Sentencia Civil Nº 282/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 587/2015 de 12 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2015-0004630

Procedimiento:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000587/2015- L -

Dimana del Juicio de deshaucio Nº 000930/2014

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 6 DE LLIRIA

Apelante: D. Luis María .

Procurador.- Dña. ROCIO MIRA GUTIERREZ.

Apelado: Dª Camino Y D. Alexander Procurador.- Dña. EVA MARIA TELLO CALVO.

SENTENCIA Nº 282/2015

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

Dª SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a doce de noviembre de dos mil quince.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio de deshaucio nº 930/2014, promovidos por Dª Camino Y D. Alexander contra D. Luis María sobre 'resolución de contrato de arrendamiento por expiración de plazo', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Luis María , representado por el Procurador Dña. ROCIO MIRA GUTIERREZ y asistido del Letrado Dña. MARIA JOSE ORTEGA CASANOVA contra Dª Camino Y D. Alexander , representados por el Procurador Dña. EVA MARIA TELLO CALVO y asistidos del Letrado D. MIGUEL JUST LORENTE.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 6 DE LLIRIA, en fecha 11-5-15 en el Juicio de deshaucio nº 930/2014 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Camino y Alexander contra Luis María , debo declarar y declaro haber lugar al desahucio solicitado, declarando extinguido el contrato de arrendamiento del inmueble sito en Bétera, URBANIZACIÓN000 NUM000 celebrado entre las partes el 15 de julio de 2013, por extinción de plazo y debo condenar y condeno al demandado a dejar libre, vacua y a libre disposición de la actora dicha vivienda, bajo apercibimiento de que en caso contrario se procederá a su lanzamiento y con expresa imposición de las costas procesales a la demandada.'.

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Luis María , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de Dª Camino Y D. Alexander . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 12 de noviembre de 2.015.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda, en la que se solicitó que, dando lugar al desahucio, se declarase extinguido el contrato de arrendamiento por extinción del plazo, explicando que: el 15 de julio 2013, se firmó un contrato de cesión de uso de inmueble que no tenía condiciones de vivienda, y con fecha 28 de mayo de 2014, un mes antes de que transcurriera el año se emitió acta de requerimiento notarial haciendo constar la intención de no renovar la cesión.

Habiéndose dictado Sentencia en la cual se estimó íntegramente la demanda, concluyendo la Juez 'a quo' en el ultimo párrafo del fundamento de derecho primero, que '... en el caso que nos ocupa el plazo de duración pactado en la estipulación SEGUNDA del contrato (documento 1 de la demanda) es de 'un año desde el 15 de julio de 2013, con un mes carencia y renovable automáticamente si ninguna de las partes lo comunica como mínimo con un mes de antelación'. En consecuencia, visto que los actores comunicaron al demandado con más de un mes de antelación a la finalización del primer año su voluntad de no renovar el contrato (documento 2 de la demanda), y estimando que dicha voluntad es conforme con el contenido de la citada estipulación, procede estimar íntegramente la demanda, en la forma que se dirá en la parte dispositiva de la presente resolución...'.

Ante esta resolución, por la representación de la parte demandada se formuló recurso de apelación, alegando en síntesis: 1º) Infracción y vulneración de normas en la primera instancia: interpretación de los contratos y doctrina de los actos propios.- Si bien es cierta la calificación de este suelo como urbano, no estamos ante una de las excepciones para no calificarlo como rústico, conforme al art. 7.1 de la LAR , además conforme las calificaciones de este arrendamiento no puede ser urbano, teniendo en cuenta que la única finalidad del arrendamiento es la agrícola, pues mi representado tenía intención de cultivar un huerto o agrícola, lo que hizo saber a los propietarios a la firma del contrato de arrendamiento, los demandantes habiendo adoptado una postura ante la petición del demandado, no pueden ir ahora contra sus propios actos, teniendo en consideración que conforme la naturaleza del terreno si no podía ser un alquiler de vivienda, que destinó podía darse, por tanto debe entenderse que la única cesión de uso era para el agrícola, dado que el contrato fue redactado por los propietarios no se hizo constar esa finalidad, sino que se indicó que iba a ser como destino a un uso distinto de vivienda habitual, en vez especificar la finalidad, debe acudirse a la interpretación de los contratos. 2º) error en la valoración de la prueba.- Ya que el Juzgado de primera instancia no entró a valorar la prueba documental aportada por esta parte en el acto de la vista, consistente en varias fotografías del terreno arrendado en el cual se desprende que está planteado con frutos y plantas cultivadas bajo sistemas de regadío, lo cual acredita la clara finalidad agrícola del mismo, el hecho de que el contrato no recogiese la finalidad agrícola del arriendo no quiere decir que deba ser calificado como urbano, sino por el contrario debe calificarse como arrendamiento rústico y por tanto conforme al artículo 12 de la LAR , tener en cuenta que la duración mínima es de cinco años y que ningún caso puede entenderse que ha finalizado el plazo hasta que transcurran estos cinco años.

SEGUNDO.-

La cuestión que se suscita en los dos motivos de este recurso, el igual que se planteó en primera instancia fue la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, pues el demandado sostiene que es un arrendamiento rústico, por lo que el plazo de duración sería el legal de 5 años y no el contractual de un año.

A estos efectos la Juez 'a quo' explicó en el fundamento de derecho primero que '... a la vista ya de las alegaciones de las partes, se hace preciso examinar la naturaleza jurídica del arrendamiento que liga a ambas partes, en orden a determinar cuál es la legislación aplicable, y, por tanto, el plazo de duración previsto en la ley. La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, después de definir en el artículo 1 el contrato de arrendamiento rústico, como aquel mediante el cual se cede temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, precario o forestal a cambio de precio o renta, precisa qué contratos no se hayan regidos por esta ley. Tales contratos se contemplan en los artículos 2 a 7, y con tal concreción de los motivos de exclusión se van señalando cuales son los requisitos de los contratos sujetos a la ley especial. Así, falta el carácter de finca rústica cuando el predio tiene la naturaleza de solar urbano, pues su destino será para edificaciones de vivienda, industria y construcciones complementarias del área urbana. Efectivamente, el artículo 7 de dicha Ley recoge expresamente que '1. Tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con el título I de la misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el art. 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones .'. Sobre la calificación urbanística de la finca arrendada, del informe remitido por la Arquitecta Municipal del Ayuntamiento de Bétera de fecha 6 de mayo de 2015, realizado a petición de la parte demandada, resulta que el suelo ocupado por la parcela que nos ocupa, está clasificado y calificado por el Plan General de Bétera, como SUELO URBANO RESIDENCIAL EN RÉGIMEN DE BAJA DENSIDAD, incluido en la Unidad de Ejecución 'Junquera Norte'. Este extremo ha sido admitido por la parte demandada, quien no ha impugnado tal informe. Ante esta calificación urbanística como suelo urbano, insiste la demandada en otorgar prevalencia al uso o aprovechamiento efectivo llevado a cabo en la misma por el demandado (extremo que ha resultado acreditado a través de las fotografías aportadas), pero, dicha tesis no respeta el propio tenor literal del artículo 7 antes referido, por lo que no puede tener acogida dicha pretensión ( STS S 1ª de 22 de enero de 2008 ). En consecuencia, no siendo de aplicación la Ley de Arrendamientos Rústicos y, por tanto, el plazo de duración mínima de cinco años, habrá que estar a lo libremente pactado por las partes en el contrato, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil ...'.

La Sala comparte la explicación efectuada por la Juez a quo lo que implica la desestimación del recurso.

El recurrente calificó el arrendamiento de rústico, al recaer sobre una parcela que ha sido destinada a uso agrícola, en la medida que cultiva un huerto. Sin embargo, este destino final que determina la calificación indicada por el recurrente, choca con que conforme el Ayuntamiento de Bétera (folio 94), esa parcela está calificada de suelo urbano residencial en régimen de baja densidad.

Con estas dos realidades, la aplicación jurídica nos lleva a que según la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, artículo 1 º 'se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta...'; sin embargo, en medida que el artículo 7 excluye la aplicación de la ley '...1. Tampoco se aplicará esta ley a los .... o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes: a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones...'; en base a estos dos preceptos, la conclusión debe ser coincidente con la de la Juez 'a quo', en tanto que aunque al suelo se le dé destino agrícola la aplicación de la Ley está excluida por su calificación del suelo como urbano residencial. Exclusión que implica el del plazo de duración mínima de cinco años recogido en el artículo 12.1 del LAR , y la plena virtualidad del pactado en el contrato de un año ( artículo 1255 del CC ).

Aún asumiendo que el contrato se redactase por los demandantes, el mismo desde el momento que fue firmado por el demandado tiene plena eficacia entre ellos ( artículo 1258 del CC ), siendo en sus términos donde se contiene la voluntad de los contratantes ( artículo 1281 del CC ). Y de los pactos contenidos en el contrato se observa que en estipulación alguna se recoge el destino agrícola que le iba a dar el demandado. Lo único que se hace constar, además de su somera descripción, fue en la clausula cuarta, que el inmueble no reunía las condiciones de habitabilidad.

La firma del contrato implicó la asunción de las obligaciones contenidas en el mismo, con independencia de la concreta intención de cada contratante al suscribirlo. La firma, en tanto que expresión de voluntad excluye calificar esas previas intenciones de actos propios, que según la jurisprudencia están limitados por '... La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado ( SSTS de 30 de enero de 1999 , 25 de julio de 2000 , 28 de octubre 2009 , 16 de febrero y 20 de marzo 2012)...', (Sentencia Tribunal Supremo Sala 1 ª, S 13-7-2012, nº 448/2012 ).

Por último, no debe obviarse que, en virtud del principio de libertad de pactos del artículo 1255 del CC , los contratantes podían haber fijado un plazo de duración mas amplio, y sin embargo, acordaron el anual.

TERCERO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Rocío Mira Gutiérrez, en nombre y representación de don Luis María , contra la Sentencia número 105/2015 de 11 de mayo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de Lliria, en el juicio verbal de desahucio seguido con el número 930/2014 .

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre, modificada por Real Decreto Ley 1/2015, si concurrieran los presupuestos procesales para ello.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.