Sentencia Civil Nº 289/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 167/2013 de 03 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00289/2013

S E N T E N C I A Nº 289

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE:

D. MATEO RAMÓM HOMAR

MAGISTRADOS:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca, a tres de julio de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 502/2012, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 167/2013, en los que aparece como parte apelante, Dª Justa , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. ESPERANZA NADAL SALOM y asistida por el Letrado D. BERNARDO GARCIAS VIDAL; y como parte apelada, Dª Brigida , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. NANCY RUYS VAN NOOLEN y asistida por la Letrada Dª MARIA SUÁREZ SÁNCHEZ.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 10 de Palma en fecha 4-octubre- 2012, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimar la demanda interpuesta por Dª Justa , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Esperanza Nadal Salom, contra Dª Brigida , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Nancy Ruys Van Noolen, absolviendo a la parte demandada de los pedimentos deducidos en su contra, y ello, con imposición de las costas causadas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 11 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar Sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de desahucio por falta de pago de la renta y la reclamación de cantidad, por parte de Dª Justa contra Dª Brigida , respecto de la vivienda sita en c/ DIRECCION000 , nº NUM000 , de esta Capital, por impago de la mensualidad de mayo, y sin posibilidad de enervación, en suplico de que 'se dicte Sentencia por la cual se declare haber lugar al desahucio por falta de pago de la renta de la vivienda de referencia, condenando además a la demandada al abono de la cantidad de 16 Euros que adeuda por la mensualidad de alquiler del mes de mayo pasado; además de las mensualidades que resulten a partir del siguiente mes de junio inclusive hasta el lanzamiento, que desde este momento se interesa y cuyo señalamiento se solicita desde ahora, así como su ejecución (art. 437 in fine); y se lee impongan las costas de este procedimiento', fue contestada y opuesta por la demandada; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, en la vista celebrada el día 4-octubre-2012, recayó Sentencia de la misma fecha, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimar la demanda interpuesta por Dª Justa , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Esperanza Nadal Salom, contra Dª Brigida , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Nancy Ruys Van Noolen, absolviendo a la parte demandada de los pedimentos deducidos en su contra, y ello, con imposición de las costas causadas a la parte actora'.

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de la Sra. Justa , alegando errónea valoración de la actividad probatoria pues entiende que NO ha habido novación modificativa del contrato en referencia a la forma de pago de las rentas o por mero retraso; que el incumplimiento de los pagos ya se produjo en noviembre-2011, mediante enervación sin reservas, por lo que interesa que se 'estime el presente recurso de apelación contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia 10, revocando la misma y estimando la demanda interpuesta, con expresa imposición de costas a los codemandados'.

La representación procesal de la Sra. Brigida se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que desde la subrogación en la posición de su marido, la demandada ha ingresado conjuntamente mensualidades mediante giros postales al no poder hacerlo en cuenta corriente pues la actora no la facilita, sin que hasta el 26-9-11 no se presentó la primera demanda de desahucio por tal motivo; que el impago de una mensualidad ha sido aprovechado por la actora; que la arrendataria no ha incumplido gravemente sus obligaciones; que el pago conjunto de varias mensualidades de renta es una situación consentida por la arrendadora desde hace mucho tiempo, a modo de actos propios y correlativa novación modificativa del contrato en cuanto al vencimiento de la obligación (de pago de las rentas); por todo lo cual interesa que se dicte 'resolución, por la que desestime íntegramente el recurso de apelación interpuesto de adverso con imposición de costas a la parte apelante'.

SEGUNDO.-En la sentencia de fecha 25-febrero-2011, dictada por esta Sala , siendo idénticas las partes, ya se reseñaba que: 'Fue justo a partir de aquella fecha -mayo de 2008- cuando le resultó imposible a Doña Brigida localizar a la arrendadora, bien porque estaba de viaje o porque estaba en su residencia de verano, tal como se afirma en el acto del juicio, y en el mes de octubre interpone la demanda de extinción del contrato.

- El hecho de no poder localizar a la arrendadora se desprende de la prueba practicada, del burofax de 28 de octubre de 2008 que consta en autos remitido a la arrendadora en el que se describe la situación y con los giros postales con el dinero de la renta.

- Los giros postales se realizaron a nombre de Doña Brigida y no consta que fueran rechazados. Es decir constan a nombre de la persona que podía subrogarse en el contrato de arrendamiento.

Los giros postales van a nombre de Doña Brigida y así se aceptaron'.

Y, en tal sentido, el TS ha explicado que 'no existe jurídicamente el término mero retraso para justificar el impago de la renta por parte del arrendatario, de manera que éste incumple la primera de sus obligaciones desde el momento que deja de abonar la primera mensualidad, sin que ese impago, por lo tanto, tenga que se reiterado, ni siquiera en dos ocasiones, pues, al tratarse de un contrato de tracto sucesivo, el cumplimiento se realiza de manera periódica y, en consecuencia, el incumplimiento también supone incurrir en causa de resolución del contrato.

En efecto, se establece en el art. 114,1ª del TRLAU de 1964 como causa primera de resolución del contrato el impago de la renta pactada o de las cantidades a ella asimilada. Esta misma causa ha sido incorporada al art. 27.2 a) de la vigente LAU , que en síntesis viene a transcribir casi de manera literal el primer punto de aquél. Sin embargo, si nos atenemos a la letra del precepto, nada se determina de forma expresa sobre el momento en el que se produce el impago de la renta y, por lo tanto, surge el derecho de acción en beneficio del arrendador, como tampoco se determina en el art. 1.555 del CC , pues tanto en la regulación común como en la especial, lo único que se señala es el plazo en que ha de llevarse a cabo el pago de manera genérica. Según se fija en la nueva regulación, dentro de los siete días primeros de cada período mensual, como criterio general, aunque las partes pueden pactar otra cosa.

Así las cosas cabe afirmar que es cierto que no existe ningún precepto legal en el que se establezca que cuando el arrendatario deje de abonar la primera mensualidad, inmediatamente surge el derecho de resolución del contrato en beneficio del arrendador, pero tampoco existe precepto alguno que exija que deban concurrir dos o más mensualidades impagadas para que nazca la causa de resolución del contrato por falta de pago de la renta, prevista en el art. 114, 1ª del TRLAU a favor del arrendador y, por lo tanto, el derecho de accionar por parte del mismo.

Aunque de forma concisa, la sentencia dictada ahora por el TS viene a aclarar y, lo que es más importante, a fijar como posición jurisprudencial de ese Alto Tribunal que el arrendatario que deja de abonar una mensualidad de la renta pactada en el contrato de arrendamiento incurre en la citada causa de resolución del contrato, sin que a ese incumplimiento pueda añadírsele matiz alguno, ni mucho menos excluirlo de las causas de resolución del contrato.

De manera que al producirse el impago de esa mensualidad, el arrendatario incurrió en causa de resolución del contrato.

El incumplimiento se produce con la primera falta de pago, del mismo modo que el arrendatario podría solicitar la resolución del contrato y reclamar la correspondiente indemnización cuando el arrendador no permita hacer uso pacífico de la finca arrendada, aunque esta imposibilidad imputable al arrendador fuera de un solo mes.

El contrato de arrendamiento es una relación bilateral onerosa y conmutativa.

Según se desprende de los establecido en el art. 1.543 del CC , uno de los elementos fundamentales de este contrato es el precio cierto, de forma que una de las obligaciones del arrendatario, la primera en el orden recogido en el Código Civil, es la de abonar la renta pactada. En efecto, a la hora de enumerarse las obligaciones del arrendatario en el art. 1555 del CC , se establece en el primer lugar la de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Del mismo modo se desprende este criterio de lo establecido en el art. 56 de TRLAU , donde se fijaba que mientras estuviera en vigor el contrato de arrendamiento, el arrendatario se verá obligado al pago de la renta. En esta línea, la obligación del arrendatario se considerará cumplida cuando el importe de la mensualidad se hubiera abonado en su integridad, pues, según se desprende de los establecido en el art. 1.157 del CC habrá de reputarse pagada la obligación cuando se hubiera entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consista en su integridad. Resulta evidente que en este caso se producirá esa satisfacción cuando el arrendatario haya realizado el pago de la renta en el plazo pactado o, en ausencia del mismo, dentro de los siete primeros días de cada mensualidad, en el caso de fincas destinadas a vivienda según se establece en el art. 17.2 de la LAU , salvo pacto en contrario.

Se trata de un contrato de"tracto sucesivo", o lo que es lo mismo, que se cumple o incumple con cada vencimiento de los diferentes plazos en los que se ha fijado el abono de las rentas, por lo que en el momento en que se deje de abonar una mensualidad se rompe ese tracto, y una de las partes, al incumplir su compromiso contractual, incurre en causa de resolución del contrato, sin que pueda alegarse como argumentación, que se trata de un mero retraso pero no de una causa de resolución del contrato, pues, en todo caso, deberá ser el arrendador quien por razones humanitarias o de cualquier otra naturaleza, como titular del derecho surgido, lo conceptuará como tal y no accionarse el derecho que le acoge'. Pero, en este casola arrendataria acredita las circunstancias especiales concurrentes para justificar el retraso en el pago de una mensualidad de renta. Pero si ello vale para esta concreta mensualidad, y como no hay novación modificativa según este Tribunal, el arrendatario debe volver a cumplir puntual y mensualmente sus obligaciones, y debe recordar que ya no puede volver a enervar la acción, sin que quepan plazos de cortesía, generosidad o humanidad. Es decir, la arrendataria debe abonar la renta dentro del plazo pactado o, en su defecto, dentro de los siete primeros días de cada mes; de contrario, cabrá la resolución del contrato por falta de pago de la renta.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas, pero debe facilitar a la arrendataria la forma de efectuar los pagos.

Idem según Sentencia de esta Sala, de fechas 28-diciembre-12 , 4-octubre-12 , 25-febrero-11 , 18-marzo-04 , 18-septiembre-07 , 7-junio-06 , 6-marzo-06 , 22-febrero-05 , 18-noviembre-04 , 29-septiembre-04 , 18-marzo-04 , 21-julio-03 ; y de 30-abril-03 por la cual : 'Y en la de fecha 14-mayo-2002 por la que 'el momento temporal del cumplimiento es esencial en los contratos de arrendamientos, respecto del pago de las rentas, en contraprestación al uso y disfrute de la cosa arrendada, a partir del cual se generan perjuicios para el arrendador en supuestos de impago, cuya obligación pura es exigible según las previsiones del contrato y ha de cumplirse de forma inmediata o dentro del plazo pactado, sin necesidad de intimación del arrendador. En el caso, no ha habido moratorias, prórrogas o concesión expresa de nuevo plazo de cumplimiento al arrendatario, ni tampoco novación modificativa objetiva a modo de alteración de la forma inicial del pago de las rentas, de forma clara, terminante e inequívoca, como exigen los Art. 1.203 y 1.204 del Código Civil , ni intención novatoria por parte de los contratantes.

Y en la de 4-Noviembre-2002 por la que 'el ingreso en una cuenta corriente puede hacerse por distintos medios, siempre que el pago justifique el cumplimiento. Y en el caso de autos, como se verá, el cumplimiento de la obligación no tuvo lugar en el momento temporal prefijado, sino que se hizo con retraso y tardíamente, pero resultó satisfactorio para el arrendador, encontrándose la causa del relato en la falta de diligencia del deudor.

Y en la de 20-Noviembre-2002, por la que 'cuando el Art. 35 de la LAU dice que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por (entre otros motivos) falta de pago de la renta (Art. 27.2 a) de la meditada Ley) viene a referirse aunque no lo diga expresamente a una situación clara de impago y no de mero retraso, y ello dada la trascendencia que deriva del supuesto contemplado en aquellos artículos. Aunque es difícil deslindar cuando se evidencia un impago y cuando un simple retraso en pagar, entiende la Sala que en un supuesto como el de autos en que el período de tiempo transcurrido entre la fecha de la obligación de satisfacer la renta y la efectividad de su abono es muy breve (4 días), y en que la falta de pago se debió a problemática ajena al arrendatario, así como que se venía pagando el alquiler desde hacía mucho tiempo sin ocurrencia de contrariedad, se debe entender que no hubo voluntad renuente de dejar de pagar la renta y sí un mero retraso por un brevísimo período de tiempo que no merece una sanción tan relevante como la de provocar un desahucio'; y de 4-marzo-03 y 14-mayo-02; entre otras.

TERCERO.-No obstante la anterior doctrina jurisprudencial, en el supuesto de autosconcurren circunstancias excepcionales que permiten concluir que la arrendataria mantiene su voluntad de pago de la renta mensual y que no ha incumplido gravemente tal obligación; pero -se insiste- debe advertirse que, de no abonarla dentro del plazo pactado, cabrá la resolución del contrato de arrendamiento, y sin posibilidad de enervar otra vez la acción, en tanto ya fue decretada a 14-12-2011, y ante el importe mínimo de la renta mensual, que justifica por sí mismo el deber de abonar la renta en el plazo pactado, y no con posterioridad, como se venía haciendo puntualmente por el esposo fallecido de la arrendataria.

La tolerancia puntual o permisividad (que no consentimiento expreso) del arrendador sobre el cobro de varias mensualidades conjuntamente, en modo alguno puede considerarse una novación modificativa, y aquel no viene obligado a soportar indefinidamente tal carga. Y, a falta de pago en forma personal o de datos bancarios para ingresar la renta, cabe su consignación judicial, previo ofrecimiento de las mismas.

CUARTO.-Con todo, el impago de la renta del mes de mayo obligó a formular la demanda, a 4-junio-12, y a tenor de las circunstancias excepcionales concurrentes no procede imponer las costas a alguna de las partes de forma expresa, de ambas instancias, en virtud de los principios objetivo y de causalidad; y conforme a lo prevenido en los artículos 398 , 395 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca acuerda,

Fallo

1º) Estimar en parte el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Esperanza Nadal Salom, en representación de Dª Justa , contra la Sentencia de fecha 4-octubre-2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de esta Capital , en los autos Juicio Verbal Desahucio nº 502/2012, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución en parte se revoca; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene; salvo que NOprocede hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en la instancia.

3º) No cabe hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de sala, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.