Sentencia Civil Nº 283/2011, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 284/2011 de 16 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00283/2011

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN -RPL 284/2011-

S E N T E N C I A

En La Coruña, a dieciséis de mayo de dos mil once.

Visto por el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, como Tribunal Unipersonal de la Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de La Coruña , el presente recurso de apelación registrado en esta Sección bajo el número 284 de 2011 , interpuesto contra la sentencia dictada el 16 de diciembre de 2010 en el procedimiento verbal , procedente del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ferrol , ante el que se tramitó bajo el número 863/2010 , en el que son parte, como apelante , el demandante DON Luis Enrique , mayor de edad, vecino de Moeche (La Coruña), con domicilio en la parroquia de Labacengos, lugar de Porcal, s/n, provisto del documento nacional de identidad número NUM000 , representado por el procurador don Gabriel Arambillet Palacio, y dirigido por la abogada doña Amelia Carneiro Rey; y como apelado , el demandado DON Calixto , mayor de edad, vecino de Ferrol (La Coruña), con domicilio en la CALLE000 , NUM001 - NUM002 NUM003 , provisto del documento nacional de identidad número NUM004 , en situación procesal de rebeldía en la instancia; versando la apelación sobre indemnización de daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento del arrendatario del plazo fijado para el arrendamiento de vivienda; ascendiendo la cuantía de la apelación a 900,00 euros.

Antecedentes

PRIMERO.- Aceptando los de la sentencia de 16 de diciembre de 2010, dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ferrol , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la representación procesal de don Luis Enrique contra don Calixto debo declarar y declaro no haber lugar a ella, absolviendo al demandante de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición al actor de las costas del proceso» .

SEGUNDO.- Presentado escrito preparando recurso de apelación por don Luis Enrique , se dictó providencia teniéndolo por preparado, emplazando a la parte para que en término de veinte días lo interpusiera, por medio de escrito. Deducido en tiempo el escrito interponiendo el recurso, con oficio de fecha 31 de marzo de 2011 se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidas en esta Audiencia con fecha 2 de mayo de 2011, se registraron bajo el número 284-2011, siendo turnadas a esta Sección. Por el Sr. secretario judicial de esta Sección se dictó el 10 de mayo de 2011 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente, teniendo por personado al procurador don Gabriel Arambillet Palacio en nombre y representación de don Luis Enrique , en calidad de apelante. Una vez notificada la diligencia se pasaron las actuaciones al ponente para resolver.

Fundamentos

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos, como parte integrante de la presente, en aras a inútiles repeticiones.

SEGUNDO.- Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1º.- El 27 de febrero de 2009 don Luis Enrique y don Calixto concertaron un contrato de arrendamiento de vivienda, en virtud del cual aquél cedía a éste una vivienda, por la renta mensual de 450 euros. En el documento que recogía el contrato se establecieron, entre otras, las siguientes estipulaciones: «Se fija la duración del presente contra en 1 año, prorrogable en la forma establecida en el artículo 9 de Ley 29/1994, del 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos .- El arrendatario entrega a la firma del presente contrato la cantidad de 450 € en concepto de fianza... Si por alguna razón el arrendatario rescinde unilateralmente el contrato antes del tiempo fijado, perderá el derecho a la fianza» .

2º.- El 6 de julio de 2010 don Luis Enrique dedujo demanda en juicio verbal por razón de la cuantía contra don Calixto , dando origen a las actuaciones que ahora se revisan, en la que exponía que el arrendatario había abandonado la vivienda en diciembre de 2009, por lo que no había cumplido el plazo obligatorio de un año establecido en el contrato, solicitando ser indemnizado en la cantidad de 900 euros, importe de las rentas correspondientes a los meses de enero y febrero de 2010, mensualidades que el arrendatario no ocupó la vivienda.

3º.- Convocadas las partes a juicio, no compareció el demandado, por lo que fue declarado en rebeldía.

4º.- Tras la correspondiente tramitación, el Juzgado de instancia dictó sentencia destacando que: (a) La actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 no contiene un precepto similar al artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 ; (b) lo que se ejercita es una acción del artículo 1124 del Código Civil , por incumplimiento del arrendatario, que da derecho al arrendador a reclamar daños y perjuicios; (c) las partes pactaron una cláusula penal del artículo 1156 del Código Civil , al establecer que el incumplimiento del plazo daría lugar a que el arrendatario perdiese la fianza. Habiendo hecho suya la fianza, el arrendador no tiene derecho a reclamar mayor indemnización. Desestimando la demanda con costas al demandante. Pronunciamiento frente al que este se alza.

TERCERO.- La fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos .- En el primer motivo del recurso de apelación, aunque se titula como error en la valoración de la prueba, lo que realmente se viene a alegar es una infracción del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , porque la fianza tiene como finalidad garantizar la correcta devolución de la vivienda en perfecto estado, no servir como liquidación para el supuesto incumplimiento del arrendatario.

El motivo no puede ser estimado:

1º.- El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas» . El precepto, como tampoco lo hacía el artículo 105 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , no establece expresamente cuál es la finalidad de esa fianza. Es por ello que el apartado 5 del mismo artículo prevé que «Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico» . Fianza «que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución» .

En realidad la fianza que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una finalidad muy distinta: Su depósito en las Administración, como forma de financiación. Es por ello que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, en la disposición adicional tercera , dispone: «Depósito de fianzas.- Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley, depositen el importe de la fianza regulada en el art. 36,1 de esta ley , sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato» . Desde el antiguo "papel de fianzas" del Instituto Nacional de la Vivienda, hasta el actual Decreto 42/2011, do 3 de marzo , "polo que se establece o procedemento para o depósito das fianzas dos arrendamentos relativos a predios urbanos no ámbito da Comunidade Autónoma de Galicia", siempre ha tenido legalmente una finalidad de ser depositada ante la Administración. En consonancia con lo anterior, el legislador diferencia en el citado artículo 36 entre la fianza legal en metálico de otras posibles garantías que puedan exigirse con una finalidad concreta: garantizar el cumplimiento.

Cuestión distinta es que en la práctica diaria se haya configurado esa fianza como una garantía del cumplimiento del contrato por parte del arrendatario, especialmente en cuanto a la devolución de la vivienda o local arrendado en debido estado de conservación y mantenimiento, así como para garantizar el pago de la renta. Pero esto es un uso o costumbre, no una derivación del concepto legal de la fianza. Costumbre que se eleva a la categoría de pacto contractual principalmente por las cláusulas de estilo que figuraban en los clausulados confeccionados por las extintas Cámaras de la Propiedad.

2º.- Aunque se aceptase la tesis del recurrente, la garantía no comprendería exclusivamente una determinada obligación del arrendatario como pregona (devolver la vivienda en adecuadas condiciones), sino todas las obligaciones del inquilino frente al arrendador (incluida el pago de las rentas). No aduciéndose que la vivienda tuviese desperfectos, don Luis Enrique estaba obligado a devolver la fianza. Y si la hace suya, en todo caso debería descontarla de su reclamación.

3º.- Lo anterior no impide que, como en este caso, las partes hayan pactado darle más connotaciones a la fianza cuando deba ser devuelta.

CUARTO.- Consecuencias del incumplimiento del plazo en la Ley de Arrendamientos Urbanos .- Como se menciona acertadamente, en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 no existe un precepto similar al antiguo artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Por lo que el arrendatario no está obligado, como preceptuaba este último artículo, a abonar las rentas de todas las mensualidades de duración del contrato aunque deje la vivienda anticipadamente.

En la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, ese incumplimiento se rige por las normas generales previstas en el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 : «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil » .

El artículo 1124 del Código Civil regula lo que doctrinalmente se conoce como "cláusula resolutoria tácita implícita en las obligaciones recíprocas", al establecer que «La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.- El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible».

Para la prosperabilidad de la acción ejercitada se requiere la acreditación de dos extremos: que el arrendatario incumplió el contrato; y que ese incumplimiento ha generado daños económicos a don Luis Enrique . Es doctrina jurisprudencial que los daños y perjuicios derivados de la resolución no se presumen, sino que hay que probarlos, pues el incumplimiento de una obligación no implica necesariamente que se hayan producido daños, sino que deben acreditarse; con la excepción en aquellos supuestos en que la generación del daño es patente y notoria, en aquellos casos en que «per se» , «in re ipsa» , la realidad de los daños y perjuicios se deduce de modo palmario del propio incumplimiento contractual; en casos en los que los daños y perjuicios se presenten como reales y efectivos [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2010 (Roj: STS 3280/2010 ) (La numeración corresponde a la base de datos del Fondo Documental del Centro de Documentación Judicial, dependiente del Consejo General del Poder Judicial, que puede ser consultada en la página web de dicho Consejo, apartado Tribunal Supremo, jurisprudencia, base de datos), 26 de julio de 2001 (RJ Aranzadi 8428), 25 de febrero de 2000 ( RJ Aranzadi 1245), 25 de marzo de 1998 , ( RJ Aranzadi 1651), 8 de febrero de 1996 (RJ Aranzadi 1345 ), 12 de mayo de 1994 (RJ Aranzadi 3575 ), 22 de octubre de 1993 (RJ Aranzadi 7762 ), 15 de junio de 1992 (RJ Aranzadi 5136 ), 1 de marzo de 1990 (RJ Aranzadi 1654 ), 7 de diciembre de 1990 (RJ Aranzadi 9900 ), 7 de mayo de 1986 (RJ Aranzadi 2343 ), y 29 de octubre de 1981 (RJ Aranzadi 4005), entre otras muchas]. La parte no detalla cuáles son esos perjuicios, ignorándose en qué se le ha dañado, y qué conceptos comprendería. Consiguientemente, tampoco los acredita. Con esta actuación procesal se omite que es doctrina jurisprudencial que los daños y perjuicios derivados de la resolución no se presumen, sino que hay que probarlos, pues el incumplimiento de una obligación no implica necesariamente que se hayan producido daños, sino que deben acreditarse.

Parece obligado hacer las anteriores consideraciones, porque el demandante parte del supuesto de la aplicabilidad del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , o de una norma similar. Que el mero hecho de haberse obligado a estar un año en el arrendamiento conlleva su derecho a reclamar la anualidad de rentas, aunque se hubiese abandonado antes la vivienda.

QUINTO.- Las arras .- Parece ignorarse que en el contrato de arrendamiento se pactó una cláusula penal. En concreto se pactó que «Si por alguna razón el arrendatario rescinde unilateralmente el contrato antes del tiempo fijado, perderá el derecho a la fianza» . Nada impide que, como en este caso, se pacte cuál puede ser el destino de la fianza una vez devuelta por la Administración.

Como establece reiteradamente el Tribunal Supremo [sentencias de 11 de noviembre de 2010 (Roj: STS 5875/2010, recurso 1485/2006 ), 27 de octubre de 2010 (Roj: STS 5330/2010, recurso 2026/2006 ), 7 de septiembre de 2010 (Roj: STS 4588/2010 ), 2 de julio de 2010 (Roj: STS 3752/2010 ), 24 de junio de 2010 (Roj: STS 3280/2010 ), 29 de junio de 2009 (RJ Aranzadi 4762 ), 24 de marzo de 2009 (RJ Aranzadi 1660 ), 20 de mayo de 2004 (RJ Aranzadi 3529 ), 24 de octubre de 2002 (RJ Aranzadi 8974 ), 8 de octubre de 2002 (RJ Aranzadi 358 de 2003 ), 2 de abril de 2001 (RJ Aranzadi 3190 ), 12 de enero de 1999 (RJ Aranzadi 36 ), 8 de junio de 1998 (RJ Aranzadi 4284 ), 25 de enero de 1995 (RJ Aranzadi 166 ), 15 de diciembre de 1994 (RJ Aranzadi 10495 ), 12 de abril de 1993 (RJ Aranzadi 2994 ), 31 de julio de 1992 (RJ Aranzadi 6505 ), 7 de marzo de 1992 (RJ Aranzadi 2007 ), 9 de marzo de 1989 (RJ Aranzadi 2027 ), 2 de diciembre de 1988 (RJ Aranzadi 9289 ), 12 de julio de 1986 (RJ Aranzadi 4504 ), 10 de marzo de 1986 (RJ Aranzadi 1167 ), 17 de febrero de 1982 (RJ Aranzadi 742), entre otras muchas], en nuestro Derecho se reconocen tradicionalmente tres clases de arras:

1º.- Las confirmatorias, que son o expresión de un contrato con fuerza vinculante. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración. El dinero se entrega como señal de confirmación del contrato, y es un anticipo o parte del precio final establecido.

2º.- Las penitenciales, que son las que contempla el artículo 1454 del Código Civil , concebidas a manera de multa, correlativas al derecho de las partes a desistir a su arbitrio del contrato. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Son las únicas que permiten desistir del contrato. Se pactan al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato.

3º.- Las penales, que se constituyen con el fin de garantizar el cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. Una obligación con cláusula penal, que es la pactada en este caso, es aquélla cuyo cumplimiento se garantiza con dicha cláusula; y cuyo incumplimiento se sanciona con la pena convencional. Actúa para reforzar y garantizar el cumplimiento de la obligación garantizada. En este caso, se trata de una cláusula penal con función liquidadora, pues la pena sustituye la determinación de la posible indemnización de daños y perjuicios, como contempla el artículo 1152 del Código Civil . Implica un resarcimiento de daños prefijado y objetivo, para el supuesto de incumplimiento. Es una garantía del cumplimiento, las arras penales se pierden si el contrato se incumple. Su efectividad opera sin que sea preciso acreditar la existencia y realidad de daños y perjuicios efectivamente causados, pues tiene una función liquidadora del daño; por lo que ni precisa prueba, ni puede acudirse a otros criterios para valorar el daño, ni procede el devengo de interés añadido.

En consecuencia, el recurso nunca podría prosperar, por cuanto no se acreditó que daño emergente se ha causado a don Luis Enrique por el incumplimiento contractual en cuanto a la duración mínima del contrato; y ha hecho suya la fianza conforme a lo pactado como cláusula penal.

SEXTO.- Costas .- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante (artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

SÉPTIMO.- Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

OCTAVO.- Recursos .- Al haberse tramitado el litigio por el cauce procesal del procedimiento verbal, en atención exclusivamente la cuantía litigiosa fijada en la instancia (artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y no como cauce obligado por razón de la materia para el ejercicio de este tipo de acciones (artículos 249.1 o 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y al no ser aquélla superior a ciento cincuenta mil euros, contra la presente resolución no cabe recurso de casación, ni extraordinario por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo [Autos de la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2011 (Roj: ATS 4029/2011), 12 de abril de 2011 (Roj: ATS 3909/2011), 5 de abril de 2011 (Roj: ATS 3314/2011), 29 de marzo de 2011 (Roj: ATS 3321/2011), 15 de marzo de 2011 (Roj: ATS 2603/2011), 8 de marzo de 2011 (Roj: ATS 2044/2011), 22 de febrero de 2011 (Roj: ATS 1363/2011), 15 de febrero de 2011 (Roj: ATS 1137/2011), 8 de febrero de 2011 (Roj: ATS 1079/2011), 1 de febrero de 2011 (Roj: ATS 641/2011), 18 de enero de 2011 (Roj: ATS 342/2011), 11 de enero de 2011 (Roj: ATS 81/2011), 30 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 14678/2010), 23 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 14368/2010), 16 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 14363/2010), 10 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 13534/2010), 2 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 13451/2010), 26 de octubre de 2010 (Roj: ATS 12940/2010), 19 de octubre de 2010 (Roj: ATS 12937/2010), 13 de octubre de 2010 (Roj: ATS 12863/2010), 5 de octubre de 2010 (Roj: ATS 12395/2010), 28 de septiembre de 2010 (Roj: ATS 11841/2010), 14 de septiembre de 2010 (Roj: ATS 10723/2010), 7 de septiembre de 2010 (Roj: ATS 10469/2010), 13 de julio de 2010 (Roj: ATS 9210/2010), 6 de julio de 2010 (Roj: ATS 9108/2010), 22 de junio de 2010 (Roj: ATS 7847/2010), 15 de junio de 2010 (Roj: ATS 7634/2010), 1 de junio de 2010 (Roj: ATS 7296/2010), 25 de mayo de 2010 (Roj: ATS 6500/2010), 4 de mayo de 2010 (Roj: ATS 5469/2010), 23 de marzo de 2010 (Roj: ATS 3336/2010), 23 de febrero de 2010 (Roj: ATS 2235/2010), 16 de febrero de 2010 (Roj: ATS 1623/2010), entre otros muchos].

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Por lo expuesto,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de don Luis Enrique , contra la sentencia dictada el 16 de diciembre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ferrol, en el procedimiento verbal tramitado con el número 863/2010 , a su instancia contra don Calixto , debo confirmar y confirmo dicha resolución; imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada; y pérdida del depósito constituido.

Procédase por el Sr. secretario del Juzgado de instancia a transferir el depósito constituido para recurrir, conforme a lo previsto en el apartado 10 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Notifíquese esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma no cabe ulterior recurso, al haberse tramitado el procedimiento por el cauce del juicio verbal por razón de la cuantía. No obstante, si se pretendiese preparar algún tipo de recurso, deberá acreditarse que previamente se constituyó un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada recurso en la "cuenta de depósitos y consignaciones" de esta Sección, en la entidad Banco Español de Crédito, S.A., con la clave 1524 0000 12 0284 11.

Así, por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.-

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, secretario, certifico.