Sentencia CIVIL Nº 282/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 699/2016 de 11 de Julio de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.058.00.2-2015/0009690
Recurso de Apelación 699/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Fuenlabrada
Autos de Procedimiento Ordinario 1324/2015
APELANTE:: D./Dña. Pablo y otros 4
PROCURADOR D./Dña. MARIA ELENA SIMARRO VALVERDE
APELADO:: LAMINACIONES SAMMO SL
PROCURADOR D./Dña. SOFIA PEREDA GIL
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
Dª. ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ
D. RAMON BELO GONZALEZ
Dª. MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a once de julio dos mil diecisiete. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial
de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación
los autos de juicio ordinario número 1234/2015 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 4 de
Fuenlabrada, seguidos entre partes, de una, como Apelantes-Demandantes: Isabel , Marina , Piedad ,
Pablo y Sonia , y de otra, como Apelado-Demandado: Laminaciones Sammo S.L.
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Madrid en fecha, 11-4-16 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Dña María Elena Simarro Valverde, en nombre y representación de Dña Isabel , Dña Marina , Dña Piedad , D. Pablo y Doña Sonia , contra Laminaciones Sammo S.L., debo absolver y absuelvo a la citada demandada de los hechos aducidos en la demanda, y todo ello con expresa imposicion de las costas causadas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la partes demandantes, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma.

Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 6-10-2016, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 10-7-17-

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - La sentencia que puso fin a la instancia desestimó la demanda a través de la que los hermanos Pablo Marina Isabel Sonia Piedad ejercitaron contra LAMINACIONES SAMMO SL acción resolutoria de la compraventa perfeccionada al haber ejercitado ésta última según el contrato de arrendamiento en la que se pactó la opción de venta entre su padre y la misma -estipulación 13ª- al no haber en todos estos años trascurridos desde 2000 a la presentación de la demanda ni consignado el precio convenido ni pagado, no atendiendo tampoco los requerimientos que se le habían hecho no solo por su padre, fallecido, al que han sucedido como herederos sino por ellos siendo él último de fecha 15 de diciembre de 2015.

El motivo único por el que ha sido desestimada la demanda es serle reprochable a la parte vendedora que no se haya otorgado la escritura pública de venta, y por tanto el impago del precio. Conclusión a la que llega tras valorar la totalidad de la prueba y siguiendo el relato de la actora desde que se ejercitó la opción de compra por la sociedad demandada, considerando que si no se ha consumado la compra ha sido debido a la parte actora, remitiéndose a la sentencia de 23 de enero de 2012 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuenlabrada que desestimó la demanda presentada por el causante de los actores D. Rafael (sentencia que fue revocada en parte por esta Sección -sentencia de fecha 6-2-2014 -) en la que se afirmaba que 'la parte demandante no puede variar unilateralmente las condiciones en la operación como pretende en la carta de 24 de abril de 2003 y en el escrito de julio de 2007, para situar a la optante en posición supuestamente incumplidora'; tiene en cuenta no solo lo razonado en dicha sentencia sino la no exigencia de pago simultáneo al ejercicio de la opción salvo que se hubiera pactado, lo que no había ocurrido, y además, añadía porque el artículo 1504Cc permite al comprar pagar en tanto no sea requerido judicial o notarialmente, declarando que 'en este caso no consta requerimiento fehaciente alguno hasta el 4 de julio de 2014' que sí se le requiere pero no solo el precio con lo deducido por rentas pagadas en su día -precio sería 230.812,29 euros, cantidad reconocida por el demandado como no pagado- sino tasas de basura no especificadas y 136.131,12 euros en concepto de compensación por uso posesorio sin tener en cuenta que el vínculo arrendaticio había ya extinguido el arrendamiento.

Desestima la demanda y la petición indemnizatoria igualmente porque no procede ninguna indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento, no habiendo lugar a pronunciarse sobre la prescripción alegada en la contestación.

Apelan los actores lo resuelto solicitando sea revocado siendo el motivo haber incurrido en error la Juzgadora al no tener en cuenta los hechos que han resultado probados, ellos posteriores a la sentencia a la que la misma hace referencia y trascribe del año 2012, que desestimó la demanda que promovió contra la compradora, y en su día arrendataria, Laminaciones Sammo.

Su petición revocatoria la funda en haber quedado probado el incumplimiento de la demandada, que califica de 'grave y esencial', porque desde que ejercitó la opción de compra ha venido retrasando el pago del precio, estando probado que tiene la posesión de la nave industrial y de las grúas-objeto de arrendamiento- y sin embargo no ha pagado precio alguno, no atendiendo los requerimientos que le han sido hecho el 4 de julio y 1 de septiembre de 2014 no habiendo comparecido en la Notaría para otorgar la escritura pública - actas notariales 18 y 19- y pagar el precio de la venta; y requerimiento último, reconocido como hecho en la sentencia y tampoco atendido.

Siendo, añadió, erróneo, que se hiciera depender el otorgamiento de la escritura de que abonara la demandada otras cantidades a las que se refería, pero sin hacer depender de ello el otorgamiento de la escritura, pero eso sí debiendo abonar el precio de la venta; pago del precio no realizado aunque desde el año 2007 estaba en condiciones de pagar, así lo afirma al contestar la demanda en la página 26 de su escrito.

Reitera que la demandada ha incumplido la obligación de pago lo que resulta de la prueba practicada, y es por ello que ejercita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124CC cuyos requisitos concurren en este caso y artículo 1504CC , porque al amparo del mismo requirieron a la demandada por burofax el 7 de diciembre de 2014, documento 26 de la demanda, y notarialmente el 15 de enero de 2015, documento 27 de la demanda.

En segundo lugar en relación a la acción indemnizatoria de daños alegan que la sentencia es incongruente 'y/o error grave en la motivación que afecta a la ratio de la desestimación' porque consideran que 'no existe la inescindible vinculación que la Sentencia proclama' entre la resolución y la indemnización, sino que podían ser analizadas de forma independiente y resolver al menos acogiendo ésta. Y esta petición de estimación la funda en estar usando lo comprado, compraventa perfeccionada, sin atender ningún gasto, y en base a ello que no cabe desestimar esta acción por estar vinculada a la primera porque 'el derecho del arrendatario a ocupar la cosa arrendada legitima un uso posesorio que deja de ser legítimo tan pronto el arrendamiento llega a su fin. Si, no obstante haber llegado el arrendamiento a su fin, continuara el ex¬- arrendatario ocupando el bien, deberá disponer de otro título que venga a suplir al que se extinguió, pero dicho título en ningún caso puede ser una compraventa meramente perfeccionada, pues, como es bien sabido, la compraventa es un contrato productor de obligaciones que otorga al comprador 'un ius ad rem' pero no un 'ius in re'.' Insistiendo en último lugar, y tras tratar de exponer cuál sería la razón por la que habría de estimar esta segunda pretensión, que existía una 'falta de reciprocidad en las respectivas posiciones de las partes' porque la ocupación no está justificada, y existe la misma desde hace 15 años sin pagar absolutamente nada, lo que es causa de daños que los fija por equivalencia en lo que se hubiera percibido en concepto de renta refiriendo como normas no tenidas en cuenta lo dispuesto en los artículos 1101 y 1902 ambos del Código Civil .

La demandada, LAMINACIONES SAMMO, solicitó que se confirmara la sentencia, en primer lugar alegando infracción del artículo 458LEC por incumplir 'los requisitos procesales', entendiendo que no concreta qué pronunciamiento son los que recurre, lo que le impediría oponerse; y después de transcribir el referido precepto procedió a exponer su discrepancia con 'el motivo preliminar' rechazando que la sentencia infringiera derecho fundamental alguno de los actores y que fuera incongruente, y en relación con los motivos en concreto expresados por los demandantes afirmó ser correcta la aplicación realizada en la sentencia de los artículos 1124 y 1504 del Código civil porque no procedía estimar la acción resolutoria, reiterando que quien ha incumplido ha sido en todo momento la parte actora, haciendo suyos los argumentos de la sentencia porque no podía 'variar unilateralmente las condiciones de la operación' y no se había pactado 'el pago simultáneo al ejercicio de la opción', y porque no ha habido requerimiento de pago en los términos exigidos legal y jurisprudencialmente porque el acta notarial de 4 de julio de 2014 le fue entregada después de la fecha en la que tenía que acudir a la notaría, y no era un requerimiento 'notarial o judicial' como exige el artículo 1504CC , habiendo en este extremo incurrido en error la Juez en la sentencia apelada.

Sostiene esta parte, que en ningún momento ha habido requerimiento en debida forma, no lo es el documento 18, además de por no haberlo recibido en plazo, y respecto al realizado el 31 de julio de 2014 porque se le exigía mas de lo que es el precio; no considerando que lo sean tampoco el acta notarial de 1 de junio de 2014 ni el resto de documentos, número 26, de fecha 13 de enero de 2015, por reclamarle cantidades desorbitadas ni el documento 27 de fecha 15 de enero de 2015 porque mediante este último lo que se le hace es entrega del documento número 26, anterior, por lo que afirma que no se trata de un requerimiento de pago y, sorprendentemente, la comunicación no solo contempla la decisión unilateral de resolver el contrato, sino que, sin rubor o sonrojo, solicita el abono de una cuantía en concepto de compensación económica por uso posesorio'.

Concluye esta parte solicitando que sea confirmada la sentencia porque fue el vendedor el único incumplidor, porque los requerimientos han exigido el abono de cantidad y conceptos 'desorbitados distintos al precio, ilógicos y no consensuados en el contrato formalizado por las partes', y porque los requerimientos 'no han sido notariales, sino a través de burofaxes o misivas (incumplimiento artículo 1504 código civil ).' Añadiendo textualmente que 'los documentos números 18 y 21 son actas de incomparencia y el documento 19 supone un requerimiento de abono de unas cantidades distintas al precio estipulado'. Por tanto la demanda no podía prosperar ni tampoco el recurso en este extremo.

Y respecto al segundo motivo referido a la indemnización, opone la correcta desestimación de esta pretensión porque en ningún caso habían acreditado daño alguno, y sin que pueda calificarse de ilegítimo el uso posesorio al haber quedado la compraventa perfeccionada mediante el ejercicio de la opción de compra; ni se han probado los daños, ni concurren el resto de requisitos para pretender que su acción prospere.



SEGUNDO.- Antes de entrar a resolver el recurso procede rechazar la petición de la demandada de que sea confirmada la sentencia por indebida admisión del recurso de apelación al haber infringido la parte lo dispuesto en el artículo 458LEC , que trascribió pero sin concretar qué es lo que ha sido omitido por la parte apelante, porque qué es lo que recurre, y qué pronunciamientos, resulta evidente,es la desestimación de la demanda, que lo ha sido íntegramente con el efecto subsiguiente de las costas.

No existe duda ni para este tribunal ni para la parte apelada qué fue lo recurrido ni cuáles los motivos expuesto de forma extensa y que han sido rebatidos por la parte. Por lo que no procede considerar indebidamente admitida la apelación.



TERCERO. - La falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada, no se reproduce en esta alzada, por lo que la cuestión a resolver es si procede acceder a la resolución del contrato de compraventa y si ha lugar o no a la indemnización solicitada por la parte en segundo lugar con el efecto subsiguiente sobre las costas; y la resolución del recurso exige centrar el debate, como bien indicó precisamente la parte apelada- demandada, en concreto en las conclusiones habidas en la vista. Y ello significa determinar qué acción o acciones se están ejercitando en virtud de qué hechos, ello dejando al margen el relato extenso sobre la situación previa a la habida después de haberle sido desestimada la demanda en sentencia de 23-1-2012 que rechazó por inexistente haber habido un acuerdo novatorio de la compraventa perfeccionada mediante el ejercicio de la opción contenida en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 1997.

La pretensión primera de los actores era resolutoria de la compraventa perfeccionada en su día al haberse ejercitado la opción de compra.

No se discute en este procedimiento que su causante y la demandada, de ahí viene su relación negocial, era la arrendataria según contrato de 1/12/1997, en el que se convino una opción de compra, y que ésta, aunque ha venido siendo puesta en cuestión por D. Rafael , el padre de los actores y causante de los mismos, fue ejercitada en debida forma, habiendo quedado perfeccionada la compraventa, siendo el precio el pactado en su día de cincuenta millones, cantidad a la que habría de descontar lo pagado por rentas, según la clausula 13ª, siendo la cantidad, respecto a la que no existe litigio alguno de 230.812,29 euros.

En ningún momento la parte actora ha puesto en cuestión en este proceso ni el ejercicio de la opción ni que tenía que haber pagado el precio de forma simultánea a aquélla, como pudiera entenderse de lo razonado en la sentencia y en la oposición de la demandada.

Los demandantes formulan sus pretensiones partiendo de haber quedado perfeccionada la venta al ejercitarse la opción de compra, pero que la misma no se ha consumado; consumación que exige no solo el título sino el modo, la entrega de la posesión, aunque en este caso, lo que sí consta, es que está siendo poseía la finca por la parte adquirente, y de ahí quizás la mezcla de conceptos y de obligaciones a cargo de cada uno de los contratantes, porque la obligación de todo vendedor es la entrega de la cosa, no simbólica sino material, lo que en este caso, ha tenido lugar porque la demandada al ser la arrendataria no ha perdido en ningún momento la posesión material, cuestión distinta es el título en virtud del cual poseía, pero éste no lo es el de arrendataria, de ahí su oposición a la exigencia de indemnización alguna por ese uso, porque como dueña, así lo declara nada tiene que abonar; ahora bien, la otra obligación no es otra que la que le corresponde al comprador, el pago del precio, y esto es lo que no ha tenido lugar desde que ejercitó la opción de compra.

Es en base a esa falta de pago del precio por lo que accionan los hijos del vendedor, d. Rafael , quienes ante el impago después de haberlo requerido, ejercitan la acción resolutoria, artículos 1124 y 1504 Cc , porque el Código civil ante el incumplimiento permite que la parte resuelva el contrato, porque el artículo 1504Cc permite al comprador poder pagar en tanto no haya sido requerido en las formas que se indican que es notarial o judicialmente.



CUARTO.- En este caso concreto está admitido por ambas partes, que existe una compraventa, que la demandada tiene la posesión de lo adquirido, y que no ha pagado precio alguno desde que ejercitó la opción de compra.

En ningún caso, procede volver a reiterarlo, se cuestiona ni la opción de compra, por tanto la actitud del causante de los actores en relación con si había sido o no ejercitada y si había sido o no novada la venta perfeccionada por motivos urbanísticos u otros, porque la demanda anterior presentada por él mismo fue desestimatoria declarando inexistente otra venta, que novara la habida con la opción de compra y la improcedencia del desalojo -sentencia de instancia revocada por sentencia dictada en apelación de fecha 6/3/2014 - porque siendo inexistente esa venta referida vía novación la petición decaía igualmente. Y en ningún caso se ha planteado que tuviera que pagar simultáneamente.

Lo que se plantea en estos autos, partiendo de lo anteriormente referido es si el no pago del precio descontadas las rentas es causa o no de resolución, porque está admitido que el demandado no ha pagado.

Ni se ha pagado ni se ha otorgado escritura pública.

La sociedad demandada en lo que centró su pretensión desestimatoria y lo reitera al oponerse es en la falta de requerimiento de pago en debida forma, o lo que es lo mismo, cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 1504CC , tal y como lo dispuso en su día el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 4 de julio de 2011 dictada por el Pleno en la se declaró como doctrina esencial para poder resolver el contrato por impago del precio que haya habido requerimiento de pago que habrá de ser notarial o judicial, afirmando que no lo había habido en ningún momento, porque los requerimientos habían sido por burofax, y los notariales eran actas que no contenían requerimiento de pago o porque se le exigía algo más que el pago del precio.

Planteado así el litigio lo que debía resolverse es si hubo o no requerimiento de pago, en los términos que exige el artículo 1504CC . La juez declaró que sí hubo un requerimiento notarial de pago el 4 de julio de 2014, pero no obstante, no considera que el impago del precio sea incumplimiento de la demandada, sino que había un incumplimiento de la parte actora, parece ser que por no otorgar escritura pública y/o exigir además del precio otras cantidades, lo que justificaría no el impago de éstas mismas sino incluso del precio.

Según la demandada-apelada no ha habido nunca un requerimiento notarial ni judicial porque no podría dársele tal consideración a las actas notariales y requerimientos, afirmando que la Juez habría incurrido en error al afirmar que sí lo hubo,y la consecuencia de ello sería la no posibilidad de resolver el contrato, debiendo continuar la situación existente que no es otra que seguir en el uso de lo que fue objeto de la compra tras la opción sin pagar ni el precio ni ninguno de los gastos generados por la misma porque ni se otorga escritura pública ni paga el precio.

La pregunta es si ha habido requerimiento de pago de precio que impidiera la resolución del contrato, porque está probado que se puede desde al menos 2007 otorgar escritura pública de venta al haberse solucionado los problemas urbanísticos existentes a los que se refirió la parte, dejando al margen el carácter esencial o no del otorgamiento de la escritura, tanto es así que la demandada estuvo dispuesta al otorgamiento de la escritura según la comunicación remitida al causante de los actores. Y la respuesta a tal interrogante es afirmativa en contra de lo afirmado por la apelada, dejando incluso al margen si probó o no la actora la existencia de requerimiento notarial o judicial anterior a esta demanda, porque la demanda misma constituye requerimiento suficiente de pago del precio no siéndole al mismo oponible nada de lo que alega la parte, debiendo ante ello pagar el precioporque esa era su obligación . Y no cumplida la consecuencia no es otra que la estimación resolutoria.

A la conclusión anterior se llega teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial a la que la propia parte se refirió tanto en la instancia como en esta alzada, contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2011 , y seguida en posteriores resoluciones; en esta sentencia al tratar en el fundamento tercero la resolución de la compraventa de inmuebles, y en concreto 'el artículo 1504 CC ' razono que 'A) Esta Sala ha declarado (STS 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005 ) que la especialidad que establece el artículo 1504 CC , con relación a general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíproca ( artículo 1224 CC -para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, que aconseja la resolución en supuestos de impago prolongado, duradero, injustificado, o que frustre el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el pacto, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa ( STS 20 de julio de 1997, RC n.º 2441/1993 )-, es solo para el caso de resolución por falta de pago del precio e la compraventa de inmuebles ( SSTS de 6 de septiembre de 2010 , RC n.º 1362/2006 , de 11 de julio de 2008 , RC n.º 1761/2001 , de 27 de septiembre de 2007 , RC n.º 3125/2000 y de 2 de octubre de 2002 , RC n.º 648/1997 ) y consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta ( STS de 4 de julio de 2005, RC n.º 498/1999 ) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo ( STS de 28 de septiembre de 2001, RC n. º 1011/1996 ), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio ( STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/1998 ). Se ha venido considerando como un acto jurídico complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de la compraventa por impago del precio de unos plazos. Precisamente tal carácter recepticio impone que el citado requerimiento llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento voluntariamente no toma conocimiento de su contenido'; y añadía en relación a la forma de llevar a cabo dicho requerimiento que 'partiendo del tenor literal del artículo 1504 CC , que habla de requerimiento judicial o mediante acta notarial, la jurisprudencia ha declarado tradicionalmente que tales formas, en las que se incluye el acto de conciliación ( ( SSTS de 31 de enero de 2008, RC n.º 1208/2001 ; de 11 de julio de 2008, RC n.º 1761/2001 ; y de 8 de mayo de 2008, RC n.º 1902/2001 , entre otras), son las únicas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificado ( SSTS de 27 de mayo de 1985 y 26 de mayo de 1992 ).

En dicha sentencia tras exponer cuáles habían sido los criterios seguidos tanto por el Tribunal Supremo como por Audiencias en relación a determinados actos dándoles efectos en los términos dispuesto en el artículo 1504Cc , concluía, en el siguiente sentido: 'Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades ( artículos 1280.1º;CC y 633 CC ), unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad, aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artíclo1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con a singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial'.

Pero lo que no tiene en cuenta la parte apelada al insistir sobre este extremo de la falta de requerimiento alguno, y dejando al margen, si lo hubo o no atendiendo a la prueba documental aportada, que el Tribunal Supremo considera de forma unánime que aun no habiéndose realizado ningún requerimiento de pago previo a la presentación de la demanda, ello no implica que no exista requerimiento de pago con efecto resolutorio si no se ha pagado, a partir de la presentación de la demanda, porque la demanda en la que ejercita la acción resolutoria es ya un requerimiento de pago; así lo declara en la sentencia antes referida en la que en un supuesto en el que el requerimiento anterior había sido un burofax declaró en primer lugar que esta forma no era válida, ahora bien, no por ello procedía rechazar la demanda resolutoria fundada en el impago del precio, porque 'la Sala considera que, en tanto no se haya producido el pago del precio, debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiemto como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad'.

Existente el requerimiento la cuestión es si el único incumplidor ha sido o no el comprador. Y la respuesta es afirmativa porque existe un impago injustificado al menos desde 2007, porque no admitir esta acción sería dejar el negocio a lo que la parte compradora decida amparándose en incumplimientos de la vendedor, incumplimientos a valorar desde que fue dictada la sentencia en el año 2012 por el Juzgado 1 de Fuenlabrada, y sentencia de esta Sección 21 de fecha 6/3/2014 , a partir de los que quedaron zanjadas dos cuestiones una haber ejercitado la opción de compra y no haber habido novación alguna, por tanto estando en posesión material de la finca, lo que procedía por su parte era pagar el precio, lo que no hizo en ningún momento, oponiendo que se le reclamaban cantidades improcedentes, pero obviando lo que él mismo, sin estar incluido en el contrato, también exigía para otorgar la escritura y abonar, en definitiva, el precio. La compradora ni ha pagado lo improcedente por no ser debido según la demandada ni lo debido (el precio) que en ningún momento se modificó, limitándose a dejar pasar el tiempo en tanto tiene el uso y disfrute de la finca sin coste alguno, lo que en ningún caso es de recibo.

Y en base a lo expuesto, procede estimar la acción resolutoria ejercitada porque en contra de lo afirmado por la apelada sí ha habido requerimiento de pago, no atendido ni una vez emplazado ni con anterioridad porque de la documental aportada lo que consta acreditado es haber recibido el requerimiento de pago que tuvo lugar el 1 de agosto de 2014 -acta notarial de fecha 31 de julio de 2014- al serle entregada la carta en la que se le requería de pago, no existiendo litigio en cuál era el precio, sí respecto a otras cantidades como el impuesto a hacer efectivo, y otros pagos que la parte entendía debían ser de cargo del comprador, pero que no impiden ni pueden justificar el incumplimiento de su obligación, al margen del debate que pudiera surgir en relación con dichos extremos, porque ni eran obligaciones esenciales del contrato ni en el caso del tema de impuestos es cuestión que pudiera quedar a la libre disposición de las partes si lo que debía abonarse era IVA o Impuesto de Transmisiones, no siendo admisible hacer cuestión de ello menos aun cuando ello se hace desde una posición en la que el comprador está en posesión de la finca, existiendo una situación anómalo por razón del origen en el que se produjo la perfección de la compra -opción de comprar por el arrendatario que por razón de la relación anterior tenía la posesión-.



QUINTO. - Procede a continuación examinar el segundo motivo de apelación referido a la petición indemnizatoria que formulaba la parte, acción que fue rechazada por la Juez de instancia por estar vinculada a la primera; pronunciamiento que era correcto porque la acción indemnizatoria fundada en el artículo 1124CC era consecuencia y así estaba formulada por razón de la resolución del contrato. A dicha conclusión se llega del examen de la norma, pero estimado el recurso lo que procede es entrar a examinar si procede exigir indemnización por el uso de lo adquirido aun no habiendo abonado el precio, y para ello se ha de tener en cuenta lo dispuesto tanto en el artículo 1504 como en el 1124 ambos del Código civil .

Los recurrentes en su demanda solicitaron, página 25, ser indemnizados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil , es decir, solicitaron el resarcimiento 'de daños' derivados del incumplimiento de la parte demandada, que era el impago del precio.

Ha entendido este tribunal que sí ha habido un incumplimiento reprochable a la parte demandada en tanto la misma no ha procedido a cumplir pagando el precio, ahora bien, no se ha de olvidar qué ha sido lo ocurrido en todos estos años, porque la parte actora que refiere haberse remontado en su relato fáctico a lo ocurrido antes de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuenlabrada pero que ello no era la razón del fundamento de esta demanda sin embargo al formular la petición indemnizatoria sí tiene en cuenta que la opción de compra discutida por su causante D. Rafael generó un debate entre las partes extrajudicial y judicial, olvidando al reclamar ser indemnizado que sí existió en relación con dicho reconocimiento una conducta reprochable al mismo, de ahí lo que se razonó en aquella sentencia y en la que ha sido apelada, porque negó la opción y pretendió haberse novado mediante un contrato que se declaró inexistente, por tanto, el uso vino determinado no por incumplimiento alguno de la parte demandada sino por la situación generada por la parte vendedora y porque está reconocido que durante al menos siete años la escritura pública no se pudo otorgar, por tanto no se puede de entrada admitir que pudiera reclamar esos daños a los que se refiere el artículo 1124CC fundados en el incumplimiento de la parte demandada.

Pero además la indemnización ha de tener su origen en el incumplimiento que exige como causa resolutoria que haya un requerimiento en forma de pago,y éste se ha producido el 1 de agosto de 2013, no con antelación. Por tanto en un hipótesis solo a partir de este momento podría cuestionarse si existen daños, pero además es preciso concretar que daños son esos.

Cabe añadir a su vez que no caben condenas de futuro,214 LEC, y que para que la acción prospere es preciso que sea el incumplimiento la causa de los daños y que estos se acrediten y cuantifiquen, y en este caso es difícil pretender alegar que ese incumplimiento es generador de daño alguno que sería la no percepción de rentas porque ello supone olvidar que la parte adquirió el bien en el año 2000 y está ocupando la nave y poseyendo las grúas porque las compró, la venta quedó perfeccionada; es cierto que en una situación normal no las hubiera poseído y que en este caso sí por razón de la causa anterior origen del uso que era el alquiler, pero lo cierto es que las discrepancias de las partes que hacen pensar que pudiera no interesar a ninguna la venta, sino al vendedor recuperar lo que en su día fue arrendado con opción de compra y al comprador disfrutar pero sin pagar nada, o sino resolver, dada la actitud de uno y otro, pero siendo evidente que la de la parte actora, fue en todo momento recuperar la finca o que se le pagara, no estando tan claro cuál era la de la parte demandada en relación con la venta dada su actitud de 'no pago' del precio.

La demandada como compradora estaba disfrutando ya del bien adquirido; por tanto el no pago no es razón del daño que alega y que pretende ser compensado que sería 'el no uso' de la finca y/o la no obtención de una renta por la misma, porque dicho inmueble ya había sido vendido; pero además porque no se concreta cuál podría ser esa cuantía por el uso no siendo admisible identificarlo con la renta del año 2000, porque no consta cuál podría ser en los años posteriores, porque es sabido que en esta materia son muchos los cambios e importantes habidos en relación con dicha remuneración. Y tampoco procede fijar una cantidad por otros gastos porque era la parte actora quien de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217LEC tenía que probarlo, y ninguna prueba se ha practicado con dicho objeto.

En consecuencia no ha lugar a acceder a esta segunda petición formulada por la parte; ni siquiera en base a lo razonado en la sentencia del juzgado de Primera instancia un mero 1 de Fuenlabrada, porque fue un 'ober dicta' sin efecto vinculante.

Lo que sí procede conforme al artículo 1124Cc es fijar como indemnización los intereses que procederían de la cantidad que tenía que haber recibido y no lo hizo. Porque es evidente que un perjuicio ha tenido ante la actitud renuente de la parte compradora de no pagar el precio. Y ello teniendo el uso y disfrute de lo adquirido, por tanto procede por un lado resolver el contrato y por otro en concepto de indemnización fijar la cantidad a liquidar en concepto de intereses legales desde el 1 de agosto de 2014 hasta la entrega de la finca y grúas, a cuyo desalojo debe proceder la parte, y esos intereses se calcularan sobre el importe del precio no pagado que es 230.812,29 euros, siendo esa la indemnización de la parte por no percepción del precio.



SEXTO.- Procede revocar la sentencia de instancia para en su lugar estimar la demanda en parte, acordando la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la demandada LAMINACIONES SAMMO S.L quien deberá dejar la nave y grúas, objeto de compraventa, libre y expedita a disposición de los actores, y deberá indemnizarlas en la cantidad importe de los intereses del precio impagado desde el 1 de agosto de 2013 a la fecha en la que se produzca el desalojo.

No ha lugar a hacer pronunciamiento en costas en ninguna de las instancias de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO ESTIMAR en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de los actores Dª Isabel , Dª. Marina , Dª. Piedad , D. Pablo y Dª.

Sonia contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Fuenlabrada y revocando ésta resolución, ESTIMAR en parte la demanda, Y DECLARAR RESUELTO el contrato de compraventa de fecha 30 de noviembre de 2000 - perfeccionado por el ejercicio de la opción de compra por el arrendatario LAMINACIONES SAMMO S.L-, condenando a la compradora LAMINACIONES SAMMO S.L a desalojar los terrenos nave industrial dejando todo ello a disposición de la parte actora y a indemnizarles en la cantidad consistente en los intereses de la cantidad que en concepto de precio no fue pagado, intereses que serán los legales a liquidar en ejecución de sentencia, desde el 1 de agosto de 2013 hasta que se produzca la puesta a disposición de los actores de la finca y nave -es lo solicitado en la demanda-.

No ha lugar a hacer pronunciamiento en costas de ninguna de las instancias.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Se decreta la devolución del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.