A. y desestimando íntegramente la reconvención planteada de contrario, debo declarar y declaro que, a la fecha de interposición de la demanda, la demandada adeudaba las rentas pactadas correspondientes a los meses de junio y julio de 2009, por importe de 178.114,14 euros; debo declarar y declaro que GRAND MAUSOL S.L debe aplicar al pago de dicha deuda, la suma entregada en su día por ESPAIS PROMOCIONS INMOBILIARIES EPI S.A. en concepto de fianza, esto es, 132.222,66€; importe al que hay que añadir la suma de 45.891,58€, depositada notarialmente y ya cobrada por la demandante; no ha lugar a ningún otro pronunciamiento. Cada parte satisfará las costas devengadas a su instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 2 de mayo de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad ESPAIS PROMOCIONS IMMOBILIARIES EPI SA a pagar a la actora GRAD MAUSOL SL la suma de 178.114'14 €, en concepto de rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas derivadas del contrato de arrendamiento de 1.1.2004 sobre el inmueble sito en la C/ Balmes, 155-157 de Barcelona, más las que se vayan devengando, con los intereses legales, incrementados en 6 puntos según pacto. Ante dicha pretensión la entidad demandada: a) se opuso en base a que la cantidad reclamada había sido totalmente abonada (con un cheque y la compensación con la fianza); b) formula "subsidiariamente" a la compensación reconvención en reclamación de la devolución de la fianza, por importe de 132.222'66 €, más intereses legales desde el 1.9.2009, e interesa la compensación de créditos en la cantidad concurrente. A dicha reconvención contestó la actora, por manifiesta improcedencia de la misma al plantearse subsidiariamente y al haberla compensado con las rentas debidas, aparte de que existen desperfectos (que cuantifica en 103.638 €, aportando acta notarial y presupuesto) en el local con cargo a la fianza.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y desestima la reconvención, declarando que, a la fecha de interposición de la demanda, la demandada adeudaba las rentas de junio y julio 2009, que la actora debe aplicar al pago la suma entregada en concepto de fianza más los 45.891'58 €, sin declaración sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza la actora por (1) incongruencia extra petita, con vulneración del art. 218 LEC (la sentencia estima la demanda considerando improcedente la compensación anticipada de la fianza, desestimando la reconvención - para la devolución de la misma - y, a la vez, acuerda la aplicación de la fianza a la deuda contraida por la arrendataria), aunque en el supliqco del recurso se interesa simplemente la "revocación de la sentencia de instancia, con expresa imposición de las costas en ambas instancias" y (2) al estimarse la demanda y desestimarse la reconvención, procede la imposición de las costas a la demandada

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) la realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado entre ESPAIS PROMOCIONS IMMOBILIARIES EPI SA (arrendataria demandada) y GRAD MAUSOL SL (propietaria/arrendadora/actora), sobre el inmueble sito en la C/ Balmes, 155-157 de Barcelona (salvo las exclusiones que allí se establecen, y con inclusión de 10 plazas de aparcamiento), de cuyo contrato merecen destacar los siguientes extremos: a) se concierta por una duración de 10 años, con posibilidad de que la arrendataría pudiera resolver el contrato en cualquier momento de su vigencia, siempre que hubieran transcurrido 5 anualidades completa, con previso de 60 días por lo menos así como que, en caso de resolución con anterioridad a los 5 años, la arrendataria debía indemnizar a la arrendadora con el importe de las rentas que resten hasta completar las 60 anualidades; b) se establece una renta mensual inicial de 66.111'33 €, incrementada con el IVA, a abonar desde el 1.2.2004, y actualizable conforme al IPC; pactándose, para el supuesto de demora en el pago, intereses legales incrementados en 6 puntos; c) se constituye una fianza por importe de 132.222'66 € (f. 12 y ss).

2) En 27.5.2009, la arrendadora recibió burofax de la demandada (f. 24 y ss), por el que la arrendataria - en base a la facultad de resolución - le comunicaba su decisión de resolver el contrato con efectos a 1.8.2009, emplazando a la actora para la entrega de la posesión, saldo, finiquito y devolución de la fianza para el día 3 de agosto.

3) la arrendataria dejó de pagar la renta desde junio 2009, adeudando dos meses al formularse la demanda, a razón de 89.057'07 € por renta e IVA.

4) La arrendadora remitió a la arrendataria burofax de 11.6.2009, requiriéndola de pago de lo adeudado y advirtiendo de la imposibilidad de compensar las rentas con la fianza, sino y en su caso, una vez resuelto el contrato, entregadas las llaves y comprobado el estado del inmueble (f. 27 y ss). Se da la circunstancia de que la demanda rectora de este procedimiento fue formulada en 13.7.2009 , vigente el contrato.

5) Mediante burofax de 28.7.2009, la demandada ponía en conocimiento de la actora que, habiendo desalojado el edificio estaba en disposición de devolverlo con entrega de las llaves el 31.7.2009 y proceder a la revisión del local, comunicando que de no comparecer procedería a depositar las llaves ante determinada Notaría. (f. 68 y ss); a lo que contestó la actora, por el mismo conducto, en 29.7.2009 (f. 76) comunicando "la imposibilidad manifiesta de atender la entrega de las llaves...dada la premura de la fecha que nos proponen" y, a la vez, su conformidad a que la indicada entrega de llaves fuese efectuada ante el notario que se indicaba "tal como Uds. proponen" (f. 76); por su parte la demandada contestó que, de no comparecer en esa fecha, procedería a depositar la llaves en la notaría que identificaba (f. 78).

6) Llegada la fecha, y al no haber ningún representante de la actora, se levantó acta y se requirió al notario para que se constituyera depositario de las llaves del inmueble, de un cheque por importe de 45.891'48 € en concepto de liquidación de la relación arrendaticia (diferencia de la fianza con las rentas de junio y julio) y de la carta que debía remitirse a la actora por conducto notarial, comunicando que a partir del 31.7.2009 se procedía a dar de baja los suministros del inmueble, las pólizas de seguro y la vigilancia contratada para el inmueble, así como que, hallándose el inmueble en perfecto estado, había procedido a liquidar la relación arrendaticia poniendo a su disposición el referido cheque, requiriendo a la actora para que indicase el importe del IBI enero-julio 2009 (f. 88 y ss).

7) D. Eduard Pascual en representación de la actora recogió las llaves y la carta el 5.8.2009 y, al día siguiente, recogió el cheque, reconociendo la entrega de la posesión, si bien manifestando que "continúan en el inmueble innumerables manparas, muebles de oficina y todo el cableado del sistema informático" así como que se aplicaba el importe del cheque "a la mayor deuda que Udes. tienen contraida con GRAN MAUSOL SL" así como que remitiría la factura correspondiente al importe de los 7 meses devengados en el 2009(f. 95 y ss); en 14.9.2009 , la demandada recibió de la actora, comunicación con la factura del IBI correspondiente a los dos primeros trimestres y la parte correspondiente del tercero sin otras manifestaciones y sin que que existieran comunicaciones ni reclamaciones posteriores (f. 107)

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejo r, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance "temporal": cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador;

CUARTO.- La demandada anuncia la resolución, en los términos pactados; y posteriormente comunica a la actora - ya formulada la demanda en reclamación de las mensualidades de junio y julio de 2009 - la fecha de entrega de la posesión (31.7.2009), con posibilidad de revisión del local, estando presentes ambas partes; de no comparecer en el local, depositaría las llaves en una notaría el mismo día, posibilidad ésta que es aceptada por la actora; se levanta acta notarial de que no hay nadie por la actora para recibir la posesión, quedando depositadas en la notaría las llaves y "un cheque bancario en pago de la liquidación del citado contrato de arrendamiento" (En la sentencia de instancia se declara que "la compensación anticipada realizada por la arrendataria fue...improcedente, lo que conlleva el éxito de la demanda...", añadiendo que "no procede condenar ... a la devolución de la suma entregada en concepto de fianza...por cuando nunca nació su obligación de restituirla. La reconvención no puede prosperar". Sin embargo, después, declara que "debe concluirse que la suma entregada por la arrendataria en concepto de fianza debe aplicarse a la suma adeudada... en concepto de rentas" porque "no estamos propiamente ante una compensación sino ante la aplicación del importe de la fianza a la deuda previa contraida por la arrendataria...", distinción que no fue objeto de debate)

La actora, conociendo dónde están las llaves, acude a la notaría para recibir las llaves y la carta el día 5 de agosto. Al día siguiente comparece de nuevo en la notaría y recoge el cheque, efectuando una serie de manifestaciones antes expuestas, manifestando que aplicarían "el importe del mismo a la mayor deuda" de la demandada (es decir, no se acepta en el concepto depositado, porque pendía la "liquidación del contrato", posterior a la resolución)

al recibir el cheque, por importe de 45.891'48 €, la deuda reclamada en la demanda, se redujo a 132.221'56 €; el cheque se entrega en un concepto determinado, pero dicho concepto no es aceptado por la actora.

Ya desde junio 2009 (tras el anuncio de resolución por la demandada), la actora comunica la imposibilidad de compensar el importe de las rentas con la fianza constituida, y limita la demanda al importe de las deudas efectivamente adeudadas al formularse la demanda; dificilmente puede descontar toda o parte de la fianza, porque solo en el curso del procedimiento recibe la posesión, y con ella puede comprobar el estado del local, anunciando ponerlo en conocimiento en la audiencia previa (aunque lo hace en la contestación a la reconvención, f. 119 y ss, aludiendo a la existencia de una serie de irregularidades, constatadas por acta notarial del mismo 5.8.2009, adjuntando un presupuesto por importe de 103.638 €, fechado en 25.8.2009).

QUINTO.- Si la "compensación previa" efectuada por la demandada resulta improcedente (y solo cabe en período de liquidación de la relación arrendaticia) y por la misma razón, la "subsidiaria" reconvención también lo es, resulta que: a) la devolución de la fianza no puede entrar en este debate, con independencia de que "también" puede garantizar el pago de las rentas, pero las que se adeuden tras la extinción o resolución del contrato, en la fase de liquidación antedicha; b) el debate se reduce al impago de las rentas, vigente el contrato, lo que consta suficientemente acreditado, y la deuda en la suma reclamada existe al formularse la demanda, por lo que ésta ha de estimarse íntegramente y desestimarse la reconvención, con expresa imposición de las costas a la demandada, sin perjuicio de que, en ejecución, cause estado la cantidad recibida en el curso del procedimiento de 45.891'48 €, con lo que la deuda reclamada se redujo a 132.221'56 €; c) y, por supuesto, todo ello sin perjuicio de la reclamación de la fianza por parte de la actora, una vez liquidada la relación arrendaticia. Sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Que estimando el recurso formulado por la entidad GRAND MAUSOL SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución y en su lugar, estimando la demanda formulada por aquella condenamos a ESPAIS PROMOCIONS IMMOBILIARIES EPI SA a pagar a la actora la suma de 178.114'14 €, en concepto de rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas con los intereses legales, incrementados en 6 puntos según pacto, salvo los intereses de 45.891'48 desde el 1.8.2009 y sin perjuicio de que, en ejecución, cause estado esta cantidad recibida en el curso del procedimiento (de 45.891'48 €), con expresa imposición de las costas de la 1ª Instancia a la demandada, y sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.