Sentencia Civil Nº 28/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 173/2011 de 24 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 173/2011 3ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 1429/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 35 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 28/12

Ilmos. Sres. Magistrados

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de enero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 1429/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 35 Barcelona, a instancia de D/Dª. Eladio contra D/Dª. Constanza Estela los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Constanza contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de octubre de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Eva Morcillo Villanueva, en nombre y representación de D. Eladio , frente a Doña Constanza y Doña Estela debo declarar resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento concertado en fecha 2 de julio de 2008, con las demandadas, Dª Constanza y Dª Estela , sobre la vivienda de la c/ DIRECCION000 NUM000 , NUM000 - NUM000 , de Barcelona , condenándolas a su desalojo bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa, e igualmente a que abonen al actor la suma de 4.842,44.-euros, correspondientes a las rentas y servicios de agosto a noviembre de 2010, ambos inclusive, más las que se devenguen hasta el lanzamiento, con intereses legales y costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte co-demandada Constanza mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de enero de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la sentencia de primera instancia que estimó la demanda de desahucio, y reclamación de rentas, formulada por el actor arrendador Sr. Eladio , por falta de pago de las rentas de agosto y septiembre de 2010, por importe conjunto de 2.421'22 €, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento de 2 de julio de 2008, concertado con las demandadas Sra. Constanza y Sra. Estela , en relación con la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM000 , NUM000 , de Barcelona, apela la demandada Sra. Constanza alegando la falta de cobro de la renta, pactada mediante domiciliación bancaria; y la compensación de la fianza de 1.200 €, y la garantía adicional de 4.800 €.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Ahora bien, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

En concreto, en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, ha venido siendo doctrina reiterada, tanto de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencias de 9 de julio de 1998 , 28 de abril de 2000 , o de 18 de febrero de 2003 , y de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencia de 15 de octubre de 1999 , que es posible admitir como mero retraso el impago de una mensualidad de renta, de modo que sólo el impago de dos mensualidades se venía entendiendo que constituía por sí solo un incumplimiento esencial del contrato hasta el punto de determinar su resolución.

En la actualidad, sin embargo, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008 , y 15 de enero y 26 de marzo de 2009 , no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.

En este caso, resulta de lo actuado que, en el momento de la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 15 de septiembre de 2010, la parte demandada adeudaba las rentas de agosto y septiembre de 2010 que, según la condición anexa 15 A) del contrato de arrendamiento (doc 1 de la demanda), debían pagarse, por adelantado, dentro de los siete primeros días de cada mes, por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda, concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta de dos mensualidades.

Opuesto, en primer lugar, por la demandada la falta de cobro de las rentas mediante su domiciliación bancaria resulta, sin embargo, de la prueba documental (docs 2 a 4 de la demanda), y la ausencia de prueba relevante en contrario, que los recibos de renta de las mensualidades de agosto y septiembre de 2010 fueron presentados al cobro por la demandante, y fueron devueltos impagados.

Por otro lado, no consta ningún motivo que impidiera a la demandada conocer, durante agosto de 2010, y hasta antes de la presentación de la demanda, el 15 de septiembre de 2010, que las rentas de agosto y septiembre de 2010 estaban impagadas, por ser la obligada principal al pago.

Además la demandada debió extremar la precaución en relación con el impago de la renta, no habiendo podido sorprenderle la demanda presentada por la parte actora, por cuanto ya se había producido una demanda en el año anterior, por el impago de rentas por importe de 3.600 €, que dio lugar a los autos de juicio verbal de desahucio nº 1103/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona, que concluyeron por Auto de enervación de 8 de septiembre de 2009 (doc 5 de la demanda).

Por el contrario, resulta de lo actuado que la demandada no consignó las rentas adeudadas sino hasta el 9 de noviembre de 2010 (f.70), después de la presentación de la demanda, y antes del juicio señalado para el 17 de noviembre de 2010.

En este sentido, en cuanto al momento procesal en que debe producirse el pago de las rentas adeudadas con efecto extintivo o enervatorio, es doctrina constante y reiterada, tanto de esta Sección Decimotercera, como de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, que, a diferencia de lo que preveía el artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , en la redacción introducida por la Ley 10/1992,de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, según el cual el arrendatario podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación de las rentas adeudadas durante el período comprendido entre su citación y el día señalado para la celebración del juicio verbal, en el artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil , ha desaparecido cualquier referencia al inicio del cómputo del plazo para enervar la acción de desahucio, de modo que, de acuerdo con la norma general del artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según la cual el comienzo de la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda, el proceso ha de resolverse teniendo en cuenta la situación litigiosa en el momento de la presentación de la demanda, por lo que el pago o la consignación posterior a la demanda, y en consecuencia a la producción de los efectos de la litispendencia únicamente puede tener eficacia enervatoria, y no extintiva.

En este caso, resulta de lo actuado que, en el momento de la presentación de la demanda, con fecha 15 de septiembre de 2010, la demandada adeudaba las mensualidades de renta de agosto y septiembre de 2010, de modo que la consignación, de fecha 9 de noviembre de 2010, es en todo caso posterior a la presentación de la demanda, por lo que el pago únicamente podría haber tenido efectos enervatorios.

Ahora bien, según lo expuesto, resulta de las alegaciones conformes de las partes, y la prueba documental, que por Auto de 8 de septiembre de 2009 , dictado en los autos de juicio verbal de desahucio nº 1103/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona , se declaró enervada la acción de desahucio, siendo así que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil , no cabe la enervación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior.

Opuesta, en segundo lugar, por la demandada apelante la compensación de la fianza de 1.200 €, y la garantía adicional de 4.800 €, pactadas en la condición anexa 14ª del contrato de arrendamiento, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la fianza y la garantía adicional no devueltas hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el petitum de la oposición sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar ipso iure, con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza o de la garantía adicional es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se había producido en el momento de la presentación de la demanda, con fecha 15 de septiembre de 2010, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese del arrendatario en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción el arrendatario para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la demandada contra el actor para la restitución del importe de la fianza y la garantía adicional, producida que haya sido la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la vivienda y sus muebles al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por no haberse producido la terminación del arrendamiento antes de haberse producido la preclusión del trámite de alegaciones para la parte actora.

En consecuencia, en este caso, habiéndose producido el impago de dos mensualidades de renta antes de la presentación de la demanda, no siendo procedente la enervación por haber precedido una enervación anterior, y no siendo procedente la compensación de la fianza y la garantía adicional en el momento procesal en que se plantea, la resolución no puede ser sino estimatoria de la demanda en ejercicio acumulado de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, y de la acción de reclamación de las rentas adeudadas, procediendo, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SEGUNDO .- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada Dña. Constanza , se CONFIRMA la Sentencia de 10 de octubre de 2010 dictada en los autos nº 1429/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.