Sentencia Civil Nº 279/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 286/2012 de 20 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00279/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 286/2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. CESÁREO DURO VENTURA

Dª BEATRIZ PATIÑO ALVES

En MADRID, a veinte de mayo de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2099/2010 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 57 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante DÑA. Antonia y DÑA. Guadalupe , representados por el Procurador D. Andrés Fernández Rodríguez, y de otra, como apelado COMUNIDAD DE BIENES ' DIRECCION000 C.B' , sobre arrendamientos urbanos, repercusión de obras y servicios.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 57 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 6 de junio de 2011 , cuya parte dispositiva dice:

"Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Fernández Rodríguez en nombre y representación de Dª Antonia y Dª Guadalupe contra COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , representada por el Procurador de los Tribunales Sr. de la Cruz Ortega debo ABSOLVER y ABSUELVO a dicha demandada de las peticiones contra la misma deducidas en la demanda, con imposición de las costas procesales a la parte actora".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de DÑA. Antonia y DÑA. Guadalupe se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 16 de mayo de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

En la demandaque da inicio a este procedimiento se ejercitaban varias pretensiones declarativas diferenciadas en un bloque principal, en otro subsidiario y otro más, a su vez, subsidiario de los anteriores. Así se pedía: que se declarase la improcedencia de la repercusión del importe de las obras realizadas en el edificio y especificadas en el cuerpo de la demanda; subsidiariamente, se declare la improcedencia de que el importe de todas las obras en su conjunto repercutido supere el 50% de la renta que se está abonando; que se declare la improcedencia de la repercusión de los servicios y suministros; y, como última petición subsidiaria de las anteriores, se declare que no procede la repercusión de los gastos tal y como se expone en el fundamento de derecho séptimo.

La demandada se opusoalegando que las repercusiones se habían hecho conforme a ley y en base a las directrices marcadas por la jurisprudencia.

La sentencia de primera instanciadesestimó la demanda al considerar que lo planteado en la demanda era un tema interpretativo que ha sido resuelto definitivamente por la STS de 5 de febrero de 2010 que unifica doctrina en ese sentido.

Contra dicha resolución, la parte demandante formula recurso de apelacióncon base en los siguientes motivos de impugnación: 1) No aplicabilidad de la STS de 5 de febrero de 2010 a la repercusión por obras, por cuanto que aquella se refiere a la repercusión de gastos por servicios y suministros; 2) Disconformidad con el criterio seguido en la sentencia de que el límite de repercusión del 50 por ciento no puede referirse a las obras ejecutadas durante toda la vida del contrato sino a cada obra en concreto, por cuanto que, a la vista de las discrepancias existentes entre las Audiencias Provinciales, la apelante considera más acorde a derecho la segunda opción; 3) En el tercer motivo de impugnación insiste en la tesis defendida en la demanda respecto de la repercusión de las obras en elementos comunes, y la repercusión de gastos de servicios y suministros: y 4) Indebida condena en costas, pese a la desestimación de la demanda, habida cuenta de las discrepancias de criterio existentes entre las Audiencias Provinciales.

SEGUNDO. Sobre la normativa aplicada.

Para el mejor enjuiciamiento del recurso conviene poner de relieve ya de entrada algunos datos objetivosque las partes reconocen:

Los dos contratosde arrendamiento sobre sendos pisos del edificio sito en la PLAZA000 nº NUM000 en que se sustenta la demanda son anteriores a 9 de mayo de 1985.

Las obrascuyo coste ha sido repercutido entre los años 1999 y 2010 aparecen descritas en la demanda y así lo ha reconocido la entidad demanda y se refieren a obras o bien ordenadas por la Autoridad Municipalo bien necesarias para la conservación del edificio(cubierta, balcones, impostas, cornisa, portal, balaustrada, patio, bajadas, fachada...etc.)

La repercusión se ha realizado, según reconocen las propias demandantes, en aplicación por la arrendadora de la Disposición Transitoria Segunda, apartado C ), 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , conforme a la fórmula: (Costo obra x coeficiente del piso) x 12% / 12.

La repercusión de los gastosrelativos al referido inmueble, como los referentes a portería, mantenimiento de ascensor, luz escalera, impuesto de bienes inmuebles, tasa de basura, material eléctrico...etc., se han realizado con el mismo apoyo normativo que la repercusión de obras.

Todos estos datos, extraídos de la propia demanda y de las alegaciones de la parte demandada, tienen un encaje perfecto en la normativa de arrendamientos urbanos vigentes y en sus disposiciones transitorias, que tratan de conciliar los derechos y obligaciones de los arrendadores y arrendatarios cuyos contratos eran anteriores a la LAU 1994. Así podemos ver, por un lado, en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, la siguiente disposición:

Disposición Transitoria Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.1 En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del art 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1ª) Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

2ª) Del capital invertido en los gastos realizados, se deduciránlos auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.

3ª) Al capital invertido se le sumará el importe del interés legaldel dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4ª) El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referidaen la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del art. 19 de la presente Ley.

5ª) La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional,ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el art.108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

Como puede verse en dicho texto legal, la repercusión por obras no se permite en todo caso, sino en las circunstancias que el propio precepto contempla:

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del art 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1ª) Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

Es decir, cuando la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o cuando haya sido acordada por resolución judicial o administrativa firme.

Por otro lado, en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que afectaba a los contratos a que se refiere la demanda (que eran posteriores a 1964 y anteriores a 1985), se regula así el tema de la repercusión de obras:

LAU 1964

CAPÍTULO X. OBRAS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA

Artículo 107

Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.

Artículo 108

1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el art. 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el art. 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta del 50 por 100 de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales

2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los Ayuntamientos y abonadas por el arrendador.

3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los arts. 95.2; 96.6; 99.2, y 100.4.

DADA NUEVA REDACCIÓN art.108apa.1 por art.1apa.2 de Ley 46/1980 de 1 octubre 1980 el 14/10/1980

Y también conviene traer a colación el artículo 97 LAU 1964 , aplicable también a los referidos contratos, en lo que se refiere a la libertad de pactos a la hora de fijar el importe de la renta y de los demás conceptos económicos que integren el precio del arrendamiento del piso o local.

Artículo 97

La renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las partes, aun cuando hubieren sido ocupados con anterioridad a esa fecha

Aplicable a los contratos concertados con anterioridad a 1 de enero de 1995, subsistentes a esa fecha. No obstante, véanse dtrs. 2 y 3 Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos. dtr.2 EDL 1994/18384 dtr.3 EDL 1994/18384.

Como se ha señalado por algún sector de la doctrina, la principal cuestión que ha entrado en el debate ha venido por la innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009 , en el recurso 1419/2004 . Dicha resolución interpreta el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994 en el sentido de que solamente cabe la repercutir el coste de las obras en los contratos anteriores a 1.964 o en aquellos que siendo posteriores a esa fecha prevén expresamente la posibilidad de repercutir los gastos por obras necesarias de conservación. Se lee esto en la referida STS 305/2009, de 21 de mayo de 2009 , que comienza explicando la razón del pronunciamiento teniendo en cuenta el principio del 'equilibrio de prestaciones' entre las partes contratantes, dado que se venía de una situación (anterior a la LAU de 1964) en que las rentas eran muy bajas y, sin embargo, los gastos de mantenimiento de los inmuebles muy altos en términos relativos, y traía a colación la STS de 16 de mayo de 1995 :

'En síntesis, la recién mencionada STS viene a declarar que el sentido del artículo 108 encuentra su contrapartida en el artículo 97, los dos del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , debido a que cuando los precios de la renta se han pactado libremente, y con el establecimiento de las oportunas cláusulas de estabilización, el arrendador no precisa repercutir el importe de las obras necesarias al arrendatario para el mantenimiento de la cosa arrendada en el estado de servir al fin destinado; sin embargo, esta necesidad tendrá lugar en aquellos casos en que la renta y sus posibles actualizaciones aparecen intervenidas por la Administración Pública, pues en tales supuestos no debe exigirse al arrendador que mantenga la cosa arrendada con su exclusivo peculio, en estado de servir a su objetivo, cuando no se le permita la percepción por el uso cedido de la misma del importe de su valor en el mercado.

'el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

El equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97, ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

Y luego decide en el Fallo, entre otras cosas, lo siguiente:

2.º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97 , ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

En el presente caso nos encontramos ante contratos de arrendamiento de fechas posteriores a 1964, es decir, de fechas en que la determinación del precio de la renta ya estaba liberalizada. Y ante tal circunstancia sólo cabría repercutir el coste de las obras, cuando éstas han sido solicitadas por el arrendatario u ordenadas por la autoridad administrativa, como así interpreta la jurisprudencia. Y no es obstáculo para esta declaración, el hecho de que en la demanda se insista sobre todo en la idea de que la repercusión no procede porque ya está actualizada la renta; porque, expuestos los hechos, corresponde a los juzgados y tribunales aplicar la norma precisa siempre y cuando no se altere el planteamiento de la litis ('ratio petendi') que en este caso gira en torno a la repercusión por obras y a la repercusión por servicios, además de tener como único o principal fondo jurídico la interpretación y aplicación de la D.T.Segunda, letra C), apartado 10.3 de la LAU de 1994 .

No cabía, por tanto, aplicar aquí- como hace la sentencia de instancia- la doctrina que el Tribunal Supremo emanó en la STS de 5 Feb. 2010, rec. 1687/2005 , que sólo se refería a la repercusión de gastos de servicios. Y sí en cambio la antes citada STS de 305/2009, de 21 de mayo de 2009 .

Lo que obliga a concluir que la arrendadora Comunidad de Bienes DIRECCION000 sólo podía repercutir a las arrendatarias el importe de aquellas obras que hubieran sido ordenadas por la autoridad municipal.

Debe, pues, estimarse en parte este primer motivo de recurso.

TERCERO. Sobre la repercusión de los servicios y suministros.

En la demanda se pretende también que se declare que no son repercutibles por el arrendador gastos que él ha abonado en concepto de 'luz portería, consumo agua portería, pequeñas reparaciones extraordinarias realizadas en elementos comunes, gastos de suministros para elementos comunes' (pág. 19 de la demanda).

Disposición Transitoria Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley.

En este terreno ya estamos bajo la plena vigencia de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite esa repercusión de los gastos por servicios y suministros. Lo único que podría ser objeto de discusión es la naturaleza de esos gastos y a qué responden. Pero según los describe la propia demanda, y lo acoge la juzgadora de instancia, se trata de gastos relacionados con elementos comunes o servicios comunes de los que se beneficia directamente el arrendatario. Y a ese beneficio personal hay que añadir la finalidad que, según la jurisprudencia, tiene esa repercusión, cual es mantener equilibrado el precio del arrendamiento. Así la STS Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 5 Feb. 2010, rec. 1687/2005 que declara que

'la finalidad perseguida por el legislador no es otra que la de lograr una actualización real de la renta lo que solo podrá conseguirse mediante la repercusión íntegra del importe de los servicios y suministros que disfruta el arrendatario, y ello no sería posible si dicha repercusión no abarcase el coste de los servicios y suministros que venía abonando a la entrada en vigor de la Ley, sin perjuicio de las variaciones que desde entonces hayan podido producirse en sus costes, de tal forma que una cosa es la revisión de la renta en función del bajo nivel de ingresos de la arrendataria, para cuyo cálculo opera el importe de las cantidades asimiladas, y otra distinta que una vez producida la revisión, se impida al arrendador repercutir el coste íntegro de los servicios y suministros que disfruta el arrendatario, que es aplicable en cualquier caso, independientemente de que la revisión de la renta se hubiera realizado conforme a la regla general, o a la excepcional para los supuestos en que el inquilino no alcance el nivel de renta dispuesto en la norma. En segundo lugar, la previsión legal en beneficio del arrendatario ya ha sido tenida en cuenta al discriminar en el sistema revisorio a todos aquellos que no alcanzan los ingresos dispuestos en la regla séptima, puesto que en vez de aplicar la variación del I.P.C. desde la fecha inicial del contrato hasta la de la actualización, solamente se tiene en cuenta la variación de la última anualidad'

Y fija como doctrina jurisprudencial la siguiente:

'una vez actualizada la renta del contrato al amparo de la regla 8ª, del apartado 11,Letra D, de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , puede el arrendador repercutir al arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros, que autoriza al apartado 10.5 de la letra C), de la indicada Disposición Transitoria, salvo que exista un pacto expreso entre las partes que los ponga a cargo del arrendador, y siempre al margen de la renta actualizada.

Por lo que este motivo de recurso debe ser desestimado.

CUARTO. Costas procesales.

Por la estimación parcial del recurso no procede la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las de la primera instancia tampoco procede imponerlas al haber sido estimada sólo parcialmente la demanda ( art. 394 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por DÑA. Antonia y DÑA. Guadalupe frente a COMUNIDAD DE BIENES ' DIRECCION000 C.B', contra la sentencia de fecha seis de junio de dos mil once , dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número Cincuenta y Siete de Madrid, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución, en el sentido de estimar parcialmente la demanda y ' declarar la improcedencia de la repercusión a las demandantes del importe de las obras realizadas en el edificio de la PLAZA000 nº NUM000 que no hubieren sido ordenadas por la autoridad municipal ', sin imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte apelante.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.