Sentencia Civil Nº 286/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 51/2010 de 13 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00286/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN 51/2010

AUTOS: 503/2008

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 DE MADRID

DEMANDANTES/APELADOS: Dª Sonia , D. Evaristo , D. Feliciano , Dª Visitacion , Dª María Antonieta Y Dª Adelaida

PROCURADOR: D. FERNANDO GALA ESCRIBANO

DEMANDADA/APELANTE: Dª Almudena

PROCURADOR: D. JUAN TORRECILLA JIMÉNEZ

PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº 286

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a trece de abril de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 503/2008 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 20 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 51/2010, en los que aparece como parte demandante-apelada Dª Sonia , D. Evaristo , D. Feliciano , Dª Visitacion , Dª María Antonieta y Dª Adelaida representados por el Procurador D. FERNANDO GALA ESCRIBANO, y como demandada-apelante Dª Almudena representada por el Procurador D. JUAN TORRECILLA JIMÉNEZ, sobre resolución de contrato de arrendamiento, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 20 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 1 de octubre de 2009 , cuya parte dispositiva dice: "Estimo la demanda presentada por Dª Sonia , D. Evaristo , D. Feliciano , Dª Visitacion , Dª María Antonieta y Dª Adelaida contra Dª Almudena , y, en consecuencia, declaro extinguido el contrato de arrendamiento de 6 de abril de 2003, relativo a la vivienda piso NUM000 puerta DIRECCION000 exterior de la Avenida DIRECCION001 , nº NUM001 , de Madrid, condenando a la demandada a su desalojo, bajo apercibimiento de lanzamiento si no la desaloja voluntariamente. Condeno a la demandada al pago de las costas de este proceso."

Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Almudena se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 6 de abril de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO. - En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formuló demanda solicitando la declaración de extinción del contrato arrendamiento de vivienda del que era inquilina la demandada, indicando que el 6 de abril de 2003 la usufructuaria de dicha vivienda suscribió con la demandada contrato de arrendamiento, habiendo fallecido el 17 de julio de 2006 la arrendadora-usufructuaria, por lo que entendía el actor que el contrato se había extinguido con arreglo a lo dispuesto en el artículo 13.2 de Ley de Arrendamientos Urbanos, habiendo notificado el 16 de enero de 2007 a la demandada la extinción del contrato de arrendamiento.

La demandada se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que en el contrato no constaba que la arrendadora fuese usufructuaria, y que los actores habían reconocido a la demandada como arrendataria al haberle cobrado la renta en vigor, emitiendo los correspondientes recibos, recibos que eran abonados personalmente al coactor, Don Feliciano , entendiendo la demandada que se había iniciado una nueva relación contractual arrendaticia tras el fallecimiento de la usufructuaria debido al cobro de las rentas.

La sentencia que se recurre estimó la demanda.

SEGUNDO.- Se aceptan y se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por los fundamentos de esta resolución.

TERCERO.- Formula recurso la demandada alegando que en el contrato de arrendamiento la arrendadora no se identificaba como usufructuaria, por lo que la demandada arrendó de buena fe el inmueble.

Ante todo, cabe señalar que con arreglo al artículo 13.2 de Ley de Arrendamientos Urbanos , en conjunción con lo dispuesto en el artículo 480 del Código civil , se dispone que el contrato celebrado por el usufructuario se resolverá una vez que concluya el usufructo, y ello con independencia de que conste en el contrato que el arrendador es usufructuario o no, ya que la extinción del contrato deriva del título que ostenta el arrendador, sin hacer referencia dichos preceptos legales a la necesidad de que conste que el arrendatario tenía conocimiento de la condición de usufructuario del arrendador; únicamente si constase en el contrato que el arrendador indicó ser propietario, cabría plantearse si, pese a no serlo, el nudo propietario queda vinculado por tal manifestación del usufructuario, y si bien aún en tal supuesto la respuesta dista de ser clara, lo cierto es que en el contrato objeto de autos la arrendadora actúa en calidad de tal, no especificándose el título que ostentaba para concertar el contrato de arrendamiento (documento 6 de la demanda, folios 28 a 30). Por tanto, de dicho contrato no se puede deducir que la arrendadora originaria indicase a la hoy demandada que era propietaria del inmueble, ni que por tanto ocultase su condición de usufructuaria del mismo.

CUARTO.- El artículo 13.3 de Ley de Arrendamientos Urbanos prevé la posibilidad de prorrogar el contrato hasta los cinco años cuando el arrendatario no haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario en el Registro de la Propiedad, o cuando parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.

La finca objeto de autos aparece inscrita en el Registro de la Propiedad de Madrid 39 de Madrid con el NUM002 (documento 4 de la demanda, folio 25), constando que por el Sr. Registrador encargado del Registro 39 se practicó el asiento de extinción del usufructo relativo, entre otros, a la finca NUM002 de dicho Registro (documento 3 de la demanda, folio 23), de lo cual se desprende que el usufructo de la arrendadora constaba inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo cual la arrendadora no figuraba como propietaria en el Registro, sin que se desprenda de lo actuado que los nudos propietarios hayan observado algún tipo de conducta que permita considerar que éstos generaron un estado de cosas que hayan llevado a la recurrente a creer que la arrendadora era propietaria.

QUINTO.- La recurrente considera que ha existido reconocimiento por parte de los demandantes de la condición de arrendataria de la demandada, dado que desde el mes de agosto de 2006, mes siguiente al fallecimiento de la originaria arrendadora, se emitieron recibos de inquilinato, que eran cobrados personalmente por don Feliciano , en los que no se hace mención alguna a su discrepancia con la situación arrendaticia, llegando éste indicar el número de cuenta en que debían hacerse las transferencias, no siendo hasta el 16 de enero de 2007, seis meses después del fallecimiento del arrendadora-usufructuaria, cuando le comunicaron formalmente que dan por resuelto el contrato. Igualmente indica la recurrente que se le pasó al cobro del recibo del IBI y que se le ofreció la adquisición de la vivienda en ejercicio del derecho de adquisición preferente que corresponde al inquilino.

Con respecto al derecho de adquisición preferente, se aportó como documento 29 de la contestación (folio 87) carta fechada el 3 de febrero de 2007, en la que no consta firma, ni documento o prueba que acredite tan siquiera su envío a la demandada, habiendo sido además impugnado dicho documento en el acto de la Audiencia Previa (00:15 de la grabación de dicho acto), no habiendo reconocido Don Feliciano en el acto de su interrogatorio la remisión de dicho documento, por el contrario negó tal hecho (10:40 de la grabación de dicho acto), por todo lo cual no cabe dar por probado que los hoy actores hayan remitido dicho documento a la demandada.

En lo que respecta al cobro de rentas e IBI, el fallecimiento de la usufructuaria determina la extinción automática del contrato de arrendamiento, tal y como resulta de ya referido artículo 13.2 de Ley de Arrendamientos Urbanos , por lo cual, una vez producida la extinción del arrendamiento, en el presente supuesto por fallecimiento de la usufructuaria, únicamente cabrá entender que el contrato subsiste si existe un acto claro e inequívoco que lleve a considerar que, pese a la extinción del contrato, el nuevo arrendador acepta la celebración de un nuevo contrato, lo cual exige la concurrencia de actos que de forma inequívoca acrediten la voluntad del nuevo arrendador de consentir la continuación de la relación arrendaticia que se había extinguido.

En definitiva, será preciso que el propietario realice actos concluyentes de los que quepa deducir de forma inequívoca su voluntad de aceptar la continuación de la relación arrendaticia, así lo indica la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 enero 1997 , al establecer que: " La concurrencia de consentimiento tácito de la sociedad que arrendó el local no contó con la debida y categórica prueba pues el referido consentimiento, como manifestación indirecta de la voluntad, viene integrado por hechos concluyentes ("facta concluentia") y, como tales, inequívocas y terminantes, sin que sea lícito deducirlo de actitudes o expresiones de dudosa significación, ni del mero conocimiento, pues el hecho de conocer no significa por sí mismo consentir, resultando más dificultoso al tratarse de personas jurídicas ( sentencias de 22-12-1992 , 28-6 - y 30-12-1993 y 11-7-1994 ). (en similar sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1990 , 28 de junio de 1993 y 27 de junio de 1994 , entre otras).

Los hoy actores dirigen el 16 de enero de 2007 comunicación a la hoy demandada manifestándole su decisión de dar por resuelto el contrato de arrendamiento (documento 7 de la demanda, folio 34). Por tanto a partir de esa fecha su voluntad de dar por resuelto el contrato es evidente e inequívoca, reiterando posteriormente dicha voluntad mediante comunicación remitida el 3 de octubre de 2007, en la que se indica que los pagos que realiza son simple compensación de los gastos de mantenimiento de la vivienda (documento 8, folio 35), lo cual reitera con mayor claridad aún su voluntad de dar por extinguido el contrato, y por ello, los cobros de rentas producidos a partir de la primera de las comunicaciones referidas indudablemente no pueden ser considerados como actos que revelen voluntad alguna de continuar la relación contractual.

SEXTO.- Con respecto a los cobros de renta e IBI realizados antes de la comunicación expresa de la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, cabe indicar que consta que la usufructuaria-arrendadora falleció el 17 de julio de 2006, siendo la primera comunicación de 16 de enero de 2007, no obstante, el hecho de que durante los meses que mediante desde el fallecimiento de la usufructuaria hasta la comunicación indicada se hayan percibido rentas por parte de los actores no significa, a juicio de esta Sala, que éstos hayan aceptado la continuidad en la relación arrendaticia, ya que, en primer término, las referidas comunicaciones disipan toda posible duda al respecto, debiendo recordarse que la cuestión no es qué pudo creer la arrendataria, sino qué voluntad cabe inferir de los actos realizados por los actores, de tal manera que cuando éstos manifiestan y reiteran su voluntad de no continuar el contrato, obviamente están dando contenido y sentido, no sólo a las actuaciones posteriores a dicha comunicación, sino también dejando manifiesto el sentido que pretendían dar a las actuaciones previas, es decir al cobro del IBI de 2006 y a las rentas anteriores a la primera comunicación que indicaba su voluntad de resolver el contrato.

Aparte de lo indicado, que ya sería motivo para desestimar tal aspecto del recurso, el hecho de que el propietario perciba las rentas del arrendatario no puede ser calificado como un acto de inequívoca aceptación de la relación arrendaticia, ya que mientras subsiste la ocupación del inmueble el propietario, lógicamente, tiene derecho e interés en percibir la compensación correspondiente a dicha ocupación, por lo cual, el hecho de que perciba transitoriamente las cantidades que, a tenor del contrato extinguido, estaba obligada a abonar la arrendataria como cantidad estipulada a cambio de la ocupación del inmueble, no tiene porqué implicar la voluntad de continuar la relación arrendaticia, sino simplemente puede obedecer al lógico y justo deseo de evitar que el ejercicio de su derecho a extinguir el contrato no suponga el gravamen de no percibir nada a cambio de la ocupación del mismo por parte de quién fue inquilino, y una vez que el contrato ya ha quedado extinguido. Tales consideraciones son igualmente predicables con respecto al pago de los impuestos que gravan el inmueble y que el arrendatario se comprometió a abonar, por lo cual, la continuidad de la posesión del inmueble justifica el cobro de tal cantidad, por las mismas consideraciones que se realizan con respecto al percibo de la renta.

Tal vez una perpetuación en esta situación podría llevar a considerar que existen actos concluyentes por su parte que revelan su voluntad de continuar la relación contractual, pero en el presente supuesto el fallecimiento se produce el 17 de julio de 2006 y la primera comunicación manifestando su deseo de no realizar nuevo contrato de alquiler es de 16 de enero de 2007, es decir, transcurren unos seis meses desde el fallecimiento de la usufructuaria, lo cual no puede considerarse como un período de tiempo lo suficientemente prolongado para que, dado lo indicado sobre los motivos que pueden explicar la percepción por su parte de las cantidades que el arrendatario venía abonando, se pueda considerar que de forma inequívoca había consentido la continuación de la relación arrendaticia pese a su extinción, debiendo añadirse que se desprende de lo actuado que los hoy actores no sólo han instado la resolución del presente contrato, constando que han promovido al menos otros tres procedimientos similares (folios 103 a 111 y 113 a 116), constando igualmente que adquirieron la plena propiedad, tras el fallecimiento del usufructuaria, de una multiplicidad de inmuebles (documento 3, folios 22 y 23), por lo cual la existencia de múltiples bienes que requerían su atención, y la resolución de otros arrendamientos, con la consiguiente necesidad de dirigir las respectivas comunicaciones a otros arrendatarios, son hechos que inciden en la conclusión de que el tiempo transcurrido hasta que se comunica por primera vez su decisión de no continuar con la relación contractual no es reveladora de la voluntad de continuar con la misma.

Obviamente, todo lo indicado lleva igualmente a no apreciar la existencia de los requisitos precisos para aplicar la doctrina de los actos propios, dado que éstos igualmente han de ser inequívocos y concluyentes (Ver SSTS 16 de febrero de 1988 , 25 de enero de 1989 , 6 de noviembre de 1990 , 14 de mayo de 1991 y 27 de junio de 1991 , 4 de junio de 1992 , 21 de mayo 2001 ) y por lo indicado, los actos de los actores no lo son.

SÉPTIMO.- Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que se desestima el recurso, procede imponer al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Dª Almudena contra la sentencia de fecha 1 de octubre de 2009 dictada en autos 503/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid en los que fueron actores Dª Sonia , D. Evaristo , D. Feliciano , Dª Visitacion , Dª María Antonieta y Dª Adelaida , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabrá interponer recurso de casación por los motivos y en los supuestos previstos en los artículos 469 y 477, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Final Decimosexta de la misma Ley , si concurriesen los requisitos legalmente exigidos para ello, debiendo prepararse mediante escrito que se presentará ante esta Sección en el plazo de cinco días a contar desde la notificación de esta resolución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 208.4 de la L.E.C. 1/2000 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.