Sentencia Civil Nº 285/2012, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 216/2011 de 25 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por el Ilmo. Don Fernando Alañón Olmedo, Presidente-Magistrado, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 00285/2012

En la ciudad de Ourense, a veinticinco de junio de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de los de O Barco de Valdeorras seguidos con el nº. 236/10, Rollo de Apelación núm. 216/11, entre partes, como apelante D. Luis Manuel , representado por la procurador de los tribunales Dª Mª JOSE CONDE GONZALEZ, bajo la dirección del letrado D. ROBERTO FERNANDEZ SANCHEZ y, como apelado, D. Cayetano .

Es demandada rebelde Dª Delia .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de los de O Barco de Valdeorras se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 14 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta a instancia de D. Cayetano representado por el Procurador de los Tribunales D. Rafael López Rodríguez contra D. Luis Manuel , representado por la Procuradora Dña. Diana Ortiz Carracedo, y contra Dña. Delia , en situación de rebeldía procesal, debo condenar y condeno a los citados demandados al pago de la cantidad de 2.447,50 euros en favor del actor, más los intereses legales de citada cantidad desde la fecha de interposición de la demanda el día 26-5-2010, debiendo cada parte sufragar las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de D. Luis Manuel recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la presente litis la parte demandante reclama la suma de 3.547,50 € que resulta de la liquidación de las cantidades debidas derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda que sobre el inmueble descrito como chalet nº NUM000 de la URBANIZACIÓN000 de la localidad del Barco de Valdeorras existía entre los litigantes. Se desglosa de la siguiente manera: 1650 € debidos por impago de las cantidades correspondientes a las rentas de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009; 1100 € derivados de la aplicación de la cláusula octava del contrato a cuyo tenor el desistimiento del contrato de arredramiento, antes de la conclusión del plazo contractual, deberá ir acompañado de un preaviso de 60 días y, de no cumplirse esa condición, la parte arrendataria satisfará el importe de dos mensualidades; se reclaman, igualmente, 540 € en concepto de gastos de comunidad a razón de 180 € anuales por no haberse satisfecho los devengados en los años de 2007, 2008 y 2009 y, finalmente, por valor de 257,50 € debidos a gastos de luz y agua.

La sentencia apelada, estimó la demanda a salvo una mensualidad de las señaladas en concepto de indemnización por faltar al preaviso habida cuenta el desistimiento que sobre la misma formuló el demandante. Contra aquella resolución, de fecha 14 de febrero de 2011, se alza la representación procesal de la parte demandante que interesa un pronunciamiento desestimatorio de la demanda.

SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso y en relación con las rentas solicitadas de octubre, noviembre y diciembre de 2009, parte la recurrente de considerar que no residió en la vivienda arrendada los meses de noviembre y diciembre de 2009. Es criterio de la apelante que debe el demandante acreditar que el arrendatario ocupaba la vivienda durante esos meses y que, por tanto, incumplió su obligación de pago y ninguna prueba en tal sentido se ha practicado. Alude la recurrente a dos pruebas que muestran que había abandonado la vivienda arrendada, una declaración testifical de quien llevó a cabo la mudanza y, en segundo lugar, un contrato de suministro de luz en una nueva vivienda.

No se comparte la argumentación de la recurrente. El artículo 217 de la Ley de enjuiciamiento civil , señala que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior, todo ello con la matización que supone la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio. Pues bien, hemos de partir de la realidad de un contrato de arrendamiento de vivienda. Este contrato es de tracto sucesivo, esto es, no se agota en una concreta prestación puntualmente determinada sino que las obligaciones y derechos de las partes tienen un desarrollo continuado a lo largo del tiempo hasta el momento en que se produce la extinción del vínculo contractual. Esta extinción no se produce, sin más, por el abandono de la vivienda sino que es preciso, en su caso, que el arrendatario no solo abandone la cosa sino que la entregue de nuevo al arrendador. Esa entrega se suele simbolizar mediante la puesta en poder del propietario de las llaves del inmueble arrendado. No basta, por consiguiente, con proceder al abandono del inmueble para que el contrato quede extinguido pues, no se olvide, el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes ( artículo 1256 del Código Civil ). De lo anterior, se desprende que es inocuo a los efectos pretendidos el que el arrendatario hubiera trasladado su residencia a otro lugar porque el contrato de arrendamiento continua desplegando todos sus efectos y, en segundo lugar, que la carga de la prueba de la entrega de la posesión del inmueble recae sobre el inquilino pues con la aportación del contrato de arrendamiento se prueba la posesión del inmueble por parte del arrendatario hasta el momento en que se acredite la realidad del desistimiento y, por tanto, la extinción del vínculo contractual mediante la entrega del inmueble arrendado. En ese sentido, no se ha acreditado que el inquilino, demandado, haya entregado el inmueble antes del vencimiento de los meses cuyas rentas son objeto de reclamación. En definitiva, el hecho de no residir en la vivienda arrendada no supone la extinción de la obligación de abonar las rentas derivadas de su arrendamiento porque tal arrendamiento no se ha extinguido.

TERCERO.- Sobre la existencia del preaviso no podemos sino compartir la resolución de la cuestión dada por la sentencia impugnada. Vuelve a traerse el contenido del artículo 217 de la Ley de enjuiciamiento civil . La ausencia de preaviso es un hecho negativo de imposible prueba para quien la alega. La consecuencia es que deberá la contraria acreditar la realidad de ese preaviso. Cierto es que el contrato no contempla el modo en que debe verificarse ese preaviso pero no es menos cierto que por el propio interés de aquel que se obliga a darlo, deberá materializarse en forma de la que queda constancia. Esa circunstancia no ha tenido lugar y la falta de constancia se traduce en no ser posible tener por acreditada la realidad de su existencia y, por tanto, deviene aplicable la cláusula penal que se plasma en la octava prescripción del contrato de arrendamiento. No hay prueba de la realidad del preaviso y el mismo no se induce de la aceptación de las llaves por parte del propietario a través de su hermana, ni del abandono en el mes de octubre de la vivienda ni por la falta de reclamaciones extrajudiciales, hechos de los que no cabe razonar la realidad pretendida por la demandada.

Estamos ante una cláusula penal que, para el caso de incumplimiento del arrendatario, derivado del desistimiento contractual antes del plazo fijado en el contrato, establece una obligación del inquilino que, de no ser cumplida, dará lugar a la correspondiente indemnización. La cláusula penal constituye una obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, que sanciona el incumplimiento o el cumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios. Su función, por consiguiente, es liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios.

El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 establece que " En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización ." En relación con los contratos de arrendamientos superiores a cinco años no hay posibilidad de plantear régimen alguno en caso de incumplimiento; para el caso de aquéllos con duración inferior a cinco años se plantea o bien la posibilidad de aplicar analógicamente el régimen del párrafo primero o bien entender aplicable el contenido del artículo 1124 del Código Civil . Lo que desde luego debe rechazarse es la posibilidad, sin más, del arrendatario de dar por concluida la relación contractual pues, de admitirse, se estaría conculcando el ya citado artículo 1256 del Código Civil y, de otro lado, no aparece dentro de las causas de extinción de la relación arrendaticia (artículos 27 y 28) el desistimiento del arrendatario. Así pues, solo queda considerar la posibilidad de aplicar el régimen general del incumplimiento contractual y por mor de la cláusula penal prevista contractualmente, de conformidad con lo señalado, es procedente acoger lo en ella establecido, como sustitución de los daños y perjuicios realmente producidos y sin necesidad de concreta probanza de éstos, argumento éste que es el que acoge el propio recurso (si bien excluye la aplicación de la cláusula penal).

CUARTO.- Sobre la cuestión relativa a los gastos de comunidad y de consumos de agua y electricidad, sin conceptos cuyo pago compete al demandado de conformidad con el clausulado del contrato (cláusula 4). Deberá, por consiguiente, acreditar el inquilino su abono. No ha acreditado su pago de donde procede la condena a cumplir esa obligación y, en tal sentido, resulta absolutamente indiferente la mecánica seguida en relación con las entidades suministradoras de agua y electricidad o los gastos de comunidad. Es indiferente la persona que aparezca como titular de los contratos por cuanto lo que se acredita es la realidad de los consumos y la obligación de pago del inquilino, obligación asumida frente al propietario del inmueble.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de enjuiciamiento civil , la desestimación del recurso supone la imposición a la apelante de las costas de la alzada.

Por lo expuesto, la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Luis Manuel , la procurador de los tribunales Dª Mª JOSE CONDE GONZALEZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de los de O Barco de Valdeorras, en autos de juicio verbal nº 236/10, Rollo de Sala nº 216/11, de fecha 14 de febrero de 2011 , debo confirmar y confirmo dicha resolución, con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

Contra la presente resolución cabe, en su caso , recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación a interponer ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes al de su no tificación.

Así por esta mi sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronuncio, mando y firmo.-