Sentencia Civil Nº 287/2010, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 290/2010 de 28 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 287

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 5 DE EL PUERTO DE SANTA MARIA

JUICIO VERBAL Nº 910/2008

ROLLO DE SALA Nº 290/2010

En Cádiz a 28 de septiembre de 2010.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido Rafaela , representada por la Pdora. Sra. Goenechea de la Rosa, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Burgueño de Miguel.

Ha sido apelado Gumersindo , quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Bausá Crespo.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de los de El Puerto de Santa María por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 13/noviembre/2009 por el meritado Juzgado en el procedimiento civil nº 910/2008 , se sustanció el mismo en legal forma. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- Aclaraciones jurídicas y fácticas respecto de la sentencia recurrida. El recurso interpuesto por la Sra. Rafaela ha de ser estimado. A nuestro juicio, la sentencia recurrida no acierta al determinar el bloque normativo aplicable al contrato de arrendamiento litigioso y aprecia inadecuadamente los hechos que constituyen el objeto litigioso en el presente procedimiento.

1. Partimos de un contrato de arrendamiento de finca urbana suscrito en fecha 1/febrero/1993. Pues bien, de lo que se dice en el Fundamento de Derecho 2º de la sentencia recurrida parece entenderse que la Juez considera que es de aplicación al supuesto la Disposición Transitoria 2ª de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , reservada, como es sabido, para aquellos contratos de arrendamientos concertados antes del día 9/mayo/1985 y sometidos por tanto a la fecha de entrada en vigor en exclusividad a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

En realidad, como también se apunta en el referido Fundamento de Derecho, el contrato de autos se rige por lo establecido en la Disposición Transitoria 1ª , esto es, por el bloque normativo que disciplina los contratos celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/85 de 30 de abril , esto es, después del día 9/mayo/1985, y antes de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Así las cosas, tal bloque normativo viene integrado: por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, por el art. 9 del citado Decreto-ley y por los apartados nº 2 y 3 de la Disposición Transitoria 2ª de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos , ajenos a los problemas que ahora interesan. De lo dicho se sigue que la normativa introducida en la Disposición Transitoria 2ª, señaladamente lo dispuesto en el apartado 11 en sede de actualización de rentas, es ajena al problema que nos ocupa. Y ello será trascendente a la hora de valorar la bondad del requerimiento de actualización cursado por la propiedad, que es, como se verá, el verdadero objeto del litigio.

2. Debemos hacer de igual forma, una precisión más respecto a lo declarado en la sentencia recurrida. Cualquiera que sea la solución que finalmente haya de adoptarse, se ha de partir de un hecho indubitado, erróneamente apreciado en la 1ª Instancia. No es cierto que "la demandada venía abonando hasta esa fecha [es decir, hasta abril de 2008] la cantidad de 150,25 euros mensuales, según se dice en la demanda y no ha sido discutido de contrario".

Antes al contrario -y la propia parte lo admite en su escrito de oposición al recurso- en la demanda se admite que desde el año 1995 se venía cobrando una renta anual de 1.944 euros, esto es, 162 euros mensuales; incluso en la carta a través de la cual se intenta el segundo requerimiento para actualizar la renta, se vuelve a indicar "que en la actualidad usted abona la cantidad de ciento sesenta y dos euros". Es por todo ello que la renta que la arrendataria satisfacía a la altura del citado mes de abril de 2008 no era la inicial de 150,25 euros mensuales, sino ya que la misma ya había sido revisada en algún momento desde el año 1993 de forma que ya ascendía a la suma de 162 euros mensuales.

SEGUNDO.- La cuestión fáctica: tesis en conflicto. Sobre tales bases, el problema consiste en interpretar adecuadamente lo sucedido a partir de la remisión de la carta de fecha 1/marzo/2008, que se admite recibida por la Sra. Rafaela el día 11/abril/2008. Más en concreto, es esencial conocer si desde el mes siguiente, esto es, desde mayo de 2008, la renta a pagar era la que a través de aquella carta se actualizaba -lo que implica fijar la renta mensual en 245,80 euros- o bien la actualización solo resultaba operativa desde la remisión de la segunda carta, fechada el día 21/noviembre/2008 y recibida por la arrendataria el día 28/noviembre/2008, lo que suponía hacer exigible la renta actualizada -que en la segunda carta se eleva a la suma de 244,12 euros- solo desde el mes de diciembre de 2008.

La relevancia de tal decisión es evidente. Recordemos que la Sra. Rafaela , quien había sido citada a Juicio el día 5/marzo/2009, tras solicitar el derecho a la asistencia jurídica gratuita y obtener la designación de Letrado por dicho turno, presenta a través de la referida representación letrada escrito el día 21/mayo/2009 con el propósito de enervar la acción de desahucio contra ella interpuesta, consignando las cantidades que entendía que adeudaba, 702,77 euros, el día 2/junio/2009, siempre antes de la celebración del Juicio, el cual, tras diversas suspensiones, es finalmente celebrado el día 3/noviembre/2009. De optar por una u otra tesis resultará, o no, que la demandada era deudora en junio de 2009 de las actualizaciones correspondientes al período comprendido entre mayo y noviembre de 2008.

En concreto, los cálculos que amparan cada una de las hipótesis posibles son los que siguen:

1. Según la sentencia recurrida, durante esos siete meses se devengó como renta actualizada la suma de 656,81 euros, que resulta de multiplicar cada uno de ellos por 93,83 euros. Aun en la eventualidad de que ese modo de entender lo sucedido fuera correcto, nos parece que el cálculo está mal hecho. La citada suma resulta de restar a la renta actualizada, que se computa en 244,12 euros, la renta que supuestamente se venía pagando, que se estima en 150,25 euros.

Del análisis de la prueba practicada resulta, sin embargo, que ninguna de las dos sumas es correcta: no lo es, como quedó dicho, la que representa la renta que se venía pagando -que era en realidad 162 euros mensuales- y tampoco lo es la que se toma como renta actualizada ya que en el primer requerimiento esta se tasa en 245,80 euros para luego quedar reducida a partir de diciembre de 2008 a 244,12 euros. Sea como fuere, siempre según el cálculo contenido en la sentencia apelada, la deuda por actualizaciones en el mes de mayo de 2009 -ha de aclararse que la Juez a quo consideró que al tiempo de la enervación la renta del mes de junio no se había aún devengado- ascendía a 1.219,79 euros.

2. Por el contrario, la tesis de la apelante es que la suma debida por el concepto referido era de 702,77 euros. Tal suma derivaba de la diferencia entre la renta satisfecha y la actualizada entre los meses de diciembre de 2008 a julio de 2009. La arrendataria, pese a consignar el día 2/junio/2009 y estar contractualmente pactado que las rentas se pagarían en los cinco primeros días de cada mes (condición 3ª), incluye la actualización del mes siguiente, julio de 2009; curiosamente, luego vuelve a pagarla al ingresar el día 2/julio/2009 la renta actualizada, es decir, 244 euros. En todo caso, la representación letrada de la arrendataria se cuida de ingresar no solo la diferencia entre la renta en aquél momento actual y la actualizada desde el mes de diciembre, 82,12 euros, sino que a partir del mes de marzo de 2009 actualiza por sí misma la renta actualizada conforme al IPC y llega a incluir en la consignación los intereses al tipo del 12% que eran debidos a la propiedad conforme a lo pactado en la condición 3ª, inciso 2º del contrato.

Todavía existe una tercera tesis que es la que introduce la parte actora en la vista del recurso. No sin manifiestos titubeos, su representación letrada cifra en 1.157,27 más sus correspondientes intereses la suma debida por actualizaciones insatisfechas a la altura del mes de junio de 2009.

Según nuestro criterio, y dejando al margen esa tercera tesis, no mantenida en su escrito de oposición por la parte apelada, y con la matización hecha a los cálculos de la Juez a quo, cualquiera de las liquidaciones es correcta. El problema, como queda dicho, es fijar el momento a partir del cual ha de hacerse efectiva la actualización.

TERCERO.- La irretroactividad de la actualización y la necesidad de notificar el propósito de actualizar las rentas. Para responder a la anterior cuestión, todavía deberemos hacer una nueva precisión. La parte actora en su demanda -y luego en el escrito que rectificó el cálculo para circunscribir su pretensión a los cinco últimos años- pretendió que le fueran abonadas las actualizaciones no satisfechas, dotando a las mismas de una suerte de eficacia retroactiva. Lógicamente, tal intento no se ha reiterado en esta alzada al aquietarse la parte apelada con la decisión -implícita en la sentencia, ya que nada se razona al respecto- de la Juez a quo de no dar lugar a ello.

Con todo, sí deberemos ahora indicar que la pretensión de la propiedad enderezada al cobro de actualizaciones eventualmente producidas en períodos anteriores al momento en que se intenta formalmente es inviable. Tal ha sido la tesis reiterada por el Tribunal Supremo que no viene sino a hacer efectiva la norma contenida en el art. 101.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Citemos a modo de ejemplo la sentencia del Tribunal Supremo de 29/diciembre/2004 a cuyo tenor: "Es doctrina jurisprudencial reiterada, la que determina que el citado art. 101.1 de la Ley Especial no da efecto retroactivo al aumento de rentas pedido, produciéndose el efecto elevatorio desde el momento en que se ha efectuado la reclamación".

La cuestión está íntimamente relacionada con la actuación automática de la cláusula de estabilización. Según la tesis de máximo de la parte apelada, es inútil indagar en la bondad de la forma en que se intentó la actualización, ya en marzo, ya en noviembre de 2008, por cuanto "la renta exigible será objeto de revisión automática cada año" según puede leerse en la condición 4ª del contrato de arrendamiento. Entiende la parte que "no es precisa siquiera notificación previa de la actualización de la renta, ni cumplimiento de ningún otro requisito" a la vista de la aparente claridad de la previsión contractual. Si ello fuera así, mal se entiende que sea la propia parte quien con su conducta demuestre justamente lo contrario al cursar sendos requerimientos para actualizar las rentas -nótese que desde sus respectivas fechas- en el año 2008 cuando, en realidad, los consideraba innecesarios.

Todo trae causa de un defectuoso entendimiento de la doctrina jurisprudencial establecida al efecto. Se apoya la parte apelada en dos sentencias de las Audiencias Provinciales de Vizcaya y Segovia, hecho que ya da cuenta de su pobreza argumentativa a la vista del valor que debe darse a la llamada jurisprudencia menor. Pero es que resulta que ninguna de ellas es aplicable al caso de autos.

La de la Audiencia Provincial de Vizcaya se refiere a un supuesto distinto, esto es, a un contrato de arrendamiento celebrado antes del día 9/mayo/1985 al que es de aplicación la citada Disposición Transitoria 2ª y cuyo objeto es determinar si, además de la actualización legal allí prevista, siguen siendo operativas las cláusulas de estabilización que se hubieran podido pactar. La de la Audiencia Provincial de Segovia es cierto que, apelando alguna decisión del Tribunal Supremo, afirma que "los incrementos derivados de cláusulas pactadas, no de revisiones legales, pueden ser exigidas sin necesidad de previa notificación ni cumplimiento de ningún otro requisito y sin precisar requerimiento alguno", pero de ello no puede seguirse sin más que la automaticidad no requiera de alguna manifestación de voluntad enderezada al fin pretendido; de hecho, la sentencia admite que han de ser "exigidas".

Realmente lo que no enseña la jurisprudencia es justamente lo contrario. Con carácter general, y pese a referirse a contratos anteriores al Real Decreto-ley 2/85, la sentencia del Tribunal Supremo de 11/abril/95 explica lo que sigue: "De los preceptos invocados y doctrina de esta Sala no cabe sino establecer como elementos o factores jurídicos que determinan la licitud é idoneidad de la formalización de los incrementos operativos de la actualización rentísitica, los siguientes: (...) B.- Que se notifique por escrito la cantidad a satisfacer con la justificación y fundamento pertinente para que el arrendatario con conocimiento bastante de causa acepte ó rechace expresa ó tácitamente la obligación de pago propuesta".

Más explícitamente y en supuesto análogo al de autos, la sentencia del Tribunal Supremo de 31/enero/98 resuelve en este mismo sentido: "Dice la sentencia de esta Sala de 19 de junio de 1985 que "si bien es cierto que la cláusula de revisión exime del requerimiento, ello no quiere decir sino que, en efecto, no será preciso el mismo para que pueda nacer o ejercitarse el derecho de revisión pactado en el contrato, pero que si será necesario el ejercicio del mismo para que tenga virtualidad respecto de la otra parte, justamente porque la revisión opera anualmente, es decir, por periodos de un año, lo que implica que su no ejercicio o no reclamación -del aumento en este caso- de la renta revisada es en verdad un abandono o renuncia al mismo, pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica contractual y, en otro aspecto, autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho (art. 7º del Código Civil ) por parte de quien deja transcurrir los años (que aquí podrían suponer quince, por la prescripción ordinaria del derecho en cuestión) para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la esperanza de la otra parte, nacida de la inactividad de la otra y que el derecho debe respetar"; la sentencia de 23 de junio de 1986 , después de transcribir la doctrina recogida en la sentencia citada de 1985, añada que "interpretar la cláusula en el sentido propuesto por la parte demandante, desde el escrito de demanda hasta los motivos en examen, tanto significaría como que la mera publicación de los índices del coste de la vida funcionarían en el seno de los arrendamientos litigiosos operando en ellos a la manera de intimación o interpelación automática, sin concurso alguno del acreedor. Por el contrario, la cláusula de estabilización, según rectamente ha entendido la Audiencia, incorpora al contrato la facultad de que las partes emanen la declaración recepticia dirigida a la contraria originando una modificación (el precio, en el caso del arrendamiento) de la relación negocial básica, pero con efectos "ex nunc" o sea solo desde que se produce y recibe la declaración modificativa y no "ex tunc" o sea desde el tiempo en que pudo efectuarse, siendo esto último lo que el recurso pretende con su tesis de automaticidad Doctrina que es reiterada en sentencia de 21 de marzo de 1995 en cuanto afirma que la efectiva elevación de renta sólo puede tener lugar mediante una declaración de voluntad recepticia que es insoslayable para que aquélla elevación de renta tenga lugar en cada uno de los periodos de que se trata". Adviértase que una de las sentencias en que se apoyaba la Audiencia Provincial de Segovia era justamente la de 23/junio/1986 cuyo correcto entendimiento lleva justamente a la conclusión contraria que allí se patrocinaba.

CUARTO.- La forma de la notificación encaminada a actualizar rentas. Tras lo que hasta ahora se ha expuesto, el problema queda circunscrito a determinar si el primero de los requerimientos cursados es legítimo, en el sentido de si efectivamente constituye a la arrendataria en la obligación de abonar la renta actualizada desde la mensualidad siguiente.

Las partes, al objeto de dar fundamento a cada una de sus posiciones, se han apoyado en sentencias de nuestros tribunales que no resuelven en realidad el supuesto litigioso. Y es que en materia de actualizaciones y requerimientos de pago existen en nuestra legislación supuestos muy diferentes disciplinados de manera también distinta, que van desde la actualización prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (art. 101), hasta la que se contempla en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos para los contratos sometidos a sus normas (art. 18.3 ), pasando por el régimen transitorio establecido en el apartado D) de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley arrendaticia. Todavía habría de citarse también la normativa que contempla el art. 22.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto de la forma que ha de revestir el requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda para evitar que el posterior pago tenga eficacia enervatoria.

Conviene, por tanto, descartar que tengan directa aplicación al supuesto litigioso no ya, que también, algunas de las sentencias citadas por la parte apelada, sino fundamentalmente el grueso del cuerpo doctrinal que autoriza el escrito de interposición del recurso de la parte apelante. Así, por ejemplo, la de esta misma Sección de 27/abril/2009, como la de la Sección 8ª de 3 /enero/2007, se refieren a la aplicación del referido art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7/febrero/2006 por su parte, resuelve sobre la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

La norma que entendemos aplicable es la prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es decir, su art. 101 , con la única matización, aceptada jurisprudencialmente, de no regir el plazo de caducidad previsto en el art. 101.2.5ª (así, por ejemplo la sentencia del Tribunal Supremo de 29/octubre/90 : "cual se recoge en la sentencia de 28 de marzo del corriente de 1990, el problema de la caducidad aparece resuelto en la sentencia de 20 de octubre de 1988 cuando dice: "en este orden y prevaleciendo sobre cualquier otro criterio que pudiera entenderse acogido en sentencia anterior, es doctrina de esta Sala, recogida en la sentencia de 4 de febrero de 1987 ( que cita las de 19 de junio de 1985 , 13 de mayo y 27 de octubre de 1986 , recaídas en casos análogos), la de que el incremento de renta pretendido no deriva de los casos establecidos en la Ley, según el artículo 99 , sino de lo pactado en el contrato arrendaticio, para cuyo caso no interviene la expresada caducidad sino el plazo prescriptivo de 15 años conforme al artículo 1.964 del Código Civil ; se trata del supuesto del artículo 101.1 en los que son de aplicación el párrafo segundo del artículo 106 de la tan expresada Ley de Arrendamientos Urbanos "). Debemos advertir que tal doctrina no hace inaplicable a los casos de actualización por aplicación de cláusulas de estabilización el bloque normativo que diseña el art. 101.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sino que exclusivamente sustituye la norma del párrafo 5º por el art. 106 de la citada Ley .

Sea como fuere, ya aplicando directamente el art. 101.2.1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que impone que al notificar la renta actualizada se explique también "la causa de ello", sea extrayendo un principio general de las normas que regulan supuestos similares (arts. 101.1,2ª Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , art. 18.3 y Disposición Transitoria 2ª , D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ), lo cierto es que cualquier procedimiento de actualización de rentas exige que el arrendador explique siquiera sea sucintamente cuál sea la razón de ello y exponga, en lo sustancial, los cálculos que aplica para entender que la nueva renta resulta exigible. Sin tales datos es imposible que nazca la nueva obligación para el siguiente período de referencia. Y ello no solo por una elemental preservación de la seguridad jurídica, sino porque se debe integrar la inicial voluntad negocial -que solo recae sobre la renta contractual y sobre la actuación de un mecanismo de estabilización- con una nueva manifestación de voluntad recepticia que especifique suficientemente la bondad de la novación de tan esencial elemento del contrato cual es la renta. Con todo, deberá aclararse que en los casos que analizamos no será precisa una forma determinada, ni la presencia de datos extraños al propósito que guía la institución.

La recta aplicación de cuanto venimos diciendo al supuesto litigioso nos lleva a estimar le recurso. Partimos de una renta vigente a la altura de abril de 2008 de 162 euros, que parece permanecía inalterable desde al menos el año 1994, es decir, que solo se actualizó en el primer año de vigencia del contrato. Y en ese contexto aparece una subida de 83,8 euros -o lo que es lo mismo, del 51,72%- que no viene acompañada de explicación alguna: la carta de 1/marzo/2008, que tarda en remitirse más de un mes, solo viene a decir que "la renta que a día de hoy debe abonar mensualmente asciende a 245,80 euros mensuales", sin explicar de dónde resulta tal cálculo, ni cuáles sean los índices aplicados. Curiosamente, cuando se intenta por segunda vez -ya con plena y suficiente explicación- la cantidad exigible es menor a pesar de haber transcurrido ya varios meses. Nótese que el hecho de cursarse ese segundo requerimiento ya habla de la inanidad del primero: no se explica bien que la parte apelada considerara suficiente la primera notificación, si meses después lo reitera en forma.

Desde este punto de vista no puede oponerse a la arrendataria que no se opusiese a la actualización en el plazo de treinta días previsto en el art. 101.2.2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -la contestación se remite hasta el día 15/mayo/2008, cuando la primera notificación aparece recibida el día 11/abril/2008- y que por ello decayeran sus derechos. Y es que la tan citada primera notificación, por las razones expuestas, se tiene por ineficaz y no es susceptible de generar los rigurosos efectos que la Ley desencadena cuando la notificación se realiza en forma, esto es, explicando la causa de la elevación de la renta, que, como ha quedado dicho, estaba ausente en el caso que nos ocupa.

QUINTO.- Conclusión y costas. De todo lo anterior, hemos de concluir en la estimación del recurso, entendiendo que la acción de desahucio quedó enervada por la consignación efectuada por la arrendataria en fecha 2/junio/2009. Con todo, las costas de la 1ª Instancia deberán ser impuestas a la parte demandada, cuyo incumplimiento contractual -luego enmendado- es el que provoca la interposición de la demanda. Pese al vacío legal al respecto -nada dice sobre costas el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - esta ha sido la tesis mayoritaria de nuestras Audiencias Provinciales y es criterio reiteradamente expuesto por este Tribunal en sentencias como la de 5/enero/2000 , 14/marzo/2002 , 20/junio/2006 , 8/septiembre/2008 y 17/noviembre/2009 que siguen, por lo demás, el criterio del Pleno no jurisdiccional de los magistrados de esta Audiencia Provincial de 29/abril/2002. Debe indicarse, además, que la reciente reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil operada por la Ley 13/2009 ha reflejado tal criterio para el futuro en el art. 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En lo que hace a las costas de la apelación, solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Rafaela contra la sentencia de fecha 13/noviembre/2009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de El Puerto de Santa María en la causa ya citada, revocamos la misma en su integridad, y, en su lugar: (1) Declaramos enervada la acción de desahucio intentada por Gumersindo contra la citada arrendataria respecto del contrato de arrendamiento que liga a las partes sobre la finca urbana sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de El Puerto de Santa María, con expresa condena en costas a Rafaela respecto de las costas recaídas en la 1ª Instancia; y (2) desestimamos la acción de reclamación de cantidad deducida por Gumersindo contra Rafaela . Hágase entrega a Gumersindo de las sumas consignadas por la arrendataria.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.