Sentencia CIVIL Nº 285/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 611/2020 de 29 de Junio de 2021

Encabezamiento

ROLLO Nº 611/20

SENTENCIA Nº 285/2021

SECCIÓN OCTAVA

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Iltmo. Sr. D.:

PEDRO LUIS VIGUER SOLER

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En la ciudad de VALENCIA, a veintinueve de junio de dos mil veintiuno

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, constituida por el Magistrado Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER como órgano unipersonal, los autos de Juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Carlet, con el nº 363/2018, por CONSTRUCCIONES SANFEIX MEJIAS SL. representado por la Procuradora Dª Maria Mellado Canet y dirigido por la Letrada Dª Mercedes Solaz Olivas, contra Dª Mariana y D. Jose Luis, representado por la Procuradora Dª Monica Hidalgo Cubero y dirigido por el Letrado D. Bernardo Simó Peris, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Mariana y D. Jose Luis.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia, apelada pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de Carlet, en fecha 5/5/20, contiene el siguiente: 'FALLO: QUE ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Dª. María Mellado Canet, en nombre y representación de la mercantil CONSTRUCCIONES SANFELIX MEJIAS, S.L., contra Dª. Mariana y D. Jose Luis, DECLARO haber lugar a la misma y, en consecuencia, CONDENO a los demandados a satisfacer a la parte actora, firme que sea la presente resolución, la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS DIECINUEVE EUROS Y NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (3.719,97 €), que efectivamente le son adeudados, más los intereses legales desde la interpelación judicial hasta su completo pago, con expresa imposición a la parte demandada de las costas del procedimiento.'.

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Mariana y D. Jose Luis, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para la resolución del recurso de Apelación el 28 de Junio de 2021

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.- Frente a la sentencia de instancia que estimó la demanda formulada por la entidad actora CONSTRUCCIONES SANFÉLIX MEJÍAS S.L. en la que se condenaba a los demandados D. Jose Luis y Dª. Mariana a pagar a al entidad actora la suma de 3.719,97 € más intereses legales y costas procesales como consecuencia de los daños causados en la vivienda propiedad de la entidad actora sita en la Calle Formentera nº 7 de Alginet (Valencia), que ocuparon como arrendatarios desde el 4 de julio de 2016 hasta el 30 de septiembre de 2017, interponen recurso de apelación los demandados alegando como único motivo impugnatorio el error en la valoración de la prueba en que a su juicio habría incurrido el juzgado, y sostienen en síntesis que la suma reclamada es excesiva, ya que la parte demandante pretende que se le sufrague la reforma de la vivienda, y añaden que la mayor parte de los daños eran preexistentes al arrendamiento o, leves, o derivaban del uso normal del inmueble, vivienda en la que además siempre han existido humedades que nunca han sido reparadas pese a los requerimientos realizados a la propiedad, considerando en definitiva excesiva la suma reclamada. En consecuencia, solicitan la desestimación de la demanda ya que según alegan adeudan tan solo la cantidad de 341,37€ por suministros pendientes y pequeños desperfectos que deben ser compensados con la fianza de 500 € entregada en su día a la parte actora.

SEGUNDO.- Motivo del recurso. Análisis y resolución.- Teniendo en cuenta que el único motivo del recurso se centra en la indebida o incorrecta valoración de la prueba por parte de la juez 'a quo', que es el núcleo de la impugnación de la sentencia, cabe comenzar realizando una serie de consideraciones previas acerca de la naturaleza y finalidad del recurso de apelación y la valoración de la prueba en segunda instancia, para entrar a continuación a analizar el motivo impugnatorio alegado.

a.-) Valoración de la prueba en segunda instancia.- Esta Sala ha reiterado que el recurso de apelación se configura como 'revisio prioris instantiae' o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: 'el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia'. Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, nº de recurso 1272/2007 y la STS de 14 de junio de 2011 (nº recurso 699/2008).

Además la jurisprudencia tiene declarado que si bien es cierto que la apelación autoriza al juez o tribunal 'ad quem' a revisar la efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las practicadas a su presencia y con respeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que la misma deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error, o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas ( SsTC nº 169/1990, 211/1991 y 283/1993, entre otras muchas), ya que como tiene dicho el TS (SS de 18 mayo 1990, 4 mayo 1993, 9 octubre 1996, 7 octubre 1997, 29 julio 1998, 24 julio 2001, 20 noviembre 2002, 23 marzo 2006 y 5 diciembre 2006, entre otras), esa valoración es facultad que corresponde única y exclusivamente al juez 'a quo' y no a las partes litigantes.

También es preciso señalar que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, además de que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo, lo que no sucede cuando la valoración que efectúa el juez a quo resulta correcta en relación al resultado de la prueba practicada y motivada en la argumentación de la sentencia que evidencie el análisis detallado y exhaustivo llevado a cabo, por lo que inicialmente cabrá entender que lo pretendido por el recurrente no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del juez por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada y a la vista de la fundamentación de la resolución combatida, entiende que, en estas circunstancias, es de aplicación la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional ( SsTC 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/1997, 231/1997, 36/1998, 116/1998, 181/1998, 187/2000, 171/2002 y 196/2005), como de la Sala Primera del Tribunal Supremo ( SsTS de 5 octubre1998, 19 octubre 1999, 3 febrero, 23, 28 y 30 marzo, 9 junio y 21 julio 2000, 2 y 23 noviembre 2001, 30 abril y 20 diciembre 2002, 24 febrero y 2 octubre 2003, 9 febrero y 3 marzo 2004 y 27 junio 2006). En suma, las partes no pueden pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC n.º 1618/1992 , 16 de mayo de 1995, RC n.º 696/1992, 31 de mayo de 1994, RC n.º 2840/1991, 22 de julio de 2003, RC n.º 32845/1997, 25 de noviembre de 2005, RC n.º 1560/1999). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración.

Como señala la muy reciente STS 681/2020 de 15 de diciembre, citando la STS 572/2019, de 4 de noviembre, extractada por la más reciente 116/2020, de 19 de febrero, 'no es admisible un motivo que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre), y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas [...]'.

b.-) Resolución del motivo. Error en la valoración de la prueba. Estimación parcial del recurso.- En primer término conviene recordar, como ya lo hizo esta Sala entre otras en sentencias 253/2016 de 23 de junio, 226/2018 de 26 de mayo, 607/2019 de 30 de diciembre y 538/2020 de 2 de noviembre, que en lo relativo a los daños causados en bienes arrendados es preciso partir de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1 o y 1555.2º del código civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro. Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución; en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda o el local en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad tratándose de una vivienda o de desarrollar normalmente la actividad para cuyo destino se arrienda, de tratarse de un local, art. 1562 del código civil). No obstante sin perjuicio de lo expuesto incumbe obviamente al arrendador la plena acreditación de los daños que reclama y que se han producido durante el arrendamiento ( SAP Barcelona sección 13ª de 05 de marzo de 2018 y SAP Islas Baleares sección 3ª del 24 de enero de 2018). Por otro lado como dijimos en sentencia 571/2012 de 3 de diciembre 'todo uso de un inmueble, lleva consigo determinados desperfectos, que son consecuencia del mismo, el arrendatario no debe responder de ellos y su obligación por tal motivo sólo surgirá cuando se trate de daños dolosamente causados, o al menos de aquellos otros que se demuestre exceden de lo que debe entender por una utilización normal del bien arrendado, por ser impropios de un uso habitual considerando la naturaleza y finalidad de aquel, pues, es obvio, y no necesita mayor explicación, que las cosas desmerecen por su uso, o incluso por el simple transcurso del tiempo. Y en este sentido deben ser interpretados los citados artículos 1563y 1564 del Código Civil'.

Expuesto cuanto antecede, analizada la prueba practicada en este juicio y singularmente el contrato de arrendamiento y documento de resolución contractual, las facturas, fotografías y demás documentos aportados con la demanda, las conversaciones de whatsapp entre la propiedad y la demandada aportada con la contestación, y las declaraciones testificales practicadas en juicio, esta Sala considera que el recurso debe ser parcialmente estimado, ya que si bien la mayor parte de las reparaciones responden efectivamente a daños o desperfectos imputables a los arrendatarios, otras no consta que tengan otro origen distinto que el propio uso del inmueble o el mero transcurso del tiempo.

Debe partirse de la premisa de que la parte demandada admite adeudar la suma de 341,37 € que englobaría los suministros pendientes de pago ascendente a 137,02 €, así como la manilla de plástico de la puerta de entrada al garaje interior de la vivienda (por importe de 20 €), la tapa del aire acondicionado (ascendente a 94,35 €), el auricular del telefonillo (que cifra en 10 € según sus cálculos) y el hornillo de la placa vitrocerámica (cuantificado en 80 € según factura aportada). Por tanto con arreglo al principio dispositivo ( art. 216LEC) debe tenerse por admitida y fijada dicha suma a satisfacer -según alegan- con cargo a la fianza de 500 € que obra en poder de la mercantil demandante, habiendo renunciado los arrendatarios demandados al resto, ascendente a 158,63 €.

Ello sentado procede analizar las distintas partidas reclamadas, comenzando por las referidas a las puertas interiores y a la pintura, por ser cuantitativamente las más relevantes, por importe respectivamente de 1.669,80 € y 910 €.

En lo relativo a los daños en las cuatro puertas interiores de la vivienda, se ha aportado la factura emitida por la empresa Carpigonfer S.L. (documento nº 8 de la demanda) que acredita la sustitución de las mismas, y examinadas las fotografías aportadas se observan en las puertas sustituidas evidentes desperfectos consistentes en numerosos arañazos o 'rayas'. Los propios demandados reconocen abiertamente estos arañazos en las puertas (que atribuyen a su hijo pequeño), que además constatan los testigos Sres. Juan Pablo y Abelardo (posteriores arrendatarios), la Sra. Trinidad empleada de la inmobiliaria que acudió a la vivienda el día en que se procedió a la resolución del contrato y revisión preliminar de la vivienda, e incluso la Sra. Zaira, prima de la demandada que en su declaración aludió a dichos desperfectos en la puerta del salón. Por otro lado, el legal representante de la empresa que sustituyó las puertas declaró que no era posible una solución alternativa porque no se podían lijar al tratarse de aglomerado chapado, por lo que no era posible disimular tales rayaduras. Por lo tanto, necesariamente hay que concluir que las rayas existen y que la sustitución de las puertas está justificada, por lo que corresponde a los demandados asumir el coste de dicha sustitución que asciende a 1.669,80 €.

Respecto de los conceptos que se reflejan en la factura de Augusto (documento nº 7, carpintería metálica) cabe señalar que dichos desperfectos (manilla entrada, tirador de la persiana, ruedas y cierres de la corredera, reparación de las ventanas) más bien parecen referirse a elementos deteriorados por el mero uso, de hecho el Sr. Augusto reconoció en juicio que los mismos eran los propios del 'desgaste', por lo que dicha reparación de mero mantenimiento debe ser asumida por la propiedad, ya que al art. 21LAU el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, lo que como ya se ha indicado no es el caso. Por tanto el coste de dichas reparaciones no tiene porqué ser imputada a los arrendatarios.

En cuanto a la partida reclamada en concepto de pintura, examinado el documento nº 9 de la demanda no se observa nada que indique un uso anormal o inadecuado del inmueble, incluso admitiendo la existencia de algunos golpes en las paredes, ya que los trabajos consistieron en los habituales de masillado, lijado y pintado de las paredes necesarios en cualquier vivienda cuando transcurre un cierto tiempo, pues es evidente que se deterioran por el uso, siendo normal en un contrato de arrendamiento que el propietario realice una puesta a punto cuando recibe el inmueble arrendado antes de la entrada de nuevos inquilinos (en este sentido cabe citar a título de ejemplo la sentencia de esta Sala nº 537/2020 de 2 de noviembre o la de la sec. 6ª de esta Audiencia Provincial nº 624/2012 de 13 de noviembre, entre otras muchas).

En lo relativo a los telefonillos (factura nº NUM000), la parte demandada reconoce que el auricular estaba roto al haberse caído pero que bastaba con su sustitución, pero el testigo Sr. Camilo empleado de la empresa que expidió la factura manifestó que en realidad no funcionaban, y que el coste de cambiar la placa era el mismo que cambiar el 'kit' completo, daños que por tanto son atribuibles a los arrendatarios, ascendiendo la reparación por este concepto a la cantidad de 300,08 € IVA incluido. En cuanto a la sustitución de las bombillas led y el extractor de aseo es evidente que se trata de elementos simplemente deteriorados por el uso y cuya reparación, como ya hemos visto, incumbe a la propiedad.

Finalmente, en lo referente a la factura nº NUM001 (fontanería, sanitarios y desatascos), la parte arrendataria, demandada y apelante, ha asumido el pago de la rejilla de protección del aire acondicionado como ya se ha indicado. En cuanto a la reparación de la hélice de dicho aparato de aire acondicionado dañada por mordeduras de perro así como de los flexibles y rociadores de las duchas, de la tapa del inodoro y el desatasco del desagüe de sumidero de la terraza (donde los demandados reconocen que tenían habitualmente a su perro, y que estaba obturado por las heces del animal), se trata de desperfectos que obviamente no responden a un uso normal y obviamente son imputables a los demandados. En cuanto al cambio de los embellecedores de las llaves de corte su causa se halla en el uso cotidiano del baño y no en una actuación dolosa, negligente o inadecuada de los arrendatarios.

Por tanto a la suma que los demandados reconocen adeudar, antes aludida, por importe de 341,37 € (suministros de agua y luz, manilla de plástico de la puerta, tapa de aire acondicionado, auricular del telefonillo y placa vitrocerámica), debe descontarse los 10 € de auricular (ya que se procedió a la sustitución de los telefonillos); a ello cabe añadir el cambio de puertas (1.669,80 € IVA incluido), el desatasco del sumidero de la terraza (133,10 € IVA incluido), más el importe de la sustitución íntegra de los telefonillos (300,08 € IVA incluido), la tapa de inodoro (104,66 € IVA incluido), la hélice del aparato de aire acondicionado (120,51 €) y los flexibles y rociadores (67,76 €), lo que hace un total de 2.727,28 € de los que debe descontarse la suma retenida por la entidad actora en concepto de fianza arrendaticia ascendente a 500 €, por lo que la cantidad adeudada asciende finalmente a 2.227,28 €, lo que ha de conllevar la estimación parcial del recurso y la consiguiente estimación parcial de la demanda.

TERCERO.- Costas procesales.- Dada la estimación parcial del recurso y la consiguiente estimación parcial de la demanda no procede especial imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias ( arts. 394 y 398LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación la Sala constituida en órgano unipersonal pronuncia el siguiente

Fallo

1.-) Estimoparcialmenteel recursode apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Luis y Dª. Mariana contra la sentencia de fecha 5 de mayo de 2020 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Carlet en autos de juicio verbal nº 363/18, que revoco parcialmente.

2.-) Estimo parcialmente la demandaformulada por la representación procesal de CONSTRUCCIONES SANFÉLIX MEJÍAS S.L. contra D. Jose Luis y Dª. Mariana y condeno a los mismos a pagar a la entidad actora la cantidad de 2.227,28 € más el interés legal desde la demanda.

3.-)No procede especial imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino legal ( DA 15ª LO 1/2009)

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronuncio, mando y firmo.