Sentencia Civil Nº 286/2009, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 3, Rec 191/2009 de 14 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00286/2009

LA SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, compuesta por los Magistrados Ilmos. Sres. D. ANTONIO J. GUTIÉRREZ R.- MOLDES, Presidente, D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS y DÑA.- BELÉN MARÍA FERNÁNDEZ LAGO (SUPLENTE), ha pronunciado, EN NOMBRE

DEL REY, la siguiente:

S E N T E N C I A Nº: 286/2009

En PONTEVEDRA, a catorce de Julio de dos mil nueve.

Visto el recurso de apelación contra la sentencia recaída en los autos de juicio de procedimiento ordinario nº 0809/06, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pontevedra (Rollo de Sala número 191/09) en el que son partes como apelante DÑA.- Adolfina , que se personó en esta instancia representada por el Procurador D.- Antonio Fernández García; y como apelada "MARAVISTA INVERSIONES, S.L.", que se personó en esta instancia representada por el Procurador D.- José-Manuel Lema Maquieira, siendo Ponente la Ilma. Sra. DÑA. BELÉN MARÍA FERNÁNDEZ LAGO.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 27 de enero de 2009, recayó sentencia en los autos de que se deja hecha mención, cuyo fallo, literalmente dice: "Que estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Lema Maquieira, en nombre y representación de Maravista Inversiones S.L., contra Doña Adolfina , declaro resuelto el contrato de arrendamiento de finca urbana ubicada en la Calle DIRECCION000 nº NUM000 (antes nº NUM001 ) de la ciudad de Pontevedra, y, consecuentemente, declaro haber lugar al desahucio de Doña Adolfina de la finca en cuestión, y condeno a Doña Adolfina al desalojo de esa finca libre vacua y expedita a disposición de la demandante en plazo legal.

Impongo las costas del procedimiento a Doña Adolfina ".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se preparó, en tiempo y forma, recurso de apelación por DÑA.- Adolfina , recayendo resolución del juzgado de instancia por la que se tuvo por preparado el recurso y se acordó emplazar a la parte recurrente al objeto de que lo interpusiera en legal forma, lo que efectuó dentro del plazo legal, y conferido traslado a las restantes partes, con emplazamiento por diez días, al objeto de que formularan oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que resultara desfavorable, por "MARAVISTA INVERSIONES, S.L.".

TERCERO.- Remitidos los autos a esta Audiencia con los escritos de interposición al recurso y de impugnación al mismo correspondió su conocimiento a esta Sección, por turno de reparto de fecha 5 de mayo de 2009, sin que por las partes se haya propuesto prueba ni se haya solicitado la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la Sentencia de Instancia en cuanto no contradigan a los que se contienen en la presente resolución.

PRIMERO.- La parte apelada presentó demanda contra la hoy apelante en la que interesaba la resolución del contrato de arrendamiento del bajo sito en el nº NUM000 de la DIRECCION000 de Pontevedra, y del que era arrendatario el Sr. Leopoldo , esposo de la apelante, por improcedencia de la subrogación por jubilación, o efectuarse esta indebidamente, o en su caso se declarese la extinción de dicho contrato de arrendamiento por transcurso del plazo legal, condenando a la parte demandada a estar y pasar por tal declaración, y a desalojar el local, dejándolo libre y expedito a favor de la parte actora.

La Sentencia de Instancia estima la demanda al considerar que carece de amparo legal la subrogación de la demandada, por jubilación de su esposo, en la posición del arrendatario en el contrato de arrendamiento.

SEGUNDO.- Formula Recurso de Apelación la representación procesal de la Sra. Adolfina , en base a considerar, en primer lugar, que ha habido infracción de normas o garantías procesales en el trámite de primera instancia. Entiende la parte apelante que Dª María Dolores , que es la persona que presentó la demanda, carecía en ese momento de legitimación "ad causam" al haber vendido con anterioridad el local a la Entidad "Maravista Inversiones, S.L.".

En el escrito de demanda, folio 2, consta la fecha de su presentación -14 de julio de 2006-, y la transmisión del inmueble se produjo en fecha 10 de agosto de 2006, según resulta de la escritura pública de compraventa unida a los folios 211 y siguientes. El hecho de que en la en la diligencia de fecha 13 de octubre de 2006 -folio 69-, que precede al Auto de admisión a trámite de la demanda, conste por error -error material subsanado por diligencia de fecha 22 de diciembre de 2006- una fecha posterior -21 de septiembre de 2006- a la transmisión del inmueble, no puede alterar la verdadera fecha de su presentación, comenzando desde entonces la litispendencia, de acuerdo con el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haber sido después admitida a trámite la demanda, lo que tuvo lugar por Auto de fecha 13 de octubre de 2006 , contra el que no se formulo recurso. Por Auto de fecha 22 de junio de 2007 , y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el Juez de Instancia tuvo por parte a la adquirente, "Maravista Inversiones, S.L.", al rechazar la oposición de la parte demandada quien sostenía, al igual que en esta alzada, que la presentación de la demanda se produjo el 21 de septiembre de 2006.

Y en cuanto a la supuesta indefensión que afirma la apelante que le produjo la sucesión procesal operada, señalar en primer lugar que en su oposición a la misma la parte demandada no alego que le competían derechos o defensas, que en relación con el objeto del proceso, solo podía hacer valer contra la transmitente, o que el cambio de parte puede dificultar notoriamente su defensa, y en segundo lugar, tampoco hizo uso de la posibilidad concedida, por providencia de fecha 16 de julio de 2007, de reformular la contestación a la demanda. Y la parte demandada ninguna alegación al respecto hizo en la audiencia previa al juicio.

Es por ello que el motivo debe ser desestimado, toda vez, en el momento en que se inicio la litispendencia, la demandante inicial, Sra. María Dolores , era la propietaria del local, produciéndose la sucesión procesal con posterioridad a aquel momento.

TERCERO.- En la Alegación Segunda, de su escrito de recurso, manifiesta la parte apelante que el contrato de arrendamiento lo es de local de negocio, propiamente dicho.

Y ello, según manifiesta, en primer lugar, atendiendo al verdadero objeto o destino estipulado o querido por las partes, según resulta a su entender, del título del contrato, de la circunstancia de no adscribir su destino a un fin determinado y concreto, por el hecho de conceder al arrendatario la facultad de traspasar, y por último se hace mención a la circunstancia de que en la estipulación novena, el mismo se extiende a una vitrina-escaparate situada en la entrada del portal del inmueble.

Al igual que entiende el Juez "a quo" tales circunstancias no son óbice para calificar el contrato de arrendamiento como de local negocio, pues en primer lugar a la hora de determinar la verdadera naturaleza del negocio se habrá de atender a la común intención de los contratantes, y a la finalidad perseguida por estos, y no al título que por error, o por otras circunstancias, figure en el documento. Y tampoco lo es la circunstancia de que no figure adscrito a un fin determinado y concreto, pues en tal caso se habrá de tener en cuenta el uso al que se destino el local arrendado al concertar el arrendamiento, y así en el propio contrato se hace constar la actividad profesional del arrendatario, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que es la misma que desde el inicio del arrendamiento se ejerció en el local. Y en cuanto a la facultad de traspasar concedida en el contrato al arrendatario tampoco debe llevar a tal calificación, pues el arrendador podía, de acuerdo con la L.A.U. de 1964 , conceder tal derecho al arrendatario, sin alterar por ello la naturaleza del negocio. Y por último el hecho de que el arrendamiento incluyese una vitrina tampoco es una circunstancia que sirva para calificar el arrendamiento como de local de negocio.

En el apartado B).-, se refiere la parte apelante a la circunstancia de que se hubiese producido la actualización de la renta, de una sola vez, y al 100% , al amparo del apartado c), número 6, regla 2ª de la Disposición Transitoria Tercera de la L.A.U. de 1994 , y no la Disposición Transitoria Cuarta, que remite a la regla 3ª, del número 6 , del apartado c), de la Disposición Tercera, o a la regla 4ª . De tal circunstancia no es tampoco deducible, como pretende la parte apelante, la calificación del contrato como arrendamiento de local de negocio, pues para éste tampoco prevé la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994, que el 100 % de la renta actualizada sea exigible desde el primer momento.

CUARTO.- En la Alegación Tercera y Cuarta de su escrito, manifiesta la parte apelante que ha quedado acreditado que el local objeto de litis ha venido siendo destinado al desarrollo de una actividad negocial y lucrativa, una actividad comercial y económica con ánimo de lucro, de tráfico inmobiliario, abierta al público, por lo que el arrendamiento debe calificarse como de local de negocio, y no de mera oficina o escritorio.

Con la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 , la distinción tradicional -R.D. 4104/1964 - entre arrendamientos de local de negocio y asimilados a los de local de negocio se ha visto alterada al introducir la actual Ley una tercera categoría, a la que se refiere la Disposición Transitoria Cuarta -disposición aplicable a los contrato de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 - que es la del arrendamiento de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales -apartado 4º-.

En el presente caso se ha de partir de que ha quedado acreditado que la actividad que se desarrolla, desde el inicio del arrendamiento, en el local arrendado es la propia de una agencia de la propiedad inmobiliaria, y como tal la intermediación en la venta y alquiler de inmuebles. Por tanto no se ejerce en el local arrendado una actividad industrial, de comercio, o de enseñanza con fin lucrativo, sino una actividad profesional, incluida como tal dentro de la Sección Segunda de las tarifas del Impuesto de Actividades Económicas, actividad profesional en cuyo ejercicio el titular puede precisar de la colaboración de otras personas a las que se vincule en virtud de un contrato de trabajo, sin que ello lleve a calificar, a la actividad desarrollada en el local, de industrial o comercial, ni tampoco sirve a tal fin el hecho de que el titular pertenezca a la Cámara de Comercio, pues forman parte de su censo las personas físicas o jurídicas que desarrollan una actividad sujeta al Impuesto de Actividades Económicas, y entre las que se comprenden no solo las actividades comerciales propiamente dichas, sino también, entre otras, las correspondientes a las Agencias de la Propiedad Inmobiliaria, profesión para cuyo ejercicio, tal y como se recoge en el escrito de recurso, se requería, hasta que en el año 2000 se produjo la liberalización del sector inmobiliario, el pertinente título, y la colegiación obligatoria.

QUINTO.- En la Alegación Quinta de su escrito, manifiesta la parte apelante que, en el caso de litis, esta legalmente permitida la subrogación, en virtud de lo dispuesto en el apartado 3, de la Disposición Transitoria Tercera de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos .

En el presente caso, al ser el contrato de arrendamiento anterior al 9 de mayo de 1995, de acuerdo con la Disposición Transitoria Cuarta de la L.A.U. de 1994 la normativa aplicable será el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por R.D. 4104/1964, con las modificaciones contenidas en la propia Disposición Transitoria. Pues bien, ni en aquel Texto Refundido, ni en la Ley vigente se prevé la posibilidad de subrogación del cónyuge en el supuesto de jubilación del arrendatario -que si se contempla en la Disposición Transitoria Tercera para el caso de arrendamiento de local de negocio- ni cuando se trate de un arrendamiento, como es el presente, de finca urbana en que se desarrollen actividades profesionales, ni tampoco cuando el arrendamiento sea asimilado al de local de negocio.

SEXTO.- Es por ello que el recurso debe ser desestimado al no tener amparo legal la subrogación, del cónyuge del arrendatario por jubilación de éste último, en la posición que ocupaba éste en el contrato de arrendamiento, por lo que al haberse introducido por el arrendatario a un tercero en la relación arrendaticia, procede la resolución del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 112.5 del R.D. 4104/1964 , al haberse producido una cesión del contrato de arrendamiento en modo distinto del autorizado en la Ley.

SEPTIMO.- Por lo que se refiere a las costas, de conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394 », por lo que al resultar desestimada la pretensión impugnativa del apelante, deberán serle impuestas las costas de esta segunda instancia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que al desestimar el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal Dª Adolfina , debemos confirmar y confirmamos la Sentencia de fecha 27 de enero de 2009 dictada, en autos de Juicio Ordinario núm. 809/2006 (rollo de apelación núm. 191/2009), por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Pontevedra, con imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte recurrente.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas en la forma establecida en el artículo 248.4 de la LOPJ .

Firme esta resolución, expídase testimonio de la misma y remítase junto con los autos, al Juzgado de procedencia, tomándose las oportunas notas en los libros de registro de esta Sección.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.