Sentencia Civil Nº 281/2015, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 221/2015 de 16 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00281/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 221/15

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 917/12

Juzgado: PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE ALMAGRO

SENTENCIA Nº 281

Iltmos. Sres.

Presidenta:

Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON

CIUDAD REAL, a dieciséis de noviembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000917 /2012, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de ALMAGRO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000221 /2015, en los que aparece como parte apelante, María Teresa , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA VICTORIA NOA APARICIO, asistido por el Letrado D. , y como parte apelada, Aurora , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA DE LA CONCEPCION LOZANO ADAME, asistido por el Letrado D. ANTONIO OBEJO ESCUDERO, sobre procedimiento ordinario, siendo el Magistrado/a Ponente la Ilma. Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº1 de Almagro se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 31-3-2015 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: ' Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales Dª concepción Lozano Adame, en nombre y representación de Dª Aurora frente a Dª María Teresa , y DESESTIMANDO la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora de los tribunales Dª Maria Teresa Fernández Medina, en nombre y representación de Dª María Teresa dirigida frente a Dª Aurora , DECLARO procedente que se cumpla en sus propios términos el contrato de compraventa y arrienda de la oficina de farmacia suscrito por las partes en fecha 28 de septiembre de 2009, CONDENANDO a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración, y en consecuencia a abonar las rentas devengadas y no satisfechas hasta la fecha de dictado de esta resolución incrementadas con los intereses fijados en el fundamento de derecho cuarto, así como abonar las restantes rentas que vayan devengándose hasta la finalización del plazo de arriendo previsto para el día 30 de septiembre de 2029.

Corresponde a la parte demandada reconvincente el abono de las costas originadas en la primera instancia'.

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandada, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA MARIA JESUS ALARCON BARCOS quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la parte actora se ejercita frente a la demandada una acción tendente al cumplimiento del contrato de fecha 28 de septiembre de 2009 y por el que se le obligaba a esta, a asumir el arrendamiento de la vivienda y local de negocio hasta 2029, así como al pago de las rentas devengadas hasta la interposición de la demanda y las que lo fuesen a partir del dictado de la sentencia. Contrato que se hallaba vinculado al contrato de compraventa del negocio de farmacia elevado a escritura publica.

Frente a dicha demanda se opuso Doña María Teresa , alegando en suma, que los mencionados contratos no estaban vinculados entre sí, de forma que el contrato de opción de compra y arrendamiento fue resuelto unilateralmente por dicha parte con anterioridad a la entrada en vigor de la prorroga forzosa del pacto suscrito. Así como opuso la concurrencia de un vicio del consentimiento otorgado pro Doña María Teresa al adquirir el despacho litigioso por no haber sido debidamente informada de la calle de ubicación del local 'Batalla de Lepanto' estaba previsto un cambio en el sentido de circulación.

Al propio tiempo formuló demanda reconvencional, ejercitando sendas acciones subordinadas entre sí, de nulidad o anulación del contrato de arrendamiento por vicio en la formación del consentimiento, resolución del contrato por incumplimiento de la actora, y desistimiento unilateral del arrendatario sin indemnización o en su defecto, indemnización conforme a la LAU.

La Juzgadora de Instancia estima íntegramente la demanda y desestima la demanda reconvencional.

La demandada interpone recurso de apelación alegando en suma un error en la valoración de la prueba, en tanto que se ha efectuado de forma contraria a los criterios de la sana crítica, infracción de los Art. 1261 y ss del C. Civil por inaplicación de los mismos, infracción por no aplicación de los art. 1124 y 1100 del C. Civil e infracción por no aplicación analógica del art. 11 de LAU .

La apelante se opuso al recurso de apelación alegando los hechos y fundamentos jurídicos que estimo procedentes solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Como se indicó en el anterior fundamento de derecho la parte recurrente sustenta inicialmente el recurso sobre la base de un error en la valoración de la prueba efectuada por la Juzgador de Instancia al estimar que en definitiva se ha acreditado que la actora previamente a suscribir el contrato de 29 de septiembre de 2009, tenía pleno conocimiento de que en breve se modificaría el sentido de circulación de donde estaba ubicado el local de farmacia, de modo que tal circunstancia repercutió de forma negativa en los rendimientos económicos, lo que le obligo a cambiar de ubicación el negocio de farmacia a otra punto de Bolaños de Calatrava.

Alega que la sentencia de instancia incurre en error, al no haber apreciado la concurrencia de dolo, basándose en el secretismo y ocultación de datos relevantes -se hace especial incidencia en la falta de comunicación del cambio de sentido de la circulación de la calle donde se halla ubicada la oficina de farmacia-, extremo sobre el que la sentencia de instancia lo desestima por entender que la actora actuó de buena fe, y que era publico y notorio la existencia de obras en la calle y la modificación del tráfico.

No combate la recurrente en esta alzada el motivo de oposición que lo fue en la primera, relativo, al carácter vinculado del contrato de traspaso de la oficina de farmacia y del arrendamiento de local de negocio, de forma que asume este pronunciamiento. Sin embargo insiste en esta alzada en que se ve afectada de nulidad el contrato de arrendamiento por vicio en la formación del consentimiento, y sin embargo no pretende la resolución del contrato de compraventa del negocio de farmacia, cuando uno y otro están vinculados y los presuntos descensos del rendimiento económico afectan tanto a uno como a otro de los contratos de compraventa.

Dice la STS. de 11 de junio de 2.003 , con cita de la sentencia del mismo Tribunal de de 11 de mayo de 1.993 , que 'definido el dolo en el Art. 1269 del Código Civil como vicio del consentimiento contractual, comprensivo no sólo de la insidia directa o inductora de la conducta errónea de otro contratante sino también de la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, tal concepto legal exige la concurrencia de dos requisitos: el empleo de maquinaciones engañosas, conducta insidiosa del agente que puede consistir tanto en una acción positiva como en una abstención u omisión, y la inducción que tal comportamiento ejerce sobre la voluntad de la otra parte para determinarle a realizar el negocio que de otra forma no hubiera realizado, y en este sentido se pronuncia unánime la jurisprudencia de esta Sala cuya sentencia de 22 de enero de 1988 afirma que 'partiendo de que el dolo no se presume y que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por nuevas conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice que se entiende por él ni cuáles son las características de la conducta dolosa, toda vez que limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son los siguientes:

a) Una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas.

b) Que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia.

c) Que sea grave si se trata de anular el contrato.

d) Que no haya sido causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes'; la conducta dolosa ha de ser probada inequívocamente, sin que basten nuevas conjeturas o indicios ( sentencias de 13 de mayo de 1991 , 23 de junio y 29 de marzo de 1994 ); el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alega - sentencias de 22 de febrero de 1961 y 28 de febrero de 1969 -, no bastando al efecto meras conjeturas -sentencia de 25 de mayo de 1945 - ( sentencia de 21 de junio de 1978 )'. En igual sentido, en cuanto a la prueba del dolo se pronuncia la STS. de 14 de junio de 2.007 .

Aplicando anterior doctrina al caso de autos, habrá de convenirse que no puede entenderse que haya concurrido dolo en la conducta de la actora, tanto en la fase de generación del contrato, como posteriormente a su firma.

En tal sentido aún aceptando que la vendedora no puso en conocimiento de la compradora el cambio de circulación de la calle de ubicación del local donde estaba la oficina de farmacia, ello no tiene entidad para configurar una causa de nulidad del contrato, cuando como se indica era publico y notorio que la calle estaba en obras, y es más de la publicación en el periódico era conocido que se iba a modificar, por tanto no hubo ocultación en tal sentido. Es más de las propias alegaciones del recurrente y de las testificales practicadas se desprende que era conocido por todos, y obviamente no sólo por la vendedora sino también por la compradora pues había signos evidentes ya que estaba levantada la calle para el acerado y señalización de viales, lo que no puede entenderse que hubo una mala fe contractual por parte de la vendedora.

Alternativamente solicita la resolución del contrato por incumplimiento de la de la vendedora sustentado sobre la base de la cláusula contenida en el anexo al contrato de compraventa de oficina de farmacia de fecha 4 de julio de 2009 y en la que se decía en su cláusula décima: Declara la parte vendedora que sobre la oficina de farmacia no concurren hechos o circunstancias que hagan previsible una disminución en el actual rendimiento tales como autorizaciones firmes de nuevas aperturas de oficinas de farmacia en la zona de salud, previsión de cierres de factorías existentes en el municipio o desvió de carreteras'.

Así la Jurisprudencia tiene reiteradamente declarado, en exégesis del art.1124 del Código Civil , en las obligaciones bilaterales o recíprocas como son las que por su naturaleza provienen del contrato cuestionado, la facultad de resolución parte de la base de que quien la ejercita haya cumplido con carácter previo, fielmente frente a la contraparte que haya dejado de hacerlo, dado que, bajo un aspecto, sería contraria a toda razón lógica-jurídica yendo contra el principio de que lo pactado tiene fuerza de obligar entre las partes, y la sentencia de 13 de marzo de 1990 afirma que 'constituye un principio básico en materia de resolución contractual, aquel que niega dicha facultad al titular de una obligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía; es decir, para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria, pues en otro caso nos encontraríamos ante dos incumplimientos recíprocos, en vez del supuesto que contempla el precepto legal'.

En el caso que nos atañe, sostienen la recurrente, que procede la resolución sobre la base de un incumplimiento; en este punto recordamos que, como se expone en la STS 4 de enero de 2007 ,'Hay que partir, al efecto, de que no todo incumplimiento (en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido) es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática ( sentencias 25 de febrero de 1978 , 7 de marzo de 1983 y 22 de marzo de 1985 , entre otras muchas). Por ello se habla como una categoría específica de los incumplimientos resolutorios...' Y sigue diciendo la citada resolución'...se exige que el incumplimiento sea esencial (de entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes, en términos de la antes mencionada sentencia de 22 de marzo de 1985 ), lo que acontecerá cuando, como consecuencia de él, el contratante perjudicado se vea privado sustancialmente de aquello que tenía derecho a esperar razonablemente de la ejecución correcta del contrato.'

Pues bien en el caso que nos ocupa no cabe hablar en ningún caso de un incumplimiento esencial por parte de la actora, en tanto que la condiciones concurrentes, no se vieron afectadas pues de nada tenía que informar la vendedora, cuando como hemos indicado anteriormente era publico y notorio la modificación del tráfico de la calle donde se hallaba ubicado el local de farmacia, extremo que como se indica todos los testigos tenían conocimiento, tanto la vendedora y como no podía ser de otro modo la compradora. Ello en razón que la realización de unas obras es algo tan aparente, que la parte pudo comprobar por sí misma, por más que se diga que se desplazó en pocas ocasiones a Bolaños de Calatrava, pusieron de manifiesto, como igualmente pudo la parte reconviniente pudo consultarlo, esa falta de información imputable a la vendedora en este caso esta relevada de ello habida cuenta de la modificación de tráfico conocido por todos.

TERCERO .- Alega igualmente la recurrente que procede la resolución del contrato por desistimiento voluntario del arrendatario sin derecho a indemnización y alternativamente entiende que sería de aplicación lo dispuesto en el art. Art. 11 de la LAU por entender que es de aplicación analógica a los contratos de arrendamientos de local de negocio.

A los efectos que aquí interesa en el contrato firmado por las partes hoy en litigio en fecha 28 de septiembre de 2009 en su estipulación tercera se dice que el plazo del arrendamiento será de tres años ... y a continuación y en lo que aquí afecta se dice ' Una vez terminado el plazo detrás años, la parte compradora habrá de optar obligatoriamente entre ejercer una opción de compra, conforme se establece en la estipulación undécima de este contrato, o bien prorrogar el alquiler 17 años más, con las condiciones que se expresan en la estipulación duodécima'.

Así de conformidad con lo que dispone el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , los arrendamientos para uso distinto de vivienda se regirán por el título I y IV de la ley que tendrán carácter de normas imperativas, lo que hayan pactado las partes, lo dispuesto en el título III y supletoriamente, por dispuesto en el Código Civil.

Por lo tanto, si bien en el contrato para uso de vivienda el artículo 11 de la citada ley establece cuál es la indemnización que puede establecerse a cargo del arrendatario para el caso de desistimiento del contrato, en los contratos para uso distinto de vivienda queda a la voluntad de las partes determinar cuál deba ser la indemnización que pueda corresponder al arrendador para el caso de que el arrendatario abandone el local objeto de arrendamiento antes del transcurso del plazo pactado.

De este modo dado que se dice en aquella estipulación tercera que el plazo era de tres años, pero que en su caso de no optar por la compra del local , se prorrogaría forzosamente para el arrendatario, nos llevaría a la conclusión que realmente el contrato de arrendamiento lo era por veinte años lo que nos lleva a determinar la necesidad de cuantificar los daños y perjuicios causados con motivo de abandonar con anterioridad a la expiración del contrato el local de negocio.

Lo que resulta a todas luces improcedentes es la obligación de exigir el cumplimiento dado que la ley con carácter general vincula la prorroga forzosa para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. En este caso establecido un plazo de tres años como duración del contrato, es obvio que 'la obligatoriedad' contenida en la estipulación tercera no puede llevar como hace la juzgadora de instancia a exigir el cumplimiento del contrato en los términos pactados, de modo que a lo máximo que pudiera dar lugar es a un desistimiento voluntario, como ha ocurrido en el caso que nos ocupa, lo que provoca una cuantificación de los daños y perjuicios causados, sin que quepa atender a la solicitud principal del recurrente en el sentido que se estime el desistimiento voluntario sin derecho a indemnización.

Respecto a esta última cuestión, aunque bien es cierto que se comunicó a la actora la voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento de local de negocio con un mes de antelación a la expiración de los tres primeros años de vida del contrato, lo cierto es que los motivos alegados y como se ha venido a poner de manifiesto con anterioridad no lo justifican, pues como hemos indicado la parte vendedora era tan conocedora de la modificación del sentido del tráfico, que pudo en su momento valorar las consecuencias perniciosas de tal circunstancia, lo que nos lleva a determinar como hasta este momento que no se justifica el desistimiento voluntario.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece como disposición especifica la contemplada en el artículo 11 para los supuestos de resolución unilateral por el arrendatario, pero referida a los arrendamientos de viviendas, en la redacción de aplicación al caso en contratos por periodo superior a cinco años, en los demás supuestos se han de aplicar las disposiciones generales que contiene el Código civil, que expresamente y con carácter general lo prohíbe, artículo 1.256 , al tratarse de un supuesto en el que se dejaría al arbitrio de unas partes el cumplimiento del contrato, sin embargo ello no impide que en el ejercicio del principio de autonomía de la voluntad las partes puedan expresamente pactarlo, lo que no ocurre en el presente caso, fijando usualmente en tales supuestos una indemnización de daños y perjuicios, normalmente introduciendo una cláusula penal por incumplimiento de lo pactado en cuanto al plazo de duración por el arrendatario.

Como se declara probado en la sentencia recurrida, la demandada reconviniente resolvió unilateralmente el contrato el día 30 de septiembre de 2012 y por medio de carta se trato de poner a disposición de la actora el local, negando expresamente por escrito la aceptación de cualquier tipo de rescisión o desistimiento unilateral del contrato por parte de la arrendataria.

CUARTO .- A los efectos de cuantificar la indemnización de los daños y perjuicios causados con motivos de desistimiento unilateral de la recurrente entendemos que siguiendo los criterios establecidos en la sentencia de 9 de abril de 2012 del TS Sala Primera en la que se dice :

La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido.

Por tanto aplicando analógicamente la cuantificación de los daños y perjuicios causados por el desistimiento unilateral del arrendatario, hemos de acudir al tiempo que resta de vida del contrato esto es un mes de renta por cada año que reste hasta la fecha de expiración del contrato esto es 17 meses, como criterio de moderación, la renta a la que debe cuantificarse sería aquella que venía satisfaciendo la recurrente de 1000 €, y no de 1800 euros, que era la pactada para el supuesto de continuar con el arrendamiento, dado que esta lo era por una verdadera ocupación y acorde al equilibrio de contraprestaciones, no como en el caso que nos ocupa, que por parte de la arrendadora no ha acreditado los verdaderos daños y perjuicios que le hubiese causados, pretendiendo un cumplimiento del contrato que prácticamente con el pago de la renta que reclamaba en su demanda, supondría prácticamente un valor equivalente al precio de mercado del local esto es su adquisición, lo que a todas luces supondría un enriquecimiento injusto.

QUINTO .-En cuanto al pago de las costas procesales, dado que se estima el el recurso de apelación interpuesto, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada, respecto a las de primera instancia , dado que se desestima íntegramente la demanda interpuesta rige el criterio del vencimiento y como tal la imposición de costas en la instancia para la actora, y como quiera que se estima la demanda reconvencional igualmente se condena a la demandante al pago de las costas procesales, pues como tiene declarado la jurisprudencia que cuando se contiene en el petitum de las demandas una petición subsidiaria , lo que se hace es ofrecer también al juzgador una posibilidad de opción entre las dos, con lo cual la decisión del mismo en uno u otro sentido lleva implícita una admisión total de la pretensión por la que opte.

Fallo

Se estimael recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María Victoria Noa Aparicio en nombre y representación de Doña María Teresa contra la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia de Almagro en Autos Civiles de juicio ordinario num. 917/2012 y en su consecuencia debemos revocar y la revocamos, en el sentido:

Que debemos desestimar y desestimamos la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Concepción Lozano Adame en nombre y representación de Doña Aurora contra Doña María Teresa absolver a la demandada de las pretensiones ejercitadas por la parte actora imponiendo a ésta el pago de las costas del juicio. Y que estimando la reconvención formulada por la Procuradora Doña María Victoria Noa Aparicio en nombre y representación de Doña María Teresa contra la actora Doña Aurora debemos declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 28 de septiembre de 2009 por desistimiento voluntario y en su consecuencia la parte reconviniente indemnizará a la parte reconvenida en la cantidad de 17.000 € así como al pago de los intereses previstos en el art. 576 de la L E. Civil .

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer ante este Tribunal Recurso de Casación del artículo 477.2.3º de la LEC y o extraordinario de infracción procesal, dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en la Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX(número de rollo)-XX(año).

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, doy fe.