Sentencia Civil Nº 283/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 126/2011 de 20 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 283/11

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José Manuel Valero Diez

Magistrada: Doña Encarnación Caturla Juan

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a veinte de junio de dos mil once.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 2694/09, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Demetrio , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Pastor Esclapez y dirigida por el Letrado Sr/a. Mollá Martinez, y como apelada la parte demandada D. Iván , representada por el Procurador Sr/a. Durá Cortés y dirigida por el Letrado Sr/a. García Boix.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 20/5/10 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Demetrio representado por el procurador Sr. Pastor Esclapez, asistido por el letrado Sr. Mollá Martinez, contra D. Iván, debo acordar y acuerdo absolver al demandado de todos los pedimentos formulados en su contra, condenando al actor al pago de las costas procesales."

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 126/11 , tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 16/6/11.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercita por el demandante acción de desahucio por falta de pago de local de negocio por la que se pretende que el demandado desaloje el local comercial , más el pago de las rentas no pagadas y las que vayan venciendo hasta la terminación del procedimiento.

El tribunal de instancia desestima la demanda, partiendo de que la parte demandada resolvió unilateralmente el contrato en marzo de 2009, desalojando el local y poniendo las llaves a disposición del demandante a través del arrendatario del local colindante. Añadiendo que estas circunstancias están plenamente acreditadas por la demandada, pues el propio demandante reconoció en el acto del interrogatorio que el arrendatario del local colindante le pretendió entregar las llaves del local objeto del pleito, pero que se negó a recepcionarlas, poniendo el asunto en manos de su abogado. De tal modo que si el demandado entregó voluntariamente la posesión del local al demandante , la demanda había de ser desestimada dado que el juicio verbal de desahucio debe tener por objeto siempre la recuperación de la posesión de la finca del arrendamiento, ello sin perjuicio de las acciones que puedan asistir al demandante como consecuencia de la Resolución unilateral del contrato de arrendamiento, que habrán de ser ejercitadas en el juicio ordinario que corresponda.

Sin negar que esta cuestión es jurídicamente controvertida, existiendo resoluciones dispares de las diferentes Audiencias Provinciales, esta Sección 9ª , ya dijo que el juicio especial de desahucio se orienta con carácter exclusivo y único a reintegrar a los titulares de la posesión material la finca arrendada si concurre alguna de las claras y concretas causas que permiten al arrendador desahuciar judicialmente al arrendatario, dada su naturaleza sumaria y privilegiada.

Por ello, la SAP de Santa Cruz de Tenerife de 14 enero 2009 nos dice que" El desahucio, en su concepción tradicional, tiene como finalidad primordial el desalojo o, en su caso , el lanzamiento ("manu militari") del arrendatario que ha dejado de pagar la renta, y esa es también la finalidad del juicio contemplado en los arts. 250.1 y 444.1 de la L.E.C. , que tiene por objeto "la recuperación" de la finca arrendada, lo que presupone y reclama que ésta se encuentre en poder del demandado arrendatario.

De esto se deriva que el juicio de desahucio es improcedente (e inadecuado) si el arrendador tiene ya a su disposición la finca arrendada, pues entonces el interés que se actúa en el proceso mediante la acción ejercitada se encuentra ya satisfecho y el actor nada tiene que "recuperar" ni debe desalojar o lanzarse al demandado; en consecuencia , la posesión por éste de la cosa objeto del arrendamiento se erige en un presupuesto (procesal y legitimador) de la acción ejercitada en el juicio que, en otro caso, carece de sentido como tal juicio de desahucio, pudiendo utilizarse con una finalidad desviada de la que le es propia.....si la finca ya había sido desalojada y se encontraba a disposición de la actora antes de la demanda....se ha acudido a un procedimiento (el verbal para la recuperación de la finca o desahucio) inadecuado con un fin distinto y del que integra su objeto propio.".

Este criterio se comparte, entre otras por la SAP de Segovia del 26 marzo 2010 " como estableció la Sentencia de esta Sala de fecha 21-4-08 por la que se resolvió el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el juzgado en el Juicio de Desahucio nº 189/06 seguido entre las mismas partes, resultaba improcedente la declaración del desahucio, puesto que la demandada ya había abandonado el local haciendo entrega del mismo, por lo que para recuperar su posesión, no hacía falta auxilio judicial alguno , pues para ello bastaba exclusivamente con la voluntad del actor de hacerse cargo de las llaves que estaban a su disposición.". SAP de Segovia de 21 abril 2008 "estando las llaves a disposición del actor, es improcedente el desahucio puesto que la arrendataria ya ha abandonado el local y ha hecho entrega del mismo, aunque no haya sido directamente al actor y éste se haya negado a hacerse cargo del mismo. En realidad, para recuperar la posesión no hace falta auxilio judicial alguno , pues para ello basta exclusivamente con la voluntad del actor de hacerse cargo de las llaves a su disposición. Por lo tanto en este sentido el juicio de desahucio no era necesario.".

La SAP de Baleares de 2 de junio de 2008 "Los hechos anteriormente expuestos ponen de manifiesto que se produjo el desistimiento unilateral del contrato por parte de la arrendataria y que por ésta se puso el local a disposición de la arrendadora. Pues bien, en tal tesitura, la acción de desahucio ejercitada carecía de objeto alguno al haberse producido ya el desalojo del local y su puesta a disposición de la arrendadora; otra cosa sería que la actora hubiera accionado en solicitud de cumplimiento contractual o, como se afirma en la sentencia apelada, en reclamación de los daños y perjuicios que el desistimiento unilateral de la demandada le hubiera ocasionado. Cierto es que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos (artículo 1091 del Código Civil ), sin que su cumplimiento pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC ). La terminación de una relación obligatoria por la sola y libre voluntad e iniciativa de una de las partes pugna con la anteriormente citada previsión legal, por lo que , cuando la voluntaria terminación de la relación obligatoria se produce en interés exclusivo de una de las partes del contrato, ésta debe asumir el deber de dejar indemne a la otra parte de los daños y perjuicios que con su conducta extintiva de la obligación le produzca. Es por ello, precisamente, que en la Sentencia apelada se indica a la parte actora que no puede confundirse la acción de desahucio y reclamación de rentas con una hipotética indemnización que pudiera derivarse del desistimiento del contrato y entrega del local con anterioridad a la fecha prevista, indemnización para casos de desistimiento unilateral que no es extraña al ámbito arrendaticio, pues, debe recordarse, que el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 regulaba la indemnización para los supuestos de desistimiento unilateral del arrendatario, siendo que la interpretación jurisprudencial de la mencionada norma señalaba que tiene carácter imperativo y es de obligado cumplimiento para el arrendatario , reconociendo a éste la facultad de desistir unilateralmente del contrato, como excepción al principio general impeditivo de esta forma de Resolución por la sola voluntad de uno de los contratantes, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1091 y 1256 del Código Civil , pero como contrapartida a este Derecho de denuncia anticipada del contrato y elemento disuasorio frente a posibles abusos que pudieran derivarse de su ejercicio, capaz de poner en peligro la seguridad de la relación jurídica y de causar perjuicio al arrendador , la norma establecía la obligación a cargo del arrendatario de abonar una indemnización equivalente a la renta que corresponda al plazo que quedare por cumplir, debiendo notificar por escrito su propósito al arrendador al menos con treinta días de antelación; se trataba, por tanto, de una fijación ex lege de la indemnización de daños y perjuicios, que excluía la indemnización propiamente dicha que se recoge en el artículo 1124 del citado cuerpo legal, y su valoración no se dejaba al arbitrio de las partes sino que aparece predeterminada por la Ley, concretándose en la renta que resta por pagar hasta la terminación del arriendo ( S.S.T.S. 27 Jun. 1969, 3 Jul. 1990, 30 Nov. 1992 , 15 Jun. 1993 , 28 Feb. 1995, 25-1 y 28 Feb. 1996 ).

Por tanto, si la actora no se hallaba conforme con la indemnización ofrecida por la arrendataria, el importe de dos meses de renta, al entender que los perjuicios ocasionados importaban una cantidad superior, debió accionar en reclamación de la misma y no en base a la acción de desahucio y reclamación de rentas luego de cinco meses de haber desalojado la arrendataria el local y haberlo puesto a su disposición. Se desestima el recurso.".

Por otra parte, si la posesión de la finca por el demandado es un presupuesto de la acción porque , en otro caso, carece de sentido (no se puede recuperar lo que ya se posee), no cabe duda de que el hecho de la puesta a disposición del arrendador y la entrega de llaves de la finca arrendada con anterioridad al proceso (no después) , es un hecho que se puede alegar y tiene cobijo en el proceso entablado en la medida en que se refiere uno de los presupuestos de la acción cuya ausencia implica la improcedencia de su ejercicio. Naturalmente y si ello es así, no cabe la posibilidad de indefensión material, sobre todo si se tiene en cuenta que es un hecho que concierne al actor y que su prueba corresponde al demandado que lo alega. La doctrina del Tribunal Supremo es unánime en admitir la posibilidad de controvertir en el ámbito del procedimiento sumario de desahucio por falta de pago aquellas cuestiones relativas a hechos o cuestiones íntimamente relacionados con la obligación de pago , como las que tiendan a justificar excepciones que puedan afectar al Derecho en virtud del cual se ejercita la acción SS.AA.PP. de Málaga , de 22 de octubre de 1993, Las Palmas de Gran Canaria , de 1 de abril de 1994, Sevilla, de 23 de marzo de 1994 de Madrid.

En este caso se ha acudido a un procedimiento (el verbal para la recuperación de la finca o desahucio) inadecuado con un fin distinto y del que integra su objeto propio, y se ha acumulado la acción de reclamación de rentas sobre la base de la posesión del demandado, cuando resulta demostrado que desocupó local y lo puso a disposición del arrendador desde finales de marzo de 2009 . En consecuencia, como también se razona en la Resolución de instancia, quedaría a salvo el Derecho del arrendador de reclamar la eventual indemnización de daños y perjuicios (concepto diferente al estricto de rentas, que son las aquí reclamadas) por incumplimiento contractual del demandado al haber desistido unilateralmente del contrato antes de su fecha de finalización.

Entender lo contrario, podría fácilmente llevar a la utilización del juicio de desahucio , acumulando la acción de reclamación de rentas debidas, como medio de eludir la doctrina jurisprudencial que con referencia al supuesto de desistimiento unilateral del anterior artículo 56 de LAU, cuando se ejercitaba la correspondiente acción de Resolución del contrato con reclamación de daños y perjuicios por desistimiento unilateral con abandono del inmueble, entiende que siendo la indemnización, por esencia, un concepto resarcitorio de los perjuicios producidos por el desistimiento , la misma debía establecerse en función de los perjuicios efectivamente irrogados y, además, podría moderarse con base en el art. 1.103 del CC ., teniendo en cuenta parámetros como por ejemplo, la puesta de disposición efectiva del inmueble , el nuevo alquiler por terceros etc...

Por tanto el rigor de la norma había sido mitigado en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido de que había de entenderse en su justa extensión indemnizatoria y limitada a varias consideraciones ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 julio 1984, 15 junio 1993, 25 enero 1996 ), de manera que se podía proceder a la moderación de tal indemnización a través de diversas vías jurídicas y legales (artículos 7 del Código Civil, 9 LAU, enriquecimiento injusto, equidad con base en el artículo 3.2 Código Civil, facultad moderadora del artículo 1.103 de dicho Código ) como se había señalado también por varias Audiencias Provinciales.

Incluso la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 señala que debe "partirse de la base de que la nueva Ley arrendaticia no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 que imponía al arrendatario , en casos como el que nos ocupa, el abono de una indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir. A ello ha de añadirse que los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina de esta Sala (Sentencias de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ) según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local , tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador. Si esta solución se adoptaba para contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la L.A.U. vigente, con mayor razón ha de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad a dicho momento pues actualmente ya no existe una norma similar a la contenida en el precepto mencionado".

Otra cosa es que efectivamente el desistimiento unilateral no es hábil por sí solo para producir la finalización o extinción del arrendamiento, pues supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está vedado por el art. 1256 del CC . Por tanto , en este tipo de contratos no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a lo en su día pactado o, en su caso, a las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado ( SSAP Palencia, de 28 de enero de 1997, Valencia , Sección 3ª de 10 de septiembre de 1998 , Barcelona, sección 4ª, de 28 de abril de 1999, Granada, Sección 3.ª , de 11 de octubre de 1997, Salamanca, de 9 de diciembre de 1998 ).

Efectivamente, en la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada Superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir , dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

El plazo pactado en el contrato de arrendamiento obliga tanto al arrendador como al arrendatario; no pudiendo este último desistir unilateralmente del contrato sin sufrir las consecuencias que conlleva el incumplimiento contractual, derivadas del art. 1.124 C.C . En virtud del art. 1.256 C.C . "La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes", como consecuencia de lo establecido en el art. 1.091 C.C ., por el que: "Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.".

SEGUNDO .- Sin embargo, en este caso concreto, con ser esto así , no es del todo la solución correcta del conflicto, ya que en el contrato de arrendamiento de local comercial se pactó la cláusula decimoséptima que es del siguiente tenor: "En el supuesto de que el arrendatario decidiese rescindir el presente contrato con abandono del local, antes de su vencimiento, deberá ponerlo en conocimiento del arrendador por escrito debidamente firmado, con una antelación de dos meses a la fecha prevista , sin que por ello esté obligada a pagar el resto del tiempo restante hasta la finalización de dicho contrato.". Es decir , se pactó expresamente una cláusula que permite expresamente el desistimiento unilateral del arrendamiento por parte del arrendatario.

A estos efectos la S.T.S. de 4 de marzo de 2009 nos dice que "El día 26 de marzo de 1992, actora y demandada celebraron un contrato de arrendamiento urbano que tenía por objeto un local en la Plaza de Esproceda nº 2 de Badajoz. En dicho contrato se pactó una duración de treinta años al que se añadió la cláusula siguiente: "La sociedad arrendataria se reserva el Derecho de poder rescindir el contrato en cualquier momento avisando al propietario con tres meses de antelación sin que por ello deba satisfacer más que la renta correspondiente al periodo comprendido en su ocupación". Como quiera que el arrendatario hizo uso del Derecho que el contrato le otorgaba, el problema que el recurso plantea gira en torno al contenido y alcance del artículo 56 de la LAU de 1964 y de los demás artículos que se citan en el primer motivo (artículos 1255 y 1256 del Código Civil, en relación con el 6.3 LAU de 1964, 6.2 y 3, 1115 , 1274 y 1275 del CC), todos ellos dirigidos a combatir la declaración de la Sentencia que reconoce plena eficacia a la facultad de desistimiento y Resolución unilateral del arrendatario, previa comunicación de su voluntad, y abono de las mensualidades correspondientes hasta su desalojo. Dice lo siguiente... "Este pacto es plenamente válido al amparo del art. 1.255 del C. civil y no vulnera normas de carácter imperativo o no dispositivo. La jurisprudencia en interpretación y desarrollo del art. 56 de la L.A.U. de 1964, ante el reconocimiento "ex lege" al arrendatario de la facultad de desistir o poner fin en forma unilateral , y por su sola voluntad, a la relación locativa urbana antes de que transcurra el plazo de duración pactado, e inaplicación de los arts. 1.124, puesto que no cabe exigir el cumplimiento total de la obligación de seguir como arrendatario, y 1.154, al no estar permitida la moderación , ambos del C. civil, viene declarando el correlativo Derecho del arrendador a quedar indemne mediante la indemnización legal máxima equivalente a la renta que corresponde al plazo que según el contrato quedase por cumplir - S.TS de 3-7-90 , 30-11-92, 27 de enero, y 15-6-93 , 28 de febrero de 1995, 25 de enero, 13 y 28-2-96, entre otras-). Este Derecho aunque tiene un carácter marcadamente imperativo, es susceptible de renuncia por el arrendador una vez que ha ingresado en su patrimonio, o, en otros términos, cuando ya ha nacido, según autoriza el art. 6-3 de la L.A.U . Según el propio tenor del art. 56 , solo surge cuando el desistimiento o la Resolución del contrato es unilateral del arrendatario, no cuando la extinción es fruto de la concorde voluntad de los contratantes, pues si el contrato se perfecciona y nace por el consentimiento, también puede acabar por su concurso , quedando también excluida la aplicación del precitado art. 56 en aquellos supuestos en los que el arrendatario no desaloja el local, sino que es expulsado de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago y el arrendatario es lanzado del local ( S.T.S. 3-7-90 y 15-3-97 ), pues tal desocupación no es voluntaria". SEGUNDO.- El Real Decreto Ley 2/1.985, al que se sujeta el contrato, modificó de modo sustancial el régimen de la duración de los contratos de arrendamiento de las fincas urbanas sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, especialmente por lo que se refiere al el régimen de la prorroga forzosa , al disponer su artículo 9.1 que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real decreto Ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil . A partir de la entrada en vigor de ese precepto y durante el tiempo de su vigencia, los contratos de viviendas y locales de comercio tendrán la duración que libremente acuerden las partes, devolviendo así a esta modalidad contractual a su inicial naturaleza, de ser un contrato temporal, al que las partes pudieron someterse por convenio o estipulación en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil , sustituyendo de esa forma la voluntad legal por la libertad contractual de las partes. Esta libertad de convenio sobre la duración del contrato anula la obligación que impone el artículo 56 de la LAU de pagar la renta más allá del plazo estipulado en el contrato de modo que, si antes de su terminación lo desalojara el arrendatario, sería efectivo el Derecho del arrendador a ser indemnizado por el arrendatario por el tiempo que reste , si bien con las matizaciones que esta Sala ha establecido en la interpretación de la citada norma. Lo que el art. 56 de la L.A.U . establece es la facultad extraordinaria de desistimiento unilateral por parte del arrendatario del contrato de arrendamiento, y en consecuencia la posible Resolución unilateral del mismo , más sin liberar al arrendatario de su obligación de pago equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, lo que tanto quiere decir que es perfectamente válido el acuerdo de las partes de someter a un determinado plazo la duración del contrato, al amparo del artículo 1255 CC, sin que ello vulnere normas de carácter imperativo o no dispositivo, que lo tendrían en caso contrario, ni suponga dejar el contrato al arbitrio de una de las partes, cuando el arrendador ha consentido el cese anticipado del contrato , en la forma que convino a los intereses de ambos contratantes.

Ninguna jurisprudencia se infringe al respecto: la Sentencia de 30 de noviembre de 1992 , se refiere a contratos anteriores al R.D. 2/1985, mientras que la de 25 de enero de 1996, la discrepancia surge en virtud del error en la superficie del local y, en cualquier caso, lo que ambas refieren es el carácter imperativo que tiene el artículo 56 en cuanto al pago de la renta ("vendrá obligado al pago de la renta", dice la Sentencia de 30 de noviembre de 1992 ) y la indemnización por desalojo del local antes de la terminación del plazo estipulado, lo que no es del caso cuando el abandono se produce en la forma convenida en el contrato.".

Lo que nos enseña esta resolución , a los efectos que aquí nos interesan, es que es perfectamente válido el pacto de desistimiento unilateral otorgado en beneficio del arrendatario, con la consecuencia inherente de que si el arrendatario amparándose en dicho pacto desiste del contrato , no podrá imponérsele el pago de indemnización alguna, fuera de las rentas debidas, que son concepto distinto. Pero , además , lo que necesariamente se desprende de todo ello es que si se ejercita primero por el arrendatario su Derecho de desistimiento unilateral con abandono del local y puesta a disposición del arrendador, no puede venir después éste a plantear un juicio de desahucio por falta de pago que ningún interés práctico mantiene , sino reclamar en su caso las rentas no pagadas antes de ejercitar ese Derecho de desistimiento unilateral y/o la indemnización de perjuicios si considera que el desistimiento no fue correctamente ejercitado.

En este caso, nos dice el recurrente que dicho pacto exigía el cumplimiento del requisito de hacerse por escrito y debidamente firmado con antelación de dos meses a la fecha prevista. Sin embargo, dicho pacto lo interpretamos nosotros considerando que el requisito de la constancia escrita lo es exclusivamente a los efectos de prueba, no con carácter constitutivo del Derecho a desistir. Máxime cuando efectivamente consta demostrado que este desistimiento unilateral se puso en conocimiento del arrendador. Una interpretación así es razonable y así lo entendió recientemente la STS de 8 de abril de 2011, al considerar que "la interpretación que de la cláusula indicada ha efectuado la Audiencia Provincial no es ilógica o arbitraria.... Lo expuesto solo puede tener como consecuencia, que entendiéndose probado el acuerdo entre las partes para la realización de las obras cuyo exceso se reclama, la cláusula litigiosa, en cuanto a la necesidad de constancia escrita del pacto haya de ser entendido más que como una formalidad insalvable para el pago, como un requisito para dar por probada la existencia y realidad de las obras ejecutadas.".

En cuanto al incumplimiento del plazo de preaviso de los dos meses , lo único que puede generar es el derecho a reclamar rentas correspondientes a dos meses, que serían las de abril y mayo de 2009, más las rentas anteriores debidas cuyo pago no demuestra el demandado y que son las reclamadas en la demanda, más gastos, todo ello al amparo de la acción acumulada de reclamación de rentas también ejercitada. Lo que da la cantidad de 3.136 ? de rentas debidas, más 99 ,47 ? de gastos, más intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, sustituidos por los procesales desde la fecha de la Sentencia de apelación y hasta su completo pago.

TERCERO .- En cuanto las costas, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394, ambos de la LEC. , no procede su imposición en ninguna de las dos instancias y no sólo por la estimación parcial del recurso y consecuente estimación parcial de la demanda, sino porque además la Sala entiende que el caso presenta serias dudas de Derecho en función de la distinta proyección y la diferentes soluciones que en la jurisprudencia menor se han ofrecido sobre las consecuencias del desistimiento voluntario o Resolución unilateral del arrendatario en el contrato de arrendamiento de fincas urbanas antes del cumplimiento del plazo contractual, y esas dudas han podido influir a la hora de entablar y plantear el proceso, ejercitando la acción, a nuestro juicio, inadecuada de desahucio para la recuperación de la finca ya desalojada y puesta a disposición del arrendador.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS : Que estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por representación procesal de don Demetrio, contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia número 2 , de Elche, de fecha 20 de mayo de 2010, que revocamos parcialmente , declarando resuelto el contrato de arrendamiento concertado sobre el local comercial de la calle Filet de Fora 108, de Elche, condenando al demandado a que pague al actor la cantidad de 3.235,47 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda, sustituidos por los procesales desde la fecha de esta Sentencia de apelación y hasta su completo pago. Sin especial pronunciamiento en costas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo , acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente Resolución, cabe recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC, deberá consignarse en la "Cuenta de Depósitos y consignaciones" de este Tribunal nº 3575 , al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente , estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.