Sentencia Civil Nº 287/2007, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 617/2006 de 05 de Julio de 2007

Encabezamiento

ROLLO NUM. 617/2006

ORDINARIO 317/2005

AMPOSTA NUM. DOS

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

MAGISTRADOS

D. José Luis Portugal Sainz

Dª Mª Angeles Barcenilla Visús

En Tarragona a cinco de julio de dos mil siete.

Visto ante la Sección Primera de esta Audiencia Provincial el Recurso de Apelación interpuesto por Pedro Francisco representado por el Procurador Sr. Fabregat Ornaque y asistido de la Letrada Sra. Perez Esparza, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Amposta en fecha 13 julio 2006 en Juicio Ordinario nº 317/05 constando como parte apelada Everardo , Asunción y Sonia representados por el Procurador Sr. Gracia Marias y asistidos del Letrado Sr. Vidal Vicente.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: " SE DESESTIMA íntegramente la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Margalef Valldepérez, en nombre y representación de D. Pedro Francisco contra D. Everardo , Dña. Asunción y Dña. Sonia , representados por el Procurador de los Tribunales, Sr. Escolano Cladelles y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los referidos demandados de los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Interpuso recurso de apelación la parte demandante solicitando la estimación de la demanda.

Admitido en ambos efectos, se dió traslado a la parte apelada para alegaciones, en cuyo trámite solicitó la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Remitidas las actuaciones a esta Audiencia, se incoó el Rollo correspondiente, habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Mª Pilar Aguilar Vallino.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada deniega la pretensión de efectividad de la opción de compra concertada en documento privado de 15 diciembre 1997 aportado con la demanda (doc. nº 5 fol. 26 ss.) por insuficiencia de apoderamiento en quien representaba a la propietaria, así como por la oscuridad de sus claúsulas considerando que contiene un desequilibrio de prestaciones al haberse alterado las circunstancias desde que se fijó el precio.

Para resolver la controversia planteada, se debe prescindir de la alegación de la parte demandada relativa a la falta de voluntad en la suscripción del contrato de opción de compra, al haberse obtenido su firma bajo la misma apariciencia del documento en el que concertaban el arrendamiento, dado que no se ha ejercitado ninguna acción para anularlo por vicio del consentimiento.

Así solo queda, en el ámbito del consentimiento contractual, analizar la suficiencia del apoderamiento en virtud del poder general otorgado por la nuda propietaria a la usufructuaria que suscribió el contrato de opción de compra.

Si bien es cierto que la opción de compra sin prima o contraprestación se califica como un contrato gratuito (T.S.S. 29 octubre 1.993 ), ningún dato lleva a concluir que sólo los actos de disposición a título oneroso estuvieran previstos dentro de las facultades del poder que confirió esta representación (doc. nº 6 de la demanda) pues el examen de su contenido revela un poder general entre cuyas facultades se encuentra "constituir derechos de opción".

En este sentido, debe estimarse el motivo de apelación y revocarse la consideración de la sentencia que desestima la demanda por exceso de representación.

SEGUNDO.- Para examinar el contenido y las claúsulas del contrato en orden a la efectividad de la compra pretendida, cabe recordar los elementos y requisitos del derecho de opción de compra, según ha configurado la jurisprudencia. Se trata de un derecho carente de regulación legal cuando se constituyó éste (previsto en el art. 14 Reglamento Hipotecario a efectos de su inscripción registral), pero posteriormente regulado en la legislación catalana, ya vigente cuando se pretendió ejercitar: LLei 22/01 de 31 diciembre sobre derechos de adquisición voluntaria o preferente, que define en su art. 19 "derecho de opción que otorga al titular la facultad de adquisición dentro del plazo establecido" regulando el ejercicio de este derecho que se trate de efectuar durante su vigencia (hasta la Lleí 5/06).

El derecho de opción de compra, derecho de adquisición exclusiva que tiene por finalidad conceder la posibilidad de comprar durante un plazo, exige como requisitos imprescindibles para su configuración, además de la imposición del plazo, especificar el titular de este derecho o persona que puede ejercitar la opción pasando a ser comprador; así como la determinación de los demás elementos de la compraventa: objeto sobre el que recae y precio cierto; porque en este contrato de opción la compraventa futura está totalmente configurada y únicamente depende su perfección de la voluntad del optante, de modo que queda ya prestada la declaración negocial suficiente para la compraventa suponiendo una compraventa conclusa en cuanto a la determinación de su contenido (T.S.S. 7 marzo 1996, 14 febrero 1997 ).

No responde a estas exigencias el contrato de opción concertado en el que se basa la demanda porque le faltan elementos esenciales imprescindibles para entender pactada la futura compra, cuales son el subjetivo del titular de la opción o futuro comprador y la fijación de un precio cierto, datos que en el documento suscrito han quedado indeterminados porque sus cláusulas no permiten identificarlos con precisión.

El demandante que ejercita la opción, actuó en el contrato en representación de una sociedad mercantil según resulta del apartado II del expositivo al expresar "en la representación que ostenta de la mercantil A. C.T.S.L. está interesado en la compra"; así como del apartado Primero de las condiciones en referencia al arrendamiento "ambas partes en el dia de hoy han formalizado contrato de arrendamiento" que estaba concertado con la sociedad. En este sentido los requerimientos que envió el 18 enero 2005 (doc. nº 8 y 9 de la demanda) constatan que la opción de compra se firmó con la Sociedad Mercantil, si bien en los posteriores (doc. 11 y 13) manifiesta que el derecho de opción le fue concedido a su persona. Esta discrepancia no permite identificar el titular de la opción o comprador; sin que quede justificada por la claúsula que se reserva efectuar la Escritura a su nombre o de quien designe porque sólo la puede otorgar el comprador, quien debe ser el titular del derecho de opción, según define el art. 19 precitado.

En cuanto al precio, si bien está fijado en una cantidad concreta, contiene una claúsula de actualización que, a pesar del largo plazo previsto, resulta insuficiente para tal objetivo porque queda indeterminada al establecer dos referencias distintas de actualización: la condición segunda fija el incremento del I.P.C. pero aplicado no al precio sino a la renta según consta en el párrafo siguiente (fol. 27) que especifica como base de aplicación del incremento la "renta vigente en cada momento", incorporando un dato ajeno al contrato de opción de compra que impide saber cómo se calcula el importe del precio final. Queda desfigurado así el requisito del "precio cierto" conforme a los arts. 1.445 y 1.447 C.Civil en relación con el art. 24-c de la Llei catalana 22/2001 , dato que tampoco se concreta en la demanda al omitir su ofrecimiento.

Conforme a lo expuesto, debe concluirse que el contrato suscrito no tiene el contenido jurídico propio de la opción de compra que se pretende ejercitar.

TERCERO.- Esta deficiente configuración del derecho de opción resulta teniendo en cuenta tambien la vinculación que contiene el contrato con un derecho de adquisición preferente, que resulta incompatible con la opción de compra que precisamente impide vender a un tercero y, por tanto, nunca podrá generar esta preferencia de adquisición a favor de quien tiene reservada la posibilidad de comprar.

En cuanto a su ejercicio, la presente demanda no cumple la exigencia previa y primordial de ofrecimiento y puesta a disposición del precio también recogida por el art. 32 de la Llei 22/01 vigente entonces y, por tanto reguladora de este ejercicio.

Por consiguiente, no resulta estimable el derecho de opción pretendido.

CUARTO.- Al estimarse parte de las alegaciones de la apelación, que justifican su interposición, desestimándose la demanda por razones diferentes de las contempladas en la sentencia, no se considera procedente que las costas de este recurso hayan de ser impuestas a la parte apelante a pesar de ser desestimado. (art. 398 LEC en relación con 394 LEC).

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por Pedro Francisco , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Amposta en fecha 13 julio 2006 , cuya resolución confirmamos. Sin imposición de costas del recurso.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.