Sentencia Civil Nº 279/2013, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 41/2013 de 25 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 41 de 2013

Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Castellón

Juicio Verbal número 941 de 2012

SENTENCIA NÚM. 279 de 2013

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a veinticinco de junio de dos mil trece.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintidós de octubre de dos mil doce por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Castellón en los autos de Juicio Verbal seguidos en dicho Juzgado con el número 941 de 2012.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Jose Francisco , representado por la Procuradora Doña Mª Pilar Sanz Yuste y defendido por la Letrada doña Mara Donnay Brisa, y como apelado, Don Aureliano , representado por la Procuradora doña María Luisa Broch Cádido y defendido por el Letrado Don Fernando Alonso-Barajas Pazos.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que DESESTIMANDOla demanda formulada por la procuradora Dª. Mª Pilar Sanz Yuste, en nombre y representación de Jose Francisco DEBO ABSOVER Y ABSUELVOal demandado de las pretensiones contra él ejercitadas.

Con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Jose Francisco , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia estimando en su integridad la demanda con imposición de las costas de la alzada a la parte apelada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 18 de enero de 2013, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 28 de enero de 2013 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 8 de abril de 2013 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 18 de junio de 2013, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.-El Sr. Jose Francisco dedujo acción de desahucio acumulada a acción de reclamación de rentas adeudadas frente al Sr. Aureliano en relación con el arrendamiento urbano concertado entre ellos sobre la vivienda sita en Castellón, AVENIDA000 n. NUM000 , NUM001 , NUM002 .

Aducía que en fecha 15 de mayo de 2000 habían ya concertado entre los mismos un contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda pero que fue declarado resuelto por Sentencia de fecha 14 de diciembre de 2007 dando lugar al desahucio del demandado, si bien dicha resolución no se ejecutó al haber llegado las partes a un acuerdo verbal para proseguir el Sr. Aureliano con el disfrute de la vivienda a cambio de una renta mensual de 1.100 euros más gastos y suministros, así como que no pudo suscribirse por escrito pese a que se redactó al efecto un contrato con fecha 1 de marzo de 2008. Señalaba igualmente que se había impagado la renta a partir de septiembre del 2011 aunque limitaba su reclamación a la cantidad de 900 euros mensuales en lugar de los 1.100 euros pactados porque aquella cantidad había sido reconocida por el demandado en declaración prestada ante la Guardia Civil.

Se opuso el demandado sobre la base que el acuerdo verbal al que había llegado con el demandante se correspondía con el contenido del contrato escrito de fecha 1 de marzo de 2008 carente de firmas que aportaba y era diverso al acompañado a la demanda, habiendo cumplido con lo pactado mediante los dos pagos por importes de 1.100 y 30.000 euros respectivamente verificados.

La sentencia impugnada desestima la demanda por estimar fundada la posición de la parte demandada y no haber vencido el plazo siguiente de pago conforme al contrato, asumiendo como contenido del mismo el que figura en el contrato escrito aportado por la parte demandada.

Frente a dicha resolución, con la oposición expresa de la contraparte, se alza la parte demandante denunciando una errónea valoración de la prueba, la vulneración del art. 1.282 del C. Civil y la infracción del art. 1.254 del C. Civil en relación con los arts. 1.377 y 1.713 del mismo Cuerpo Legal .

SEGUNDO.-Partiendo de dichos extremos en relación con los arts. 456.1 y 465.5 de la LEC analizaremos las cuestiones suscitadas en esta alzada, que no pueden más que centrarse en la revisión de la valoración probatoria verificada por la Juez de primer grado y que le ha llevado a rechazar el incumplimiento contractual en que se basan las pretensiones deducidas por la parte demandante, habida cuenta que la infracción del art. 1.282 del C. Civil que se aduce como motivo de apelación supone realmente incidir en las apreciaciones que se ha efectuado del acervo probatorio desde la óptica del comportamiento seguido por los litigantes y las otras infracciones normativas denunciadas son irrelevantes por cuanto la existencia y eficacia de un pacto adicional de opción de compra de la vivienda arrendada (que aparece en los dos contratos escritos de fecha 1 de marzo de 2008 que han sido aportados) deviene intrascendente a los efectos que nos ocupan, máxime cuando nada tiene que ver el que pueda realizarse una previsión negocial al respecto con el hecho de su efectividad material o actuaciones que ésta pudiere requerir en función de la disponibilidad real de la vivienda, siendo ya suficientemente revelador de lo expuesto que en el contrato escrito aportado por la actora contuviera una previsión al respecto.

TERCERO.-Sobre dicha base señalaremos que rigiéndose la relación arrendaticia litigiosa por pactos verbales y siendo muy escaso el bagaje probatorio, surgen más incertidumbres que las deseables para poder fijar adecuadamente el contenido de la misma, máxime de tener presente las versiones contradictorias mantenidas por las partes y la aportación por las mismas de dos proyectos de formalización por escrito de su relación.

De hecho queda reducido como tal todo el acervo probatorio relevante a dichos documentos y los justificantes de pago de las cantidades cuyo abono ya hemos que visto que se ha aducido en la contestación junto con el interrogatorio de que ha sido objeto el demandante, pues no ha sido objeto de discusión el juicio de desahucio previo seguido entre las partes y a partir del que deriva el nuevo arrendamiento entre las partes y, desde luego, tal como se ha sentado en la instancia, la declaración prestada por el demandado ante la Guardia Civil carece de efectos probatorios en esta sede desde el momento en que no ha quedado sujeta a contradicción alguna y constituye la prueba de interrogatorio de parte el medio dispuesto por el legislador para incorporar las declaraciones del demandado sobre los hechos litigiosos a la causa, sin perjuicio que pudiere haberse referido, como no, a aquella declaración en sede policial y a efectos diversos de los que aquí nos ocupan.

Fruto de lo expuesto es que no apreciemos virtualidad en los alegatos que integran el recurso para intentar modificar las apreciaciones de la Juez de primer grado, que procede por ello mantener.

Aunque no desconocemos que en materia de renta arrendaticia hay que estar en primer lugar al art. 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que establece que salvo pacto en contrario el pago será mensual, no podemos más que concluir que en el presente caso dicho devengo comprendía un periodo superior de tiempo porque los dos contratos escritos así lo contemplaban, cuando el demandado verificó el pago del primer plazo según el contenido obligacional por él defendido puso como concepto 'entrega cuenta venta' y no consta reclamación alguna del demandante interesando el pago de la renta con anterioridad a que se produjera dicho pago, todo ello en relación con las consideraciones siguientes.

En cuanto al primer punto, ambos contratos contemplan la renta en relación con un periodo pactado de cinco años de duración del arriendo (66.000 euros), a satisfacer por anticipado en el caso del adjuntado a la demanda y en dos plazos (el 1 de octubre de 2010 por importe de 30.000 euros y al final del arriendo por importe de 36.000 euros) y aunque quiere desligar la parte apelante el contenido del que ella ha aportado de los pactos verbales que rigen la relación y el interrogatorio del demandante da pie a inferir que su contenido venía motivado por la opción de compra conferida, el hecho de su aportación con la demanda en relación con el acuerdo verbal alcanzado a propósito del arriendo (a modo de conexión, único punto que permite justificar o dar sentido a dicha aportación documental), el reconocimiento de un acuerdo alcanzado en dichos términos que se desprende de lo manifestado por el demandante (que se dice resuelto por referencia a la ausencia del pago oportuno de la renta) y la circunstancia de no condicionarse la vigencia de la opción al pago anticipado ni establecerse previsión alguna en relación con el desarrollo estricto de la relación arrendaticia en cuanto a las incidencias relativas a dicho pago anticipado cuando ya estaba disfrutando de la vivienda por el arrendatario, impiden ya de partida compartir sin más su posición al apuntar a la inexistencia de un devengo mensual, lo que estimamos que se ve confirmado con los otros elementos probatorios reseñados.

En cuanto al pago de los 30.000 euros, porque se corresponde con el contenido contractual defendido por la demandada en relación con el contrato escrito que ha aportado, de igual modo que el concepto de pago se corresponde con la opción prevista en el mismo, careciendo de sentido caso de no existir.

Respecto la ausencia de reclamación, porque dados los antecedentes litigiosos entre las partes (con diversos pleitos, incluida una enervación, hasta llegar a un desahucio a finales del año 2007), de ser mensual el devengo de la renta no se comprende la continuidad pacífica de la relación sin constancia de reclamación alguna cuando el periodo transcurrido sin percibir rentas alcanzaría unos dos años y medio (desde abril del 2008 hasta octubre del 2010) y por una suma más que considerable (en torno a los 30.000 euros precisamente), lo que además debe ponerse en conexión con el hecho de que tampoco se reaccionó en modo alguno ante el concepto del abono de dicha cantidad de 30.000 euros, lo que cuanto menos debiere haber suscitado cierto asombro merecedor de la correspondiente aclaración.

Ante dichas circunstancias no podemos asumir la valoración probatoria que propugna la parte apelante por cuanto si debemos partir por lo expuesto que el devengo de la renta no puede ser mensual por haber concurrido el correspondiente pacto sobre el particular (contenido definitivo del mismo al margen), no puede fijarse la existencia del impago en que se basa la demanda por su vinculación con aquel hecho.

Ciertamente no deja de suscitar dudas el que tampoco responda a lógica alguna el contenido contractual que propugna el demandado, dados los dos plazos previstos en el mismo pues no comprenden ningún anticipo y se sitúan a mitad y al final del plazo pactado (dos años y medio y cinco años respectivamente), máxime de tener presente aquella litigiosidad y antecedentes de falta de oportunidad en el pago de la renta, por mucho que pudiere haberse acordado una opción de compra, aunque no vemos la trascendencia que le quiere otorgar la parte apelante al punto relativo de la actualización de la renta (justificación que da el demandado conforme al pacto que defiende del pago al inicio del contrato de 1.100 euros) al poder asumirse la fijación de un pago único alzado por tal motivo en contemplación a la determinación de la renta en una suma por toda la duración del contrato sin distribución mensual (siguiendo lógicamente la posición de la demandada). No obstante, ante los elementos probatorios antedichos y la propia posición de la parte actora (obviando el contenido contractual que propugna al pedir 900 euros mensuales en concepto de renta en lugar de los 1.100 que dice pactados en atención a un elemento probatorio que no es tal y aportando un documento contractual carente de razón de ser de no guardar correlación con aquel -aunque a propósito de esta alzada se ha intentado justificar aunque ya de manera extemporánea amen de contradictoria con la referencia al mismo en el hecho sexto de la demanda para justificar aquella renta-, que acrecienta la incertidumbre ya de por si presente en todo marco fijado oralmente), no podemos sentar determinaciones diversas a las acogidas en la instancia y, especialmente, fijar ese devengo mensual de la renta (o en su caso uno diverso denotador igualmente de un impago concurrente) que resulta preciso para acceder a lo pretendido por el actor.

CUARTO.-En cuanto a las costas de la alzada, aunque se colige de los razonamientos precedentes que debe desestimarse el recurso, consideramos que las dudas referidas conllevan que estemos en presencia de uno de los supuestos en que quiebra el principio del vencimiento objetivo conforme al art. 394 de la LEC , por lo que no procede especial pronunciamiento sobre la mismas. Lo que si acarrea en todo caso la confirmación de la sentencia apelada es la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Jose Francisco , contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Castellón en fecha veintidós de octubre de dos mil doce, en autos de Juicio Verbal seguidos con el número 941 de 2012, confirmamosla referida resolución, sin expresa imposición de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir, a la que deberá dársele el destino legalmente previsto.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.