Sentencia Civil Nº 287/2005, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 3, Rec 356/2005 de 07 de Diciembre de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

MURCIA

SENTENCIA: 00287/2005

Rollo núm. 356/05

Apelación Civil.

S E N T E N C I A NÚM. 287/2.005

Ilmos. Señores:

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

Presidente

Dª MARÍA DEL PILAR ALONSO SAURA

D. CAYETANO BLASCO RAMÓN

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a siete de diciembre de dos mil cinco.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial los autos de JUICIO VERBAL que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de esta capital, con el núm. 1052/2004, entre las partes: como actora en instancia y apelada e impugnante de la sentencia en esta alzada, Dª Raquel, en ambas instancias representada por el Procurador D. JOAQUÍN MARTINEZ-ABARCA MUÑOZ y defendida por el Letrado D. JOSE ANTONIO HORTELANO PLANES; y como demandado en instancia y apelante en alzada, D. Ángel Daniel, en ambas instancias defendido por el Letrado D. VICTOR RUIZ IRANZA.

Ha sido Ponente de esta Sentencia, el Ilmo. Sr. Magistrado, D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Juzgado de instancia citado, con fecha 17 diciembre 2004, dictó en los autos principales de los que dimana el presente Rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Martínez Abarca contra Ángel Daniel, por desahucio y reclamación de rentas, declaro resuelto el contrato de arrendamiento al que se refiere la demanda, decretando el desahucio del demandado respecto de la finca sita en C/ DIRECCION000, dúplex nº NUM000 de Aljucer, condenando al demandado a que lo dejen libre y a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento, y a que pague a la actora setecientos euros y las cantidades que venzan hasta ejecución de sentencia, con imposición de costas al demandado."

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por el demandado D. Ángel Daniel, siéndosele admitido y, tras los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, fueron emplazadas las partes, habiéndose presentado por el Procurador D. JOAQUÍN MARTÍNEZ-ABARCA MUÑOZ en nombre y representación de Dª Raquel, escrito de oposición e impugnación en parte de la sentencia y remitidos los autos a esta Audiencia, se formó el presente rollo, designándose Magistrado Ponente por turno, a D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ y señalándose Deliberación y Votación para el día 7 de diciembre de 2.005.

TERCERO.- Que en la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el recurso de apelación formulado por D. Ángel Daniel se pretende que se revoque la sentencia de instancia, dictándose en su lugar otra por la que se desestime íntegramente la demanda, o con carácter subsidiario que se estime parcialmente el recurso, dictándose otra por la que se desestime la acción de resolución del contrato por expiración del término y condena al demandado al pago de la cantidad de 190 € en concepto de rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta la fecha de la sentencia.

Como primer motivo se alega incongruencia de la sentencia por ser el fallo inadecuado a los pedimentos de la parte actora al estimar la acción de desahucio por falta de pago cuando la demandante no ejercitó dicha acción, y así la sentencia de instancia estima tanto la resolución del contrato por falta de pago como por expiración del tiempo convenido y la reclamación de las rentas, y que en caso de haberse ejercitado la acción de desahucio por falta de pago debería haberse hecho constar tanto en la demanda como en la citación judicial las circunstancias concurrentes que pudiera permitir o no la enervación de la acción, tal como exigen los arts. 439.3 y 440.3 de la L.E.Civil.

Que tras el examen de la demanda se desprende que el desahucio pretendido se fundamenta en la expiración del plazo convenido, solicitando en el suplico de la demanda que se declare extinguido el contrato, aludiéndose en el hecho sexto de la demanda a la situación de necesidad como excepción a la prórroga obligatoria legal de cinco años.

Así pues, procede estimar este motivo, ya que la falta de pago de las rentas no se invoca como causa expresa de resolución del contrato de arrendamiento, conclusión que se corrobora en el hecho de que en la demanda no se hace mención a la posibilidad o no de enervar la acción de desahucio por las circunstancias concurrentes, conforme dispone el art. 439.3 de la L.E.Civil, omisión ésta que se sanciona con la no admisión de la demanda de desahucio por falta por falta de pago.

SEGUNDO.- Como segundo motivo se alega error en la apreciación de la prueba en lo referente a la acción de reclamación de cantidad, habida cuenta que de la documental aportada se deduce que el arrendatario no adeuda en el momento de dictarse la sentencia la cantidad a cuyo pago le condena la misma, indicando que desde el inicio de la relación arrendaticia, septiembre del 2003 hasta diciembre del 2004, ha abonado la cantidad de 5.410 €, que siendo la renta estipulada de 310 €, la devengada por este concepto desde septiembre del 2003 hasta diciembre del 2004 ascendería a 4.960 €, correspondiendo el sobrante a cantidades ingresadas por el arrendatario a cuenta de unos gastos, los de comunidad, cuyo importe desconoce, y que de considerarse que los gastos de comunidad ascienden a 40 € mensuales, la cantidad total devengada desde septiembre de 2003 hasta diciembre de 2004 sería de 5.600 €, por lo que habiendo satisfecho el demandado la cantidad de 5.410 € desde el inicio de la relación contractual, la deuda en el momento de dictarse sentencia ascendería sólo a 190 €, no a la cantidad de 700 € que se refiere en instancia.

Que debe desestimarse la pretensión principal y la formulada con carácter subsidiario, pues las alegaciones en que se sostienen no son compartidas por ésta Sala a tenor de lo razonado en el fundamento jurídico sexto de la presente, en cuanto al importe adeudado por rentas y gastos de comunidad desde el mes de noviembre de 2003 a diciembre de 2004, debiendo dejarse por sentado que se ha aceptado la cantidad de 5.410 €, calculado por la parte demandada, si bien con las deducciones aportadas en el fundamento sexto.

TERCERO.- Como tercer motivo se alega error en la apreciación de la prueba en lo referente a la acción de resolución por extinción del tiempo convenido y la existencia de causa de necesidad, pues no se acredita la causa de necesidad consignada en la cláusula séptima del contrato con la documental aportada con la demanda ni con la prueba practicada en el acto del juicio, haciendo referencia a los documentos 4 a 9.

La sentencia de instancia estima la extinción del contrato de arrendamiento que por causa de necesidad de la arrendadora, pronunciamiento éste ajustado a derecho, no procediendo, pues, estimar el motivo invocado de error en la apreciación de la prueba.

Las partes litigantes celebraron contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre del 2003, en cuanto a una vivienda, sita en el Residencial Aljucer, pedanía de Aljucer-Murcia, estipulándose en la cláusula séptima del contrato "... el inmueble objeto del presente arrendamiento es necesitado por la Sra. Raquel, por lo que no se procederá a prórroga alguna del presente contrato y los arrendatarios deberán dejar el inmueble libre y expedito ". En la cláusula segunda del contrato se estableció como plazo de duración del contrato desde el día 1 de noviembre de 2003 hasta el día 1 de febrero de 2004.

En el art. 9.3 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos establece "No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuanto al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí".

La extinción del contrato de arrendamiento a partir de 1 de febrero de 2004 era procedente por razón de necesidad expresa pactado en la cláusula séptima, necesidad que es razonable a la vista de la grave enfermedad que sufre la hija de la arrendadora, Penélope, según se desprende de la documentación aportada con la demanda, siendo de destacar que en la cláusula séptima se aludió como causa de necesidad la discapacidad de la hija de la arrendadora, Penélope, por tener que ser intervenida y necesitar posterior tratamiento, extremos estos que no se han demostrado que fueran inveraces, en concordancia con el hecho de que la demandante y arrendadora no tiene su domicilio en la comunidad donde está sita la vivienda arrendada, según se desprende del propio contrato de arrendamiento y del poder notarial.

CUARTO.- Como cuarto motivo se alega error en la aplicación del derecho y jurisprudencia por la vulneración del art. 9.3 de la Ley 19/1994 de Arrendamientos Urbanos, indicando que la causa de necesidad consignada en el contrato a la vista de la prueba practicada no cumple los requisitos del art. 9.3 de la Ley referida.

Que este motivo debe desestimarse a tenor de lo razonado en el fundamento de derecho tercero, pues la cláusula séptima del contrato de arrendamiento posibilita la extinción del mismo antes del plazo mínimo obligatorio de cinco años, pues dicha cláusula se ajusta a lo dispuesto en el art. 9.3 de la L.A. Urbanos, no existiendo razones a priori para sostener que la ocupación de la vivienda no vaya a ser permanente.

QUINTO.- Finalmente se alega error en la aplicación del derecho y la jurisprudencia por vulneración del art. 1282 del C.Civil, indicando que la voluntad del actor, al poner a la firma del demandado un segundo contrato era simplemente vulnerar el derecho de prórroga del contrato, aludiéndose al art. 7.1 del C. Civil, según el cual los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.

Que este motivo debe desestimarse, pues no existen razones para sostener que la única finalidad de la cláusula pactada en el contrato de arrendamiento, relativa a la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso del plazo de cinco años, fuera la de vulnerar el derecho de prórroga obligatorio, pues la parte recurrente voluntariamente aceptó la fecha de terminación del contrato sin posibilidad de prórroga por razón de la necesidad invocada, necesidad que en principio puede considerarse seria y razonable a la vista del domicilio de la recurrente y del tratamiento que pueda precisar su hija afectada de graves enfermedades, por lo que no puede predicarse que la acción ejercitada, basada en la cláusula contractual, sea contraria a las exigencias de la buena fe.

SEXTO.- La representación procesal de Dª Raquel impugna la sentencia de instancia, pues pretende que se revoque la misma en cuanto a la cantidad que adeuda el demandado, por importe de 1.890,66 €, indicando que el demandado en la fecha de la vista oral 15- 12-2004, adeudaba la cantidad de 2.290,66 €, por rentas devengadas, gastos de comunidad, de luz y de agua, haciéndose alusión a las rentas devengadas en el año 2003, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre, así como a las rentas de enero a diciembre del 2004 y las cantidades debidas por luz y agua, debiéndose deducir de la cantidad de 2.290,66 €, la cantidad satisfecha por el demandado un día antes del juicio por importe de 310 €, estimándose que la sentencia de instancia incurre en error al condenar al pago de la cantidad de 700 €.

La respuesta a este motivo de impugnación lo será también al motivo referido en el fundamento de derecho segundo articulado por el demandado arrendatario, D. Ángel Daniel.

La sentencia de instancia condena al demandado a la cantidad de 700 € y las cantidades que venzan hasta la ejecución de la sentencia, surgiendo las discrepancias de las partes litigantes en cuanto a la cantidad adeudada en el momento de celebrar el juicio, 15 de diciembre de 2004.

Conviene precisar que en la demanda se reclama la cantidad de 700 €, resultado del impago de dos mensualidades a razón de 310 € mes más 40 € por gastos de comunidad, aludiéndose en el hecho quinto de la demanda a recibos de luz dejados de pagar por importe de 406,45 y que sería reclamados mediante la interposición de la correspondiente demanda, motivo éste por lo que no hay lugar a la liquidación que se aporta por la parte recurrente, en el acto de juicio, en cuanto a los conceptos de luz y agua, pues el hecho de tener en consideración estos conceptos modifica los términos de la demanda. Así pues, no procede tener en cuenta la cantidad de 480,66 € por luz y agua.

Se acepta en cambio que el demandado y arrendatario debió de satisfacer por las catorce mensualidades comprendidas entre noviembre de 2003 a diciembre de 2004, la cantidad de 4.900 €, resultando ésta de multiplicar catorce por 310 €, importe éste de la renta, y catorce por 40 €, importe de los gastos de comunidad a que estaba obligado el arrendatario en virtud del contrato. El arrendatario y demandado refirió en el acto de juicio, y reitera en el escrito de interposición la cantidad 5.410€, desde el mes de septiembre de 2003 a diciembre de 2004, aludiéndose a los documentos aportados en el acto del juicio, sin embargo de ésta cantidad de 5.410 € se debe deducir la fianza del contrato de 1-9-2003, por importe de 310 €, la renta a la firma del contrato de 1- 9-2003 por importe de 310 €, pues ésta cantidad se refiere a un contrato distinto al que se refiere la acción ejercitada y rentas reclamadas, la cantidad de 360 €, ingresado en fecha 8-10-2003, anterior al contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2003, así como la cantidad de 720 € que figura como recibo manuscrito, pues en el mismo no aparece el nombre de la arrendadora, Dª Raquel. El importe total de la cantidad a deducir asciende a 1.700 €, que restada ésta a la cantidad de 5.410 €, arroja como pagada por el arrendatario la cantidad de 3.710€.

Acreditado que el demandado debió satisfacer en concepto de rentas y gastos de comunidad, por las mensualidades de noviembre de 2003 a diciembre de 2004, la cantidad de 4.900 €, y habiendo acreditado el pago correspondiente a estas mensualidades por importe de 3.710 €, resulta que la cantidad debida por el demandado en el momento de celebración del juicio era de 1.190 €. Así pues, se estima parcialmente el motivo de impugnación formulado por la representación procesal de Dª Raquel.

SÉPTIMO.- Que de acuerdo con la facultad que confiere el art. 394 de la L.E.Civil no hay lugar a un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de primera instancia en base a las dudas de hecho o de derecho que puede suscitar las cuestiones planteadas en la demanda, admitiendo éste pronunciamiento el recurso de apelación interpuesto por el demandado.

Que no hay lugar a un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de esta alzada el estimarse parcialmente el recurso de apelación así como el formulado por vía de impugnación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por el demandado D. Ángel Daniel y también parcialmente el recurso formulado por vía de impugnación por el procurador D. JOAQUÍN MARTINEZ-ABARCA MUÑOZ en nombre y representación de Dª Raquel debemos revocar y revocamos en parte la sentencia dictada por la Iltmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Murcia en fecha 17 de diciembre de 2004, en los autos de juicio verbal seguidos ante el mismo con el número 1052/2004, dictándose en su lugar otra en los términos siguientes: Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. JOAQUÍN MARTÍNEZ-ABARCA MUÑOZ en nombre y representación de Dª Raquel debemos declarar y declaramos extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de noviembre de 2003 por expirar el término convenido, condenando a los demandados a que dejen libre y expedita la vivienda, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no realizarse, condenando al demandado a que pague al actor la cantidad de 1.190 € y las cantidades que venzan hasta la ejecución de la sentencia. No hay lugar a un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de 1ª Instancia y de ésta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se extenderán los oportunos testimonios, lo acordamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.