Sentencia Civil Nº 289/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 313/2009 de 08 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 313/2009

Autos: procedimiento ordinario nº: 459/2007

Juzgado Primera Instancia 1 Santa Coloma de Farners

SENTENCIA Nº 289/09

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Mª Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, ocho de julio de dos mil nueve

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 313/2009 , en el que ha sido parte apelante Dª. Delia , Juan Pablo i Augusto , representada esta por el Procurador D. JOAQUIM GARCÉS PADROSA, y dirigida por el Letrado D. JUAN MUNTADA BATLLE; y como parte apelada D. Eduardo , representada por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por el Letrado D.LLUIS ANTONI JAILE BENITEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 1 Santa Coloma de Farners , en los autos nº 459/2007 , seguidos a instancias de D. Eduardo , representado por el Procurador D. Carina Janer Miralles y bajo la dirección del Letrado D. Lluis Jaile Benitez, contra Dª. Delia , Juan Pablo i Augusto , representado por el Procurador D. Concepción Bachero Serrado, bajo la dirección del Letrado D. Joan Muntada Batlle , se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Estimo la demanda parcialment interposada a instància Don. Eduardo contra la Sra. Delia , Don. Juan Pablo i Don. Augusto en els següents termes:

1.- Declaro resolt el contracte d'arrendament d'habitatge subscrit entre les parts per incompliment de les obligacions corresponents a l'arrendadora.

2.- Condemno a la Sra. Delia , Don. Juan Pablo i Don. Augusto a abonar a l'actor la quantitat de 31.064.93 euros pels danys materials.

3. - Condemno a la Sra. Delia , Don. Juan Pablo i Don. Augusto a abonar l'interés legal meritat des de el dia 8 de novembre de 2007.

4.- Condemno a la Sra. Delia , Don. Juan Pablo i al Sr. Augusto a la devolució de la fiança de 600 euros.

5.- Absolc a la Sra. Delia , Don. Juan Pablo i Don. Augusto de les demés pretensions exercitades en el present procediment.

6.- Cada part abonarà les costes causades a la seva instància i les comuns per meitat ".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 8 de Octubre de 2008 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez .

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que a continuación se pasa a exponer.

PRIMERO.- Estimada parcialmente la demanda interpuesta por el arrendatario D. Eduardo ejercitando acumuladamente la acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento y perturbación de la arrendadora D.ª Delia y acción de reclamación de rentas pagadas, por molestias, gastos y perjuicios ocasionados, interponen recurso de apelación ambas partes, de modo que la propiedad niega la concurrencia de la causa de resolución alegada por el actor, la existencia de los daños y perjuicios reclamados.

Por su parte la parte actora en el trámite de oposición al recurso, impugnó, además, la sentencia de instancia por entender que debió darse lugar a la condena al abono de las rentas abonadas y al abono de las costas de la primera instancia.

Están contestes las partes en que mediante contrato privado de 1 de Agosto de 2004, el actor Sr. Eduardo alquiló de la demandada Sra. Delia la casa sita en Afores Can Gleies s/n de la localidad de Riudellots de la Selva mediante el abono de una renta de 600? mensuales por un tiempo de cinco años. El objeto del actor era ocupar la meritada vivienda junto con su familia como domicilio habitual.

En el pacto 5º del meritado contrato se pactó lo siguiente: "La parte arrendataria recibe la vivienda a su entera y completa disposición. El arrendador se compromete a arreglar el tejado y el arrendatario a conservar la vivienda en perfecto estado".

Una vez ocupada la vivienda se hizo preciso efectuar reparaciones en la vivienda debido a goteras en el tejado, por lo que la arrendadora inició las obras sin que en principio abandonasen los ocupantes la misma, siendo preciso hacerlo posteriormente ocupando una nueva vivienda.

SEGUNDO.- En la solución del presente recurso, necesario es partir de lo dispuesto en los art. 21 y 27 LAU 1994 , referido a la conservación de la vivienda y al incumplimiento de obligaciones respectivamente y que establecen lo siguiente:

Art 21 "1 . El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil ."

Art 27 "1 . El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil .".

TERCERO.- Entrando a conocer del recurso de la parte demandada y propietaria del inmueble en cuestión, debe traerse a colación dos extremos de especial importancia: el recurso se estructura a modo de contestación a la demanda con introducción de cuestiones no debatidas en la instancia y comienza por discutir la existencia y valoración de los daños causados en las pertenencias de la familia arrendataria, en lugar de comenzar, como sería más lógico, por negar la premisa mayor, esto es, la no concurrencia de la causa de resolución del contrato, pues probado este extremo sería ocioso entrar en considerar los daños y perjuicios sufridos por los ocupantes.

La inicial alegación se sustenta en el recurso de la propiedad-demandada en negar la preexistencia de los bienes que se dicen dañados y al respecto debe recordarse que en el trámite de la audiencia previa, los hechos controvertidos se fijaron en dos extremos, que recoge la propia Sentencia impugnada: a) concurrencia o no del pretendido incumplimiento por parte de la propiedad y b) cuantificación de los daños reclamados. Dicho de otra manera, para nada se introdujo la cuestión, que ahora es novedosa, de la pretendida propiedad de los bienes como un hecho controvertido.

Sobre el particular, y como acertadamente se sostiene de contrario, el actor y arrendatario contaba a su favor con las presunciones legales del art. 521-7.2º del Codi Civil Catalunya en orden a que la buena fe del poseedor se presume siempre (art 424 CC Español) y en el art. 522-1.1 del meritado texto catalán, cuando presume que el poseedor es titular del derecho en concepto por el que posee el bien (art. 448 CC Español).

Debe recordarse que el actor y arrendatario aportó un informe pericial (doc 31 de la demanda a folios 141 y ss) emitido por el perito tasador Sr. Paulino quien, ratificó el mismo en el acto del juicio oral (minutos 17:03 a 17:19 de la segunda parte del juicio) en el sentido de que valoro todos aquellos objetos que había podido ver.

La pretensión del recurso analizado, al socaire de lo resuelto, introduce de nuevo una cuestión novedosa no debatida en la primera instancia y consistente en negar que los bienes relacionados en aquel informe estuviesen todos en el interior de la vivienda arrendada y frente a ello, de nuevo debe recordarse la manifestación del meritado perito en orden a que, los objetos que había visto y valorado presentaban daños originados por el agua ( minuto 21:51) y que todos ellos eran los propios de una vivienda utilizada como domicilio particular ( minuto 13:36 y ss). Omite el recurso analizado que los daños originados en los indicados bienes, sitos en el interior de la vivienda, traían causa de las filtraciones de agua durante la ocupación de la vivienda por parte de los arrendatarios, así como durante las obras de reparación.

Los argumentos residuales del recurso en cuanto a la falta de prueba del funcionamiento de los bienes dañados y a la falta de cuidado por parte de sus propietarios solo merecen su rechazo, de nuevo, por ser cuestiones no controvertidas en la instancia. Lo esencial es la existencia de goteras en la vivienda al inicio del contrato de arrendamiento, extremo reconocido incluso en el propio contrato por parte de quien ahora recurre y propietaria de la misma.

En la misma línea argumental, dice el recurso que la cuantía reclamada como indemnización se ha hecho a medida del demandante. Ciertamente dicho aserto no supone un argumento serio a contrario de lo resuelto en la Sentencia, que es el objeto del recurso, y no lo es, porque bien podía haber realizado una contra valoración de los daños solicitados.

El recurso finaliza este primer apartado, imputando incongruencia "ultra petita" a la Sentencia cuando la misma se funda, pura y exclusivamente en los apartados solicitados en la demanda, amén de que ni siquiera da lugar a todas las pretensiones resarcitorias solicitadas en la misma.

En efecto, el principio de congruencia procesal que consagra el art. 218 LEC (antiguo art. 359 ) prohibitorio de toda resolución, extra petita impone una racional adecuación del fallo a las pretensiones de las partes y a los hechos que las fundamental, y sobre este tema hay una doctrina muy sólida y reiterada del TS que se recoge, entre otras muchas, en SS 18 Nov. 1996, 29 May. 1997, 28 Oct. 1997, 5 Nov. 1997, 11 Feb. 1998 , siendo doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita) o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (infra petita), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. Tal como también recoge la STS 15 Sep. 1997 , los límites definidores de la congruencia tal y como aparecen configurados en las declaraciones jurisprudenciales de la Sala, y que a continuación se transcriben: "que si bien es cierto que el principio jurídico procesal de la congruencia, puede verse afectado por la falta de concordancia entre los elementos fácticos aducidos por los litigantes en apoyo de sus pretensiones y los acogidos por los tribunales cuando les sirvan de fundamento esencial para emitir el fallo, no lo es menos que cabe apreciarse su realidad y existencia de acuerdo con el resultado de la prueba practicada, cosa que no puede provocar una incongruencia; la armonía entre los pedimentos de las partes con la sentencia no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado, sino que ha de hacerse extensiva a aquellos extremos que le complementen y precisen o que contribuyan a la fijación de sus lógicas consecuencias, bien surjan de los alegatos de las partes, bien sean precisiones o aportaciones en sus probanzas, porque lo perseguido no es otra cosa que el tribunal se atenga a la sustancia de lo pedido y no a su liberalidad"

Debe recordase, finalmente, que no se produce incongruencia por el cambio de vista del tribunal respecto al mantenido por los interesados, siempre que se observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, si bien con la facultad del juzgador de fijar los alegados de modo definitivo según el resultado de las pruebas. (SSTS 6 Mar. 1981, 27 Oct. 1982, 30 Jun. 1983, 19 Ene. 1984, 9 Abr. 1985, 10 May. 1986, 30 Sep. 1987, 10 Jun. 1988, 15 Dic. 1993, 16 Jun. 1994, 30 May. 1996, 10 Feb. 1997, 10 Mar. 1998 ).

CUARTO.- El segundo motivo del recurso de la propiedad se funda en la no concurrencia de la causa de resolución del contrato, con base en el incumplimiento de las obligaciones por parte de la propiedad-arrendadora, en cuanto discrepa de la concurrencia de las causas de resolución invocados por el actor: a) No realización de la obra de reparación necesaria del art. 21 LAU , concretamente la reparación del techo del inmueble que se hallaba en mal estado, y b) Resolución del contrato en base al art. 27.1 LAU en relación con el art. 1124 CC por no haber ejecutado la arrendadora las obras de rehabilitación de la vivienda alquilada.

Es sabido que el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, que pueden deducirse de los art. 21, 26 y 27 LAU 1994, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato, como condición indispensable para proporcionarle el cese y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa un estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin y la tercera, dirigida a mantener el arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato por lo que el arrendador tiene prohibida toda atención en perjuicio del inquilino del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce.

Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, merece a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configure, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer, cual es el de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, la vivienda en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello (art 21 LAU ). En suma, podría afirmarse que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aun siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar, en tanto que la noción de reconstrucción excedería de tales deberes, según como todo acierto aprecio la STS 20 Jun. 1980 .

El dato de la necesariedad de la obra para la conservación de la vivienda no es nuevo ya que en el mismo sentido se pronunciaba el antiguo art. 107 LAU 1964 y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble, y quedando, en consecuencia, asimismo, excluidas aquellas otras que lo sean de reconstrucción o reedificación, ya que excedan el ámbito del concepto reparación que late en el precepto y que sólo requiere ceñirse a la mera corrección de deterioros. Piénsese que reparación y reconstrucción son conceptos cuantificables en base a la distinción que apunta el párrafo 2.º del apartado 1.º del art. 21, que remite para la segunda idea a la regulación prevista en el art. 28 .

En definitiva, el art. 21 de la LAU dispone que, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho de elevar la renta, todas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Se trata de un precepto de corte similar al art. 107 LAU 1964 y art. 1554.2 del Código Civil , con el que se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subasta el contrato, todas las reparaciones necesarias. Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la vivienda o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (SSTS 3 Feb. 1962 y 9 Mar. 1964 ).

QUINTO.- Aplicando todas las anteriores consideraciones al caso que analizamos, se pretende en el recurso que la casa estaba en perfecto estado de ocupación en el momento del inicio de la relación arrendaticia, extremo que se contradice con el pacto 5º del contrato en el que, de manera expresa, se reconoce la existencia de goteras y entradas de agua por el tejado; desperfectos puestos de manifiesto por los testigos comparecientes Sres. Héctor , Narciso y Sra. Yolanda . El testimonio del actor pone de manifiesto las existencia de concretas goteras en el dormitorio del matrimonio. Es por ello que la entrada de agua en la vivienda no trajo causa en la realización de las obras sino en su preexistencia en el momento del contrato. Es por ello que la Sentencia da una interpretación correcta al reiterado pacto 5º del contrato dada su literalidad y claridad.

De nuevo se introduce un hecho nuevo no debatido, cuando el recurso sostiene sin acreditación probatoria, que las obras las inició el arrendatario por su propia voluntad, sin que el testimonio de Claudia , intermediaria contratada por la propiedad, lleve a conclusión distinta que la recogida por la Sentencia impugnada.

La LAU 1994 configura, sin definirlo, el concepto de habitabilidad como un requisito esencial del objeto del contrato de arrendamiento de vivienda (art 2.1, 21.1 y 26 LAU ). Los meritados artículos atribuyen a la habitabilidad la condición de elementos determinantes de la idoneidad del objeto y exigen que la habitabilidad sea predicable del edificio a la celebración del contrato y se mantenga, esencialmente a costa del arrendador, durante toda la vigencia del mismo. El TS, aplicando la legislación anterior, definió la habitabilidad como la "aptitud de un edificio para ser utilizado conforme a un concreto y particular destino" (SSTS 17 May. 1954, 5 Jun. 1957 ). La determinación de la habitabilidad a efectos arrendatarios habrá de efectuarse en cada caso concreto en función de los criterios de seguridad y adecuación exigidos por el art. 47 CE referidos al concepto de vivienda digna. La falta de habitabilidad de la edificación puede ser inicial a sobrevenida. Con respecto a la primera, el arrendador está obligado, so pena de incumplimiento, a realizar las obras necesarias antes de entregar la vivienda al arrendatario y éste puede optar ex art. 1124 CC , si el arrendador no ejecuta las obras, por la resolución o por el cumplimiento y en ambos casos, el arrendatario tendrá derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios que haya sufrido a causa del incumplimiento del arrendador. Con la inhabitabilidad sobrevenida el arrendador está obligado a efectuar a su costa las obras de reparación, salvo que la reparación corresponda al arrendatario o la vivienda se haya destruido por causas no imputables al arrendador.

En el presente caso, a todo lo expuesto, debe añadirse que las obras iniciadas por la propiedad no culminaron por falta de adelantamiento de las mismas para hacer habitable la vivienda, lo cual supone un incumplimiento del deber de diligencia que el art. 1104 CC se impone al propietario en el sentido de asegurarse que las obras finalizaron en sentido de permitir la ocupación de la misma, extremo que, en el presente caso no aconteció, por lo que, la Sentencia con acierto, dio por resuelto el contrato.

Es por ello que el recurso de la propiedad debe ser desestimado en su integridad.

SEXTO.- El recurso del arrendatario solicita dos extremos denegados en la Sentencia impugnada, la devolución de las rentas del arrendamiento, los daños morales y las costas.

Por lo que respecta al primer apartado, la Sentencia deniega las rentas solicitadas con fundamento en que los arrendatarios ocuparon la vivienda mientras pagaban la renta, todo ello con base en el art. 1124 CC .

La STS 8/2/1993 establece "que para aplicar el art. 1124 es preciso que el demandado haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia (Sentencias de 21 de marzo de 1986, 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989 y 16 de abril de 1991 )."

Pues bien, en el presente caso, la resolución del contrato se realizó por incumplimiento de las obligaciones de la parte arrendadora, que inicio las obras pero no las concluyó con la necesaria diligencia impuesta por la naturaleza del contrato, sin que se pueda pretender un incumplimiento total y grave del deber de reparar por parte de la propiedad, la cual, se insiste, inició la reparación. En todo caso, la renta fue la justa contraprestación por la ocupación de la vivienda cuya necesidad de reparación era perfectamente conocida por el inquilino recurrente.

Los daños morales, la STS 7/12/2006 establece que: "Esta Sala, como señala la Sentencia de 4 octubre de 2006 , ha venido declarando que la determinación de la cuantía por indemnización por daños morales,, como es la que se impugna en el recurso, debe ser objeto de una actividad de apreciación por parte del juzgador, habida cuenta de la inexistencia de parámetros que permitan con precisión traducir en términos económicos el sufrimiento en que tal daño esencialmente consiste. En efecto, se viene manteniendo que la reparación del daño o sufrimiento moral, que no atiende a la reintegración de un patrimonio, va dirigida, principalmente, a proporcionar en la medida de lo humanamente posible una satisfacción como compensación al sufrimiento que se ha causado, lo que conlleva la determinación de la cuantía de la indemnización apreciando las circunstancias concurrentes (SSTS 25 junio de 1984; 28 de abril de 2005; 10 de febrero de 2006 , entre otras)."

Y es lo cierto que el motivo se argumenta sobre la base de una crítica a la valoración probatoria del Tribunal de instancia y, además, sin tomar en consideración los términos en los que la sentencia se pronuncia sobre la indemnización, conforme a la cual "no se ha practicado prueba dirigida a acreditar este extremo, es decir, la situación que comportaría daños morales como sufrimiento o angustia, dado que sobre este extremo no se puede estar unicamente al testimonio del actor".

La angustia o el sufrimiento es algo mas que la mera incomodidad por la situación de goteras y necesidad de salir de la vivienda, máxime cuando el inquilino conocía perfectamente la situación en que se hallaba el techo de la vivienda y a pesar de ello aceptó ocupar la vivienda.

Finalmente la no imposición de costas es consecuencia de la no estimación de la totalidad de las pretensiones del actor, todo lo cual pasa por desestimar, asimismo, su recurso.

SEPTIMO.- La desestimación de sendos recursos lleva a que cada recurrente deba correr con las costas del recurso causadas a su instancia.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación del apelante Dª. Delia , Juan Pablo i Augusto , contra la resolución de fecha 8 de Octubre de 2008, dictada por el Juzgado Primera Instancia 1 Santa Coloma de Farners , en los autos de nº 459/2007 de Procedimiento ordinario, de los que este Rollo dimana, y CONFIRMAMOS integramente el Fallo de la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez , celebrando audiencia publica en el día de la fecha, de lo que certifico.