Sentencia Civil 280/2008 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 205/2008 de 09 de octubre del 2008

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO 280/08

Ilmo. Sr. Presidente Acctal.

DON LONGINOS GOMEZ HERRERO

Ilmos. Sres. Magistrados

DON JESUS PEREZ SERNA

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la Ciudad de Salamanca, a nueve de Octubre del dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 203/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Salamanca, Rollo de Apelación Nº 205/08; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA, representada por la Procuradora Dª. Mª Teresa González Santos y defendida por el Letrado D. Carlos Méndez Santos, como demandada-apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS CALLE000 Nº NUM002 - NUM003 y DIRECCION001 Nº NUM004 - NUM005 DE SALAMANCA, representada por el Procurador D. Angel Martín Santiago y defendida por el Letrado D. Pedro Rivas Blanco, y como demandada no comparecida en el recurso, personada en esta Audiencia la SOCIEDAD NUEVA ALDEALENGUA, S.L., representada por la Procuradora Dª Mª Angeles Pérez Rojo y defendida por el Letrado D. Manuel A. Sánchez Benítez de Soto; sobre Acción de cumplimiento de contrato.

Antecedentes

1º.- El día 20 de Febrero de 2.008 se dictó sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca que contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda promovida por la Procurador Sra. González Santos en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 contra Nueva Aldealengua S.L. y Comunidad de Propietarios DIRECCION002 , absuelvo a la Comunidad de Propietarios del edificio señalado con los números NUM002 - NUM003 de la CALLE000 y números NUM004 - NUM005 de la DIRECCION001 de Salamanca de las pretensiones contra ella contenidas en la demanda iniciadora de este procedimiento. Sin que proceda tener acogida en este procedimiento el allanamiento efectuado por la codemandada Nueva Aldealengua S.L. Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas causadas en estas actuaciones". 2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones y terminó suplicando se dicte en su día sentencia, por la que revocándose la de instancia, estime íntegramente la demanda respecto a la reclamación efectuada contra Nueva Aldealengua S.L, admitiéndose el allanamiento de la misma y contra la Comunidad de de Propietarios de la CALLE000 Nº NUM002 - NUM003 y la de la DIRECCION001 Nº NUM004 - NUM005 , con expresa condena en costas a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Nº NUM002 - NUM003 y la de la DIRECCION001 Nº NUM004 - NUM005 ; dado traslado a las partes de la interposición del recurso, por la representación jurídica de la parte demandada Comunidad de Propietarios de las CALLE000 Nº NUM002 - NUM003 y DIRECCION001 Nº NUM004 - NUM005 se opuso al mismo haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus intereses para terminar suplicando se dicte sentencia en la que desestimando el Recurso de Apelación formulado de contrario se confirme íntegramente la sentencia de instancia, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales, decretando lo demás que sea procedente en Derecho. 3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 24 de Julio de 2.008, y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado- Ponente para dictar sentencia. 4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora apelante fundamentó su recurso en el error en la interpretación de las pruebas por infracción de los arts. 319 LEC y 1281 CC, existiendo título y modo para adquirir la servidumbre de paso; así como en el error de derecho por infracción del art. 1258 CC y arts. 8, 13 y 34 LH , por existir la servidumbre de paso antes de la constitución de las Comunidades demandadas, sin que la sentencia apelada pueda declarar la nulidad de una cláusula de los estatutos si ninguna parte ha pedido tal declaración. La parte demandada se opuso a referido recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada. SEGUNDO.- Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que llama poderosamente la atención los términos en los que fue planteado el presente debate y su resultado final. Ya que como es de ver con su sola lectura la demanda que inició este juicio solo planteaba una acción personal de cumplimiento de un contrato, el de 31 Agosto de 2000 para autorizar a realizar un acceso por la rampa del garaje cuyo derecho de uso cedió la sociedad demandada al demandante. El único título o causa de pedir invocado por el actor fue el principio de obligatorio cumplimiento de los contratos. Frente a dicha demanda la sociedad limitada Nueva Aldealengua presentó escrito de allanamiento, en el que además de allanarse alega que en el art. 9 de los estatutos había reconocido el documento cuyo cumplimiento pide el actor. Y finalmente, la Comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda alegando su carácter de tercero respecto al contrato cuyo cumplimiento reclama el demandante, que no es eficaz frente a él, así como la nulidad de lo hecho por la otra codemandada al no tener poder para ello, así como que los comuneros integrantes de la comunidad demandada nunca fueron informados de los pactos suscritos por los promotores; y en fin, la falta de modo en la servidumbre, por no hacerse constar en las escrituras de venta de los pisos y garajes, servidumbre que además no es necesaria, ni se extendería a todo lo pedido en la demanda. Ante este planteamiento del debate judicial, es claro que la parte demandante no puede alegar, como ha hecho en su recurso la incongruencia de la sentencia apelada por declarar la nulidad del artículo 9 de los estatutos de la Comunidad, no solo porque la sentencia no declara tal nulidad como contenido de los pronunciamientos de su fallo, sino tan solo como premisa argumental del mismo, lo cual era necesario dado que la demandada afirmó que dicho artículo se redactó sin su intervención y por eso era nulo, sin que la variación de los fundamentos jurídicos de dicha nulidad suponga ex art. 218 LEC ninguna incongruencia jurídicamente relevante por causar indefensión, y si simple y llanamente la aplicación del principio "iura novit curia"; sino también, porque si el demandante, como hemos visto, pide en su demanda el cumplimiento de un contrato en el que se constituyó según él una servidumbre de paso, no debe silenciar tal "nomen" jurídico, tal título o causa de pedir, sino que llamando a las cosas por su nombre debió, como manda el art. 247 LEC , manifestar que ejercía una acción confesoria de servidumbre, y que por ello pedía el cumplimiento previa declaración de validez del citado art. 9 de los Estatutos de la Comunidad codemandada, con lo que la declaración de nulidad de la misma no es incongruente, no solo como se ha dicho porque aparece como premisa del fallo, sino porque incluso puede formar parte del mismo. Ese y no otro es el sentido que tiene el contenido del escrito de apelación en el que, como se ha visto, el actor-apelante no hace sino argumentar que existe una servidumbre de paso a su favor validamente constituida, como título y modo, mediante el contrato privado protocolizado notarialmente y el art. 9 de los estatutos, argumentación que de no ser por los claros términos que se otorgó al debate por la parte demandada y la propia sentencia, no habría cabido ex art. 456 LEC en un recurso de apelación por ser nueva y distinta con respecto a la demanda. TERCERO.-El demandante-apelante, sin decirlo pues, expresamente, lo que pedía en su demanda era la declaración y consiguiente cumplimiento-construcción de una servidumbre de paso a través del garaje de la demandada, cuya desestimación por la sentencia apelada ha sido acertadamente fundada en derecho, sin que concurran las infracciones jurídicas denunciadas por el apelante, cuyo recurso debe, por ello, ser desestimado. En efecto, por aplicación de los arts. 609 y 537 CC la adquisición del derecho real de servidumbre exige, en cuanto tal derecho real, la concurrencia de los conocidos requisitos de título y modo. El título lo identifican los actores con el contrato privado de Agosto de 2000, protocolizado ante Notario en Abril de 2001 (vide folios 11 y ss y 19 y ss) en el que intervienen los representantes legales de "Ann Arbor S.L." y "Nueva Aldealengua", acordando que "Nueva Aldealengua S.L." dará derecho de uso de la rampa de garaje, como también la entidad "Ann Arbor S.L." y la Comunidad de propietarios de la C/ CALLE000 y DIRECCION000 le daría derecho de uso a la entidad Nueva Aldealengua. Y el modo, vendría constituido por el art. 9 de los Estatutos de la Comunidad de la C/ CALLE000 codemandada, unidos a los folios 209 y siguientes de los autos, artículo en el que la entidad "Nueva Aldealengua S.L." se reserva el derecho de constituir la servidumbre de acceso para personas y vehículos sobre la meseta y rampa de bajada a los sótanos a favor de las fincas colindantes como predio sirviente. Ahora bien, no solo es nulo ex art. 1259, párrafo 2º CC el contrato privado protocolizado de constitución de la servidumbre, porque en él solo intervienen los legales representantes de Ann Arbor S.L. y Nueva Aldealengua S.L., y sin embargo acuerdan que la Comunidad de propietarios de la CALLE000 dará un derecho de uso, cuando el legítimo representante de dicha Comunidad lo es solo su presidente, conforme art. 17 LPH, Comunidad que además aún no se había constituido ni existía como tal, sin que tras dicha constitución ni su Junta de Propietarios, ni su presidente, hayan ratificado a los efectos del citado art. 1259, párrafo 2º último inciso, ninguna dación de tal derecho de uso. Toda servidumbre que se constituya en virtud de título, exige el acuerdo entre los dueños de los predios dominante y sirviente, y en el presente caso, el futuro dueño de uso de esos predios, la Comunidad de propietarios de la C/ CALLE000 ni podía consentir por si ni por representante alguno, porque no existía aún, ni tampoco tras existir ratificó nada. Por otro lado, en cuanto al modo, el art. 9º de los Estatutos de la Comunidad codemandada, hemos de indicar con la sentencia de la AP de Madrid, Sección 19ª, de 5-III-2004 , que propiamente hablando en dicho art. 9º de los Estatutos no se contiene ninguna reserva del derecho a constituir una servidumbre de acceso o de paso, porque, como hemos visto, tal constitución exige, salvo el caso de la llamada "servidumbre del padre de familia" por concurrencia en una sola persona de ambas titularidades, exige, decimos, el acuerdo entre los dueños de los predios dominante y sirviente, y al tiempo de otorgar citada escritura de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y estatutos, solo intervenía el dueño del predio sirviente, el cual además, había ya vendido en sendos contratos privados y públicos citado predio. Lo que se recoge, pues, en referido art. 9º de los Estatutos es más bien una reserva del dueño del edificio sobre el dominio del uso de sus elementos comunes para poder constituir en el futuro una servidumbre de paso, o más bien para ratificar y llevar a cabo la construcción de la servidumbre de paso ya constituida desde Agosto de 2000 en contrato privado. Se plantea, pues, el problema de resolver sobre la validez de esas reservas de dominio, que como con total acierto se razona en la sentencia apelada, no presenta un tratamiento uniforme en nuestra jurisprudencia, sin en atención a la justicia del caso concreto, según sus circunstancias particulares. Justicia del caso concreto (Cfr. SS AAPP Madrid Sección 19, 5-III-2004; Navarra Sección 1ª, 2-II-2005, Córdoba Sección 1ª, 3-IV-2001; Málaga Sección 6ª, 14-X-2002, T.S. 1ª, SS 22-IX-2005, 23-III-2004 y 28-I-1994 (nº 16 1994 ), entre otras muchas) que referida jurisprudencia cifra o fundamenta, no tanto en la propia facultad o potestad para otorgar la escritura pública, los Estatutos de la Comunidad, por el en aquel momento único propietario del inmueble, potestad que desde luego ostenta en cuanto único titular del mismo; como en la validez y eficacia jurídica que pueden tener las reservas de derecho hechas en los Estatutos unilateralmente otorgados, según contradigan o no normas imperativas o prohibitivas de la LPA y del resto del ordenamiento jurídico, o vayan en contra de las reglas de la buena fe y claridad en la constitución por ser o no conocidas por los integrantes de la Comunidad afectada, así como por la necesidad y utilidad común que presenten. Criterios conforme a los cuales podemos afirmar que no solo no consta en autos que al tiempo de otorgar unilateralmente los Estatutos la entidad propietaria aún registralmente del inmueble en Noviembre de 2002 no hubiera vendido en escrituras privadas y/o públicas la mayor parte de los pisos y garajes, ventas que ex art. 386 LEC cabe suponer como existentes, si tenemos en cuenta que tan solo dos meses después ya se constituía la Comunidad de propietarios en cuestión, y todo ello sin hacer alusión en referidos contratos de venta a semejante reserva de dominio, con lo que los comuneros se encontraron con que vía adhesión aceptaban una tal reserva de dominio sobre un elemento común ---la meseta y rampa de bajada al garaje, y muros de este--- sin un preciso y claro conocimiento de dicho derecho de reserva, lo cual contraviene de plano el contenido del art. 10 bis de la LGPCU y convierte en nulo de pleno derecho el citado art. 9 . No solo es cierto lo anterior, sino que además: - a) Mediante semejante reserva de dominio se infringían los arts. 5,7, 11, 13 y 17 LPH pues se constituía una propiedad horizontal por quien ya había vendido los pisos y locales que la integraban, y además otorgándola unos estatutos que contenían una reserva de dominio que a fin de cuentas prolongaba en el futuro su titularidad dominical sobre el edificio, respecto del cual el régimen de unanimidad para la modificación de los elementos comunes reservados ---a la postre no solo la meseta y rampa de garaje, sino sus muros y todo el garaje en general, que pasará a ser de muchos más copropietarios o comuneros--- no puede ser aplicado, pues se ha reservado las facultades dominicales necesarias para ello el promotor, reserva mediante la cual pretende constituir, o mejor, ratificar una servidumbre de acceso que ha otorgado de espaldas a los comuneros afectados, en cuyos contratos de venta nada se dijo sobre el particular, el cual particular sin duda podía influir sobre su decisión de comprar; -b) Y, en fin, todo ello referido a una servidumbre de acceso o paso que por lo demás no se revela como imprescindible, por cuanto la Comunidad demandante o predio dominante tiene su propio acceso mediante un montacargas, tratándose, pues, no de un acceso necesario en cuanto imprescindible, sino solo de un acceso conveniente en cuanto mejora que hace más cómoda la situación existente. Por lo que lo procedente en tal caso, como se dice en la sentencia apelada, es dejar a la libre voluntad de las Comunidades afectadas la constitución de tal servidumbre. El presente recurso debe, pues, ser desestimado, sin que el allanamiento de la codemandada Nueva Aldealengua S.L. pueda ex art. 21.1 LEC en relación con el art. 6.2 CC tener virtualidad alguna al suponer un claro perjuicio a un tercero , en el caso la otra codemandada, por las razones arriba expuestas. CUARTO.- Por aplicación del art. 398.1 y 394.1 "in fine" LEC no procede hacer imposición de costas, en atención a las circunstancias del caso, derivadas de la intervención de terceros con respecto a la demandante en los hechos, los promotores-constructores de los edificios de las Comunidades demandante y demandada, y las dudas de hecho que objetivamente se derivan de los documentos privados y públicos que los mismos emitieron. Por lo expuesto, en nombre del Rey y haciendo uso de las facultades conferidas por el pueblo español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca con fecha 20 de Febrero de 2.008 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos la misma en su integridad, sin hacer imposición de las costas causadas a ninguna de las partes. Notifíquese la presente a las partes en legal forma, y remítase testimonio de la misma junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento. Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.