Sentencia Civil Nº 286/2012, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 3, Rec 301/2012 de 26 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE JAÉN SECCIÓN TERCERA S E N T E N C I A Núm. 286/12 Iltmos. Sres.: Presidente D. JOSE CALIZ COVALEDA Magistrados D. JESÚS Mª PASSOLAS MORALES D. SATURNINO REGIDOR MARTINEZ En la Ciudad de Jaén, a veintiséis de Octubre de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario, seguidos en primera instancia con el núm. 778/2011, por el Juzgado de Primera Instancia Número UNO de LINARES, Rollo de Apelación de esta Audiencia núm. 301/2012 a instancia de Jose Enrique , representado por el Procurador de los Tribunales Sr/a. Jaraba García y defendido por el Letrado Sr/a. López Díaz, contra Luis Angel , representado por el Procurador de los Tribunales Sr/a. Bueno Malo de Molina y defendido por el Letrado Sr/a. Sánchez Ortega.

ACEPTANDO los

Antecedentes

PRIMERO .- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente Fallo: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta de la Procuradora D Esther Hidalgo Vivar, en nombre y representación de D Jose Enrique , contra D Luis Angel , sobre reclamación de cantidad, condenando a este al pago de la cantidad de 27.284,76 euros, mas intereses legales y costas'.

SEGUNDO .- Contra dicha Sentencia se preparó e interpuso, en tiempo y forma por el Sr. Luis Angel , Recurso de Apelación, que fue admitido en ambos efectos por el Juzgado de Primera Instancia, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basaba su Recurso.

TERCERO .- Dado traslado a las demás partes del escrito de Apelación, se presentó escrito de oposición; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, en la que se formó el rollo correspondiente, y al no haberse practicado prueba, ni celebrado vista se declararon conclusas las actuaciones para dictar la Resolución procedente.

CUARTO .- Se señaló para deliberación, votación y fallo del presente Recurso el día referido en los Autos, en que efectivamente tuvo lugar.

QUINTO .- En la tramitación de este Recurso se han observado las formalidades legales, redactándose la presente por el Magistrado Ponente Iltmo. Sr. D. SATURNINO REGIDOR MARTINEZ, que expresa el parecer de la Sala.

ACEPTANDO PARCIALMENTE los

Fundamentos

PRIMERO .- Se articula recurso de apelación frente a la resolución de instancia que estima parcialmente la demanda y condena a la parte demandada al abono a la actora de 27.284,76? en concepto de cantidades adeudadas por la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

La parte demandada, como motivo principal de su recurso, discrepa de la resolución recurrida al entender que se realiza una interpretación errónea del acuerdo resolutorio alcanzado por las partes y concretamente sobre la fecha de efectividad de dicha resolución, entendiendo el apelante que el contrato quedó resuelto el 2 de Diciembre de 2010 y no en la fecha del alzamiento del cierre judicial acordado penalmente (22 de Septiembre de 2011), por lo que no podían incluirse en la reclamación las rentas devengadas con posterioridad al 2 de Diciembre.

Con respecto a esta última alegación, sostiene la apelante como primer motivo del recurso, que la escritura pública supuso una novación contractual con respecto al contrato privado precedente, debiendo prevalecer aquella sobre éste.

La reiterada jurisprudencia del TS ( SSTS. 1 diciembre 1998 , 19 abril 2002 , 10 junio 2003 y 4 marzo 2005 , entre otras) ha declarado que el concepto de novación está considerablemente ampliado en nuestro ordenamiento con relación al que a la misma correspondía en Derecho Romano, pues actualmente comprende, al lado de la figura tradicional de la novación extintiva, la impropia o meramente modificativa. Es más, debe entenderse que es esta última la que se produce en todos los supuestos del artículo 1.203 del Código Civil , salvo que -como previene el artículo 1.204- otra cosa se manifieste terminantemente por las partes o que la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles.

Como se señalaba en la Sentencia de esta Audiencia Provincial de Jaén de 30 DE MAYO DE 2011 y 29 de junio de 2012 'habremos de partir de la doctrina jurisprudencial relativa a la interpretación de los contratos, de modo que como exponen las SSTS de 15-2-02 , 20-10-04 ó 19-5-05 , 30-3-07 y 1-10-09 , entre otras muchas, una jurisprudencia más general ha señalado que el objeto de la interpretación contractual se desdobla en dos partes: la fijación de hechos, quaestio facti (cuestión de hecho), y la aplicación de las normas valorativas o interpretativas o quaestio iuris (cuestión de Derecho), siendo así que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil , de tal manera, que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( SSTS 24-5-91 , 1-7-97 o 23-1-03 ).

Así pues, la normativa de la interpretación del contrato establece el elemento literal como principal (artículo 1281, pfo. 1º) y el intencional, como subsidiario (artículo 1281, pfo. 2º), aplicable si hay duda en los términos del contrato ( SSTS 22-3-93 o 15-10- 98). La jurisprudencia ha ido reiterada en este sentido, si bien expresa que cuando surjan dudas fundadas sobre la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial que lleve a efecto la labor exegética no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato, por claros que éstos le parezcan, sino que ha de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios hermenéuticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato.

Además, como resalta la STS de 9-2-09 , ' La calificación e interpretación de los contratos, según reiterada doctrina de esta Sala, corresponde a los tribunales de instancia sin posible acceso a la casación salvo que se revele como ilógica o absurda o claramente vulneradora de los preceptos legales. La sentencia de 9 mayo 2007 afirma en este sentido que «esta Sala viene declarando que corresponde al juzgador de instancia como función propia la de interpretar los contratos, y que esta interpretación sólo es revisable en casación cuando se muestre contraria a la Ley o a la lógica ( SSTS, entre las más recientes, de 24 de enero de 2006 , 12 febrero de 2006 , 8 de febrero de 2006 , 8 de marzo de 2006 , 13 y 23 de junio , 20 de julio y 14 de septiembre de 2006 ). A este mismo criterio se ajusta la calificación contractual y la determinación del fin jurídico que se pretende en el contrato ( SSTS de 23 de junio de 2003 y 21 de julio de 2006 ). Quiere esto decir que sólo puede prosperar en el recurso de casación una alegación de disconformidad con la interpretación o calificación realizada por el tribunal de instancia cuando esta exégesis contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado. El recurrente en casación no puede pretender sustituir la interpretación de la sentencia impugnada por su propio criterio, siempre y cuando las normas hermenéuticas hayan sido aplicadas correctamente'.

En el caso de autos los términos literales del acuerdo resolutorio y de su anexo, incorporados como documento nº 3 de la demanda, no dejan lugar a dudas sobre la feche efectiva de la resolución contractual, que no es otra que el alzamiento del cierre judicial decretado en la causa penal. La alegación realizada por el apelante demandado sobre el supuesto error o dolo en la firma del anexo aludido, carece de apoyo probatorio alguno, por lo que en modo alguno existe el error valorativo imputado en el recurso planteado, ni en cuanto a la interpretación de tales documentos ni en cuanto a la inexistencia de vicios de consentimiento que en modo alguno aparecen acreditados.

Por tales motivos el primer motivo del recurso planteado debe de ser desestimado, quedando fijada la deuda del demandado por rentas y consumo de electricidad en 27.284,76 ?.

SEGUNDO .- Se plantea como segundo motivo del recurso la compensación judicial de los 3.000 ? entregados como fianza, pretensión que es desestimada en la instancia.

En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU -indemnización por los daños y menoscabos en la finca-, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

La obligación puede restituir la fianza aparece como exigible en el momento de la liquidación final del contrato de arrendamiento, una vez devuelta la posesión del inmueble.

En el caso de autos el actor tiene la plena disponibilidad del inmueble desde el alzamiento del cierre judicial decretado en vía penal y en esta litis lo que se plantea es una auténtica liquidación del arrendamiento reclamando no solo las rentas o suministros adeudados, sino también otra serie de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario (estos últimos desestimados en la instancia al no considerarse acreditados), por lo que en este período de liquidación sí que es exigible y por tanto compensable la cantidad entregada en concepto de fianza.

En este sentido la sentencia de la Sección 1ª de esta AP de Jaén de 11 DE MARZO DE 2010 señalaba que 'Sabido es que la compensación es una de las causas de extinción de las obligaciones que enumera el artículo 1156 del Código Civil y que ha venido definiéndose como el modo de extinguir en la cantidad concurrente las obligaciones de aquellas personas que por derecho propio sean recíprocamente acreedores y deudores la una de la otra; pues así resulta de la combinación de los artículos 1195 y 1202 del Código Civil , como también es conocido que para que pueda producirse la compensación, es necesario que se cumplan los requisitos que establece el Código Civil y así ha venido destacando la doctrina y la jurisprudencia: a) reciprocidad y propio derecho, artículo 1195; b ) que cada uno de los obligados lo esté principalmente y sea a la vez acreedor principal del otro, artículo 1196; c) que las dos deudas han de consistir en una cantidad de dinero, o si las cosas debidas son fungibles, han de ser de la misma especie y también de la misma calidad si esta se hubiese designado; d) que las deudas estén vencidas; e) que ninguna de las deudas ha de estar sujeta a retención ni ha de ser objeto de contienda promovida por tercera persona y f) ausencia de prohibición legal. Pues bien, los anteriores requisitos pueden tenerse por concurrentes en el caso de autos, por lo que se ha de acceder a la pretendida compensación judicial respecto de los gastos por consumo de luz a compensar en el importe de la fianza reclamada...' Por tales razones procede descontar de la deuda aludida en el fundamento jurídico anterior de esta resolución la cantidad de 3.000 ? abonados en concepto de fianza, con lo que la cantidad objeto de condena queda fijada en 24.284,76 ? de principal, estimándose por tanto de forma parcial el recurso de apelación articulado.

TERCERO .- Dado el sentir de esta Sentencia, por imperativo del Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se realiza imposición de las costas del presente Recurso.

CUARTO .- Procédase por el Juzgado de instancia a la devolución al recurrente de la totalidad del depósito constituido en su día para recurrir, conforme a lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial , según redacción dada por L.O. 1/2009, de 3 de noviembre.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDOSE PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de LINARES con fecha 25 DE MARZO DE 2012 en Autos de Juicio ORDINARIO seguidos en dicho Juzgado con el número 778 del año 2011, debemos de REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida Sentencia en el sentido de fijar como cantidad objeto de condena la de 24.284,76 ? de principal, dejando inalterados el resto de pronunciamientos de la resolución recurrida, sin imposición de las costas del presente recurso, y devolución del deposito.

Notifíquese esta Resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe, en su caso, Recurso de Casación y/o por Infracción Procesal, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los artículo 477 y ss., 468 y ss., en relación con la Disposición Final 16 de la LEC y demás preceptos concordantes, que habrá de interponerse mediante escrito que se presentará ante este Tribunal dentro de los veinte días siguientes a su notificación, previa constitución de depósito en cuantía de 50 Euros, -para cada uno de ellos-que deberá ser ingresado en la cuenta de ésta Sección abierta en Banesto al nº 0713-0000- 06-0301-12, todo ello de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y organismos autónomos dependientes de todos ellos, así como quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita).

Comuníquese esta Sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de procedencia, con devolución de los Autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de Audiencia Ordinaria; doy fe.