Sentencia CIVIL Nº 286/2020, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 113/2020 de 22 de Octubre de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 2 8 6

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Antonio Marín Fernández

Concepción Carranza Herrera

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE CADIZ

JUICIO VERBAL Nº 1409/2018

ROLLO DE SALA Nº 113/2020

En Cádiz a 22 de octubre de 2020.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido Lorenza, representada por la Pdora. Sra. Lazarich Ramírez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Campos Rodríguez.

Como apelada ha comparecido Marisa, representada por la Pdora. Sra. Sánchez Roldán, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. de la Mata Amaya.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. MARIN FERNANDEZ, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 12/diciembre/2019 en el procedimiento civil nº 1409/2018, se sustanció el mismo en legal forma. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso interpuesto por la demandada, Sra. Lorenza, debe ser desestimado. Damos por reproducidos y hacemos nuestros los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por el Juez a quo para estimar la

demanda de resolución de contrato de arrendamiento urbano por expiración del término contra ella interpuesta.

Recordemos sucintamente lo sucedido. En fecha 19/octubre/2005, el entonces propietario de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, NUM000 de esta ciudad, Geronimo, concertó contrato de arrendamiento con la ahora demandada, Lorenza. En punto a la duración, en la estipulación 2ª quedó pacato lo que sigue: ' El presente contrato se celebra por tiempo indefinido. Se establece un derecho de prórroga facultativo para arrendatario y forzoso para la propiedad, sin caducidad'. El contrato se desenvolvió con normalidad, subrogándose formalmente en él la viuda del arrendador a la muerte de este, hasta que su hija y sucesora, Marisa, actora en esta causa, notificó a la arrendataria la resolución por término en fecha 19/julio/2018 para que fuera efectiva el día 18/octubre/2018. La Sra. Lorenza rechazó el requerimiento resolutorio.

Es inevitable acudir en el caso a lugares comunes en este tipo de resoluciones, que no por ello dejan de ser menos ciertos. En tal sentido, sabido es que el art. 120.3 de la Constitución en conexión con el art. 24.1 del texto constitucional, imponen a los tribunales la obligación de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica a través de los recursos. Pero dicho esto, también es cierto, según ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que es válida la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada, precisamente porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes, de hecho y de derecho, que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos, cual precisa la sentencia del Tribunal Supremo de 20/octubre/1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario (entre otras muchas, sentencias del Tribunal Supremo de

16/octubre/1992, 19/abril/1993, 5/octubre/1998).

Tal es el caso de autos por cuanto el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.- La tesis mantenida en la sentencia recurrida se ampara, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo de 9/septiembre/2009, a cuyo tenor: ' Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994, la 'duración pactada' podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley'.

Esa posición, absoluta y totalmente renuente a la posibilidad de concebir arrendamientos de duración indefinida (en la misma sentencia citada se distingue entre ' arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y

arrendamientos sin plazo', siendo los primeros aquellos en que 'las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario'), quedó matizada por el reconocimiento de la admisibilidad de pactar arrendamientos sujetos a la regulación prevista en la fenecida Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Lo explica bien, por ejemplo, el auto del Tribunal Supremo de fecha 21/enero/2014 recaído en asunto similar al de autos tramitado en este tribunal, bien que en referencia a un local de negocio circunstancia accesoria respecto de la claridad de sus planteamientos: ' Esta Sala ha declarado reiteradamente (SSTS 10 de marzo o 30 de abril de 2010 ) que la publicación del Real Decreto Ley 2/85, supuso para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo su vigencia, que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo de la ley, conforme a lo que disponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pese a ello nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964 '.

Ahora bien, para que dicha estipulación fuera válida y admisible era preciso que documentara con absoluta claridad la voluntad de las partes en tal sentido: 'para ello, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aun en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante'.

En lo que ahora interesa, el auto que venimos analizando se refiere explícitamente a los pactos de duración 'indefinida' para restringir severamente su alcance: ' además es también reiterada la jurisprudencia de esta Sala que declara 'Es doctrina de esta Sala que: (...) el alcance que debe darse a la expresión 'tiempo indefinido' consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato ( STS 22 de noviembre de 2010 '; a lo que añade que dicha expresión ('tiempo indefinido') es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y es por ello que no equivale al pacto de prórroga forzosa 'salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario...' ( STS 26 de septiembre de 2013 ). Esta jurisprudencia es conforme con la decisión alcanzada por la Audiencia Provincial al haber considerado que no cabe, de la interpretación del contrato, considerar que las partes hubieran decidido someter su duración al régimen de prórroga forzosa'.

En definitiva, aun asumiendo la admisibilidad de los pacto de sumisión al bloque legislativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, constituye tal opción contractual una excepción quizá anómala al régimen normal de los arrendamientos que habrá de ser apreciada con la consiguiente restricción.

Es por ello que los ejemplos que aparecen en la jurisprudencia son de clara y terminante adhesión al régimen legal derogado en el año 1985, como es de ver en la sentencia del Tribunal Supremo de 8/septiembre/2011: ' la sentencia recurrida, valora que la duración de los contratos se pactó por un plazo de vigencia anual, aunque con la posibilidad de que pudieran prorrogarse anualmente de manera facultativa para el arrendatario y forzosamente para el arrendador, para aplicar, de manera convencional, una remisión expresa a la prórroga forzosa regulada en el artículo 57 LAU de 1964 ; tal conclusión, no solo se sustenta en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de 1987, donde se alude a una duración indefinida del contrato, sino que la Audiencia ha indagado la voluntad de las partes y considera que implícitamente se sometieron al

régimen de prórroga forzosa regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; ha entendido que el contrato de 1987 tiene su origen en el consensuado por las mismas partes en el año 1964, e indica que no se introdujo ninguna modificación en la relación arrendaticia, salvo lo que respecta a la autorización que se concedía al arrendatario para realizar una serie de obras en el local arrendado y la determinación de una renta actualizada; aparte de ello, solo así tiene sentido la cláusula quinta, dado que se preveía que la realización de las obras sería de un año, por lo que resulta difícil considerar como posible que la duración del arrendamiento lo pudiera ser por este periodo de tiempo; igualmente, señala la sentencia recurrida que la propia actora interpretó así el contrato de 1987 en la demanda presentada en el año 2001 contra la viuda del primitivo arrendatario, y en el requerimiento que realizó la viuda del arrendatario, al notificar su decisión de traspasar el local y el negocio, que fue contestado por la parte arrendadora dejando constancia, ya en vigor el contrato de 1987, de que '[...] el contrato que dio origen al presente arrendamiento se remonta al de 1 de mayo de 1964'. En definitiva la Audiencia ha alcanzado la conclusión de que la prueba practicada conduce a afirmar que la voluntad de las partes fue someter el contrato, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa'. Obviamente, además de los casos en que quepa inferir sin duda alguna que la voluntad de las partes era esa, serán también admisibles aquellos casos en que exista una expresa remisión, como el analizado por la sentencia del Tribunal Supremo de 20/marzo/2013: ' se dice que la duración es indefinida por ser el arrendamiento prorrogable en la forma prevista en la vigente LAU (que era entonces la de 1964), o en las futuras (...) En el caso presente la propia literalidad del contrato pone de manifiesto que las partes se sometieron voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, y dicho contrato ha de seguir rigiéndose por dicha normativa de conformidad con lo dispuesto por la Disposición Transitoria Primera.2 de la LAU 1994 '.

TERCERO.- Así las cosas, nos encontramos con un contrato de arrendamiento del año 2005, ya en vigor ya la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En su redacción original, vigente en aquel entonces, la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda quedaba vinculada a la regulación legal imperativa según preveía el art. 4.2 ('Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos

de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'), no siendo hasta la entrada en vigor de la Ley 4/2013 cuando se dio nueva redacción al precepto para primar la autonomía de la voluntad, tal y como figura en la redacción actual: 'Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

Acudiendo entonces a la regulación legal vigente a la fecha de celebración del contrato, se constata que el art. 9 de la Ley, sin perjuicio de admitir en su párrafo 1º que ' La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes', determinaba en el 2º que 'Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior'.

Quiere todo ello decir que la referencia a que el contrato litigioso ' se celebra por tiempo indefinido'no implica por sí misma, como queda dicho, que los contratantes se acogieran al régimen de prórroga forzosa del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Por el contrario, la indefinición debe integrarse por la norma contenida en el art. 9.2 con el resultado ya indicado que viene a confirmar la argumentación contenida en la sentencia recurrida.

Consciente de todo ello, la representación letrada de la recurrente pretende extraer la tan citada voluntad contractual de pactos y estipulaciones que no llevan ni con mucho a tal conclusión.

El problema no es que se viole el dogma de la autonomía de la voluntad, que fundamenta la alegación 1º con cita de los arts. 1255, 1281 y 1282 del Código Civil, sino que ni en la regulación entonces vigente era absoluto, ni, dentro de su radio de acción, cabe inferir la tan debatida sumisión. Simplemente no es cierto, tal y como se afirma en el

recurso, que ' en el apartado 2º del contrato se [aplique] de forma convencional una remisión expresa a los artículos 114.11 y 62.3 LAU 1964 como causa de extinción del contrato y como causa de excepción a la prórroga forzosa', como se deriva de la simple lectura del contrato aportado a los autos. Por su parte, que la renta anual se pacte en los términos previstos en la estipulación 2ª tampoco implica que se aplique 'de forma convencional una remisión expresa a la prórroga forzosa del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 '. Tampoco la asunción por la arrendataria del coste de los suministros o de las cuotas de la Comunidad de Propietarios significa nada en tanto que se corresponde con la regulación legal prevista en el art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Y lo mismo cabe decir de la regulación de la fianza a la vista de lo dispuesto en el art. 36 de la Ley.

Es por todo ello que el recurso debe ser desestimado, sin que la reiteración de la argumentación (ya defenestrada) contenida en la alegación 2ª pueda evitarlo.

CUARTO.- En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal, justifiquen la adopción de otra decisión.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que desestimandoel recurso de apelación sostenido en esta instancia por Lorenzacontra la sentencia de fecha 12/diciembre/2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cádiz en la causa ya citada, confirmamosla misma en su integridad.

SEGUNDO.- Condenamos a la parte apelante al pago de las costas causadas en

esta alzada.

TERCERO.- Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir y procédase a dar al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.