Sentencia CIVIL Nº 280/2019, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 172/2019 de 26 de Junio de 2019

Encabezamiento

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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000172/2019
NIG: 3800642120170005376
Resolución:Sentencia 000280/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000688/2017-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Arona
Apelado: Constancio ; Procurador: Maria Jose Arroyo Arroyo
Apelante: Dionisio ; Procurador: Gabriela Dominguez Gonzalez
Apelante: Emilia ; Procurador: Gabriela Dominguez Gonzalez
SENTENCIA
Rollo núm. 172/2019.
Ilmos. Sres.
Presidente
Don Pablo José Moscoso Torres.
Magistrados
Don Emilio Fernando Suárez Díaz.
Doña Pilar Aragón Ramírez.
En Santa Cruz de Tenerife, a veintiséis de junio de dos mil diecinueve.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Magistrados antes reseñados,
el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de
Arona, en los autos núm. 688/2017, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre ejercicio de derecho
de opción y promovidos, como demandante, por DON Dionisio y DOÑA Emilia , representados por la
Procuradora doña Gabriela Domínguez González y dirigidos por el Letrado don Serguey Ryabenko, contra

DON Constancio , representado por la Procuradora doña María José Arroyo Arroyo y dirigido por el Letrado
don Ismael Umberto de Nuzzo, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S. M. EL REY, la presente sentencia siendo
Ponente el Magistrado don Pablo José Moscoso Torres, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.



SEGUNDO.- En los autos indicados el Magistrado-Juez don Francisco Borja Abeijón Pérez dictó sentencia el día doce de noviembre de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Se desestima la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. Gabriela Domínguez González, en nombre y representación de D. Dionisio y Dña. Emilia , contra D. Constancio . Todo ello, con imposición de costas a la parte demandante.'.



TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que interponía recurso de apelación contra tal resolución con exposición de las alegaciones en las que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada presentó escrito de oposición al mencionado recurso.



CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día diecinueve de junio del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.



QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada desestimó la demanda en la que los actores pretendían la declaración de la obligación del demandado de vender el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre ellos mediante escritura pública otorgada el día nueve de enero de dos mil trece, en virtud del ejercicio de la opción concertada y ya hecha valer, así como la condena del demandado a otorgar la correspondiente escritura pública.

2. Dicha resolución, sobre la base de que 'es necesario valorar si se han producido incumplimientos contractuales, que impliquen que la relación arrendaticia estaba resuelta, por incumplimiento de los arrendatarios y que se hayan producido antes del ejercicio del derecho de opción de compra', entiende, en síntesis, que no hay ninguna constancia del engaño alegado por el demandado y que no se ha incumplido el contrato por los demandantes respecto del pago de los 10.000 euros contemplados en el contrato, que fueron entregados en el momento del otorgamiento de la escritura; pero, sin embargo, concluye en que sí se ha producido un incumplimiento grave al realizar obras en la vivienda no autorizadas por el arrendador, pues si bien los demandantes alegaron haber obtenido tal autorización no hay ninguna prueba de que esta se prestara. Por tanto y como esas obras se realizaron antes del ejercicio de la opción, integra ello 'motivo de desestimación de la demanda'.

3. Los actores no están conformes con esa decisión y han interpuesto el presente recurso en el que, en alegan : (i) 'Error en la valoración de la prueba y vulneración de precepto legal artículos 1445 y ss del Código Civil , en los que se incluye el artículo 1450 ; artículo 1280 , 1281 y ss del Código Civil ; art. 14 del Reglamento Hipotecario y de la jurisprudencia que lo desarrolla'. Bajo este epígrafe aluden a la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la que se señala que para el ejercicio de opción basta con que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato notificando su voluntad positiva al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción, como ocurrió en este caso siendo evidente que se perfeccionó el contrato de compraventa en tal momento, con la consiguiente extinción del arrendamiento, siendo con posterioridad al ejercicio de la opción y al inicio de este procedimiento cuando el demandad ha interpuesto un desahucio por falta de pago.

(ii) 'Vulneración de lo establecido en el art. 406 y ss relativo a la reconvención', pues alegada por el demandado la existencia de incumplimiento contractual, debió de reconvenir en tal sentido, pues si bien es causa de resolución, los actores se oponen a ella, insistiendo en que contaron con autorización del demandado.

(iii) 'Con respecto al incumplimiento por la realización de obras inconsentidas y su virtualidad resolutoria del contrato', entienden que encontrándonos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra, la ejecución de obras 'se configura como un hecho normal carente de virtualidad resolutoria...' como se viene a sostener en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas que cita.

3. El demandado se ha opuesto al recurso presentado, trata de refutar sus argumentos, sobre todo en lo que concierne al consentimiento para la ejecución de obras, que niega que lo prestara y del que no existe ninguna prueba, e interesa en definitiva la confirmación de la resolución apelada.



SEGUNDO.- 1. A la vista de la anterior exposición de síntesis, la cuestión del recurso gira en torno a la eficacia del ejercicio de la opción llevado a cabo extrajudicialmente por los demandantes en función de su dependencia del incumplimiento resolutorio imputado (y reconocido en la sentencia apelada) por el demandado, arrendador y concedente de la opción en el contrato suscrito por ambas partes.

2. Para la decisión de esa cuestión resulta conveniente señalar, en primer lugar, que la resolución por incumplimiento es una facultad (este el es término que se emplea en el art. 1124 del Código Civil -CC -), es decir, una especie de derecho potestativo del que el contratante cumplidor puede hacer uso o no en caso de incumplimiento de la otra parte (así se contempla también en el contrato suscrito entre las partes, en el que se utiliza el término 'podrá' en su estipulación octava al referirse a la resolución del contrato a instancia del arrendador), de manera que aun producido tal incumplimiento, el primero es libre para mantener (o no) la vigencia y eficacia del contrato hasta su extinción por otras causas. Por otro lado, la resolución opera, por lo general y de ordinario, de forma extrajudicial, de modo que si puesta en conocimiento del contratante incumplidor es aceptada por este, surte plena eficacia sin necesidad de más formalidades; solo cuando es negada por el otro contratante (bien por la inexistencia del incumplimiento imputado bien por no tener eficacia resolutoria), es preciso acudir a los tribunales para que se pronuncien al respecto, ya sea declarando su improcedencia, ya sea ratificando la resolución previamente acordada, y en este caso debe entenderse que la resolución se produjo en el momento en que se ejercitó la facultad por el cumplidor, produciendo los efectos restitutorios que correspondan en función del carácter de contrato, bien ex nunc (es decir, desde la declaración de la resolución) para los contratos de tracto sucesivo (caso del arrendamiento, por ejemplo), o bien ex tunc (es decir, desde la perfección y consumación del contrato) en los contratos instantáneo (por ejemplo, la compraventa).

2. En segundo lugar que, tal y como ha señalado ya esta misma Sección (sentencia de 28 de julio de 2008, rollo núm. 325/2008 ) con base en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, 'es el ejercicio de opción en forma positiva por el optante lo que perfecciona el contrato proyectado sin necesidad de ningún otro requisito, de manera que su ejercicio es siempre, por naturaleza, unilateral y no necesita de concurso para su efectividad; en definitiva, ejercitado el derecho de opción, el contrato que integra su objeto se perfecciona, y ello al margen de su cumplimiento, que pertenece ya al estadio de la consumación del contrato y no al de su nacimiento o perfección, que se produce en el momento mismo que se manifiesta la voluntad del ejercicio de la opción'.

Por lo demás, que esto es así se contempla en el propio contrata suscrito por las partes, pues en el párrafo segundo del apartado D) de su estipulación décimo segunda, señala que 'la notificación fehaciente por parte de los arrendatarios de su intención de hacer efectiva la opción de compra, será suficiente para que ambas partes consideren perfeccionada la compraventa...'.

3. En este caso no resulta controvertido que los demandantes ejercitaron su derecho de opción dentro de plazo y mediante requerimiento notarial que fue notificado al demandado (tras un primer intento infructuoso en el domicilio designado en el contrato al efecto) el 24 de abril de 2017, sin que antes de esa fecha el demandado hubiera ejercitado la facultad de resolución por incumplimiento, encontrándose vigente el arrendamiento hasta ese momento en el que se extinguió por la perfección del contrato de compraventa.



TERCERO.-1. Sobre la base de lo expuesto entiende la Sala que el recurso debe estimarse; en efecto, la sentencia apelada viene a entender que 'la relación arrendaticia estaba resuelta' en el momento del ejercicio de la opción por el incumplimiento de los demandados al haber ejecutado obras sin autorización antes de ese preciso momento. Sin embargo, ello no es así, pues de lo anteriormente expuesto se infiere que la resolución no opera ni se produce 'ex lege' o por ministerio de la ley como consecuencia automática del incumplimiento (y si es que tal incumplimiento se produjo en este caso), sino que exige como requisito indispensable el ejercicio de la facultad al respecto por el contratante cumplidor aunque sea extrajudicialmente, y en este caso en ningún momento se ejercitó tal facultad, extrajudicial o judicialmente, por el demandado antes de que los actores hicieran uso de su derecho de opción.

2. Fue a raíz de la notificación del ejercicio de la opción de compra por los demandantes cuando el demandado compareció en la notaría y manifestó, según la diligencia extendida en el acta notarial levantada, la existencia de supuestos incumplimientos por lo que 'entiende que el contrato se entiende resuelto', pero sin que antes notificara a los actores la resolución, por lo demás, ni siquiera ahora en el proceso ha formulado, como señala la parte apelante, reconvención expresa interesando tal resolución, y sin que conste que el juicio de desahucio promovido por el demandado (con base en la supuesta falta de pago de algunas cantidades adeudadas por razón del contrato) fuera promovido antes de la notificación del requerimiento a través del que se ejercitó la opción; al contrario, el número de registro de ese proceso (núm. 1078/2017) y la primera resolución dictada en el mismo el día 10 de enero de 2018, permite presumir que fue interpuesto después del presente procedimiento (registrado con el núm. 688/2017) y, desde luego, después de la notificación del requerimiento.

3. En función de lo expuesto, necesariamente hay que concluir que la opción se produjo dentro del plazo concedido y encontrándose en vigor el contrato de arrendamiento que, justamente, se extinguió como consecuencia de su ejercicio, de manera que la ulterior pretensión del demandado de impedir ese derecho por los actores con base en los supuestos incumplimientos imputados es improcedente, pues cuando pretende la resolución ya se había producido la perfección del contrato de compraventa que había sustituido al contrato de arrendamiento en virtud de lo convenido entre las partes, y ello al margen de la consumación de la venta que es lo que también se pretende en este proceso ante la negativa del demandado.

4. Pero es que al margen de lo anterior, que por sí solo implica la estimación del recurso y de la demanda, hay que poner ciertos reparos al incumplimiento imputado y estimado en la sentencia apelada; en esta se rechazan los demás incumplimientos y solo se da relevancia al relativo a la ejecución de obras sin autorización, pero porque esta no se ha acreditado; ahora bien como también señala los apelantes (con base en la sentencia de la Audiencia de Las Palmas que citan), existe datos y elementos para inferior que no se trataron de obras inconsentidas, pues lo razonable, en la lógica de las cosas tal y como estas normalmente acontecen, es que hubiera existido tal autorización recabada por los optante y concedida por el arrendador-vendedor, sobre todo en función del tipo de obras realizadas (mejoras en los suelos y paredes en la cocina, en el patio exterior, así como en las instalaciones de un aseo y del baño baño principal), que son las propias de quien tiene un derecho de opción que pretende ejercitar en un contrato de arrendamientos.



CUARTO.- 1. Procede, en consecuencia, estimar el recurso de apelación interpuesto y revocar la sentencia apelada, a fin de estimar en su integridad la demanda.

2. Como consecuencia de la estimación íntegra de la demanda y del recurso, las costas de primera instancia deben imponerse al demandado en virtud de lo dispuesto en el art. 394 de la LEC , mientras que no procede imposición especial de las originadas en segunda instancia como consecuencia de de la estimación del recurso, al disponerlo así el art. 398.2 de la misma Ley .

Fallo

En virtud de lo que antecede, LA SALA DECIDE: 1. ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, REVOCAR la sentencia apelada que se deja sin efecto.

2. ESTIMAR en su integridad la demanda interpuesta por los actores, DON Dionisio y DOÑA Emilia , y en consecuencia: (i) DECLARAR la obligación del demandado, DON Constancio , de vender la finca objeto del contrato formalizado entre las partes en escritura pública otorgada el día nueve de enero de dos mil trece, en virtud del derecho de opción de compra contemplado en el mismo y ejercitado por los demandantes, así como la obligación del mismo demandado de comparecer ante Notario en el plazo máximo de un mes a partir de la firmeza de esta resolución y otorgar la correspondiente escritura de compraventa en los términos y condiciones señalados en dicho contrato. (ii) CONDENAR al mencionado demandado a estar y pasar por tales declaración y a cumplir con la comparecencia señalada, con las consecuencias inherentes en orden a su ejecución forzosa en caso de no llevarla a cabo voluntariamente. (iii) IMPONER las costas de primera instancia al demandado, 3. NO HACER IMPOSICIÓN especial sobre las costas devengadas en segunda instancia, CON DEVOLUCIÓN del depósito que se haya constituido para recurrir Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrán ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a partir de su notificación.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.