Sentencia Civil Nº 281/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 70/2008 de 13 de Mayo de 2008

Encabezamiento

Rollo nº 70/08

SENTENCIA Nº_281

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Magistradas

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

Dª AMPARO IVARS MARÍN

En la ciudad de VALENCIA, a trece de mayo de dos mil ocho.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS, los

autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el

Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de LLIRIA, con el nº 000245/2006, por D. Manuel contra Dª María Antonieta Y D. Jesús Luis , pendientes ante la misma en virtud de los recursos de apelación

interpuestos por D. Manuel representado por la Procuradora Dª. Mª ANTONIA FERRER

GARCÍA-ESPAÑA; y por Dª María Antonieta y D. Jesús Luis representado por la

Procuradora Dª MERCEDES MONTOYA EXOJO.

Antecedentes

Primero.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 5 de LLIRIA, en fecha 28-5-07 , contiene el siguiente: "FALLO: Debiendo estimar y estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. José Antonio Navas González, en nombre y representación de D. Manuel, contra D. Jesús Luis y Dña María Antonieta, y condenar a D. Jesús Luis a abonar a D. Manuel, en concepto de suministros, la cantidad de 216,10 €, y a D. Jesús Luis y a Dña María Antonieta a abonar, con carácter solidario, a D. Manuel, en concepto de daños, la cantidad de 92,07 €, cantidades todas ellas que podrán compensarse en los 360 € de fianza que están en poder del actor.

Debiendo estimar y estimando la falta de legitimación pasiva esgrimida por Dña María Antonieta en lo que hace a la reclamación de rentas y suministros de agua y luz.

Debiendo condenar y condenando a D. Jesús Luis y a Dña María Antonieta a abonar el interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial respecto de las cantidades que han sido objeto de condena.

No se hace especial pronunciamiento en materia de costas."

Segundo.- Contra la misma, se interpusieron en tiempo y forma recursos de apelación por D.Manuel, Dª María Antonieta Y D. Jesús Luis, que fueron admitidos en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 17 de Abril de 2008 .

Tercero.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Primero.- Por D. Manuel se formuló, por los trámites del juicio ordinario, demanda contra D. Jesús Luis y Dª María Antonieta, solicitando en el suplico se condene a los demandados a pagar al actor la cantidad de 3.803,17 euros, intereses legales y costas. Fundamenta su pretensión el demandante en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: El demandante, como propietario de la vivienda sita en Bétera, calle DIRECCION000 nº NUM000, arrendó el 11 de febrero de 2.005 a los demandados la referida vivienda, si bien firmó el contrato D. Jesús Luis, quien ocupó la vivienda en compañía de su esposa la demandada Dª María Antonieta. El plazo de duración del contrato se fijó en un año prorrogable por cuatro años más, a elección del arrendatario, pactándose una renta mensual de 360 euros. A la firma del contrato el demandado abonó la cantidad de 720 euros, en concepto de renta del mes de febrero y fianza, pagando normalmente hasta el mes de agosto de 2.005. Sin causa justificada, los demandados abandonaron el inmueble el 11 de septiembre de 2.005 sin proceder a avisar al propietario, dejando las llaves en el puesto de la Guardia Civil de Bétera. Reclamando el actor la suma de 2.160 euros, por las mensualidades de renta impagadas hasta el mes de enero de 2.006, fecha en que se cumplió el año de duración el contrato, más la suma de 158,19 euros, por consumo de electricidad, 57,91 euros, por consumo de agua, 1.787,07 por daños causados en la vivienda arrendada, a cuya suma habrá que descontar los 360 euros de fianza, lo que resulta la cantidad de 3.803,17 euros, que se reclaman en la demanda.

El demandado D. Jesús Luis contestó a la demanda alegando que el uno de junio de 2.005 se quedó sin trabajo y ante su situación económica comunicó al propietario su deseo de dejar la vivienda a lo que el arrendador no se opuso, por lo que nos encontramos ante una extinción del contrato de arrendamiento asumida y consentida por ambas partes, sin embargo, tanto el demandante como la agencia inmobiliaria a través de la cual se gestionó el contrato fueron dilatando la recepción de las llaves, por lo que el demandado decidió depositar las llaves el 11 de septiembre de 2.005 en el puesto de la guardia civil de Bétera, recogiendo las llaves el demandante el 14 de dicho mes y año, si bien horas antes entró el arrendador en la vivienda. Niega el demandado que haya causado daños en la vivienda arrendada, pues dejó la vivienda en mejor estado que la recibió, por lo que nada adeuda al actor, solicitando se desestimara la demanda.

La demandada Dª María Antonieta contestó a la demanda alegando los mismos hechos obstativos a la pretensión del actor expuestos en la contestación del codemandado, añadiendo la excepción de falta de legitimación pasiva ya que no fue parte en el contrato de arrendamiento, solicitando se desestimara la demanda.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y condenó a D. Jesús Luis a pagar al demandante la cantidad de 216,10 euros, en concepto de suministros, y a D. Jesús Luis y a Dª María Antonieta, con carácter solidario, a pagar al actor la cantidad de 92,07 euros, cuyas cantidades podrán compensarse con los 360 euros de fianza que están en poder del actor, y contra dicha sentencia interponen recurso de apelación todos los litigantes.

Segundo.- La sentencia de primera instancia desestimó el pedimento de la demanda que pretendía se condenara al demandado a pagar el importe de la renta correspondiente a las mensualidades de septiembre de 2.005 a enero de 2.006, ambos inclusive, por entender que el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato siempre que así lo comunique al arrendador, como aconteció en el presente caso.

La parte actora apelante discrepa de los razonamientos de la sentencia recurrida fundando su primer motivo de recurso en la errónea valoración de la prueba e infracción del artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Urbanos , por entender que al haberse pactado un plazo de duración del contrato de un año, prorrogable por otros cuatro años más, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 de la L.A.U . el arrendatario no puede desistir del contrato sino al término de cada anualidad.

En relación a la cuestión litigiosa que ahora se plantea, el artículo 56 de la L.A.U. de 1.964 , establecía la obligación del arrendatario de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador en una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Dicho precepto ha sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina jurisprudencial (STS de fechas 23 de mayo de 2.001 y 3 de febrero de 2.006 ), en el sentido de que la indemnización debe entenderse limitada al tiempo en que la vivienda o el local arrendado hubiese permanecido desocupado, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido a arrendarlo a un tercero.

La vigente L. A.U. de 1.994 no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1.964 , y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiera durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año. Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11 .

En el caso enjuiciado se pactó un plazo de duración del contrato de arrendamiento de un año, prorrogable a voluntad del arrendatario por periodos de un año, con un mínimo de cinco años. Por tanto, el arrendatario no podía desistir del contrato si no comunicar al arrendador su voluntad de no renovarlo con una antelación de treinta días como mínimo a la fecha de terminación del contrato que lo era el 11 de febrero de 2.006. Sin embargo, el demandado arrendatario comunicó su decisión de desistir del contrato al arrendador el 11 de septiembre de 2.005, lo que no fue aceptado por el demandante, quien podía exigir el cumplimiento del contrato. No pudiendo compartirse los argumentos de la parte demandada de que hubo un mutuo disenso para poner fin de forma anticipada al contrato de arrendamiento, por cuanto no se ha acreditado que el demandante aceptara resolverlo en la citada fecha del 11 de septiembre de 2.005. En consecuencia, el demandante tiene derecho a exigir al arrendatario el pago de las rentas del arrendamiento correspondientes a la anualidad pactada. Sin embargo, debe tenerse en cuenta la interpretación correctora de la doctrina jurisprudencial, antes expuesta, en el sentido de que la indemnización por el desistimiento del contrato ha de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda objeto del contrato, tras su desalojo por el arrendatario, permaneció desocupada, o el tiempo que se estime preciso para volver a arrendarla. En el presente caso ha quedado acreditado que en el mes de diciembre de 2.005 la vivienda volvió a ser arrendada, por lo que se estima procedente condenar al demandado arrendatario a pagar las mensualidades de renta correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2.005, a razón de 360 euros, lo que hace un total de 1.080 euros, debiendo ser estimado el primer motivo del recurso de la parte actora.

Tercero.- La sentencia recurrida condenó a ambos demandados a pagar al actor la cantidad de 92,07 euros, importe al que asciende el cambio de dos cerraduras de un armario empotrado por no haber devuelvo la llave los demandados, desestimando el resto de los importes reclamados por el actor en concepto de daños causados a la vivienda arrendada, cuyo pronunciamiento es impugnado por todas las partes litigantes, solicitando la parte actora se condene a los demandados a pagar, además, los gastos por tapar 21 agujeros, luciendo con yeso, existentes en las paredes de la vivienda, así como por rascar, masillar y pintar la totalidad del piso. Por su parte, los demandados solicitan se les absuelva de dicha condena a pagar los gastos por el cambio de dos cerraduras de un armario empotrado, lo que fundamentan en que devolvieron la única llave que el demandante les entregó, añadiendo la demandada Dª María Antonieta, que carece de legitimación pasiva habida cuenta que no fue parte en el contrato de arrendamiento.

Por lo que respecta a los gastos por pintar la vivienda y por tapar esos veintiún agujeros, deben compartirse los argumentos de la sentencia apelada y, en consecuencia, rechazar el motivo del recurso esgrimido por la parte actora, ya que, como reconoció el demandante en el interrogatorio, la pintura de la vivienda se encontraba en mal estado cuando fue arrendada al hoy demandado, y en cuanto a los agujeros existentes en las paredes existe esa discrepancia en cuanto a su número e importancia, entre el informe acompañado a la demanda y el acta notarial, en la que no se puede apreciar con claridad su número en las fotografías unidas a dicha acta, dado el reducido tamaño y escasa importancia de los mismos, lo cual no sobrepasa lo que resulta de un uso ordinario en una vivienda arrendada.

El recurso del demandado D. Jesús Luis debe ser desestimado por cuanto ha quedado acreditado que el demandante tuvo que sustituir dos cerraduras de un armario empotrado al no tener las llaves, que no consta le fueran entregadas por el demandado al que incumbía probar esa entrega de las llaves al actor al abandonar la vivienda. Sin embargo, debe ser estimado el recurso de la demandada Dª María Antonieta, por cuanto tanto la sentencia recurrida como el demandante le reconocen esa falta de legitimación pasiva en cuanto a los pedimentos de la demanda relativos al cobro del importe de la renta y de los gastos de suministros, por lo que debe reconocerse también esa falta de legitimación pasiva en cuanto a los gastos por ese cambio de cerradura, ya que al no ser parte en el contrato, el único obligado a devolver esas llaves de los armarios es el demandado arrendatario D. Jesús Luis.

Por lo anteriormente expuesto, procede estimar el recurso de la demandada Dª María Antonieta, estimar en parte el recurso del actor y desestimar el recurso del demandado, revocando en parte la sentencia recurrida y, en su lugar, estimar en parte la demanda, condenando al demandado D. Jesús Luis a pagar al actor la cantidad de 1.028,17 euros, resultado de sumar las siguientes cantidades, 1.080 euros, por las rentas de los meses de septiembre a noviembre de 2.005; 216,10 euros, por suministros de luz y agua; 92,07 euros, por cambio de dos cerraduras, a cuya suma total debe restarse los 360 euros en concepto de fianza. Absolviendo a Dª María Antonieta, condenando al demandante a pagar las costas de primera instancia devengadas por dicha demandada absuelta, de conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Cuarto .- Al ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por el demandado D. Jesús Luis procede imponer al mismo las costas devengadas en esta alzada por la parte actora en cuanto al recurso interpuesto por dicho demandado, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª María Antonieta, estimando en parte el formulado por D. Manuel y desestimando el interpuesto por D. Jesús Luis contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 5 de Llíria, en los autos del juicio ordinario nº 245/06, la debemos revocar y la revocamos en parte y, en su lugar:

Se estima en parte la demanda formulada por D. Manuel, condenando a D. Jesús Luis, a pagar al actor la cantidad de 1.028,17 euros, más el interés legal de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, y los previstos en el artículo 576 de la L.E.C . desde la fecha de esta sentencia.

Se absuelve a Dª María Antonieta de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda, condenando al actor a pagar las costas de primera instancia devengadas por dicha demandada absuelta.

Se condena a D. Jesús Luis al pago de las costas devengadas en esta alzada por el demandante con respecto al recurso de apelación interpuesto por dicho demandado.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.