Sentencia CIVIL Nº 29/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 261/2016 de 24 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 261/2016-P
Procedencia: Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 803/2015 del Juzgado Primera Instancia
6 Granollers
S E N T E N C I A Nº29/2017
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS
En la ciudad de Barcelona, a 24 de enero de 2017
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 803/2015, seguidos ante el Juzgado
Primera Instancia 6 Granollers, a instancia de D. Aurelio y Dª Otilia , contra PROMOCIONES INMOBILIARIAS
CARDEDEU S.A., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto
por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 11 de enero de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: DESESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª MIREIA CARRERAS TRIOLA, en nombre y representación de Dª Otilia , Dº Aurelio contra PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARDEDEU S.A. de los pedimentos formulados por la actora.

Todo ello con condena en costas procesales a la parte actora.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de diciembre de 2016.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda rectora del procedimiento, los actores Dña. Otilia y D. Aurelio peticionaron la condena de la demandada PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARDEDEU, S.A. a abonarles la suma de 31.158, 40 euros en concepto de devolución de la prima de opción más sus intereses legales contados desde el 6 de agosto de 2014, así como la suma de 826 euros concepto de devolución de la fianza arrendaticia más sus intereses legales desde el 6 de agosto de 2014, con imposición de costas a la demandada.

Partieron los actores de que, en fecha 6 de agosto de 2009, habían suscrito en calidad de arrendatarios un contrato de arrendamiento con opción de compra en relación con la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 y con la plaza de garaje nº NUM003 , por el plazo de cinco años, en virtud del cual entregaron a la demandada la suma de 31.158, 40 euros en concepto de prima de opción, a ejercitar la opción en el plazo de cinco años, opción de compra que aparece contemplada en la cláusula 18 del contrato .

Alegaron que, en cuanto al precio de la compraventa, quedó fijado en 291.200 euros más IVA, y que se previó que, de ser ejercitada la opción de compra dentro del plazo de cinco años previsto, se les descontaría el 100% de la rentas pagadas en los dos primeros años de vigencia del contrato, y, de ser ejercitada antes de los dos años, se les descontarían los importes satisfechos hasta entonces. Alegaron que, dado que no les interesó continuar en el arrendamiento ni ejercitar la opción de compra, enviaron un burofax fechado el 29 de mayo de 2014 a la demandada, por el que le notificaron su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y solicitaron la devolución de la prima de opción; lo reiteraron mediante burofax fechado el 25 de julio de 2014, donde convocaron a la demandada para que acudiera el 6 de agosto de 2014 a la vivienda arrendada, a fin de comprobar el estado de la vivienda, devolverle las llaves y convenir la devolución de la fianza entregada, e insistieron en la devolución de la prima de opción, a lo cual se negó la demanda mediante burofax fechado el 1 de agosto de 2014, pocos días antes de finalizar el contrato, lo cual afirman revela su mala fe, alegando que los arrendatarios perdían el derecho a recuperar la prima de la opción de compra si transcurrían los cinco años de duración del contrato. Alegaron que el día 6 de agosto de 2014, el representante de la demandada se negó a firmar recibo de recepción de las llaves, y lo condicionó a que los actores renunciasen por escrito a recuperar la prima de opción, a lo que se negaron, si bien procedieron a la entrega de llaves por correo certificado con acuse de recibo en fecha 7 de agosto de 2014. Alegaron que la demandada, aunque reconoció en burofax fechado el 3 de septiembre de 2014 la convocatoria de 6 de agosto de 2014, manifestó entonces que no pudo tener lugar la entrega de llaves porque los actores no quisieron firmar la resolución del arrendamiento y la transmisión de la posesión, y que fueron requeridos para que manifestasen si querían seguir en el arrendamiento. Alegaron haber suscrito nuevo contrato de arrendamiento en fecha 2 de agosto de 2014 en relación con otra vivienda, que tuvo lugar una correspondencia cruzada entre ambas partes y que, mediante burofax fechado el 21 de octubre de 2014, volvieron a solicitar la devolución de la prima de la opción, viéndose sorprendidos por la presentación por parte de la demandada en abril de 2015 de demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra los aquí actores. Alegaron que, a tenor del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito, la única cláusula que prevé la pérdida de la primera es la 18 d), en concepto de cláusula penal, la cual no puede ser objeto de interpretación extensiva.

La demandada se opuso en la contestación, partiendo de que la cláusula 18 d) del contrato es la aplicable, así como de que las comunicaciones enviadas por los actores desde el burofax fechado el 29 de mayo de 2014 dejan patente que no quisieron en ningún momento ejercer la opción de compra de la vivienda arrendada, siendo indiferente cuál sea el motivo de ello, expuesto en la citada comunicación, y que el hecho de haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento lo confirma. Alegó que la citada cláusula no plantea dudas en una interpretación literal, sin que conste en el contrato que, en caso de no ejercitar la opción de compra, la parte arrendataria recuperaría las cantidades entregadas, siendo la intención de las partes la de que, en caso de que no fuera ejercitada la opción de compra, los arrendatarios no recuperarían las cantidades entregadas hasta la fecha, indistintamente de que comunicaran o no la extinción con antelación. Alegó que no había obrado de mala fe, que contactó con los actores vía burofax, vía mail, telefónicamente, que instó acto de conciliación, y que, al ver que transcurrían los meses, instó el desahucio de los arrendatarios; añadió que, en el otro procedimiento judicial, no había reclamado a los arrendatarios los alquileres de la vivienda ni el interés de demora previstos en la cláusula 4 del contrato, sino únicamente el desahucio de la vivienda, siendo los actores quienes no quisieron resolver el contrato ni entregar las llaves hasta que no se les devolviese la prima de la opción de compra.

En la sentencia dictada, fueron desestimadas las pretensiones de los actores. Tras analizar la figura de la opción de compra y sus requisitos esenciales a tenor de lo sentado por la jurisprudencia, se hace concreta referencia al arrendamiento con opción de compra y sus características. Se señala cómo aparece contemplada en la cláusula 18 del contrato, y se concluye que, en virtud del principio de libertad de pactos contractual ex art.1255 CC , las partes estipularon en la cláusula 18 d) una cláusula penal para el caso de que no fuese ejercitado el derecho de opción en el plazo de cinco años fijado en el contrato, lo cual se afirma es lo acontecido en el presente caso, al no haber ejercitado el derecho el derecho antes del 6 de agosto de 2014. Se señala que no fue ejercitado ese derecho por resultarles antieconómico a los actores, y que, en el burofax fechado el 29 de mayo de 2014, consta su negativa a ejercitar el derecho de opción de compra en el plazo de cinco años, lo cual ha generados daños y perjuicios a la demandada. Las costas son impuestas a los actores.

Los actores interponen recurso de apelación contra la sentencia dictada y solicitan su revocación.

La demandada se opone al recurso y solicita su confirmación.



SEGUNDO .- Los apelantes parten de alegar en el recurso el error en la valoración de la prueba, de la prueba documental obrante en el procedimiento, porque afirman que la juez 'a quo' no toma en consideración la cláusula 18 b) del contrato, cuando ya en el primer burofax remitido a la apelada, fechado el 29 de mayo de 2014, le habían comunicado su voluntad de dar por terminado el arriendo en fecha 6 de agosto de 2014. Consideran aplicable dicha cláusula 18 b), que prevé que el arrendamiento se extinga antes de cinco años, supuesto para el cual no se prevé sanción ni penalización alguna, alegan que, en cambio, si se habla únicamente de la opción y no se ejercita dentro de los cinco años, sí hay pérdida de cantidades a cuenta.

Seguidamente, alegan los apelantes que, por ello, la sentencia recurrida vulnera los arts.1281 y siguientes CC en materia de interpretación de los contratos, en concreto, en relación con lo estipulado en la cláusula 18, apartados d) y b) citados, y que, si se trata de cláusulas oscuras, su interpretación nunca puede favorecer a quien ha ocasionado la oscuridad ( art.1288 CC ), en este caso, a la apelada, quien redactó el contrato.

Alegan también la infracción de lo dispuesto en el art.1152 CC , por la indebida aplicación de la cláusula penal prevista en la cláusula 18 d), que no puede ser objeto de interpretación extensiva, ya que la resolución del contrato de arrendamiento antes de que transcurra el plazo de cinco años viene prevista en la cláusula 18 b), en la cual no se pacta cláusula penal alguna.

Dada la interrelación entre los citados motivos de apelación, serán tratados conjuntamente, partiendo para ello de que, como bien señala la sentencia recurrida, en el arrendamiento con opción de compra, hay que distinguir entre la relación arrendaticia y la opción de compra, que son dos figuras jurídicas independientes, cada una con su tratamiento legal.

En relación con la opción de compra, la STS, Sala 1ª, de 2 de julio de 2008 señala lo siguiente: ' Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

La sentencia de 5 julio 2006 señala que de la opción de compra surgen obligaciones para ambas partes «para el concedente de la opción de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado, dentro del cual el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )»'.

A su vez, la STS, Sala 1ª de 10 de octubre de 2012 señala: 'La opción de compra, tal como la define la sentencia de esta Sala 17 de marzo de 2009 , ' es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la consumación e inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno' Asimismo, la sentencia de 7 de mayo 2010 destaca que 'cuando se ejercita la opción -perfección- se celebra más tarde la compraventa -consumación- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa '.

Y la sentencia de 23 de abril de 2010 , deja claro el concepto y el efecto del precontrato de opción en estos términos: ' El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ( 'implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.

Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo por resolución judicial, tras el procedente proceso '.

Así lo reitera la STS, Sala 1ª, de 12 de abril de 2013 .

En relación con el arrendamiento con opción de compra, aparece contemplado en el art.14 RH , que dispone lo siguiente: ' Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento'.



TERCERO .- En este caso, estando próxima la finalización del plazo contractual pactado como de duración del contrato de arrendamiento (cinco años) -plazo estipulado, asimismo, para el ejercicio del derecho de opción de compra-, y no siendo intención de los ahora apelantes la prórroga del contrato ex art.10 LAU en la redacción al tiempo del contrato ('Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato (...)'), lo que hicieron fue comunicar su 'voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento de la vivienda (...) y plaza de aparcamiento nº NUM003 (...) que tenemos concertado por el plazo de 5 años, según contrato otorgado el 6 de agosto de 2009, que expira el 6 de agosto de 2014'. Asimismo, comunicaron que 'dado que la causa de la terminación del arriendo es la expiración de su plazo, y no ha existido incumplimiento ni resolución anticipada por nuestra parte (...) les requerimos para que en el plazo de 5 días nos devuelvan la cantidad de 31.158, 40 euros, que les entregamos como prima de la opción de compra, en tanto que no nos encontramos ni el supuesto de la cláusula 18ª b) ni en el de la d) del citado contrato'.

Este Tribunal considera que, en definitiva, los apelantes comunicaron que deseaban hacer uso de su derecho de opción de compra, renunciando/desistiendo de tal derecho, razón por la cual pidieron la devolución de la prima entregada, en lugar de ejercitar la opción de compra y exigir la celebración del contrato de compraventa.

Estimamos que una cosa es comunicar que no se opta por prorrogar el contrato, tal y como preveía la LAU en su art.10 y se previó expresamente en los antecedentes del contrato suscrito en fecha 6 de agosto de 2009 ('Si el contracte es prorroguès més de cinc anys, en la forma prevista a l'article 10 de la Llei d'Arrrendaments Urbans, així como a la condició anexa 1a. d'aquest contracte (...)'), y otra cosa distinta es pedir la devolución de la prima de opción, petición que lleva implícito dejar constancia de que no se desea ejercitar el derecho de opción de comprar la vivienda, derecho que, como se ha expuesto tiene sentado la jurisprudencia, corresponde siempre al optante. De hecho, la cláusula 18 c) establece que 'Pel supòsit que l'arrendatari exerceixi el seu dret a aquesta opció de compra dins del termini estipulat (...)'.

Por ello, consideramos que la sentencia objeto de recurso convierte de hecho el derecho de opción de compra en una obligación del arrendatario, de modo que se 'desnaturaliza' la opción de compra, esto es, el poder elegir entre comprar o no comprar.

En contra de lo que alegan los apelantes en su recurso, estimamos que no se trata, sin embargo, de aplicar lo previsto en la cláusula 18 b) para un supuesto distinto del que es objeto del procedimiento, puesto que después de prever que 'S'estableix com a termini de duració perquè l'arrendatari pugui exercitar el seu dret a opció de compra, el de CINC ANYS , a partir de la firma del present contracte', establece que 'Ambdues parts pacten que, en cas que el contracte d'arrendament s'extingeixi per qualsevol motiu, abans del termini de durada pactada de cinc anys , s'extinguirà també el dret d'opció de compra'.

En este caso, el contrato de arrendamiento alcanzó la duración inicial pactada en el contrato, es decir, no se extinguió antes de que transcurriera el plazo de cinco años previsto en el contrato. Lo que sucede es que, antes de su finalización, los arrendatarios comunicaron su voluntad de no seguir en el arrendamiento pasados los cinco años, a fin de que no operase la prórroga.

Tampoco estimamos que sea aplicable la cláusula 18 d), puesto que estimamos que está prevista también para un supuesto distinto, al establecer que 'Un cop transcorregut el termini de cinc anys pactat, sense que l'arrendatari hagi exercitat aquest dret d'opció de compra, l'arrendador podrá donar per resolta aquesta opció sense necessitat de notificació a l'altra part, continuant el present contracte únicament i exclusiva com a contracte d'arrendament, fent seves totes les quantitats entregades fins al moment, inclosa la prima de la opció de compra'.

En ese sentido, compartimos lo que los apelantes comunicaron ya a la apelada en su burofax de 6 de junio de 2014 (carta de 29 de mayo de 2014) en cuanto a que 'que no nos encontramos ni el supuesto de la cláusula 18ª b) ni en el de la d) del citado contrato'.

Consideramos que ninguna consecuencia o efecto estipularon las partes conforme al principio de libertad de pactos contractual ( art.1255 CC ) para el supuesto de que los arrendatarios decidiesen no ejercitar su derecho de opción de compra renunciando/desistiendo de su ejercicio, y que así lo comunicasen expresamente dentro del plazo de los cinco años, no después de expirado ese plazo, supuesto en el que sí sería aplicable la cláusula 18 d). Existe una previsión de extinción del derecho de opción de compra 'en cas que el contracte d'arrendament s'extingeixi per qualsevol motiu, abans del termini de durada pactada de cinc anys' (cláusula 18.b), y también existe una previsión 'Un cop transcorregut el termini de cinc anys pactat, sense que l'arrendatari hagi exercitat aquest dret d'opció de compra, l'arrendador podrá donar per resolta aquesta opció sense necessitat de notificació a l'altra part, continuant el present contracte únicament i exclusiva com a contracte d'arrendament, fent seves totes les quantitats entregades fins al moment, inclosa la prima de la opció de compra' (cláusula 18 d)). Empero, la pérdida de la prima está solamente prevista para el supuesto de no ejercitar los arrendatarios (los optantes) la opción de compra en el plazo de cinco años.

En este supuesto, los arrendatarios 'renunciaron'/'desistieron' de la posibilidad de ejercitar la opción de compra y de exigir la celebración del contrato de compraventa, y así lo reconoce la propia apelada en su escrito de oposición al recurso, donde alega que nunca ha sido un hecho controvertido que los apelantes desistieran voluntariamente de ejercitar la opción de compra. Así resulta ya de los burofaxes enviados por los arrendatarios a la arrendadora en fecha 6 de junio de 2014 (carta de 29 de mayo de 2014, aportada como documento nº 3 de la demanda) y 29 de julio de 2014 (carta de 27 de julio de 2014, aportada como documento nº 4 de la demanda), y también aparece en el burofax de 18 de septiembre de 2014 (carta de 5 de septiembre de 2014, aportada como documento nº 11 de la demanda), donde los arrendatarios recordaban que la arrendadora había hecho caso omiso a su petición de devolución de la prima. Y los arrendatarios lo hicieron dentro del plazo de cinco años pactado, no después.

Este Tribunal considera que la arrendadora se adelantó a los acontecimientos cuando, mediante burofax de 1 de agosto de 2014 (carta de 1 de agosto de 2014, aportada como documento nº 5 de la demanda), se opuso frontalmente a la devolución de la prima con fundamento en que 'tal y como dispone la condición 18ª del mencionado contrato, una vez transcurridos los 5 años pactados (vence el próximo 6 de agosto de 2014) sin que la parte arrendataria (sus representados) haya ejercitado la opción de compra de la vivienda, perderá las cantidades entregadas incluida la prima de la opción de compra (...) y no habiendo ejercitado sus representados la antedicha opción de compra no les corresponde recuperar las cantidades entregadas.' Además, aparte de que, como reconoció la demandada en esa comunicación, aún no había vencido el contrato, lo cierto es que, en caso de que hubieran ejercitado la opción de compra, la consecuencia no habría sido, en puridad, la recuperación de las cantidades entregadas, con independencia de la repercusión que ello tendría en cuanto al importe del precio de la compraventa -pactado en 291.200 euros más IVA para el supuesto de ejercicio de la opción-, en cuanto al descuento estipulado y en cuanto a la aplicación de la prima entregada al precio de compra pactado para ese supuesto (cláusula 18 c)).

El Tribunal considera también que, en contra de la necesaria distinción que debe hacerse entre el contrato de arrendamiento y el derecho de opción de compra en el sentido expuesto, la apelada trata de vincular la no devolución de la prima de la opción a la relación arrendaticia misma, y, en concreto, a la entrega o no de las llaves de la vivienda arrendada, entrega de llaves que, sin embargo, no niega haya tenido lugar a través de correo certificado enviado por los apelantes el 7 de agosto de 2014, ante la situación acontecida en la reunión mantenida por ambas partes en fecha 6 de agosto 2014, según convocatoria de los arrendatarios mediante burofax de 29 de julio de 2014.

En esa comunicación, los arrendatarios requirieron a la arrendadora para que asistiese algún representante suyo a fin de ultimar el cierre de la relación contractual de arrendamiento urbano de la vivienda y de la plaza de garaje ('a fin de comprobar su estado, entregarles las llaves, comprobar las lecturas de suministros, y convenir la devolución de la fianza arrendaticia que obra en su poder'), y también para que les entregase 'la prima de la opción, que ya les hemos solicitado con anterioridad'. Los arrendatarios distinguieron ya entonces entre el arrendamiento y la opción de compra, y, de hecho, en el burofax de 4 de agosto de 2014 (documento nº 7 de la demanda), la arrendadora reconoce que la convocatoria fue 'para resolver el contrato de arrendamiento de la vivienda (...) y plaza de aparcamiento (...) sin que finalmente se pudiera llevar a cabo'.

Añade la arrendadora que 'El motivo de lo acaecido fue que se reunieron sin que sus representantes finalmente quisieran otorgar la correspondiente resolución contractual arrendaticia y transmisión de la posesión'. Así lo reiteró la arrendadora mediante burofax de 16 de octubre de 2014 (documento nº 12 de la demanda).

Los arrendatarios explicaron mediante burofax de 18 de septiembre de 2014 (documento nº 11 de la demanda) que la actora - sus representantes- 'se negaron a recibir las llaves de la vivienda ni a firmarnos documento alguno, condicionando esta recepción a que renunciásemos a la prima que les pagamos al firmar el contrato, a lo que nos negamos lógicamente', y que 'Ello nos obligó a remitirle por correo las llaves de la vivienda, las cuales fueron recibidas por D. Anselmo , el día 11/08/2014'. Y así lo reiteraron en burofax de 23 de octubre de 2014 (documento nº 13 de la demanda).

Este Tribunal considera que, en efecto, dado el tenor del burofax de la arrendadora de 1 de agosto de 2014, está dentro de la lógica la negativa de los arrendatarios a suscribir documento alguno resolutorio en el sentido pretendido por la arrendadora, si no iba acompañado de la devolución de la prima o, al menos, del compromiso de su inmediata devolución. Lo contrario sería tanto como hacer aplicable lo dispuesto en la cláusula 18 d) del contrato.

En definitiva, consideramos que, a partir de la interpretación del contrato ex art.1281 y ss CC , no estaba prevista en él la pérdida de la prima para el supuesto acontecido: renuncia/desistimiento de los optantes a la opción de compra de la vivienda arrendada antes del transcurso del plazo de cinco años.



CUARTO .- Los apelantes alegan, asimismo, que la sentencia recurrida incurre en error de derecho al favorecer el enriquecimiento injusto de la actora-apelada, que hace suya la prima de la opción de compra y la fianza arrendaticia, lo cual afirman no le corresponde, y hacen referencia a lo que señala la SAP Baleares, sección 3ª, de 16 de octubre de 2001 .

En concreto, en la sentencia objeto de recurso, se tiene por un hecho evidente que han sido ocasionados daños y perjuicios a la arrendadora, de quien se dice ha cumplido en todo momento su obligación de no disponer de la propiedad el tiempo estipulado, manteniendo su oferta, y que durante cinco años ha tenido prohibido cualquier acto de disposición sobre la finca, coincidiendo el plazo de opción de compra con la reducción drástica de los precios en el mercado inmobiliario.

Sin embargo, consideramos que, aparte de que era obligación de la demandada mantener la propiedad, aunque no se hubiese entregado prima alguna por los actores, la realidad es que, en cualquier caso, los daños y perjuicios tienen que ser probados, según tiene sentado la jurisprudencia, lo cual no ha tenido lugar en este caso por parte de la demandada, que es a quien correspondía la prueba de ese extremos. Por otra parte, no debe olvidarse que la demandada tuvo en su poder durante casi cinco años la nada despreciable suma de 31.158, 40 euros, entregada por los demandados con la intención de ejercitar, en su caso, la opción de compra.

Asimismo, consideramos que el hecho de que los actores concertasen otro contrato de arrendamiento en fecha 2 de agosto de 2014 (documento nº 8 de la demanda), nada indica acerca de que no fuera su intención inicial la de ejercitar, en su caso, la opción de compra, sino que puede responder, simplemente, a la necesidad de habitar en otro domicilio, ante la inminente finalización del plazo contractual pactado en el contrato concertado con la demandada. Y, en cuanto a los motivos aducidos por los actores para no hacer uso de esa opción de compra, la notoriedad de la situación de crisis económica y de la caída de precios de las viviendas en esas fechas hacen que no sea improbable su veracidad, si bien no queda acreditado por los actores que sea su caso concreto, pues no hay prueba alguna en autos sobre ese extremo.

En cuanto a lo que señala la SAP Baleares, sección 3ª, lo cierto es que dicha resolución dice: ' Desde luego la tesonería de la entidad optante no puede hacernos olvidar la propia naturaleza jurídica del contrato de opción de compra, de carácter unilateral desde el mismo momento que es el optatario el que se obliga a cumplir lo prometido acerca del objeto de la opción, y sólo bilateral cuando, a su vez, el optante se obliga al pago de la llamada prima o precio de la opción, elemento no esencial del contrato, y, en cualquier caso y por tratarse de un contrato atípico, habrá de estarse a lo expresamente pactado por las partes al llevar a cabo el contrato en cuestión que, como dice la S.T.S. de 9 de octubre de 1989 , no hay duda que se rige por el principio de autonomía de voluntad ex artículo 1.255 del Código Civil ; y de ahí que no sea consecuencia natural del contrato de opción la perdida de la prima cuando ello no ha sido expresamente pactado por las partes, como se afirma por la demandada al rendir confesión, ya que la caducidad de la opción sólo produce el efecto de extinguir el contrato y no el incumplimiento por parte del optante al que sea de aplicación el artículo 1.124 del Código Civil , recobrando así el concedente u optatario la plena libertad de disposición de la cosa objeto de la opción de compra ofrecida, extinción que produce la necesaria consecuencia de devolver el precio cuando las partes no han pactado su perdida por falta de ejercicio de la opción ya que lo contrario supondría un enriquecimiento injusto, máxime en el caso en que la prima debía formar parte del total precio de la compraventa en caso del cabal ejercicio del derecho de opción y su no ejercicio en tiempo y forma ha reportado a las prominentes unos beneficios de 12.000.000 de pesetas sobre el total precio de la compraventa pactada en el opción ' .

En este caso, en cambio, sí se pactó la pérdida de la prima de la opción, pero únicamente para el supuesto de que, transcurrido el plazo de cinco años, no hubiese sido ejercitado el derecho de opción por parte de los optantes (los actores). Y lo que hicieron los optantes es renunciar/desistir de ese derecho antes de que transcurriera ese plazo de cinco años, no después.

En atención a todo lo expuesto, y en el bien entendido que, por más que el procedimiento haya girado alrededor del derecho de opción de compra, los actores reclamaron en su demanda, asimismo, la devolución de la fianza arrendaticia por importe de 826 euros entregada en su momento (condición anexa 15ª del contrato), sin que el derecho a dicha devolución haya sido expresamente negado por la demandada, más allá de pedir la íntegra desestimación de la demanda, procede en esta alzada la estimación de las pretensiones de los actores-apelantes.

Se estima el recurso y se revoca la resolución recurrida, con imposición a la parte demandada de las costas causadas en primera instancia.



QUINTO .- Por imperativo del art.398 LEC , dada la estimación del recurso, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dña. Otilia y D. Aurelio contra la sentencia dictada en fecha 11 de enero de 2016 por la Magistrada-Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers , debemos REVOCAR dicha resolución y, en su virtud, CONDENAMOS a PROMOCIONES INMOBILIARIAS CARDEDEU, S.A. a abonar a los actores: a) la suma de 31.158, 40 euros en concepto de devolución de la prima de opción más sus intereses legales contados desde el 6 de agosto de 2014.

b) la suma de 826 euros concepto de devolución de la fianza arrendaticia más sus intereses legales desde el 6 de agosto de 2014.

Son impuestas a la demandada las costas de la primera instancia.

No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. Doy fe.