Sentencia CIVIL Nº 29/2018, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 517/2017 de 30 de Enero de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000517/2017
NIG: 3803842120160012749
Resolución:Sentencia 000029/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000909/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Santa Cruz de Tenerife
Testigo: Diego
Perito: Edmundo
Apelado: Eliseo ; Abogado: Jose Luis Abad Fortuny; Procurador: Javier Fernandez Dominguez
Apelante: Eugenio ; Abogado: Arantxa Figueroa Cruz; Procurador: Alicia Luque Siverio
SENTENCIA
Rollo núm. 517/2017.
Ilmos. Sres.
Presidente
Pablo José Moscoso Torres.
Magistrados
Don Emilio Fernando Suárez Díaz.
Doña Pilar Aragón Ramírez.
En Santa Cruz de Tenerife, a treinta de enero de dos mil dieciocho.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados,
el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Santa
Cruz de Tenerife en los autos núm. 909/16, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre nulidad o
resolución de contrato de arrendamiento y promovidos, como demandante, por DON Eugenio , representado
por la Procuradora doña Alicia Luque Siverio y dirigido por la Letrado doña Arantxa Figueroa Cruz, contra

DOM Eliseo , representado por el Procurador don Javier Fernández Domínguez y dirigido por el Letrado
don José Luis Abad Fortuny, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo
Ponente el Magistrado don Pablo José Moscoso Torres , con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.



SEGUNDO.- En los autos indicados la llma. Sra. Magistrado-Juez doña María del Mar Sánchez Hierro dictó sentencia el cinco de junio de dos mil diecisiete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO : Se desestima la demanda presentada por la representación procesal de Dº Eugenio frente a Dº Eliseo , absolviendo a éste de las pretensiones deducidas frente a él. Las costas procesales se imponen a la parte actora. ».



TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que interponía recurso de apelación contra tal resolución con exposición de las alegaciones en las que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada presentó escrito de oposición al mencionado recurso.



CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día veinticuatro de enero del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.



QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada desestimó la demanda en la que se pretendía la nulidad o, subsidiariamente, la resolución del contrato de arrendamiento de finca para uso distinto del de vivienda celebrado entre las partes el día 24 de junio de 2016, con los efectos inherentes y devolución de la fianza constituida en el contrato, así como una indemnización de 6.885,92 euros por los perjuicios ocasionados, y ello, en síntesis, por la inhabilidad del local arrendado para desarrollar en el mismo la actividad a la que iba a ser destinado por no cumplir los requisitos necesarios para obtener la licencia de apertura y actividad necesaria, ni poder obtenerse en términos tales que permitiera la explotación viable del negocio a establecer en el mismo.

2. Dicha resolución, en esencia y tras concluir en que «no puede estimarse probado que el local arrendado cumpla con los requisitos de altura que la normativa exige para obtener licencia administrativa que permita desarrollar en el local una actividad comercial clasificada», entiende que si bien tal circunstancia integra un supuesto de imposibilidad jurídica del objeto del contrato de acuerdo con los criterios sentados por diferentes Audiencias Provinciales, estas mismas Audiencias proclaman que no todo supuesto de imposibilidad determina la ineficacia del contrato, ya que es preciso analizar si el deudor conocía o podía conocer la imposibilidad jurídica advertida.

Sobre esta base y tras sostener (i) que el arrendatario podía saber, antes del contrato, si el local reunía las condiciones precisas, y no solo podía sino que era su obligación hacerlo, para lo cual se personó en el local varias veces para medirlo, según resulta de la prueba testifical; (ii) que alquiló el inmueble como «cuerpo cierto y conocido», es decir, lo que el arrendatario examinó y percibió; (iii) que en el contrato no se especifica el destino del local, ni se ha probado que el arrendador tuviera conocimiento cabal del destino que se pretendía dar al local, y (iv) que la estipulación quinta del contrato señala que la obtención de las licencias y permisos para desarrollar la actividad del local corren de cuenta del arrendatario, concluye en que «no concurre causa de ineficacia del contrato, por lo que la demanda debe ser desestimada».

3. El actor ha impugnado dicha sentencia mediante el presente recurso en el que, tras exponer sus presupuestos procesales y los antecedentes de la impugnación, alega como fundamento de esta, el error en la valoración de la prueba por el juzgado «a quo», y la existencia del incumplimiento contractual por parte del arrendador del local, que resulta inhábil para la finalidad a que iba a ser destinado; y ello, en síntesis, teniendo en cuenta sobre todo que tanto el testigo (que intervenía por la inmobiliaria que medió en el contrato) como el propietario arrendador tenían conocimiento de que el actor se dedicaba a la 'telefonía' (como quedó acreditado en el acto del juicio), no pudiendo conferirse a la estipulación contractual a la que alude la sentencia la significación que esta le otorga, de manera que sobre esa base y la que ofrece las sentencias de diferentes Audiencias Provinciales que cita, considera que concurre causa de nulidad o de resolución del contrato, por lo que el recurso y la demanda debe estimarse.

4. El arrendatario demandado se ha opuesto al recurso presentado, refuta sus alegaciones y matiza que el local se arrendó a distintos arrendatarios en los años anteriores sin problemas para la obtención de la licencia, insistiendo en los argumentos de la sentencia apelada por lo que, en definitiva, interesa la desestimación del recurso formulado.



SEGUNDO.- 1. El arrendador se encuentra obligado a procurar el uso útil del local arrendado ( art. 1554 CC ) , aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda en virtud de lo dispuesto en el art. 4.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), cuyo incumplimiento produce las consecuencias correspondientes,, significativamente, la acción de cumplimiento y la acción de resolución del contrato ( arts. 1101 y 1124 Código Civil -CC -), aplicables en virtud de ese mismo precepto de la LAU, con la posibilidad de la extinción por la imposibilidad sobrevenida de su objeto.

2. Y como se ha señalado en la doctrina, en principio ha de entenderse (con ciertas matizaciones en relación con las actividades sujetas a la previa obtención de licencia), que el riesgo de que el inmueble arrendado no sea apto para el uso pactado es siempre del arrendador, pues es él quien está en mejor condición para conocer las condiciones del local que cede en arrendamiento, de modo que a él le incumbe su conocimiento. Sin embargo y en caso de sea necesaria la previa licencia, la cuestión puede plantearse y se plantea de otra manera; en efecto, en la jurisprudencia la imposibilidad de utilizar el local arrendado como consecuencia de la falta de licencias y autorizaciones administrativas normalmente no es calificada como incumplimiento resolutorio sino como causa de extinción del contrato por imposibilidad sobrevenida de su uso, si la falta de obtención de la licencia no pudo ser prevista por el arrendador. En estos casos se aplica una regla de distribución de riesgos conforme a la cual el arrendatario, que es quien mejor debería conocer la naturaleza y condicionantes de la actividad que pretende desarrollar, asume el riesgo de que la actividad no sea autorizada, riesgo que implica que al extinguirse el contrato por imposibilidad sobrevenida no imputable al arrendador, el arrendatario no dispone de ninguna pretensión resarcitoria contra aquél, ni siquiera para el reembolso de los gastos hechos en el inmueble que resulten frustrados e inútiles sin la correspondiente autorización, solución que es la que se encuentra en la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2001 .

3. En realidad, se pueden distinguir dos casos, según que en el contrato el arrendador se haya obligado a procurar un determinado y concreto uso pacífico de la finca, o bien la concreta actividad a desarrollar por el arrendatario no haya sido especificada en el contrato.

En el primero de los casos, como el arrendador no se ha obligado a procurar un uso genérico del inmueble como tal, sino un concreto uso contractual, debe asumir los riesgos derivados de la no obtención de las preceptivas licencias por razón de las condiciones objetivas de la finca arrendada. El riesgo debe imputarse al arrendador, pues aunque no sea quien mejor conoce la actividad a desarrollar, sí es quien debe tener la información relevante sobre las condiciones físicas y urbanísticas de la edificación.

Por el contrario, si en el contrato no se ha estipulado un uso concreto y específico del local, en tal caso basta con que el mismo tenga las prestaciones propias de un inmueble de su clase (es decir, que disponga de todos los servicios característicos de cualquier inmueble), y el riesgo corre de cuenta del arrendatario.



TERCERO.- 1. En función de lo anterior entiende la Sala que el recurso no puede estimarse, al menos en su integridad. En efecto, en el contrato suscrito por las partes no solo no se especificó la actividad concreta a desarrollar en el local (fuera o más allá de la referencia genérica «a las contenidas en el objeto social de la entidad arrendataria...», si bien no se trataba de ninguna entidad sino de una persona física) y se contempló este como «cuerpo cierto y conocido» (aceptándolo por tanto en la realidad física en la que se manifestaba exteriormente), sino que además se previó que sería de cuenta del arrendatario la obtención de la licencia que necesitara para poder realizar la actividad en el local durante la vigencia del contrato.

2. Ahora bien, no cabe duda de la imposibilidad de obtener la licencia (a menos que se altere por completo la configuración del local, haciéndolo desmerecer económicamente en orden a la explotación del local) para la actividad que pretendía el actor (comercio de telefonía abierto al público) pues, como señala la sentencia apelada, no se cumple con los requisitos de altura que la normativa exige; y aunque la falta de obtención de la licencia no puede imputarse al arrendador, ello no implica que no concurra como tal causa de extinción del contrato (incluso por falta sobrevenida del elemento esencial de la causa como finalidad común de las partes en el contrato, en concreto y en este caso, la de destinar el local a un uso comercial propio de la actividad del arrendatario, aunque no se especificara esta en el concreto); en otro caso y de no ser así se mantendría eficaz un contrato sin causa y con la pérdida total de su equilibrio económico y prestacional, con la consecuencia de que el arrendador podría exigir su cumplimiento y el pago de las rentas durante todo el período de vigencia del contrato, sin valor ni contenido económico alguno para el actor arrendatario, cuando, además y por otro lado, el local ya se encuentra a disposición de aquel desde antes de la demanda (aunque ello no implique su conformidad con la ineficacia).

3. Es decir, la imposibilidad sobrevenida del uso de local motivada por la falta de licencia es una causa objetiva del extinción del contrato al margen de que pueda imputarse a una u otra parte contratante, o de que pueda integrar el incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce o uso útil de la cosa, pues su imputabilidad se encuentra contemplada en relación con el riesgo del contrato y con las consecuencias resarcitorias de los perjuicios por los gastos originados para llevar a cabo la actividad pretendida, finalmente frustrada por la imposibilidad de obtener la licencia (en tal sentido y aunque en relación con otro contrato, esta misma Sección entendió en su sentencia de 19 de febrero de 2014 -rollo núm. 509/2013 -, que la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento «al margen de que no sea voluntaria ni culpable ni intencionada, lo que genera es precisamente la resolución ya que no se puede mantener de forma permanente y prolongada en el tiempo un vínculo jurídico cuando se ha advertido la imposibilidad de cumplir»).

4. Sobre esta base lo que procede, según entiende el tribunal, es la declaración de extinción del contrato por esa imposibilidad sobrevenida, pero sin que proceda la indemnización de perjuicios pretendida por el arrendatario. Esta es, por lo demás, la solución adoptada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en alguna ocasión, como por ejemplo, en la sentencia de 21 de febrero de 2001 a la que antes se ha aludido, que contempla un supuesto con indudables concomitancias con el de este procedimiento, pues en ambos se ponía a cargo del arrendatario la obtención de las licencias y permisos necesarios (con lo que este asumió el riesgo de que la necesaria autorización no llegara a serle otorgada), en ambos se produjo la situación de imposibilidad sobrevenida, y en ambos no puede achacarse esta situación al arrendador (conclusión de la sentencia apelada que es compartida en esta segunda instancia) pues no hay elementos probatorios para concluir que era consciente, al suscribir el contrato, de que no podía destinarse al uso que se le pretendía dar por el arrendatario, sobre todo cuando con anterioridad se había destinado el local a usos comerciales diversos o similares sin problemas de licencia.



CUARTO.- 1. En consecuencia, procede estimar en parte el recurso para, a su vez, estimar en parte la demanda y declara la extinción del contrato por la imposibilidad sobrevenida, pero sin que, por las razones señaladas, pueda estimarse la acción resarcitoria de los perjuicios causados al actor; ni siquiera es posible la devolución de la fianza en la medida en que esta pretensión deriva también, en el planteamiento de la demanda, de la imputación al demandado de un incumplimiento contractual (que no se ha producido) o de la situación de la imposibilidad sobrevenida del uso (que tampoco le es achacable) y su devolución estaría supeditada a otros condicionantes en relación con los efectos (ex tunc o ex nunc) de la extinción de un contrato de tracto sucesivo según las normas y consecuencias procedentes de la liquidación de estados posesorios, lo que no ha sido oportunamente planteado (al igual que ocurría también en el supuesto de la sentencia del Tribunal Supremo antes citado), ni por el actor ni por el demandado en reconvención.

2. Por lo demás esa solución no implica ninguna incongruencia en relación con las pretensiones de la demanda y del recurso, que parten de la base de la imputación al demandado de la imposibilidad sobrevenida del contrato, y ello por las razones y la doctrina que se contienen en la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2012 , en la que se analiza también un supuesto de imposibilidad sobrevenida en relación con esa infracción procesal (y en la que se afirma que incluso en ocasiones la propia parte puede desconocer si el incumplimiento resolutorio de la parte contraria es por causa imputable a su propia conducta o se produce por causas ajenas a ella; añadiendo que en tales casos la parte demandante habrá de instar la resolución y será la demandada la que haya de asumir la carga de acreditar que tal incumplimiento no le es imputable sino que se trata de una 'imposibilidad sobrevenida' que habrá de producir distintos efectos, pues en tal caso no procederá la indemnización de daños y perjuicios que acompaña normalmente a los incumplimientos culposos) 3. Procediendo la estimación parcial del recurso y de la demanda, no procede imposición especial sobre las costas de primera y segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 y 398.2 de la LEC .

Fallo

En virtud de lo que antecede, LA SALA DECIDE: 1. ESTIMAR en parte el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, REVOCAR igualmente en parte la sentencia apelada, en concreto en su pronunciamiento que desestima la pretensión de declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el de costas, pronunciamientos que se deja sin efecto.

2. ESTIMAR en parte la demanda y declarar la nulidad y extinción del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 24 de junio de 2016, CONDENANDO al demandado a estar y pasar por dicha declaración, y DESESTIMAR el resto de las pretensiones deducidas en ella, SIN HACER IMPOSICIÓN ESPECIAL sobre las costas de primera instancia..

3. NO HACER IMPOSICIÓN especial sobre las costas devengadas en segunda instancia, CON DEVOLUCIÓN del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia, dictada en un juicio ordinario tramitado por razón de la cuantía que no excede de seiscientos mil euros, caben, en su caso, recurso de casación por interés casacional ( art. 477.3 de la LEC ) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste solo si se formula aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la LEC ), y si se interponen ambos en legal forma en el plazo de veinte días ante este Tribunal previa la constitución del depósito en la forma y cuantía legalmente prevenidas.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.