Sentencia Civil Nº 285/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 1148/2002 de 27 de Mayo de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:285/2005
Número de Recurso:1148/2002
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00285/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7012710 /2002

Rollo: RECURSO DE APELACION 1148 /2002

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 718 /2001

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 58 de MADRID

Ponente:ILMA. SRA. Dª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

M.P.

De: David

Procurador: LUIS EDUARDO RONCERO CONTRERAS

Contra: María Purificación

Procurador: MYRIAM ALVAREZ DEL VALLE LAVESQUE

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid a veintisiete de mayo de dos mil cinco.

La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 718/01, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandado D. David , y de otra, como apelado-demandante María Purificación .

VISTO, siendo Magistrado Ponente ILMA. SRA Dª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto que no se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- Por la representación de Dª María Purificación , en cuyos derechos se han subrogado Dª Marí Jose , Dª María Cristina y Dª María Virtudes , D. Pedro Antonio y D. Millán y Dª Camila , se formuló demanda contra D. David , interesando se declarara que el derecho de opción a que se refiere la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y que se concede al arrendatario cuando el arrendador decide usar del derecho al mismo reconocido de actualizar el importe de las rentas que le abonan, debía computarse a partir de la notificación fehaciente a tal arrendatario de la nueva renta, habiendo caducado por ello el derecho de opción a aquél concedido en la Ley, al haber transcurrido mas de treinta días desde el día 13 de Enero de 1998 en que se le notificó la actualización de la renta por él satisfecha sin que nada dijera, debiendo entenderse por su conducta de continuación en el pago de la renta anterior, que su posición fue la de no aceptar la renta modificada, quedando por ello resuelto el contrato en los ocho años siguientes a la notificación.

Por otra parte, y de forma subsidiaria en el suplico de la demanda se interesaba se declarara que las rentas actualizadas y los servicios y suministros notificados por su parte al arrendatario, Sr. David , eran correctos, debiendo abonar el importe de los mismos desde el mes siguiente a que se le notificara su importe, siendo por ello por lo que debía ser condenado al pago de la diferencia entre las cantidades satisfechas por el arrendatario-demandado y aquéllas que debía haber hecho efectivas.

El Sr. David se opuso a las pretensiones frente al mismo deducidas, alegando haberse opuesto a la actualización de las rentas pretendida, así como a la repercusión que se le efectuaba del coste de los servicios y suministros, manteniendo solo le eran repercutibles el incremento de los existentes.

El Juzgador de instancia dictó sentencia, cuya parte dispositiva figura en los antecedentes de hecho de la presente resolución, estimando parcialmente las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, siendo contra esta resolución frente a la que ha mostrado su disconformidad tanto la representación del Sr. David , como de los Sres. María Virtudes María Cristina Marí Jose , Millán y Camila , al haber impugnado los mismos el recurso de apelación formalizado contra la resolución adoptada en instancia por el demandado.

SEGUNDO.- Para la resolución de las cuestiones en la presente alzada discutidas hemos de partir de la certeza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes litigantes, de fecha 1 de Febrero de 1974, cuyo objeto no es sino el piso NUM001 , letra NUM002 , de la casa sita en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, en cuya cláusula o estipulación quinta, a los efectos que ahora nos interesan y tras fijar el importe de la renta y la posible revisión de la misma, se dice que "Todos los aumentos a partir de la fecha de este contrato sean autorizados sobre los servicios que se suministran, serán incrementados por el arrendador y de exclusiva cuenta del arrendatario".

Es un hecho no discutido entre los litigantes el que con fecha 7 de Enero de 1998 se dirigió por la parte arrendadora al Sr David , por vía notarial, una carta que le fue entregada el día 13 de Febrero, en la que, entre otras cosas y a los efectos que ahora nos interesan, se le notificaba el importe de la nueva renta actualizada, y las cantidades a abonar en concepto de servicios y suministros a partir del mes de Febrero de 1998, acompañando al efecto, tal y como consta en el acta referida que figura al folio 30 de las actuaciones, certificación del Ayuntamiento de Madrid sobre el importe del denominado impuesto sobre bienes inmuebles para el año 1997, propuesta de presupuestos ordinario de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 , nº NUM000 para el ejercicio de 1997, los datos del Instituto Nacional de Estadística del Indice General Nacional (Sistema de Precios de Consumo), desde Enero de 1964 a Noviembre de 1997 y copias de determinados recibos de agua, indicándose en la mencionada carta el cálculo realizado para la determinación del importe de la nueva renta actualizada, partiendo de la renta que venía abonando el Sr. David .

El Sr. David remitió por burofax contestación a la mencionada carta en el mes de Febrero de 1998 indicando no estar conforme con los cálculos efectuados para la actualización, siendo confusos los términos de la carta por él recibida, indicándoles que " "Ad cautelam" y por si resultase que las cifras de la nueva renta y gastos de comunidad anunciados fueran los correctos, me reservo el derecho de opción respecto a oponerse y acogerse a lo dispuesto en la disposición transitoria segunda D-6 de la Ley 29/94, con duración del contrato de ocho años" (folios 123 y siguientes).

TERCERO.- Pues bien, en primer lugar y por razones de lógica jurídica hemos de comenzar por examinar las alegaciones realizadas por la representación de la parte actora en la litis al impugnar la resolución dictada por el Juzgador de instancia, y referidos a la validez, en su caso, del requerimiento remitido al Sr. David notificándole su intención de proceder a la actualización de la renta que como arrendatario se venía abonando. Pues bien, examinada la carta remitida por vía notarial al Sr. David , indicándole la parte arrendadora su voluntad de proceder a la actualización de la renta que venía pagando, conforme a las previsiones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, entendemos que la misma es bastante y suficiente para entender como correctamente notificada al arrendatario tal decisión, y el importe de la actualización de la renta por la misma pretendida, discrepando en este punto con lo manifestado por el Juzgador de instancia en los dos últimos puntos del fundamento jurídico segundo de la resolución recurrida.

En efecto, la Disposición Transitoria Segunda. D).11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, al permitir al arrendador la actualización de la renta que se le viniere abonando indica que ello será posible "previo requerimiento fehaciente al arrendatario", que podrá ser realizado en la fecha en la que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de la vigencia del contrato, indicando la Ley que "Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los tramos en que se aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada...", señalándose a continuación en este apartado D).11 de la Disposición Transitoria Segunda, como efectuar dicha actualización, sin que de las previsiones de esta Disposición Transitoria quepa concluir la obligatoriedad y necesidad de acompañar al requerimiento la totalidad de los documentos justificativos de la actualización y de los que resulten los datos tenidos en cuenta para realizar los cálculos pertinentes para determinar la misma, más allá de la certificación de los índices del Instituto Nacional de Estadística, y sin perjuicio de que lo que si debe señalarse en el requerimiento es el sistema que se ha aplicado respecto de la renta a actualizar y los datos que han permitido determinar la renta actualizada.

Teniendo en cuenta las consideraciones realizadas, entendemos que el requerimiento remitido por la parte arrendadora por vía notarial al Sr. David , al que se acompañó la certificación de los índices del Instituto Nacional de Estadística, es suficiente y correcto a los efectos previstos en la Disposición Transitoria Segunda. D).11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sin que en consecuencia haya nada que deba ser subsanado o tenerse como tal.

Lo expuesto conlleva que debamos estimar en este punto la impugnación realizada por la representación de la parte actora en la litis al recurso de apelación formalizado por el Sr. David contra la sentencia dictada en instancia, y la consecuente desestimación de las alegaciones recogidas en el escrito de aquél referidas al momento en que debería serle exigida al mismo en su caso la renta actualizada

CUARTO.- Recibida por el arrendatario-apelante la notificación fehaciente de la renta actualizada al mismo realizada por la parte arrendadora, conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria a que nos venimos refiriendo, este inquilino puede bien aceptar sin más la actualización de la renta pretendida, bien discutir sobre la forma en que el arrendador haya actualizado la renta, lo que llevará a que entre ellos se discuta cómo debe efectuarse tal actualización y cual sea la cuantía de la renta actualizada, bien puede el arrendatario indicar a la parte arrendadora la no procedencia de tal actualización en razón de los ingresos económicos que percibiera, o bien al amparo de las previsiones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda, en su apartado D).11.6ª este inquilino puede oponerse fehacientemente a la actualización de la renta pretendida, "en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento", optando porque, aún siendo procedente la actualización de la renta pretendida, no se lleve a efecto la misma, con la consecuencia en este caso de que el contrato de arrendamiento se extinga en un plazo de ocho años.

Pues bien, en el concreto supuesto que nos ocupa, al margen de cualquier otro tipo de consideraciones en cuanto a la contestación remitida por el Sr. David por medio de burofax a la parte arrendadora, en la que no manifiesta como tal una oposición absoluta a la actualización de la renta pretendida, dudando solo sobre la correcta realización de los cálculos llevados a cabo para su determinación, lo que es evidente es que el Sr. David una vez que recibió el requerimiento en el que se le notificaba la nueva renta actualizada que debía abonar en lo sucesivo, continuó satisfaciendo el importe de la renta que había venido abonando hasta ese momento y ello de forma continuada, dando lugar incluso a que se instaran contra él mismo sendas demandas pretendiendo la resolución de la relación arrendaticia que vinculaba a las partes ahora en litigio en base a la falta de pago de la nueva renta, que no prosperaron al no ser dichos procedimientos los adecuados para la determinación de la renta que efectivamente debiera pagar aquél como arrendatario, lo que desde luego viene a suponer y evidenciar la falta de aceptación por él mismo de esta renta actualizada, como se indicó ya por esta misma Sala entre otras resoluciones en las sentencias de 13 de Julio y 24 de Julio de 1998 recaída en los rollos de apelación 127/1996 y 803/1996, y se mantiene en otras resoluciones de esta misma Audiencia Provincial, como en sentencia de 13 de Julio de 1998 de la Sección 13ª dictada el rollo 1017/96.

No admitida por el arrendatario la nueva renta actualizada, y no pudiendo hablar de una aceptación tácita de la misma por la conducta por él adoptada satisfaciendo solo el importe de la renta que a la fecha venía abonando, hemos de plantearnos si pueden entrar en juego, como pretende la parte actora en la litis, las previsiones contenidas en la regla 6ª de la Disposición Transitoria Segunda. D).11 de al LAU.

Pretendida y notificada fehacientemente por el arrendador al arrendatario su voluntad de proceder a la actualización de la renta que le viniera abonando, al amparo de las previsiones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, consideramos que la oposición del inquilino a la actualización de la renta y su opción porque el contrato de arrendamiteno se extinga en un plazo de ocho años exige, conforme a lo dispuesto en la regla 6ª de la Disposición Transitoria Segunda. D).11 de la LAU comunicación "fehaciente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste", ello de forma clara e inequívoca, de forma que cualquier manifestación del arrendatario que no sea su clara, manifesta y expresa voluntad de optar porque no se proceda por el arrendador a la actualización de la renta que viniere abonando, con la consecuencia por él asumida de que el contrato de arrendamiento se extinga "en un plazo de ocho años, aún cuando se produzca la subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha de requerimiento fehaciente del arrendador", actualizándose anualmente la renta que el inquilino viniera abonando en el IPC correspondiente, no puede interpretarse como la voluntad de aquél de ejercitar este derecho de opción a que nos estamos refiriendo.

Teniendo en cuenta las consideraciones hasta el momento expuestas, consideramos que las manifestaciones recogidas en la comunicación remitida por el Sr. David a la parte arrendadora -actora en la litis- "reservándose" el derecho a oponerse a la actualización de la renta pretendida, no tienen amparo en las previsiones contenidas en la regla 6ª de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU, a que nos venimos refiriendo.

Como consecuencia de lo expuesto hasta el momento, reuniendo el requerimiento dirigido por la Sra. María Purificación al Sr. David los requisitos legales necesarios para comunicarle su intención de proceder a la actualización de la renta, y no habiéndose opuesto en forma el arrendatario a tal actualización en los términos previstos en la regla 6ª de la Disposición Transitoria Segunda. D). 11 de la LAU, optando por dar por resuelto el contrato de arrendamietno que le vinculaba con el arrendador a cambio de que no se le actualizara la renta que venía abonando, debemos estimar en principio la primera de las pretensiones principales deducidas por la Sra. María Purificación en su escrito de demanda, debiendo entrar a examinar la procedencia de sus pretensiones subsidiarias, recordando que en todo caso no se discute entre las partes en litigio en cuanto a los cálculos realizados por aquélla para la determinación de la renta actualizada, ni sobre su efectivo importe.

QUINTO.- En este punto, y sobre la base de las consideraciones realizadas, no procede sino que declaremos que la nueva renta notificada al Sr. David con fecha 13 de enero de 1998 es la correcta, debiendo proceder al abono de la misma.

Ahora bien, siendo evidente la obligación de la parte arrendataria de abonar el importe de la renta actualizada que le fue debidamente notificada y ello a partir del mes de Febrero de 1998, sin embargo lo que no es admisible es que pretenda cobrar la parte arrendadora al arrendatario la diferencia entre tal renta y la que procediera en cada uno de los tramos de la actualización cuando no consta que la misma haya procedido a notificarle el importe de la misma en cada uno de estos periodos, y ello conforme a lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda D.11 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994.

Por otra parte, y a la vista de los motivos de impugnación contra la sentencia dictada en instancia recogidos en el escrito formalizando recurso de apelación presentado por el Sr. David , debemos indicar que conforme a lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda, apartado C).10.5 de la LAU de 1994, el arrendador puede repercutir al arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley, exceptuándose el supuesto "de que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador", siendo criterio de esta Sala en supuestos similares al que ahora nos ocupa, y vista la redacción de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en litigio a que nos referimos en el fundamento jurídico segundo de la presente resolución, que no constando pacto expreso en cuanto a que la totalidad del importe de los gastos por los servicios y suministros prestados en la vivienda arrendada fueran de cuenta del arrendador, procede que éste repercuta el coste de ellos al arrendatario.

Ahora bien, lo que en ningún caso puede el arrendador es pretender repercutir el coste de tales gastos, amparándose en las previsiones contenidas en esta Disposición Transitoria Segunda. C.10.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sin haber notificado previamente su importe al arrendatario, comunicándole su intención de hacer uso de este derecho, de forma que no cabe que en base a las previsiones de esta Disposición pueda el arrendador en cualquier momento reclamar al arrendatario el importe de gastos y suministros desde el momento en que entró en vigor la vigente Ley Locativa, si éste no tenía conocimiento de los mismos.

SEXTO.- Como consecuencia de las consideraciones hasta el momento realizadas, entendemos que procede revocar la sentencia dictada en instancia, y estimar parcialmente las pretensiones deducidas por la parte actora en el suplico de su demanda, declarando que no habiéndose opuesto el arrendatario, Sr. David , a la actualización de la renta pretendida por la parte arrendadora optando de manera expresa y manifiesta por mantener la renta que venía abonando (actualizada con el IPC) y con la consiguiente extinción del contrato de arrendamiento que les vinculaba en un plazo de ocho años, y ello en el plazo de los treinta días siguientes a que se le notificara por aquélla su intención de actualizar la renta, debe entenderse que procede la actualización de la renta pretendida, y ello a partir del mes de Febrero de 1998, siendo correcta la nueva renta actualizada que le fue notificada al Sr. David , quien viene obligando al pago del importe de la misma desde ese momento, debiendo abonar a la parte arrendadora la diferencia entre la renta por él satisfecha y la nueva renta actualizada, así como el importe de los servicios y suministros de la vivienda que como arrendatario ocupa desde el momento en que los mismos le fueron notificados, desestimando el resto de las pretensiones deducidas en el suplico de la demanda.

SEPTIMO.- En cuanto a las posibles costas procesales devengadas en esta instancia no ha lugar a efectuar pronunciamiento sobre las mismas, conforme a lo previsto en los arts 394 y 398 de la LECv.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid, en fecha 24 de junio de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª Myriam Alvarez del Valle Lavesque, actuando en representación de Doña María Purificación , contra D. David , debo declarar y declaro que en relación con el contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes en fecha 1 de febrero de 1974, referido a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , letra NUM002 , de Madrid, la renta actualizada que debe abonar el demandado durante los meses de octubre 2001 a enero 2002, ambos inclusive, es la de 367,81 euros/mes, y la renta actualizada que debe abonar durante los meses de febrero de 2002 a enero de 2003 es la de 459,76 euros/mes, más las cantidades correspondientes a servicios y suministros de la vivienda, a razón de 75,07 euros/mes para el año 1.998, 67,21 euros/mes para el año 1.999, 90,04 euros/mes para el año 2000 y 97,06 euros/mes para el año 2001; condenando al demandado al abono a la actora de la cantidad total de 5.025,33 euros, en atención a los cálculos comprendidos en el Fundamento de Derecho Quinto; y todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 21 de febrero de 2005 , se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 5 de abril de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. Roncero Contreras, en nombre y representación de D. David , así como estimando también parcialmente la impugnación formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Alvárez del Valle Lavesque, en nombre y representación de Dª Marí Jose , Dª María Cristina y D. María Virtudes , D. Pedro Antonio Y D. Millán y Dª Camila , contra la sentencia dictada por el Ilmo Sr Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 58 de los de Madrid, con fecha veinticuatro de Junio de dos mil dos, debemos revocar y revocamos la misma en el sentido de estimar parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Alvárez del Valle, declarando como declaramos que no habiéndose opuesto a la actualización de la renta pretendida por la parte arrendadora el arrendatario Sr. David en el plazo de los treinta días naturales siguientes a que se le notificara fehacientemente el importe de la nueva renta actualizada, ejercitando el derecho de opción a que se refiere la regla 6ª del apartado 11 de Disposición Transitoria Segunda. D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe entenderse que procede tal actualización de la renta pretendida, debiendo abonar a partir del mes de Febrero de 1998 el importe de la nueva renta actualizada el arrendatario, Sr. David , quien viene obligado a abonar a la parte arrendadora la diferencia entre la renta que venía abonando y el importe de la nueva renta efectivamente al mismo notificada en el mes de Enero de 1998, debiendo abonar igualmente aquél el coste de los servicios y suministros prestados en la vivienda arrendada, y ello tan sólo a partir del momento en que los mismos le fueron notificados, debiendo desestimar el resto de las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda.

No ha lugar a efectuar pronunciamiento en cuanto a las posibles costas procesales devengadas en primera instancia, así como tampoco en cuanto a las causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publidad en legal forma, y se expido certificación litral de la misma para su unión al rollo. Certifico.