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10/01/2013
Sentencia Civil Nº 288/2012, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 361/2011 de 25 de Junio de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 25 de Junio de 2012
Tribunal: AP - Burgos
Ponente: GARCIA ESPINA, ARABELA CARMEN
Nº de sentencia: 288/2012
Núm. Cendoj: 09059370022012100221
Encabezamiento
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
En el Rollo de Apelación nº 361 de 2011, dimanante de Juicio Verbal Desahucio nº 880/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº Seis de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 23 de Mayo de 2011 , siendo parte, como demandante-apelante AYUNTAMIENTO DE CADEÑUELA RIOPICO, representado en este Tribunal por el Procurador D. José María Manero de Pereda y defendido por el Letrado D. Luis Herrero Diez del Corral, y de otra como demandado-apelante D. Isidoro , representado en este Tribunal por el Procurador D. Jesús Prieto Casado y defendido por el Letrado D. Ignacio Sáez Saenz de Buruaga.
Antecedentes
Fundamentos
1º.- Se declarase resuelto el contrato de arrendamiento del negocio de taberna suscrito con D. Isidoro el 3 de Junio de 2009, alegando como causas de la resolución, la falta de pago de la renta, de la fianza y de las cantidades asumidas en el contrato; y la
2º.- Se condenase al demandado D. Isidoro a desalojar los
inmuebles arrendados y dejarlos a la entera y la libre disposición de la demandante, bajo apercibimiento de desalojo;
3º.- Se condenase al demandado al pago de las cantidades adeudadas 1.414,11 €, más las cantidades que deje de abonar mientras se sustancie el procedimiento, así como al abono del importe de la fianza 1.642,16 € que le será devuelta previo desalojo de los inmuebles y de relación del inmueble, mobiliario e instalaciones industriales en perfecto estado.
La Sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, condena al demandado a desalojar el negocio de esa taberna y albergue, así como vivienda sita en Cardeñuela de Riopico (Burgos) C/ DIRECCION000 nº NUM000 así "a abonar 6 meses de fianza a 241,66 €/mes + 16% de IVA; rentas de julio, noviembre y diciembre de 2009, 12 meses del 2010 (salvo junio), y enero a mayo del 2011, a 241,66 €/mes + 16% de IVA; deduciendo 2431,27 € de deuda unilateralmente reconocida por el actor como deudor del demandado; y los recibos de luz del hecho probado 5º, a abonarse, así como al pago del resto de rentas y cantidades asimiladas reconocidas que se devenguen posteriormente hasta el lanzamiento; disponiendo que la fianza le sería devuelta al demandado dejando el inmueble en perfecto estado junto con el mobiliario e instalaciones industriales existentes e inventariadas en el contrato".
Formulan recurso de apelación las dos partes litigantes.
La parte actora, Ayuntamiento de Cardeñuela de RioPico, pretende que tambien se condene al demandado al pago de las rentas del albergue adeudadas.
La parte demandada, D. Isidoro , pretende que se desestime la demanda, reiterando los motivos de oposición alegados en la primera instancia:
- Falta de capacidad procesal de la actora por no constar el preceptivo acuerdo de ejercicio de acción del Pleno del Ayuntamiento, ni el informe previo del Secretario.
- Falta de litis consorcio pasivo Necesario.
- Indebida Acumulación de acciones.
- Improcedencia de la acción de desahucio por falta de pago, porque la renta pretendidamente adeudada no está determinada.
- Improcedencia de la acción de desahucio por extinción del contrato, por cuanto que es preciso, previamente, determinar la naturaleza jurídica del contrato suscrito, lo que constituye una cuestión compleja.
- La no renovación del contrato no es un derecho discrecional del Ayuntamiento.
- Y además: Que las facturas de Iberdrola aportadas en el acto del juicio están pagadas.
- Que la sentencia recurrida condena a pagar una fianza de importe superior a la reclamada en la demanda.
Se alega por el demandado recurrente que para que un Ayuntamiento pueda ejercitar acciones judiciales tiene que existir Acuerdo del Pleno en este sentido.
De conformidad con lo dispuesto en el
art. 50.17 del Decreto 2568/1986, de 28 de Noviembre por el que se aprueba el Reglamento de organización, funcionamiento y régimen jurídico de las Entidades Locales (ROF) es atribución del Pleno del Ayuntamiento
Igualmente, a tenor de lo dispuesto en el
art. 54.3 del Real Decreto Ley 781/1986 de 18 de Abril , y el
art. 9.3 del Real Decreto 1.372/1986, de 13 de junio , por el que se aprueba el Reglamento de bienes de las Entidades Locales, y en el artículo 221.1 del ROF exige que
Ahora bien, la falta de acuerdo del Pleno del Ayuntamiento, ratificando la decisión del Alcalde de ejercitar acciones judiciales en defensa de los bienes y derechos del Ayuntamiento, al igual que en el supuesto de falta de informe del Secretario, son defectos subsanables.
Obra en las actuaciones Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de fecha 16 de Septiembre de 2010 (folio 363) que ratificaba el Decreto de la Alcaldía de fecha 15 de Septiembre de 2010, que acordaba: "Primero.- Acudir a la vía judicial en demanda de la tutela que merecen los legítimos intereses municipales.- Segundo.- otorgar la representación, para realizar válidamente en nombre del Ayuntamiento de Cardeñula Riopico todos los actos procesales que comprendan la tramitación del pleito, ante todos los órdenes jurisdiccionales".
Ciertamente no consta informe previo del Secretario del Ayuntamiento, ni de la Asesoría Jurídica, ni de Abogado, pero en la medida que la demanda iniciadora de este procedimiento va firmada por Letrado, debe entenderse subsanado el defecto, por cuanto implica que el Ayuntamiento previamente al ejercicio de acción ha contado con el oportuno asesoramiento jurídico, constando además, que el Secretario del inmueble informa sobre este Acuerdo, antes de que el Ayuntamiento desestimara el Recurso de Reposición que formuló el demandado.
Reitera la parte demandada la excepción de falta de litis consorcio pasivo necesario alegada en la primera instancia, por no demandar también a la pareja del arrendatario Sra. Adelina , que también ocupa la vivienda junto con el hijo de ambos.
El contrato de arrendamiento litigioso fue suscrito exclusivamente por el ahora apelante, y el Tribunal Supremo ha declarado que, en virtud del principio de relatividad de los contratos, los litigios sobre cumplimiento o resolución de los mismos tienen que ventilarse única y exclusivamente entre las partes contratantes ( SSTS de 21 de septiembre de 2001 , 8 de noviembre de 2002 , 1 de abril de 2004 y 11 de octubre de 2005 , entre otras muchas); por lo que, al haberse ejercitado una acción resolutoria de contrato, la relación jurídico-procesal está válidamente constituida cuando se establece entre ambas partes contratantes, siendo también reiterada la jurisprudencia que establece, cuando se trata de arrendamientos de viviendas, que el arrendador sólo tiene que dirigirse contra la persona que suscribió el contrato de arrendamiento como inquilino y no necesariamente contra el cónyuge con quien conviva, ni con los restantes miembros que constituyan el núcleo familiar. También el Tribunal Constitucional en la sentencia de su Sala 1ª de fecha 4 de octubre de 1993 (núm. 289/1993 ) ha señalado que para pedir la resolución arrendaticia no es preciso demandar al cónyuge de quién concertó el contrato de arrendamiento.
La Audiencia Provincial de Burgos, Sección Tercera, ya declaró en su Sentencia de 20 de Marzo de 2002 que la situación de convivencia normal del matrimonio, situación asimilable a la de convivencia normal de la pareja de hecho, esto es en supuestos en que no existe crisis matrimonial o de pareja, no es preciso demandar a ambos cónyuges o convivientes, cuando de procesos arrendaticios se trata.
Se trata de una materia no exenta de controversia, si bien hemos de partir de que la finalidad del legislador es la de dar agilidad y abreviar los procesos en los que se pretende la recuperación de la posesión de la finca y, por ello, ha introducido modificaciones que afectan a esta materia en la ley 19/2009.
Así el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que:
1.- Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1º.- Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan, que el dueño, usufructuario o cualquier persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
El artículo 438 del mismo texto legal dispone:
3.- No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
1ª.- La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal.
2ª.- La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.
3ª.- La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se relame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.
4.- Podrán acumularse las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el art. 72 y en el apartado 1 del art. 73 de la presente Ley.
Y el artículo 444, núm. 1 establece que: Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Atendiendo a lo expuesto, consideramos que, la reforma citada, permite tal acumulación, puesto que entre las dos acciones existe un nexo por razón del título, y en ambas se pretende el desahucio. El único obstáculo que puede suscitar la parte para que no proceda la acumulación de la acción de desahucio por expiración del plazo pactado es la aplicación del núm. 1 del artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a la restricción de los medios de prueba, pero entendemos que tal precepto ha de entenderse limitado a la falta de pago, pero no a las restantes cuestiones que se susciten, respecto de las que podrán proponerse y aceptarse otros medios de prueba.
Siguen este criterio la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 28 de Noviembre de 2011 , Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 14 de Octubre de 2010 , Sentencia Audiencia Provincial de Málaga de 11 de Febrero de 2010 .
La cláusula segunda del contrato dispone:
2.- Precio del contrato.-
La determinación de lo que ha de pagar el arrendatario es clara 2.900 € al año, distribuidas en pagos mensuales de 241,66 € más el 16% de IVA.
Además se establece un porcentaje del 50% de los ingresos que percibe el arrendatario por el concepto de peregrino. Fijándose el precio de estancia del peregrino en 5 € por persona y día, tampoco plantea problema alguno de determinación.
Si además se hace constar que el pago de la renta era por meses anticipados, dentro de los cinco primeros días de cada mes, es evidente que la determinación de si el arrendatario ha cumplido o no con la obligación del pago de la renta, no plantea problema alguno.
El demandado no niega que no ha pagado las rentas de los meses de julio, noviembre y diciembre de 2009, así como todas las rentas de 2010, no habiendo abonado ninguna cantidad por los ingresos obtenidos por el albergue. Tampoco ha abonado el importe de la fianza.
En total las rentas no abonadas ascienden a la cantidad de 2.242,88 €.
En el Libro Registro de Peregrinos consta que desde el 21 de Junio de 2009 al 13 de Mayo de 2010 han pernoctado 641 peregrinos. A razón de 5 €/persona, resulta un total de 3.205 €, de los que el 50% correspondía al Ayuntamiento.
No cuestiona el arrendador estas cantidades, se limita a alegar que si no pago fue por el hecho de que había realizado gastos que debía pagar el Ayuntamiento.
El arrendatario se obligó a pagar la fianza al tiempo de suscribir el contrato y al pago de unas rentas con periodicidad mensual. Consta que ambas obligaciones han sido incumplidas.
No consta que, con anterioridad, a la resolución del contrato por el Ayuntamiento, el arrendatario haya reclamado al Ayuntamiento cantidad alguna por gastos correspondientes al arrendador. Ni tampoco consta que las partes litigantes hubieran llegado a acuerdo ninguno para no pagar las rentas por haber asumido el arrendatario gastos correspondientes al arrendador.
Que el arrendatario pudiera ser acreedor del arrendador, en cuantía no determinada, en modo alguno pueda justificar la falta de pago de las mensualidades de renta, y de la fianza.
El Ayuntamiento demandado, no obstante, ya al resolver el contrato reconoció adeudar algunas cantidades, 2.431,27 € al arrendatario que compensó con las rentas adeudadas, quedando pendiente 1.414,11 €, más el importe de la fianza, 1.622,16 €.
Es cierto que el arrendatario se ha opuesto a tal reconocimiento de gastos adeudados que hace el Ayuntamiento, entendiendo que el importe adeudado era mayor.
No obstante, en el presente procedimiento ni cuantifica la deuda, ni la justifica, ni siquiera alegó la compensación conforme exige el art. 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cinco días antes de la fecha señalada por la vista del Juicio verbal.
Es cierto que la Jurisprudencia considera cuestión compleja, a resolver en el proceso declarativo, cuando la renta no está claramente determinada. Pero este no es el supuesto de autos, en el que la renta es clara y la obligación de pagos mensuales también.
Y ni siquiera compensando el crédito que el Ayuntamiento reconoce tiene el demandado por importe de 2.431,27 € queda cubierta la cantidad adeudada por rentas y por cantidades asimiladas a las mismas, carácter que se ha de dar, sin duda, al precio que por el Albergue se pactó en el contrato, el 50% de los ingresos por peregrino (5 €/por persona), teniendo en cuenta que no se ha discutido por el arrendatario que los peregrinos fueran los reflejados en el Libro de Registro de peregrinos que el Arrendatario llevaba (641).
Además resulta que de conformidad con lo dispuesto en el art. 35 y 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos , es causa de resolución del contrato de arrendamiento no solo la falta de pago de la renta, sino también "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización".
En el caso de autos se pactó el pago de una fianza equivalente a la renta de seis meses, que el Ayuntamiento demandante cuantifica en su demanda en 1.642,16 €.
Consta que la fianza no se prestó, nunca por el arrendatario, por lo que concurre causa de resolución contractual.
Se alega en el recurso que tampoco cabe resolver en este proceso sumario el desahucio por Extinción del plazo del contrato interesado de contrario ya que previamente hay que dilucidar de que tipo de contrato se trata, cuestión de la que depende el régimen legal aplicable, y de este la duración del contrato, pues se trata de un contrato de materia mixta, se arrienda una vivienda y un local de negocio.
Independientemente de cual sea la legislación a aplicar si la que regula el arrendamiento de vivienda, o el arrendamiento de local para uso distinto de vivienda la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos o el Código Civil, como en cualquier caso es causa de resolución contractual la falta de pago de las rentas, así como la falta de pago del importe de la fianza, (
art. 27 , art.
Se alega que las facturas de electricidad de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2011, se reclamaron en el acto del Juicio por la parte actora, cuando aún no habían vencido el periodo de pago.
Consta efectivamente que las facturas aportadas por la actora, todas ellas posteriores a la presentación de la demanda, el plazo previsto por Iberdrola para su pago no había vencido y consta igualmente que el importe de las mismas, a excepción de la de 5 de Mayo y 6 de Mayo (cuyo plazo de vencimiento aún no había vencido al presentar el recurso de apelación), han sido oportunamente pagados por un familiar por cuenta del arrendatario, lo que procederá ser tenido en cuenta a la hora de ejecutar la Sentencia.
Alega el arrendatario en su recurso que la Sentencia condena a pagar una fianza de importe superior a la reclamada en la demanda, pues condena al Sr. Isidoro a ingresar una fianza de seis mensualidades a razón de 241,66 € cada una, más el 16% de IVA, lo que hace un total de 1.681,95 €, mientras que en la demanda exige que se abone la suma de 1.642,16 € como fianza y que la sentencia no puede condenar al pago de una fianza mayor a la exigida en la demanda por obvias razones de congruencia.
A esta impugnación de la Sentencia por el demandado responde al Ayuntamiento, diciendo que
La parte actora en su demanda fijó el importe de la fianza en 1.642,16 € por lo que efectivamente la Sentencia recurrida al fijarlo en el importe de "seis meses de fianza a 241,66 €/ más 16% IVA, (1.681,95 €), está incurriendo en incongruencia por conceder mas de lo pedido.
Si además, la parte actora, según aclara en su recurso, no pretendía reclamar el importe de la fianza, resulta que no solo no procede la condena a pagar la cantidad que resulta de la Sentencia recurrida, 1.681,95 €, sino tampoco la cantidad de 1.642,16 € importe correcto de la fianza (241,66 €/ al mes por seis meses, sin el IVA).
Fallo
Por lo expuesto, este Tribunal decide:
Se estima parcialmente el recurso de apelación formulado por la parte demandada D. Isidoro así como el recurso de apelación formulado por la actora Ayuntamiento de Cardeñuela Riopico contra la Sentencia de fecha 23 de Mayo de 2011 dictada por el Ilmo Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº Seis de Burgos , que se revoca parcialmente, quedando como sigue:
Se estima la demanda formulada por la parte actora AYUNTAMIENTO DE CADEÑUELA RIOPICO contra el demandante D. Isidoro , y se acuerda:
1º.- Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes el día 3 de Junio de 2009.
2º.- Se condena al demandado a desalojar los inmuebles arrendados y a dejarlos a la entera y libre disposición de la parte demandante bajo apercibimiento de desalojo.
3º.- Se condena al demandado a abonar la cantidad de 1.414,11 € más las cantidades que haya dejado de abonar durante la sustanciación del procedimiento.
No se hace imposición de las costas de ambas instancias.
Devuélvanse los depósitos consignados para recurrir.
Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.