Sentencia Civil Nº 283/2015, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 524/2015 de 30 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 524/2015

Autos: procedimiento ordinario nº: 109/2014

Juzgado Primera Instancia 6 Blanes

SENTENCIA Nº 238/15

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Don Fernando Ferrero Hidalgo

Don Carles Cruz Moratones

En Girona, treinta de noviembre de dos mil quince

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 524/2015, en el que ha sido parte apelante Dª. Africa (Sucesora de D. Segundo ), representada esta por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS , y dirigida por el Letrado D. LUIS JAVIER VIÑUALES SOLÉ ; y como parte apelada Dª. Guadalupe , representada por la Procuradora Dª. EVA MARIA GARCIA FERNANDEZ , y dirigida por el Letrado D. JOSEP MARIA ESPINET ASENSIO .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado Primera Instancia 6 Blanes, en los autos nº 109/2014, seguidos a instancias de D. Africa (Sucesora de D. Segundo ) , representada por el Procurador D. FERNANDO JANSSEN CASES y bajo la dirección del Letrado D. LUIS VIÑUALES SOLE, contra Dª. Guadalupe , representado por la Procuradora Dª. EVA MARIA GARCIA FERNANDEZ, bajo la dirección de la Letrada Dª.SANDRA CASTRO ALCALÁ, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO:DESESTIMO TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador D. Fernando Janssen Cases en representación de Dª. Segundo contra Dª. Guadalupe representada por la Procuradora Dª. Eva García Fernández, y en consecuencia,

1.- ABSUELVO a Dª. Guadalupe de cuanto se pretende en la demanda.

2.- CONDENO a D. Segundo al pago de las costas derivadas del presente procedimiento. '.

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 24/02/2015 , se recurrió en apelación por la parte Demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no contradiga lo que se dice a continuación.

PRIMERO.-Antecedentes a considerar.

1.- D. Segundo , instó demanda de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda sita en Blanes, Pª DIRECCION000 , NUM000 , piso NUM001 . NUM002 , frente a su hermana Dª Guadalupe .

El fundamento fáctico de la pretensión, traía causa del contrato de arrendamiento que el padre de los litigantes, hizo a favor de su hija y demandada en fecha 1 Mayo 1977 por renta de 4.000 pts,la cual, fue rebajada a la de 2.300 pts en contrato celebrado con la madre de los litigantes el 2 Junio 1986, en su condición de usufructuaria de la herencia de su esposo y de la que era nudo propietario el aquí demandante.

En adenda al meritado contrato de 9 Octubre 1986, la propiedad arrendadora, hacía expresa renuncia a pedir la resolución del contrato por el hecho de disponer la arrendataria de dos o masa viviendas; además, reconocían el derecho de prórroga forzosa y de dos mas, incluso en el supuesto de que por los parte de los hijos o nietos de la demanda fuera usada como segunda residencia.

Como quiera que, según la demanda, la vivienda no es usada con asiduidad, insta la resolución del contrato con fundamento en no uso durante mas de seis meses en un año.

2.- La demandada se opuso a la petición mencionada, bajo el siguiente argumentario: los padres de los litigantes construyeron en Blanes un edificio de 20 pisos, entre los que se encuentra el objeto de la pretensión actora, con la finalidad de destinarlo a apartamentos turísticos, si bien decidieron blindar un piso a favor de su hija por medio del contrato de arrendamiento cuestionado, como lo acredita el precio de renta y la duración del mismo, reconociendo que aquella siempre ha venido viviendo en Barcelona, c/ DIRECCION001 NUM003 - NUM004 , esc. NUM005 . NUM006 .

Fallecido el padre de los litigantes, el 27/11/1977, estos quedaron instituidos herederos por iguales partes con usufructo de su madre. Como quiera que el actor estaba interesado en el edificio de Blanes y su hermana continuar en su piso de Barcelona, paralelamente a la escritura de inventario y partición de herencia, de fecha 22 Mayo 1978, el actor, la demandada y la madre de ambos, suscribieron un documento privado de fecha 23 Mayo 1978, en el que, el actor se adjudicaba la nuda propiedad del edificio de Blanes y la demandada la plena propiedad del piso de Barcelona. En la misma fecha, 22 Mayo 1978, la demandada firmó la venta publica de su nuda propiedad sobre el edificio de Blanes a favor de su hermano, el ahora actor.

En 1986, y con unas relaciones entre hermanos deterioradas, el 2 Junio 1986 se firma el primer anexo del contrato de arrendamiento, apareciendo como propietarios, el propio actor, su hermana y la madre de ambos, en la que se reducía la renta y se permitía la no ocupación del piso. Y cuatro meses después, el 9 Octubre 1986, los mismos otorgantes renunciaban a ejercitar la acción de resolución del contrato de arrendamiento por el hecho de disponer la arrendataria de dos o mas viviendas y reconocían la prorroga forzosa a favor de la misma y de dos subrogaciones mas.

Cinco días después, el 14 Octubre 1986, la madre de los litigantes otorgó escritura de compraventa en la que transmitía a favor de su hijo una mitad indivisa del usufructo que ostentaba sobre el edificio de Blanes.

3.- La sentencia impugnada desestima íntegramente la demanda y frente a ello se alza el demandante (sustituido procesalmente por su esposa Dª Africa , dado su fallecimiento) con fundamento en errónea valoración de la prueba, a lo que se opone la parte demandada.

SEGUNDO.- Fijación del objeto del proceso. Inexistencia de indefensión.

El recurso se inicia con una denuncia en la que se pone de manifiesto la declaración de improcedencia de realizar alegaciones complementarias por parte de la actora, al socaire del relato realizado en la contestación. Concretamente dicha parte, pretendió fijar, además, como hecho controvertido, la verdadera naturaleza del contrato; esto es, que las adendas al mismo, de fechas 2 Junio y 9 Octubre 1986, encubrían una donación de bien inmueble con pacto de retroceso al cabo de tres generaciones.

No comparte el Tribunal, la pretensión de indefensión que encubre el motivo.

El art. 426 de la Lec permite, ciertamente, realizar alegaciones complementarias, pero con el límite procesal 'no alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos'. En el análisis de las pretensiones de la demanda rectora, afloraba lo siguiente:

a) En el encabezamiento de la demanda se decía 'expresis verbis', que se formulaba acción de 'resolución de contrato de arrendamiento de vivienda'(en mayúscula y resaltado en negrita).

b) En el relato de los hechos se hacía mención a la existencia de un contrato de arrendamiento, de fecha 1 Mayo 1977, de una clausula adicional del contrato de arrendamiento de 2 Junio 1986 y en la existencia de una 'Addenda'(así reza la demanda en su hecho expositivo), de 9 Octubre 1986, complementaria del contrato de arrendamiento.

c) Se hacia expreso reconocimiento de que, el actor estampo su inane firma (sic) en el ultimo de los documentos citados, a pesar de ser únicamente nudo propietario de la finca y de que su firma carecía de todo efecto jurídico a los fines de otorgar o 'reconocer derechos arrendaticios sobre el inmueble de autos'.

d) Se terminaba por decir 'que lo que es inadmisible y radicalmente injusto, por encima de todo, es el no uso de la vivienda para nada'.

Tras ser admitida la demanda acordando que el litigio se sustanciara por los trámites del juicio ordinario, se dio traslado de la misma, y en la misma se hacía especial mención a los dos documentos, que completaron el inicial contrato de arrendamiento, a la vez que se hacían consideraciones de índole familiar, tales como, el deseo de los padres de no perjudicar a ningún hijo, y de la madre de ceder su derecho de usufructo sobre la vivienda arrendada a su hija a cambio de que se le permitiera estar hasta dos generaciones y de vender su derecho de usufructo a su hijo.

Las razones por las que, este Tribunal, considera que la no autorización judicial para realizar alegaciones complementarias, con el contenido ya expuesto, no incurrió en exceso ni causo indefensión, son las siguientes:

1. El Tribunal está vinculado por los hechos de la demanda y no por la calificación jurídica que las partes hayan efectuado acerca del verdadero contenido y alcance del contrato, cuya resolución se interesa.

2. La demanda siempre habla de contrato de arrendamiento y de manera expresa se pide su resolución al amparo de la causa resolutoria 3ª del art. 62 TRLAU 1964 , en relación con los arts 1555,2 y 1569.4 del CC

3. La calificación jurídica del contenido de los documentos que acompañan o configuran el contrato de arrendamiento es competencia exclusiva del Tribunal.

4. El suplico de la demanda interesa la resolución del contrato y ello es compatible tanto si se estima que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento como ante una simulación de donación del mismo inmueble., pues restituir la vivienda, en este caso sería la consecuencia de la resolución del contrato, es decir, la recíproca restitución de las cosas que fueron objeto del mismo.

5. La conducta procesal del demandante en relación a que en fase de audiencia previa y de fijación de hechos controvertidos, calificó los documentos posteriores al contrato de autenticas contratos simulados de donación, implica vulneración de la prohibición de mutatio libelli, pues los hechos de la demanda no contemplaron dicha posibilidad, y estos y el petitum es lo que vincula al tribunal. En ese sentido, primero se pide la resolución y después se pretende la nulidad, además de que, también se introducían causas de resolución distintas a las alegadas en la demanda, bajo el amparo legal de alegaciones complementarias.

6.Ninguna indefensión material se ha ocasionado a la parte, dado que los hechos no se han variado a lo largo del procedimiento y no se exige ni siquiera que sea'nominada'la acción en nuestro Derecho, pues la misma viene determinada por el componente fáctico del relato, inalterable e inalterado.

TERCERO.- Análisis del recurso. Desestimación.

Las causas de resolución esgrimidas en la demanda rectora son las siguientes:

a) art. 62.3 TRLAU 1964 , por no uso de la vivienda durante mas de seis meses en el curso de un año.

b) art. 27.2f LAU 1994 , por dejar de estar destinada la vivienda de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7.

c) art 114 .12 TRLAU 1964 , por extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arredramiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.

d) art 13.2 LAU 1994 , cuando el arrendamiento otorgado por el usufructuario...se extinga al termino del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente Ley.

Los hechos no controvertidos en la instancia, ni en el recurso, son los siguientes:

a) El inicial contrato de arrendamiento, de fecha 1 Mayo 1977 (doc, 2 de la demanda) se refiere al inmueble sito en Blanes, DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 , NUM002 de Blanes. El mismo se celebró entre el padre de los litigantes. D. Segundo , en calidad de arrendador y la demandada/apelada Dª Guadalupe , en calidad de arrendataria.

b) El meritado piso/vivienda, se hallaba inserto en un inmueble, de veinte viviendas, que fue construido por el padre de los litigantes, y en cuya explotación, como apartamentos turísticos, tuvo ciertamente intervención, el demandante/recurrente.

c) La demandada/apelada nunca ocupó la vivienda objeto de la pretensión, dado que siempre vivió en Barcelona, en su vivienda de c/ DIRECCION001 NUM003 - NUM004 , escalera NUM005 , NUM006 , que, originariamente, había sido propiedad del padre. La prueba documental publica aportada a las actuaciones, revela dicho extremos e incluso las comunicaciones que se cruzaron las partes, así lo revela. Finalmente el propio actor lo vino a reconocer (minuto 10.25).

Del contexto familiar y patrimonial, en el que se celebró el contrato, se revela un deseo expreso, de los padres de los litigantes, de que la hija, que vivía en Barcelona, pudiese disponer de un apartamento en el edificio de Blanes que pasaría a propiedad de su hermano, hecho que el actor ha venido a reconocer (minuto 10,25), lo mismo que la demandada y su esposo (minutos 10,23 y 10,35 respectivamente).

Lo acontecido tras el fallecimiento del padre, el día 27 Noviembre 1977, conduce a la misma conclusión y así se infiere de los documentos posteriores al contrato en los que tuvo directa intervención, y por ello, cabal conocimiento de la verdadera finalidad del arriendo, el ahora actor/recurrente. En efecto, los dos hijos heredaron por partes iguales, al día siguiente de firmar la aceptación de herencia y reparto, el 22 Mayo 1978, esto es, el día 23 Mayo 1978 el actor, su madre y hermana, suscribieron un documento privado (doc. 1 de la contestación a folio 91) por el cual, el actor se adjudicó la totalidad de la nuda propiedad del edificio de Bales y la demandada, la plena propiedad del piso de la C/ DIRECCION001 de Barcelona, en la que venía viviendo con su familia.

Es en 2 Junio 1986, cuando se firma el documento de refuerzo del arrendamiento, y se procedía, por la madre, a la venta de la mitad de su derecho de usufructo sobre el edificio de Blanes, al actor y ahora recurrente. El documento de 2 Junio 1986 (doc nº 3 de la demanda a folio 39) recoge la referencia expresa a 'ocupación permanente o no', se redujo la renta a la suma de 2.300 pts. Todo ello, se reitera, fue hecho bajo el conocimiento y aceptación expresa del actor, y así lo reconoció en el interrogatorio (minuto 10,27), por lo que no puede, ahora, ir contra sus propios actos (art 111.8 Codi Civil Cataluña).

Finalmente, el 9 Octubre 1986, se firma el segundo anexo (doc nº 4 de la demanda a folio 36), en el que se reconoce a la demandada, el derecho de uso y ocupación durante su vida y dos generaciones mas, como expresamente se dice en el meritado documento. Este documento, también fue aceptado y firmado por el actor/recurrente.

El extremo de escaso uso del inmueble cuestionado, también era conocido por el actor/recurrente, y así se avino a reconocer que había coincidido alguna vez con su sobrino que le dijo tener problemas con el agua (minuto 10.31).

Corolario de lo expuesto es la confirmación de lo resuelto, por es lo cierto que, las causas invocadas para resolver el contrato de arrendamiento no concurren, tanto porque el uso se concedió al libre albedrio de la hija y hermana de'la propiedad', cuanto porque la extinción del usufructo de la propiedad, tuvo como causa, su venta al actor, el cual, aceptó y consintió el uso del piso por su hermana, durante su vida y dos generaciones, no pudiendo, al socaire de unas malas relaciones con la misma, prolongadas en la viuda del actor, ir contra los propios actos, pues como ya se apuntó, está prohibido.

CUARTO.- Costas.

La desestimación del recurso vocaciona en la imposición de costas al recurrente.

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso promovido por Dª Africa (sustituta procesal de D. Segundo ) yCONFIRMAMOSla Sentencia de fecha 24/2/15 , del Juzgado nº 6 de Blanes, dictado en JO 109/14, con imposición de costas al recurrente y pérdida del deposito para recurrir.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.