Sentencia CIVIL Nº 28/2019, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 868/2017 de 22 de Enero de 2019

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000028/2019
Ilmo. Sr. Presidente
D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLÁ
Ilmos. Sres. Magistrados
D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES
D. EDORTA JOSU ECHARANDIO HERRERA
En Pamplona/Iruña, a 22 de enero del 2019.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados
que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 868/2017, derivado
del Juicio verbal (Desahucio Falta pago - 250.1.1) nº 1017/2016, del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de
Pamplona/Iruña; siendo parte apelante, el demandado, D. Genaro , representado por la Procuradora Dª
Mª Teresa Igea Larrayoz y asistido por el Letrado D. Francisco Javier Tellechea González; parte apelada,
la demandante, PUBLIDATIS S.L., representada por la Procuradora Dª Ana Marco Urquijo y asistida por el
Letrado D. Francisco Almendros López.
Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. EDORTA JOSU ECHARANDIO HERRERA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- a) Con fecha 29 de mayo del 2017, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio verbal (Desahucio Falta pago - 250.1.1) nº 1017/2016 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: 'Estimando la demanda formulada por PUBLIDATIS SL frente a Genaro procede declarar la resolución de contrato y desahucio de la vivienda sita en Berrioplano (Navarra), polígono NUM000 , CARRETERA000 , km NUM003 , vivienda NUM001 , apartamento en planta NUM002 y condenar al demandado al abono a la parte actora de la cantidad de MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (1.750 euros), más los intereses legales.

En cuanto a costas se estará a lo dispuesto en el Fundamento de Derecho Cuarto.' b) Dicha resolución fue aclarada por auto de fecha 18 de julio de 2017 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Acuerdo la aclaración del fallo de la Sentencia 135/2017 dictada en las presentes actuaciones de fecha 29 de mayo de 2017 en los siguientes términos, procede condenar y condeno al demandado a abonar a la parte actora la cantidad de 3.850,00 euros más las rentas que se generen hasta que la parte actora tenga la posesión de la vivienda.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada, D. Genaro .



CUARTO.- La parte apelada, PUBLIDATIS S.L., evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.



QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Tercera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 868/2017, habiéndose señalado el día 10 de enero de 2019 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento La mercantil Publidatis S.L. presentó demanda de juicio verbal de desahucio por impago de rentas y cantidades asimiladas, acumulada a la reclamación de las rentas adeudadas, contra Genaro , ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4.

Resistiendo la demanda el Sr. Genaro por no contar el inmueble arrendado con las precisas condiciones de habitabilidad y por haber pedido la función de vivienda al faltar suministro de agua corriente, la sentencia del Juzgado de 29 de mayo de 2017 estimó la demanda, declarando la resolución del contrato arrendaticio y desahucio, condenando al demandado al abono a la actora de la cantidad de 1.750 euros, más intereses legales, sin imposición de costas. El auto de aclaración de 18 de julio de 2017 amplió la cantidad de la condena a la cantidad de 3.850,00 euros, 'más las rentas que se generen hasta que la parte actora tenga la posesión de la vivienda'.

El Sr. Genaro ha recurrido en apelación, postulando la revocación parcial de la sentencia y su auto aclaratorio, reduciendo la cantidad adeudada a la que procedía condena a 641,67 euros, ante lo que Publidatis ha deducido escrito de oposición.



SEGUNDO.- Fáctico La versión judicial de los hechos que establece la sentencia se resume en: 1. El demandado Genaro arrendó a Rosendo mediante contrato de 1 de junio de 2013 el apartamento en planta NUM002 de 80 m2 del polígono en la CARRETERA000 núm. NUM004 de Berrioplano, dentro de la finca registral NUM005 inscrita en el Registro de la propiedad núm. 3 de Pamplona, cuyo contenido es el del documento núm. 1 acompañado con la demanda, y al que se hace aquí expresa remisión, con renta actualizada en 2016 de 350 euros mensuales.

2. La demandante Publidatis S.L. adquirió de la entonces propietaria, la arrendadora Sra. Rosendo , mediante decreto de adjudicación de 22 de julio de 2016, en subasta del Juzgado de Primera Instancia núm.

7 de Pamplona, ejecución hipotecaria 872/2016 a instancias de Banco Popular Español S.A., subrogándose en la posición de arrendador.

3. En la comunicación del demandada a la demandante por burofax de 15 de septiembre de 2016 acusa la existencia de defectos edificatorios como humedades por goteras, consecuencia del estado de las cañerías, y otros derivados del deterioro de las instalaciones de fontanería y electricidad, reclamando del arrendador la realización de actuaciones de mantenimiento y reparación, o bien la reducción a la baja de la renta.

4. La demandada contestó al abogado del demandante en los términos que constan en el burofax del documento núm. 3 de los adjuntos al escrito de demanda, al que se hace también aquí expresa remisión.

5. La vivienda tenía en 2016 vicios constructivos que incidían de modo directo en la habitabilidad, relativos a conductos de agua y electricidad.

6. La Mancomunidad de Servicios de la Comarca de Pamplona cortó el suministro de agua a la vivienda del demandado a partir del 15 de noviembre de 2016 por expediente de impago, actuación de la que estuvo enterada la sociedad actora desde 11 de octubre de 2016.

7. Desde que la actora es arrendadora el demandado no ha pagado renta alguna, adeudando todas desde julio de 2016 hasta que entregó las llaves el mismo día de la vista de oposición, cuando se allanó al desahucio, el 29 de mayo de 2017.

8. Sostiene el demandado que firmó otro contrato de arrendamiento de vivienda el 10 de febrero de 2017, del que se han aportado facturas por las rentas pagadas.

El recurso de apelación no denuncia expresamente ningún error en la valoración de la prueba del juez de instancia, si bien es cierto que la sentencia recurrida no establece si el relato de hechos que realiza corresponde a lo que estima probado o es una colección o resumen de lo que las partes consignaron en escrito de demanda y respectiva oposición, o alegaron en el acto de la vista. El fundamento de derecho segundo puede militar en una inteligencia ( '...los argumentos expuestos por la parte demandada y que hemos transcrito literalmente...'), como el fundamento de derecho cuarto, referido a las costas, otra, ya que se habla de serias dudas de hecho y de que la oposición de la parte demandada ha sido razonable.

La apelación se endereza a combatir una conclusión de aplicación normativa, esto es, que la resistencia del demandado al pago de las rentas -no así a la resolución contractual y final abandono del arriendo-, pertenece al concepto de ' cuestión compleja' que la sumariedad objetiva del juicio verbal de desahucio no admite.

Al hilo de la exposición aplicativa del derecho se hacen comentarios, al estilo de la propia sentencia -aunque en letras grandes, subrayadas y en negrita-, que se refieren a hechos, pero con arreglo a los que se han desgranado anteriormente, ninguno se ha obviado en la sentencia, y otra cosa, es esa ausencia de claridad en cuanto a tenerlos por acreditados o no (lo dudoso es no probado).

La Sala en esta función revisora, que no es de reproducción de la práctica obviamente, pero tampoco repetición de la valoración probatoria judicial, sino un control de la instancia, siempre guiada por lo que postula el recurrente, sin cuestiones nuevas, y dentro de lo que no concrete quien apela y tenga relevancia para modificar los hechos probados con trascendencia a lo que se ha de resolver, considera probado lo que se ha relatado, en el sentido que es lo reseñado en la sentencia y se puede encontrar en los documentos y la pericial de parte actora.

No destacándose un preciso error facti sobre aspectos diferentes, de todas las maneras no es trascendente al fallo, como de seguido

TERCERO.-La sumariedad objetiva en el juicio de desahucio con acumulada acción de pago de rentas El contrato de arrendamiento del caso, que se rige por sus pactos escritos y la costumbre conforme a la ley 588 FN, y estaba en vigor en julio de 2016, cuando la demandante se subrogó en la posición de arrendadora, ha experimentado el fenómeno de que desde dicha subrogación hasta el día de la vista del proceso en la instancia, el arrendatario no haya pagado renta alguna, de manera que el Sr. Genaro adeuda ex art. 1.555.1º CCiv a 'pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos'.

La demanda constituyó un juicio verbal de art. 250.1.1º, acumulando la acción de resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas y la de condena al pago de las rentas debidas; el demandado se opuso y en el acto de la vista se allanó a la pretensión de desahucio, entregando las llaves del inmueble a la parte actora; en cuanto a la reclamación de rentas debidas desde julio de 2016, sobre la base de que se reconoce que ninguna se ha pagado, el demandado sostuvo, y es lo que sostiene en su apelación ante la sentencia íntegramente desestimatoria, que únicamente debe declararse su obligación de pagar 641,67 euros, que se corresponden con la cuota desde el 22 al 31 de julio de 2016, por cuanto la subrogación se produjo a mitad del mes, la renta del mes de agosto siguiente, y la parte proporcional de la renta del mes de septiembre hasta que se entregaron las llaves.

Cualquiera que sea la viabilidad de una excepción como la que se ejercita, que es de contrato no cumplido, la cual materialmente se convierte en un quanti minoris global hasta la extinción del contrato, y por supuesto que el arrendador demandante, al subrogarse ex art. 1.212 CCiv adquiere la posición contractual con todos sus derechos y acciones, incluyendo el derecho a la renta de julio de 2016 y la acción para reclamarlo, la sentencia de instancia considera que conforman una ' cuestióncompleja', que podría conocerse en otro proceso, pero no en este juicio especial sumario.

Y es una limitación procesal objetiva previa al fondo que comparte la Sala.

El art. 447.2 LEC establece que 'no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales... que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler...'. La norma es consecuencia del carácter sumario que tradicionalmente se ha concedido en nuestro derecho al juicio de desahucio por falta de pago que, a su vez, se halla estrechamente relacionado con la limitación de la cognición y de la actividad probatoria característicos de este tipo de procedimiento, y que actualmente aparecen recogidos en art. 444.1 LEC, el cual dispone que 'cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

La falta de efectos de cosa juzgada aplicada a juicios sumarios faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la ' situación compleja' que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( SSTS de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000, entre otras muchas).

La SAP La Rioja -1ª- de 16 de abril de 2015 describe el fenómeno con justeza: 'La Jurisprudencia ha establecido que el desahucio por falta de pago es un procedimiento sumario ( arts. 250.1.1 º, 444.1 y 447.2 LEC ), con conocimiento limitado respecto de las posibilidades de alegación en relación a la acción de desahucio: sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. El objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida -la falta de pago de rentas-. Eso significa, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14 de 20 de septiembre de 2014 , que el arrendatario no puede justificar el impago de esas rentas alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad. Por consiguiente -y en cuanto a la acción de desahucio- todas las alegaciones sobre las deficiencias que invoca en su recurso la arrendataria apelante y sobre su presunta falta de subsanación por la arrendadora, no son susceptibles de alegación en un procedimiento de esta clase a los fines de eludir la eventual resolución contractual y desahucio; frente a tal pretensión en un procedimiento de esta clase solo cabe alegar pago o enervación, pero no otras circunstancias (...). Con base en lo expuesto, no constando el pago por parte de la demandada, es claro que la demanda solo pudo ser estimatoria de la acción de desahucio ejercitada pues aun en la hipótesis de que fueran ciertas las presuntas deficiencias del piso arrendado que se invocaron por la demandada en juicio y que reitera en su recurso de apelación, tal alegación no puede invocarse en un procedimiento sumario de esta clase en el que los motivos de oposición son tasados, ni le dispensaban en su momento de su obligación de pagar la renta, sin perjuicio de que hubiera podido promover las acciones correspondientes basadas en el artículo 21 de la LAU , a fin de que el arrendador acometiera las reparaciones necesarias, o en su caso promover la resolución del contrato, tal y como indica con acierto la juez 'a quo'.' La ' complejidad' para determinar la inadecuación del juicio de desahucio a fin de resolver la cuestión litigiosa no es la dificultad técnica, ni que lo alegado por el demandado sea más o menos prolijo y extenso, sino que introduzca una discusión lógica para el objeto del proceso que, aun nacida del mismo título que invoca la demanda, el contrato de arrendamiento, extravasa la limitación al tema del cumplimiento contraprestación cuya falta edifica la acción constitutiva de desahucio, esto es, el pago de la renta (con su secuela específica de la enervación), y que acota el ámbito cognoscitivo del juicio de art. 250.1.1º LEC.

Supuestos de discusiones en juicio de desahucio por falta de pago de rentas que no recaen en la tacha de ' cuestión compleja' son aquellas en que se discute el importe a que han de ascender los impagos de las rentas, puesto que es un supuesto de valoración de la prueba del quantum de la renta impagada (por ejemplo, SSAP Gipuzkoa -3ª- de 6 de junio y 29 de septiembre de 2016: '...sin que el mero hecho de que las partes discrepen sobre el importe de la renta convierta todo procedimiento de desahucio en un procedimiento en el que se ventila una cuestión compleja, lo que supondría que todos los arrendamientos verbales podrían encontrarse en dicha situación').

En cambio, el supuesto de autos se verifica la clásica situación en que el arrendatario deja de pagar la renta, sin ejercer formalmente una reclamación frente al arrendador por eventual responsabilidad de éste - aunque haya notificado extrajudicialmente y soportado la respuesta denegatoria-, y aprovecha la condición de sujeto pasivo de la acción de desahucio por impago de las rentas para oponer aquélla alegada responsabilidad, con el objetivo de justificar la propia infracción del tenor del contrato.

Así como la pretensión resolutoria por incumplimiento del arrendatario se distancia procesalmente de la del general de los contratos, puesto que viene exigida una demanda de acción constitutiva, juicio de desahucio, sin que valga la resolución extrajudicial y que la resistencia de la parte se sujete a una contingente acción declarativa de la corrección o incorrección de haber resuelto; la excepción a dicha acción constitutiva no puede consistir en un mero non adimpleti, como en el general de los contratos, esto es, la defensa de simplemente no cumplir, correlativa al incumplimiento previo de adverso en un contrato duradero con prestaciones periódicas fijas, sino que se diseña un proceso especial y sumario, para el que el objeto de resistencia se circunscribe al pago del precio por el arrendatario, puesto que se permite, dada la sumariedad objetiva, el proceso declarativo plenario paralelo o ulterior sobre otras prestaciones del contrato.

Y no cabe sustraerse de este esquema legal mediante el expediente de allanarse a la acción resolutoria, que al admitir la tutela judicial específica de la demanda (el reintegro de la posesión de lo arrendado), impone asumir la causa de resolución, esto es, el impago de rentas, sosteniendo que la acumulada reclamación de rentas no es de objeto sumario, siendo el proceso uno, y aunque se asume que las rentas no se han pagado.

No es, pues, óbice a la sumariedad que en el juicio se hayan reclamado también las rentas, pues como ponen de relieve el AAP -8ª- Madrid de 7 de abril de 2017 'Como razona la SAP de Zaragoza de 20 de enero 2017 (i) la acumulación de la acción de reclamación de rentas al juicio de desahucio no permite ya una desmembración del tratamiento procesal de la sentencia, sea en cuanto a sus efectos, sea en cuanto a los requisitos del recurso. Pues la afirmación de que no se impugna el pronunciamiento resolutorio no debe hacer perder la perspectiva de que existe una unidad funcional y una circulación jurídica procesal entre ellos, de suerte que si hipotéticamente se estimara el recurso por la reclamación de rentas, declarando que las mismas no son debidas se dejaría sin sustento la acción de desahucio, lo que pondría en tela de juicio toda la seguridad jurídica. (ii) porque el legislador no diferencia acciones ejercitadas sino procesos, centrándose en aquéllos que pueden conllevar el lanzamiento, cualesquiera que sean las acciones ejercitadas'.

Por consiguiente, es cuestión compleja decidir, como defensa en una acción para el pago de rentas cuyo impago ha basado el éxito del desahucio en juicio verbal de art. 250.1.1º LEC, relativa a la que tiene vedado entrar al juzgado, si el arrendatario podía negarse a pagar la renta desde un momento histórico, coincidente con el de la subrogación en el contrato de un nuevo propietario, en que censuró al arrendador por existir defectos en la vivienda que comprometían la habitabilidad, esto es, por la ausencia de reparaciones o mantenimientos, o por el crédito de indemnidad dimanante.

Por ello la condena del arrendatario demandante de las rentas por el tiempo en que ha retenido la posesión y uso de la vivienda arrendada, sin conocer ni pronunciarse sobre un incumplimiento o una responsabilidad de la sociedad arrendadora.

Como argumentos ex abbundantia, tiene que hacerse caer en la cuenta al recurrente de que los desperfectos de la vivienda arrendada y desalojada por el Sr. Guerrero, y que aparentemente existían desde mediados de 2016, por lo menos, si eran originarios, en el sentido de que se entregó así la vivienda, pugna con lo constante en la estipulación primera del contrato, en que se suscribió que el inmueble se hallaba en perfecto estado de uso y conservación, y serían, en su caso, responsabilidad del propietario que hizo suscribir un contrato fraudulento. Si se han producido entre 2013 y 2016, nada prueba que no hayan sido provocados por mala conservación y mantenimiento, lo que sería responsabilidad del arrendatario, conforme a la estipulación octava del contrato.

Por otro lado, el corte de suministro de agua se produjo por impago, y la estipulación quinta del contrato convino la obligación de pago del arrendatario de los consumos de agua, además de la renta, de tal manera que si el impago se produjo por el demandado la consecuencia derivada no puede lanzarse a la responsabilidad del arrendador.

Por lo tanto, incluso si pudieran conocerse en este proceso de las excepciones al pago de rentas señaladas, y que quieren negar el derecho al precio desde determinado momento, tampoco podrían estimarse, dada la versión judicial de los hechos.

El recurso, pues, ha de ser desestimado, y puesto que el apelado no ha impugnado la sentencia, confirmado el fallo de la instancia en su pronunciamiento desestimatorio de la pretensión de fondo y en el de nulo pronunciamiento de condena en las costas procesales.



CUARTO.- Costas Hay derecho de reembolso de las costas procesales que hubiere, conforme al principio de vencimiento del art. 394.1 LEC para los declarativos de primera instancia, de aplicación por remisión de art. 398.1 LEC en el caso de desestimación íntegra del recurso de apelación.

VISTAS las normas y jurisprudencia citadas, y demás de general y pertinente aplicación, en ejercicio de la potestad jurisdiccional, que emana de la soberanía popular,

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por Genaro , representado por la Procuradora de los Tribunales MARÍA TERESA IGEA LARRAYOZ, siendo parte recurrida PUBLIDATIS S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales ANA MARCO URQUIJO, contra la sentencia de 29 de mayo de 2017 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Iruña/Pamplona, la cual se confirma en todos los extremos de su fallo.

Se pronuncia el reembolso de las costas procesales por la parte recurrente.

Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo o, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍAS siguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.