Sentencia CIVIL Nº 288/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 971/2018 de 10 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0818742120158054358

Recurso de apelación 971/2018 -1

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 349/2015

Parte recurrente/Solicitante: DIRECCION000 C.B.

Procurador/a: Carlos Turrado Martin-Mora

Abogado/a:

Parte recurrida: Africa

Procurador/a: Eva Morcillo Villanueva

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 288/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 10 de junio de 2020

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 21 de septiembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 349/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Carlos Turrado Martin-Mora, en nombre y representación de DIRECCION000 C.B. contra sentencia de 5/04/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Eva Morcillo Villanueva, en nombre y representación de Africa.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

' SE ESTIMA parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. Maria Nieves Cano López en nombre y representación de Dña. Africa, contra DIRECCION000 Cb y condeno a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (6.750€) más sus intereses legales desde la reclamación extrajudicial en fecha 09/02/2015.

No hay especial pronunciamiento en costas'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/05/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO. La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad DIRECCION000 CB a abonar a Dª Africa, la suma de 14.128Ž01 €, derivadas del incumplimiento por la primera, arrendataria del contrato de arrendamiento de 1.7.2012 sobre el local sito en la C/Raimon Casellas, 27 bis de Sabadell (por los conceptos de '3 meses y medio de carencia' por 3159 €; '30% de rebaja de noviembre de 2012 a junio 2014' por 5.400 €, 'reposición instalación eléctrica' por 5518Ž01 € y 'gastos devolución recibos julio y agosto 2014', por 60 €). A dicha pretensión se opuso la entidad demandada, alegando: 1) de las fianzas constituidas, 1800 € han de compensarse con la suma reclamada, pues los otros 1800 ya constan canceladas con las rentas de julio y agosto; 2) la actora nunca realizó las obras para evitar las filtraciones, que inundaban el local en los días de lluvia (aportando al efecto una serie de fotografías), lo que supone incumplimiento por su parte, negando que se hiciesen en agosto 2012 (porque el local estaba cerrado por vacaciones), lo que motivó que no pudiese cumplir su parte de las obras (porque la actora no cumplió con su obligación de las reparaciones necesarias); 3) niega que arrancase la instalación eléctrica y enchufes, sin que existan boquetes ni agujeros; 4) la actora reclama el pago de la instalación eléctrica por duplicado.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la entidad demandada a abonar a la actora la suma de 6.750 € más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial de 9.2.2015, sin declaración especial sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza la demandada en base a que la actora debía realizar las obras en primer lugar, al afectar al interior del local (goteras) y 'por ello a las obras que debía realizar' la arrendataria, y que el problema y origen real de las goteras era la existencia de amianto, y hasta que el mismo no se reparó, continuaron las filtraciones , y desde que se realizaron las obras de retirada de amianto, y si bien no ha existido ninguna actividad de conservación o limpieza, no han existido más goteras, por lo que la actora se limitó a un 'parche inefectivo', no habiendo cumplido su parte. Salvo el tema de la reclamación de 'reposición instalación eléctrica' y 'gastos devolución recibos, que ya no forma parte del debate, se reproduce en esta alzada el planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO. Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre Dª Africa como arrendadora y la entidad DIRECCION000 CB como arrendataria, del que merecen destacar una serie de extremos, a los presentes efectos:

a) Se pacta una renta de 900 €/mes más IVA, a abonar entre los días 1 y 5, con la posibilidad de retener el arrendatario el 19% en concepto de IRPF.

b) Se prohíben las obras en el local, salvo autorización expresa y escrita del arrendador; las autorizadas, serán a cargo del arrendatario y 'quedaran en benefici de lŽimmobles, sense dret a valoració i reclamació en cap momento excepte en cas de pacte previ per escrit' (cláusula 11ª).

c) se constituye una fianza legal de 1.800 €, más otra 'voluntaria' de 1800 €, respondiendo ambas del pago de la renta, de los perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones contractuales, los daños originados en el inmueble y garantizar el pago del consumo de servicios y suministros (cláusula 16ª).

d) la arrendadora autoriza las obras necesarias para la adecuación del local a su actividad, 'que es detallen en la proposta pel llogater...' (cláusula 17ª), y que se relacionan - lo que se comparte - en el fundamento segundo de la resolución recurrida (entre ellas 'hacer toda la instalación eléctrica completamente nueva con doble voltaje (220 y 380v) proyecto y legalización incluidos', 'colocar las lu,inarias nuevas...', 'hacer el entramado eléctrico nuevo y la conexión a la red, con nuevos contadores y cuadro general, según normativa actual. Toda la instalación será con canaleta metálica', 'instalar dos equipos de aire acondicionado de calor'...), actividad consistente en la propia de taller de automóvil; en compensación a las referidas obras se acuerda una carencia de tres meses y medio para llevarlas a cabo (del 15 julio al 31 octubre 2015) y una reducción del 30% de la renta para el período 1.11.2012 - 30.6.2014; asimismo, tales obras e instalaciones, en su totalidad, habrían de quedar en beneficio del inmueble 'sin derech a valoración o reclamación en ningún momento' (pacto 18)

e) Se consigna en el contrato que, a mano, y en la fecha del mismo, 'sŽhan constatat filtracions dŽaigua a la mitgera, tocant a la façana posterior de la planta baixa, que lŽarrendador es compromet a revisar' (sic).

2) El arrendatario no realizó las obras asumidas según el contrato (se reconoce en el hecho 4ºpfo. 3º de la contestación)

3) En 30.6.2014, la arrendataria comunicó a la propiedad su voluntad de resolver el contrato con efectos el 31.10.2014, si bien se prorrogó hasta el 30.11.2014, en cuya fecha - tras 2 años y 4 meses de vigencia - la arrendataria dio de baja los suministros.

4) En dicho momento, la arrendataria había dejado de abonar las rentas de julio y agosto 2014, en compensación con los 1800 € de fianza legal.

5) Las llaves del local y su posesión fueron entregadas en 3.12.2014, en el nuevo local de la arrendataria, al hijo del actor, Sr. Matías, no inspeccionándolo el arrendatario 'ya que ...no podía ausentarse del trabajo en horas de apertura al público', si bien las devolvió al arrendatario manifestando que no estaba conforme con el estado de la nave, y que un Notario levantaría acta sobre el estado del local.

6) Efectivamente, se levantó acta notarial sobre el referido estado (doc. 4 dda), detallado, acompañando fotografías que constatan que las obras 'autorizadas' no se realizaron, lo que reconoce expresamente la demandada en su contestación, ni quedó instalación alguna.

7) El demandado remitió un burofax en 10.2.2015, manifestando que solo se llevó los elementos que no eran fijos, como la maquinaria y las instalaciones móviles, lo que se reitera, reconociéndose en la vista, que retiró la parte móvil de la instalación eléctrica.

TERCERO. Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada haciendo las reparaciones necesarias para el uso convenido salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario ( arts. 21 LAU y 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

CUARTO. Las actuaciones a cargo del arrendatario (suscribe el contrato, aceptando la carencia y rebaja de la renta en compensación a obras para adecuación del local, toma posesión del mismo, realizando actuaciones 'para trabajar', entre ellas la instalación eléctrica, lo usa conforme finalidad pactada durante toda la vigencia, para después, no realizar las obras de adecuación y retirar dicha instalación, no obstante beneficiarse de carencia y rebaja) dan cuenta de la entidad de su incumplimiento, de carencias y del estado de la nave en el momento de contratar y al abandonar el loical (acta notarial), y del lógico conocimiento y aceptación inicial por éste (incluidos los problemas de las filtraciones), erigiéndose como obligación fundamental la realazión de tales obras que quedarían en beneficio del local, con la compensación con el período de carencia y la rebaja de la renta antedichos (respectado por el arrendador); consta asimismo, que dicha obligación no ha sido cumplida por el arrendatario, según se ha expuesto y reconoce el arrendatario, justificándolo dicho demandado en que la actora no ha cumplido con la obligación de revisar las filtraciones de agua a que se ha hecho referencia.

Sin embargo, se considera suficientemente acreditado el cumplimiento por la actora de su 'obligación de revisar las filtraciones de agua' en una parte muy concreta del local, 'mitjera tocant façana posterior' ( arts. 30 en relación con los arts. 21, 22, 23 y 26 LAU 94), pues:

a) se aporta por la actora una factura de 30.8.2012, por importe de 3.238Ž89 € (doc. 10 dda) de CONSBOR (propiedad de D. Rodolfo, que depuso como testigo, con detalle, no tachado, sujeto a contradicción, sin que existan méritos para dudar de su testimonio), para la pintura (con impermeabilización) y reparación de tejado a fin de poner fin a las filtraciones, en relación con la testifical del Sr. Matías (hijo de la actora, aunque no tachado y sujeto a contradicción), acudiendo en varias ocasiones con tal finalidad, si bien, tras la referida actuación, debía realizarse una labor de mantenimiento y limpieza del tubo de desagüe y de los bajantes, singularmente para retirar las hojas de los árboles que impedían el curso del agua y motivaban las inundaciones y que, si bien tales actuaciones de mantenimiento se realizaron por la actora durante el primer año del contrato, se consideró que debía ser la demandada - en base al mismo contrato - quien lo realizase a partir de entonces, reconociendo el LR de la demandada, no haber hecho limpieza de las tuberías y bajantes; en este sentido, la testifical del referido Sr. Rodolfo (actuó en varias ocasiones, pintando con fibra para cerrar grietas y fisuras y realizando trabajos de limpieza para evitar embozamientos), quien además, manifestó haber informado a las partes de la necesidad de tal limpieza frecuente de tubo y bajantes, y habiendo reconocido la factura, doc. 10 dda.

b) En fin, el Sr. Jose Pedro (aparejador), manifestó que pudo observar que las canaletas estaban reparadas y pintadas con impermeabilizante y comprobó que, por la estrechez de éstas, se obturaban con las hojas que caían de los árboles, causando las filtraciones, que se habrían evitado con una limpieza y mantenimiento periódico.

c) En todo caso, durante el tiempo de vigencia del contrato, no consta que la arrendadora 'dejara de trabajar' en la nave; asimismo admite que intervino la empresa CONSBOR, aunque minimiza la eficacia de su intervención, así como que 'nunca limpiaron las canaletas'

d) Si con posterioridad existieron filtraciones, fueron debidas a la referida falta de mantenimiento, ex arts. 21 LAU en relación con los arts. 1563 y 1564 CC, sin que en ningún momento del juicio (por el proyecro de 'desamiantado' aludido por Matías, para adecuar el tejado a la normativa) se aludiese a que la reparación debía consistir en retirar el amianto.

Si ello es así (el tejado fue reparado y las posteriores filtraciones derivaron de la falta de mantenimiento y limpieza, sin que tenga nada que ver el amianto) debe prosperar la demanda respecto a la contraprestación, o compensación, por las obras, que asumidas y no realizadas por la arrendataria, del período de carencia (3.150 €) y de la rebaja en el 30% de la renta (5.400 €), lo que supone un total de 8.550 €, que, restando la suma de 1800 € (parte de las dos fianzas constituidas no 'compensada' con las rentas), supone 6.750 €.

CINCO. Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad DIRECCION000 CB contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.