Sentencia Civil Nº 282/2016, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 352/2015 de 25 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00282/2016

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

-

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

SR

N.I.G. 36057 42 1 2014 0003416

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000352 /2015

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de VIGO

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000160 /2014

Recurrente: Eliseo

Procurador: GLORIA QUINTAS RODRIGUEZ

Abogado: CARLOS SANCHEZ RODRIGUEZ

Recurrido: Melisa

Procurador: SUSANA ARCA VELOSO

Abogado: TOMAS DEL RIO DEL RIO

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados JAIME CARRERA IBARZABAL, Presidente; JULIO PICATOSTE BOBILLO y MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 282

En Vigo, a veintiséis de mayo de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000160 /2014, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000352 /2015, en los que aparece como parte apelante, Eliseo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. GLORIA QUINTAS RODRIGUEZ, asistido por el Abogado D. CARLOS SANCHEZ RODRIGUEZ, y como parte apelada, Melisa , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. SUSANA ARCA VELOSO, asistido por el Abogado D. TOMAS DEL RIO DEL RIO.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de VIGO, con fecha 21.01.15, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO LA DEMANDApresentada por D. Eliseo , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Gloria Quintas Rodríguez, contra Dª Melisa , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Susana Arca Veloso, y en consecuencia, ABSUELVOa la demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDARECONVENCIONALpresentada por Dª Melisa , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Susana Arca Veloso, contra D. Eliseo , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Gloria Quintas Rodríguez y en consecuencia, CONDENOal citado demandado reconvencional a abonar a la actora reconvencional la cantidad de MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE EUROS CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (1589,31 euros), más los intereses legales y las costas.

'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia, por el Procurador GLORIA QUINTAS RODRIGUEZ, en nombre y representación de Eliseo , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a esta Seccion Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 31.03.16.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO:El demandante, Don Eliseo , en su condición de arrendatario de la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 - NUM001 , promovió demanda reclamando el reintegro de las cantidades satisfechas durante los últimos cinco años (2009 a 2013, ambos inclusive) comprensivas de los gastos correspondientes a cuotas comunitarias, gastos de calefacción, agua caliente y demás que vino abonando desde la firma del contrato (1 de febrero 1999) en la creencia de que le vinculaba la clausula 8º del mismo, la cual, tras el asesoramiento correspondiente, estima que carece de validez por cuanto no cumple los requisitos del art. 20 LAU , de ahí que solicite en su demanda la condena de la demandada arrendadora a que la satisfaga la suma de 6.767,10 euros, como consecuencia del pago de recibos indebidos.

La demandada contestó a la pretensión anterior invocando la doctrina de los actos propios y precisando que la reclamación nunca podría abarcar los gastos de agua caliente y calefacción porque se trata de servicios individualizados por aparatos contadores, a la par que planteó reconvención solicitando la condena del actor al pago de 1.589,31 euros que se corresponden con las cuotas de comunidad, así como los gastos de agua caliente y calefacción que el arrendatario accionante dejó de pagar desde marzo 2013 a marzo 2014.

La juez a quo, en base a la doctrina de los actos propios, ha dictado sentencia por la que ha desestimado la demanda promovida por Don Eliseo y estimado la reconvencional interpuesta por la arrendadora Doña Melisa .

Contra dicha resolución se ha alzado el demandante, aduciendo, como único motivo de recurso, inaplicación del art. 1091 CC en relación con el art. 20 LAU , ya que, para que las cantidades que reclama fuesen a cargo de su representado tendrían que estar expresamente pactadas por escrito y determinado el importe a la fecha del contrato, consideraciones que, entre otras, le llevan a solicitar que se estime íntegramente la demanda, o, subsidiariamente, se estime parcialmente condenando al actor a pagar únicamente los gastos de calefacción y agua caliente.

SEGUNDO:El art. 6 LAU , precepto que encabeza el Titulo II 'De los arrendamientos de vivienda', establece que 'son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice'. Y el art. 20, innegablemente encuadrado dentro del indicado Titulo II, establece '1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18 (redacción anterior a la Ley 4/2013 ).

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario'.

El párrafo 1º del art. 20 claramente se refiere a los 'gastos generales del inmueble no susceptibles de individualización'; entendido el término inmueble, como el edificio donde se encuentra radicada la vivienda lógicamente, no como la vivienda arrendada, sino como el edificio en donde se halla radicada la misma. Además, como invoca el apelante, contiene dos requisitos para que el pacto sea válido, a saber, la formalización de este acuerdo por escrito, y, por otra parte, que en el documento en que se formalice este pacto conste el importe anual de tales gastos a la fecha del contrato. Respecto a este último requisito se viene asumiendo por la doctrina de las Audiencias que no es un requisito meramente formal o sin importancia, pues la exigencia de que el importe de los gastos figure por escrito no solo es una garantía para el arrendatario que tiene derecho a conocer desde la formalización del contrato el efectivo alcance cuantitativo de las obligaciones que asume, sino que también servirá para determinar la limitación que establece la norma, de manera que si en un momento los gastos que se obligó a pagar superan el importe previsto en el contrato, su obligación de pago de los mismos cesaría en el momento en que superaran tal límite, de ahí que la determinación de su cuantía es esencial para que sea efectiva la limitación que para el incremento de estos gastos se prevé en el número 2 de este art. 20, ya que solo si se conoce su importe será posible medir su incremento anual y comprobar que durante los cinco primeros años del contrato no superen un porcentaje superior al doble del incremento autorizado para la renta.

Y en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, comprobamos que en su cláusula 8ª se establece 'los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, el IBI, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda o a sus accesorios, serán a cargo del arrendatario, por todo el tiempo que ocupe la vivienda, así como también los gastos por servicios individualizados mediante contadores: a los efectos legales se hace constar que el importe anual de estos gastos en esta fecha asciende a la suma.... pesetas' es decir, no consta que se determinara el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, tal y como exige la ley para la validez del pacto .

No obstante ocurre que el demandante reclama distintos conceptos, las cuotas comunitarias de la vivienda y del garaje, los gastos de agua caliente y los de calefacción, conceptos que han de objeto de un tratamiento separado, pues a las cuotas de vivienda y garaje le es aplicable el art. 20.1 LAU , en tanto a que a los gastos de agua caliente y calefacción el art. 20.3 LAU .

Centrándonos en los primeros, las cuotas de vivienda y garaje, no constando en la clausula que hemos transcrito ni en ninguna otra, cual fuera el importe de las mismas a la fecha del contrato, entendemos que la cláusula, conforme establece el art. 20 LAU , carece de validez y por lo tanto las cantidades satisfechas en tales conceptos por el demandante, cuya cuantía en la suma de 4.922,52 euros, se infiere de los importes facturados que constan a los folios 32 y sig., en tanto que le fue indebidamente cobrada debe serle reintegrada, tal se ordenará en la parte dispositiva. En este orden de cosas cumple añadir que la Sala no comparte la aplicación al caso de la doctrina de los actos propios, ya que difícilmente cabe conceptuar como tal la falta de reclamación de unas sumas que se tiene derecho a cobrar, pues esa pasividad no tiene la significación jurídica inequívoca que se pretende, incompatible con la posibilidad de ejercitar la acción oportuna, que la jurisprudencia ha venido exigiendo para la aplicación de esta doctrina ( STS 13 de marzo de 2003 y 23 de noviembre de 2004 ), pues como establece la jurisprudencia 'el mero transcurso del tiempo, vigente la acción, no es suficiente para deducir una conformidad que entrañaría una renuncia, nunca presumible', como tampoco lo es que, con ocasión de los impagos de cantidades por los mismos conceptos que ahora reclama el arrendatario, no se discutiese la validez de la cláusula octava en el juicio de desahucio instado por la arrendadora en el año 2008, y que el ahora apelante decidiese enervar la acción, pues sabido es que el desahucio es un juicio sumario en el que están limitadas las excepciones del demandado y del objeto de prueba, de manera que solo se le permite alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículo 444.1), por lo que la decisión firme que se dicte no produce efectos de cosa juzgada material, de manera que las partes podrán, una vez terminado el juicio verbal, plantear de nuevo la cuestión en otro proceso ordinario plenario, es más, precisamente, ese anterior juicio lo que parece demostrar es que el arrendatario ya se mostraba renuente a asumir los gastos de comunidad.

Por último, en lo que atañe a los gastos de agua y calefacción se impone la aplicación del art. 20.3, donde se establece que 'los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores, serán en todo caso de cuenta del arrendatario'. Por lo tanto, ninguna duda puede caber de que el inquilino está obligado al pago de los gastos ocasionados por los servicios con los que cuenta la vivienda, como lo son los originados por los servicios de agua caliente y calefacción, gastos no generales para el adecuado sostenimiento del inmueble en donde aquélla se encuentra, sino particulares del inquilino de una vivienda concreta, conforme al uso que de ellos quiera hacer y que innegablemente tienen cabida en el referido art. 20.3 LAU . En consecuencia, los gastos reclamados por este concepto y que abarcan el período de marzo de 2013 a marzo de 2014 han de ser satisfechos por el arrendatario en la cuantía que resulta de la demanda reconvencional, pues no han sido controvertidos en el recurso, y por lo tanto en la suma de 345,50 euros (591,82 - 246,32) que resulta de deducir el pago parcial a los gastos de calefacción y agua caliente consumidos por el demandante principal en el período reclamado.

Lo anterior lleva a que se revoque la sentencia y que se estimen parcialmente tanto la demanda principal como la reconvencional.

TERCERO:El pronunciamiento anterior conlleva que no se haga expresa declaración respecto a las costas procesales que se hubieren devengado en la primera instancia, sin que tampoco proceda hacer expresa declaración de las ocasionadas en esta alzada ( art. 394 y 398 LEC ).

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Doña Gloria Quintas Rodríguez, en nombre y representación de Don Eliseo , frente a la sentencia dictada en fecha 21 de enero de 2015 por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Vigo, en Procedimiento Ordinario núm. 160/2014, la cual se revoca en el sentido de que se estima parcialmente la demanda presentada por la mencionada parte apelante en el sentido de condenar a la demandada, Doña Melisa , a que abone al actor la suma de CUATRO MIL, NOVECIENTOS VEINTIDOS EUROS, CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (4.922,52). Asimismo, estimamos parcialmente la demanda reconvencional presentada por Doña Melisa , condenando a Don Eliseo a que le abone la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS, CON CINCUENTA CENTIMOS (345,50). Una y otra condena dineraria devengará los interés del art. 576 LEC desde la fecha del dictado de la presente resolución, sin que proceda hacer expresa declaración respecto a las costas procesales que se hubieren devengado en ambas instancias.

Procedase a la devolución del deposito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, infracción procesal, en base a lo establecido en el art. 477 LEC , debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.