Sentencia CIVIL Nº 283/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 698/2019 de 21 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0027577

Recurso de Apelación 698/2019

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 04 de Navalcarnero

Autos de Juicio Verbal (250.2) 755/2018

APELANTE:D./Dña. Jesús Luis

PROCURADOR D./Dña. JOSE MIGUEL ABAD CUENCA

APELADO:D./Dña. Pedro Enrique y D./Dña. Celestina

PROCURADOR D./Dña. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

SENTENCIA Nº 283/2020

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D./Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. LUIS PUENTE DE PINEDO

D./Dña. MARÍA JIMÉNEZ GARCÍA

Siendo Magistrado Ponente D./Dña. MARÍA JIMÉNEZ GARCÍA

En Madrid, a veintiuno de septiembre de dos mil veinte.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre Arrendamientos urbanos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Navalcarnero, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Jesús Luis, representado por el Procurador D. JOSE MIGUEL ABAD CUENCA y asistido del Letrado D. JUAN MARTÍN AMOR, y de otra, como demandado-apelado D. Pedro Enrique Y DÑA. Celestina, representado por el Procurador D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO y asistido del Letrado D. IGNACIO JAVIER COLOMA GARRIDO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4, de Navalcarnero, en fecha 11 de julio de 2019, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' QUE DEBO ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDAformulada por la representación procesal de D. Jesús Luis contra D. Pedro Enrique y Dª. Celestina y en consecuencia condenar a estos de manera solidaria al pago de 400 euros'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Jesús Luis, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha 6 de noviembre de 2019, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día 15 de septiembre de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia apelada en lo que no se opongan a lo que a continuación se expone.

PRIMERO.-El demandante se alza contra la Sentencia de instancia que estima parcialmente la demanda interpuesta por el mismo, condenando solidariamente a los demandados al pago de 400 euros correspondientes a la mitad de la renta de septiembre de 2017, y desestima el resto de las pretensiones deducidas por el actor, al considerar que siendo nula la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento suscrito por las partes que establece una duración mínima de un año, con penalización en caso de incumplimiento de no devolución de fianza, no procede la condena al pago de 1.600 euros correspondientes a dicha fianza, así como tampoco al pago de la mitad de la renta de octubre de 2017 -400 euros-, por haber resuelto el contrato los demandados por justa causa consistente en el incumplimiento del arrendador de su obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservación de la vivienda, y haber puesto a disposición del mismo las llaves del inmueble el 30 de septiembre de 2017. Finalmente y respecto a la reclamación de 4.365 euros por daños y perjuicios, también los desestima al no considerar acreditados los mismos, ni la preexistencia de los objetos que se dice faltan.

El demandante, ahora apelante, se opone a los pronunciamientos desestimatorios, señalando la existencia de error en la valoración de la prueba, al considerar acreditado la Sentencia que los demandados dejaron la vivienda libre el 30 de septiembre de 2017, no recogiendo las llaves el demandante hasta días después; en segundo lugar aduce la indebida aplicación del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que con independencia de la desacertada inclusión en el contrato de la cláusula 2ª, estima que no ha transcurrido el plazo mínimo de seis meses de duración para desistir del contrato, ni se ha avisado con una antelación mínima de 30 días, y añade que en todo caso el importe de la fianza se ha detraído de la cuantificación de los daños existentes en la vivienda. Por último y en tercer lugar alega error en la valoración de la prueba consistente en informe pericial referido a los daños existentes en la vivienda a la entrega de llaves por los inquilinos.

Los apelados impugnan el recurso interpuesto de contrario interesando la íntegra confirmación de la Sentencia.

SEGUNDO.-Comenzando por el análisis del primero de los motivos de recurso, debe tenerse en cuenta que una de las obligaciones del arrendatario según el artículo 1.561 del Código Civil es la de devolver la finca a la conclusión del arriendo, ha de entenderse que mientras no entregue la posesión al arrendador, no habrá cumplido con tal obligación.

En este sentido ha de tenerse presente el criterio sentado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) de 7 de abril de 2012: ' Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .'

La cuestión a decidir pasa por determinar si la entrega de la posesión de la vivienda se produjo el 30 de septiembre de 2017, como mantiene la parte demandada y acoge la Sentencia recurrida, o si por el contrario ésta se verificó el 16 de octubre de 2017. Para resolver la cuestión es preciso analizar la documental obrante en las actuaciones y así resulta del documento nº 11 de la contestación a la demanda consistente en burofax de 28 de septiembre de 2017 remitido por los demandados al hoy apelante, en el que le comunicaban que con fecha 30 de septiembre de 2017 daban por resuelto el contrato de arrendamiento, por falta de seguridad y calidad de las instalaciones eléctricas, estado calamitoso de las neveras y suciedad, no realización de las reparaciones necesarias para subsanar las deficiencias, ocupación por el arrendador de parte del espacio útil de la vivienda, y falta de cumplimiento de los requisitos necesarios para el arrendamiento de vivienda, emplazándole para la entrega de las llaves el sábado 30 de septiembre de 2017, a las 12 horas, o a otra que le conviniera. Igualmente del documento nº 12 de la contestación a la demanda resulta que el Sr. Pedro Enrique remitió al Sr. Jesús Luis un mensaje de texto por whatsApp el 29 de septiembre de 2017, para confirmar su presencia para la entrega de llaves al día siguiente, siendo contestado por este último.

Del documento nº 4 de la demanda resulta que los demandados acudieron al Notario, quien levantó acta de fecha 4 de octubre de 2017, recogiendo el depósito de las llaves de la vivienda litigiosa para su entrega al actor, que no había acudido al emplazamiento hecho a tal fin el anterior día 30 de septiembre de 2017. Tras la remisión de correo certificado por el Notario de comunicación al ahora apelante para que se hiciera cargo de las repetidas llaves, que éste recibió el 9 de octubre de 2017, conforme resulta del documento nº 14 de la contestación, el Sr. Jesús Luis acudió a la Notaría a recoger las mismas el siguiente 16 de octubre -documento nº 4 de la demanda-.

De todo lo anterior se desprende que con independencia de las consecuencias que pueda tener la resolución unilateral del contrato de arrendamiento antes del plazo pactado -lo que se examinará a continuación-, lo cierto es que dicha resolución fue comunicada al arrendador, con efectos de 30 de septiembre de 2017, recibida por éste el propio día 28, poniendo a disposición de dicho arrendador las llaves de la vivienda para la entrega de la posesión, por ello si el mismo no tuvo por conveniente recoger las llaves hasta que fue notificado notarialmente de ello, no puede servir para prolongar artificialmente la vigencia del contrato, y por ello y conforme se resuelve en la Sentencia recurrida debe considerarse que el arrendamiento quedó resuelto con fecha 30 de septiembre de 2017, lo que conlleva que no proceda acoger la pretensión de abono de la mitad de la renta de octubre de 2017 -400 euros-, confirmando en este punto la resolución apelada, y desestimando el motivo que lo impugna.

El siguiente motivo de recurso viene sustentado en la indebida aplicación del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que considera el apelante que con independencia de la desacertada inclusión en el contrato de arrendamiento de la cláusula 2ª, -que fija una duración obligatoria del contrato de 1 año-, estima que no ha transcurrido el plazo mínimo de seis meses de duración para desistir del contrato fijado por el artículo 11 de la LAU, ni se le ha avisado con una antelación mínima de 30 días, y añade que en todo caso el importe de la fianza que se fijaba como indemnización de daños y perjuicios por la resolución anticipada, se ha detraído de la cuantificación de los daños existentes en la vivienda.

Para la resolución de esta cuestión debe tenerse en cuenta que el ahora apelante reclamaba en su demanda por este concepto la cantidad de 1.600 euros correspondientes a las dos mensualidades de fianza, al haber resuelto los inquilinos anticipadamente el contrato antes del transcurso de 1 año, conforme se hacía constar en la cláusula 2ª del contrato. Dicha cláusula conforme a lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU debe considerarse nula y tenerse por no puesta, al modificar en perjuicio del arrendatario las normas de la LAU.

Al respecto conviene tener en cuenta que el artículo 11 de la LAU establece que 'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

Por tanto siendo claro que la cláusula 2ª del contrato en la que el arrendador basa su reclamación, es nula y debe tenerse por no puesta, ningún pacto aparece en el contrato que regule la indemnización a que se refiere el artículo 11 de la LAU transcrito, y por ello ante tal ausencia de pacto, expresamente exigido por el indicado precepto, ninguna cantidad podrá reclamar el arrendador por causa de dicha resolución anticipada, máxime cuando conforme se desprende las comunicaciones mantenidas por las partes -documentos números 6 a 8 consistentes en correos intercambiados mediante el sistema de mensajería rápida-, desde el inicio del arrendamiento, los arrendatarios reclamaron al arrendador por diversas deficiencias que éste se comprometía a subsanar.

Así, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su nº 1 que 'El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil'.

Por su parte el nº 3 de dicho precepto dispone: 'El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.'

Lo anterior determina el rechazo del motivo de recurso analizado, confirmando también en este punto la Sentencia recurrida.

TERCERO.- Finalmente procede entrar en el análisis del último de los motivos del recurso interpuesto, y que consiste en la reclamación de 2.365 euros por daños y perjuicios, cantidad resultante de descontar la fianza de 1.600 euros a la valoración de dichos daños y perjuicios por importe de 4.365 euros efectuada por el perito D. Gabriel, conforme al informe aportado junto a la demanda como documento nº 5.

Sin perjuicio de la plena virtualidad de lo manifestado por la parte arrendataria al momento de la suscripción del contrato, conforme consta en el mismo, -estipulación cuarta-, en el sentido de que tras procederse por el arrendatario a un examen exhaustivo y pormenorizado del chalet y los accesorios visibles, declara recibirlo en perfecto estado para el uso a que se destina, lo cierto es que según resulta del propio contrato, y de las comunicaciones existentes entre las partes -documento número 2 de la contestación -, si bien este se suscribió el 17 de julio de 2017, los arrendatarios no entraron en posesión de la vivienda hasta el 1 de agosto de 2017, mediando por tanto un periodo de 14 días en los que no tuvieron a su disposición la vivienda; pero además también transcurre otro lapsus de tiempo entre la puesta a disposición de la vivienda por parte de los arrendatarios -el 30 de septiembre de 2017-, y la fecha en la que por el perito actuante se acudió a la misma para la valoración de los daños, que igualmente impide imputar los localizados y valorados por el mismo a los arrendatarios.

En todo caso y respecto a la reclamación por desaparición de televisión plana 32ŽŽ, llaves de la caja fuerte, alarma de seguridad y mando a distancia del calefactor de pared del baño, ninguna prueba se ha practicado respecto a la preexistencia de los mismos, por lo que no procede acoger la reclamación deducida al respecto.

Ante la concurrencia de todas las circunstancias expuestas, procede la desestimación de dicho motivo del recurso de apelación, y con ello del recurso de apelación interpuesto en su integridad, confirmando la resolución recurrida.

CUARTO.-En materia de costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil, las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Lucas Cedillo en nombre y representación de D. Jesús Luis, contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Navalcarnero (Madrid), de fecha 11 de julio de 2019, en los autos de juicio Verbal seguidos bajo el número 755/2018, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes y dése cumplimiento en lo previsto en el número 4 del artículo 248 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiendo que contra la misma cabe interponer recurso de casación, de acreditarse el interés casacional ( artículo 477.2-3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento civil) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley, en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia en el día de la fecha por la Magistrada-Juez que la dictó estando celebrando en Audiencia Pública y presente yo, la Letrada de la Administración de Justicia, doy fe.