Sentencia Civil Nº 285/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 388/2014 de 06 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00285/2014

Rollo Apelación 388/2014

S E N T E N C I A Nº 285

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Mateo Ramón Homar.

MAGISTRADOS:

D. Santiago Oliver Barceló.

Dª. Covadonga Sola Ruíz.

En Palma de Mallorca a seis de noviembre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 765/2012, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 13 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 388/2014, en los que aparece como parte apelante, D. Pedro Francisco , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. BEGOÑA MUÑOZ VIVANCOS y asistido por el Letrado D. FRANCISCO VIDAL SALAS; y como parte apelada, 'RIERA LLULL SA', representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE CASTRO RABADAN y asistido por el Letrado D. JUAN CAMPS CALDENTEY.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Mateo Ramón Homar.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 13 de Palma en fecha 28 de abril de 2014, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Pedro Francisco , representada por el Procurador Sra. Muñoz y asistida por el Letrado Sr. Vidal y dirigidos contra RIERA Y LLULL S.A., debo condenar y condeno al demandado a que le abone la suma de 1.617,49 euros más los intereses correspondientes, sin hacer especial imposición de costas'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 5 de noviembre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-Esta alzada se circunscribe al fundamento tercero de la sentencia de instancia, al haber sido recurrida únicamente por la parte actora, quedando consentida en los restantes aspectos de la misma. Por tanto, el recurso se dirige contra una indemnización de 7.296 euros que el demandante D. Pedro Francisco reclama a la demandada, la entidad Riera y Llull SA, en concepto de diversos daños en el local, que los aprecia en la fecha en que fue entregado.

Son hechos acreditados: A) Que D. Pedro Francisco , como arrendador, y la entidad Riera y Llull SA como arrendataria, en documento privado que lleva fecha de 13 de abril de 2.011 concertaron contrato de arrendamiento en relación con el local de negocio sito en la Avenida Argentina nº 69 bajos de Palma, con una superficie de unos 100 m2 en planta baja y unos 100 m2 en planta sótano. B) Entre otras estipulaciones, acordaron que los elementos del local (pintura, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas, cristales, etc) al finalizar el contrato deben entregarse en el mismo estado en que se reciban (cláusula novena); la arrendataria declara conocer las características y estado de conservación del local, aceptándolo expresamente (cláusula once); que la arrendataria no podrá realizar obra alguna sin permiso necesariamente escrito del arrendador, y que ' en cualquier caso, las obras realizadas quedarán en beneficio de la propiedad, sin que por ello la arrendataria tenga derecho a indemnización alguna por este concepto;' (cláusula doce); y que durante seis meses se rebajaba la renta en el importe de 300 euros (de 1.800 a 1.500 euros). C) La entidad demandada instaló un negocio de prendas de vestir y realizó obras de adaptación en el local. Al hallarse la instalación eléctrica y el aparato de aire acondicionado obsoletos, la arrendataria encargo a un profesional una nueva instalación eléctrica colocando trece bombillas, y se retiró el viejo aparato y se sustituyó por otro nuevo. D) El día 15.10.2.010 la entidad arrendataria hizo uso de la facultad de desistimiento que le autorizaba el contrato, y al abandonar el local se llevó del mismo 13 bombillas, el aparato de aire acondicionado cuyo importe había pagado, y retiró la carpintería metálica que constituía el escaparate, de modo que este se hallaba cerrado únicamente por una barrera metálica. E) En febrero de 2.011, el demandante ha arrendado nuevamente el local y su destino es para peluquería. No consta que el Sr Pedro Francisco hubiere abonado suma alguna para la adecuación del local, si bien en dicho contrato se pacta una reducción de la renta en la suma de 200euros mensuales durante seis meses.

La parte actora alega que el local se había entregado en buen estado de conservación y se devolvió en un estado deplorable, con daños en cerramientos, pavimentos, tarimas, aire acondicionado, instalaciones eléctricas y techo, por mal estado de conservación o mal uso; dejó el local sin aire acondicionado y sin el mobiliario existente en el momento de entrega del local; aporta un peritaje con los distintos conceptos reclamados.

La demandada alega que en el contrato no se menciona que el local se cediera con instalación o mobiliario propio del arrendador; que desmontó las viejas instalaciones; que con consentimiento de la propiedad, éstas, todas viejas y obsoletas fueron retiradas y restauró el techo del local, formación de todas las paredes de pladur, eliminó parte del cerramiento existente a la entrada del local; la actora no aporta facturas ni presupuestos pues ha sido la nueva arrendataria la que ha llevado a cabo la adaptación y puesta a punto del local para una actividad de peluquería; la instalación eléctrica y el aire acondicionado eran obsoletos; sobre los cerramientos dice que el presupuesto es alto, y aporta otros más bajos; que el local se ha devuelto en unas condiciones muy superiores a la entrega; y que el actor no ha invertido cantidad alguna para poner a punto el local . Se aportó un dictamen pericial de parte.

La sentencia de instancia considera acreditado que la arrendataria realizó modificaciones y obras sin permiso de la propiedad y no dejó las nuevas instalaciones colocadas en beneficio de la propiedad como señala el contrato; que el actor no ha acreditado que con las mismas sufriera un perjuicio real, económico, cierto y cuantificable; no ha aportado ninguna factura de reparación del local, en el que se ha instalado una peluquería, que no ha sido reformada por el actor; los daños que se reclaman han sido asumidos por los nuevos inquilinos y ningún coste ha sido asumido por la propiedad. Por ello, deniega la indemnización por este concepto.

Dicha resolución es apelada por la parte actora, y como aspectos más relevantes refiere que la arrendataria ha incumplido las estipulaciones 9,11 y 12 del contrato, y no dejó las instalaciones colocadas a beneficio de la propiedad, lo cual le ha supuesto a la actora un perjuicio real, económico, cierto y cuantificable; que ha aportado un presupuesto de la entidad Vidrios Unión Balear; que para indemnizar un daño no se exige haber repuesto lo sustraído; que al arrendar nuevamente el local ha rebajado la renta 200 euros durante seis meses en total 2.400 euros (no 4.200 euros como erróneamente señala el apelante) en compensación con el arreglo del local que ejecutó el nuevo inquilino, lo cual sería un perjuicio en lucro cesante.

La representación de la parte demandada dice que hizo las obras con la aquiescencia del arrendador para acondicionar el local para la actividad que iban a realizar; que la actora ha calculado las indemnizaciones 'a bulto' y los presupuestos presentados son excesivos, y se ratifica en los motivos de oposición en primera instancia.

SEGUNDO.-Conforme a la prueba practicada, resulta acreditado que el demandado ha arrendado nuevamente el local y que no ha abonado el importe de la reposición de los elementos que reclama, presumiblemente porque los ha realizado el nuevo arrendatario, y, en este sentido, no aporta factura alguna. Es de reseñar que, en relación a alguno de los aspectos reclamados, el nuevo arrendatario no los ha restituido, así no ha instalado un nuevo aparato de aire acondicionado, y carece de este elemento; en cuanto al acceso al sótano ha tapado la escalera de bajada con maderas inutilizando el sótano. Por el contrario, el nuevo arrendatario ha reparado el problema en el pladur, instalado un nuevo pavimento y ha colocado un nuevo cerramiento metálico, todo ello acorde con su decisión de adaptar el local para peluquería. Se desconoce el precio del cerramiento metálico instalado.

Concordamos con el recurrente que dichas circunstancias no eximen a la demandada de su obligación de abonar el posible coste de reposición de los materiales, por cuanto, si se ha producido un daño, no es requisito necesario para que proceda la indemnización que el mismo sea repuesto por el propio perjudicado, siendo irrelevante si ha abonado su importe un tercero, o, incluso, si el elemento no se ha repuesto. No compartimos esta argumentación de la Juzgadora de instancia, puesto que si el local carece de una carpintería metálica a modo de escaparate que en la fecha de la entrega se hallaba en el mismo, de un aparato de aire acondicionado, una parte de la superficie de pladur necesita reponer, si el hueco de la escalera de bajada carece de protección, o si faltan las bombillas, y una parte del pavimento está levantado, este local tiene un precio inferior en renta al carecer de estas prestaciones, con lo cual el perjuicio para la actora existe, y es obvio que si no se repara el precio de la renta resultará inferior, aparte de que el arrendador ha quedado privado de unos bienes muebles, o inmuebles por incorporación, cuya propiedad le correspondería por aplicación de las estipulaciones contractuales. Ninguna norma exige la reposición para que proceda una indemnización. Es cierto que alguno de las aludidos materiales o instalaciones pudiere ser inútil para la actividad a la que se quiere dedicar el nuevo local, o bien hubieren podido ser modificados de todos modos por el nuevo arrendatario conforme a lo que considera más adecuado para la actividad comercial, pero este dato no puede conocerse antes de concertar un nuevo arrendamiento, y el demandante quedaría privado de tales elementos con los cuales podría obtener una mayor renta, por ejemplo si se incluye un aparato de aire acondicionado en buen estado. Concordamos con el recurrente que la rebaja de la renta durante seis de los primeros meses tiene como objetivo el atender a las obras de acondicionamiento que deberá realizar el nuevo arrendatario, y en la espera de que al concluir el mismo, éstas podrán quedar en beneficio del local y del arrendador. Es de recordar que esta circunstancia también se ha tenido en cuenta en el contrato que nos ocupa, con lo cual, la actora debe ser coherente con su razonamiento, lo que conlleva que la reducción de renta durante seis meses a la arrendataria era por las obras de acondicionamiento del local, lo cual es incompatible con negarle autorización para las obras de adaptación, por cuanto si le rebaja la renta durante estos meses es porque le autoriza a realizar obras de adaptación del local a las concretas necesidades del negocio que piensa instalar en el mismo.

TERCERO.-Cuestión distinta es determinar si procede la indemnización, y para ello debemos examinar por separado cada uno de los seis conceptos reclamados. Es preciso resaltar que el arrendamiento ha tenido muy escasa duración, esto es, seis meses y medio. No consideramos acreditado que estas obras se hiciesen sin permiso de la propiedad, resaltando que se trata de obras de adecuación del local a la concreta actividad pretendida por la arrendataria, sin alteración de paredes interiores, y efectuadas al inicio del contrato, claramente perceptibles desde el exterior, y en la que la actora durante la vigencia del contrato nada dijo. Además, se rebajó la cuantía de la renta en la suma de 300 euros por mes y durante seis meses, lo cual constituye lógica contrapartida a la realización de las mismas obras Cuestión distinta es si las mismas deben quedar en beneficio del arrendador por aplicación de la cláusula doce, atendido que muchas de ellas son desmontables, y en algunas no se conoce con claridad cuál era la situación existente al concertar el arriendo.

Como se señala en la sentencia de la Sección Tercera de esta Audiencia de 13 de julio de 2.005 , ' La pretensión de devolución del local arrendado en el estado que tenía al tiempo de la entrega de posesión del mismo tiene su cobertura en el artículo 1561 del Código Civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el artículo 1555-2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el artículo 1563 del Código Civil , que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Como ha puesto de manifiesto la jurisprudencia interpretativa de este artículo 1563 del Código Civil , el mismo es aplicable asimismo a los arrendamientos regidos por la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos y viene a establecer una presunción 'iuris tantum', más que de culpa, propiamente de responsabilidades contra el arrendatario para los casos de pérdida o deterioro, representativo de daño, menoscabo, detrimento o desperfecto de las cosas, de modo que en el supuesto de que no se pueda precisar el origen interno o externo del evento generador, así como cuando no se acredite que el daño obedezca a fuerza mayor, caso fortuito o actuación imputable a persona concreta, en definitiva, en todos los supuesto en el que el arrendatario no demuestre que no hubo por su parte culpa ni negligencia, por haberse adoptado todas las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias, no puede eximirse de responsabilidad, pues se le impone la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ...........

..... Existe un cuerpo de doctrina jurisprudencial pacífico en la interpretación de los artículos 1573 y 487 del Código Civil , que señala que salvo pacto en contrario, carece el arrendatario de todo derecho de reembolso, indemnización o reclamación por las mejoras útiles y voluntarias que haya realizado en la finca o negocio arrendado cuando éste viene sujeto, como el de industria, a la legislación común; y que las mejoras del artículo 1573 tienen la consecuencia, si no se pactó otra cosa, de carecer el arrendatario a la conclusión del contrato de más derecho sobre ellas que el retirar lo que sin detrimento de los bienes sean susceptibles de ello (artículo 487). Así lo indican, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1986 , 6 de marzo de 1987 y 13 de diciembre de 1993 '....Y en tercer lugar, las obras de mejora en las instalaciones no pueden ser retiradas sino que han de quedar a beneficio de la propiedad, al entrañar su desmontaje indudables menoscabos, sobre todo en aquellos casos en que se hallaban incorporados al local, por lo que su unión al inmueble de una manera fija produce como consecuencia de su retirada el deterioro del objeto ( artículo 334-3 del Código Civil )'

Por tanto, deviene esencial el determinar si los elementos son o no extraíbles sin provocar menoscabos, tal como acaecería si se retirase la instalación eléctrica, pero no si se trata de un aparato de aire acondicionado manteniendo el resto de la instalación, o unas luminarias que pueden ser fácilmente repuestas, lo cual impone tratar por separado cada una de las seis deficiencias:

Primero.- El local carece de carpintería interior de cerramiento en uno de los antiguos escaparates, así como la puerta de acceso. Tal como se aprecia en la foto del folio 20, la demandada procedió a retirar una carpintería interior de cerramiento, que incluía la puerta y en parte constituía un escaparate, con un pequeño espacio que se adentraba hacia el interior del local, y la entregó sin tal carpintería, y sin puerta, sólo con una barrera exterior. Por el contrario, dejó colocada la carpintería metálica en el otro hueco existente, tal como se aprecia en la aludida foto. Consideramos que tal carpintería retirada por la arrendataria, o bien debió ser repuesta al concluir el contrato, o bien dejado en el local la nueva, pues la misma se hallaba en su inicio, y es evidente que la arrendataria se llevó la carpintería que colocó en sustitución del anterior, provocando con ello un perjuicio al arrendador al verse privado de un cerramiento de su propiedad, que no es sustituido por ningún otro y que supone una minusvalía del local, pues, o la arrendataria o el nuevo arrendador deberán colocar una nueva, y en este segundo supuesto supone una rebaja en el valor en renta del local. En cuanto a su precio, la parte actora ha presentado un presupuesto de la entidad Vidrios Unión Balear SL, con dos opciones, una de 3.568,10 euros, y otra de 2.231,95 euros, ambas sin IVA (adjuntadas al dictamen pericial de la actora), y la demandada otro de la misma entidad por un importe de 1.771,52 euros obrante al folio 120. Ante tal contraposición en presupuestos efectuados por la misma entidad, y atendido el hecho de que se desconoce la calidad de la carpintería anteriormente existente, la Sala optará por el presupuesto más barato, en la suma de 1.771,52 euros, sin el IVA al no haberse abonado su coste por la parte actora. .

Segundo.- El inexistente pavimento que quedaba oculto debajo de las tarimas de los escaparates al haber sido retirado éste, ha quedado al descubierto. Es una consecuencia de la retirada del escaparate anterior, y le son aplicables los mismos razonamientos. Su importe es de 200 euros según peritaje de la actora.

Tercero.- Se aprecia en la foto nº 4 que la estructura del tabique de pladur a una sola cara ha quedado al descubierto, lo cual es indicio de la retirada sin motivo de una placa de dicho material, el cual ha sido repuesto por el nuevo arrendatario del local. Su coste es de 208 euros, según peritaje de la parte actora. .

Cuarto.- En cuanto a las unidades interior y exterior del aire acondicionado, la prueba testifical del profesional que procedió a su colocación y de la factura presentada, pone de relieve que el aparato que se hallaba en el local era obsoleto, se hallaba fuera de normativa por utilizar un gas no autorizado y que tenía riesgos de provocar un cortocircuito. Ello pone de relieve que el aparato que existía en el local era totalmente inútil y de nulo valor. Al tratarse de un aparato extraíble y fácilmente desmontable y susceptible de reposición, habiendo dejando la preinstalación existente, se considera improcedente la reclamación de indemnización por este aspecto, sustancialmente porque el aparato que había en el local era totalmente inútil e inadecuado.

Quinto.- Tal como se aprecia en la foto 6 del aludido peritaje en el local existe una escalera de acceso al sótano, que se dice que antes estaba protegida, al objeto de evitar caídas por el hueco, mediante unos muebles que se han retirado, de modo que dicho hueco quedó al descubierto. Es evidente que antes no existía una barrera de protección como la que ahora se reclama, y se desconoce la propiedad de los bienes muebles que cumplían una función de evitar caídas por el hueco de la escalera. Ante esta situación, no procede señalar indemnización.

Sexto.- En cuanto a la reposición de luminarias, la prueba testifical de la persona que realizó la instalación eléctrica del local por cuenta de la demandada dice que la misma se hallaba obsoleta, y la hizo toda nueva colocando otro tipo de luminarias, antes mayoritariamente de neón. Al concluir el arrendamiento, la demandada se llevó las 12 luminarias, dejando la instalación eléctrica. Es obvio que dichas luminarias pueden comprarse en tiendas especializadas y son fácilmente susceptibles de reposición, y que antes éstas no se ubicaban en el local, sino que existía otra luminaria de menor coste como neones. Consideramos que estas luminarias son bienes muebles, fácilmente extraíbles y susceptibles de ser repuestos por otros, sin provocar detrimento alguno al resto de la instalación, con lo cual podían ser retirados por la arrendataria del local. No procede indemnización por este concepto.

En consecuencia, procede señalar una indemnización de 1.771,52 euros por retirada del escaparate existente, de 200 euros por el pavimento, y de 208 por retirada de pladur, en total 2.179,52 euros. Dicha cantidad sumada a la fijada en la sentencia de 1.617,49, conlleva que la indemnización final ascienda a 3.797,01 euros. Por tanto, se estima parcialmente el recurso de apelación.

CUARTO.-Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.2 de la L.E.C ., al ser parcial la estimación de la demanda no procede hacer especial pronunciamiento sobre las de la primera instancia; y tampoco con respecto a las de esta alzada, en virtud del art. 398 del mismo texto legal , al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada.

Fallo

1) ESTIMAR PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Dª. Begoña Muñoz Vivancos, en nombre y representación de D. Pedro Francisco , contra la sentencia de fecha 28 de abril de 2.014 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma, en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo.

2) DEBEMOS revocar parcialmente dicha resolución, y en su lugar, incrementar el importe de la indemnización fijado en la sentencia de instancia a la suma de 3.797,01 euros, y sus intereses legales, los del artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

3) Nose hace especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las dos instancias. Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.