Sentencia CIVIL Nº 29/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1261/2017 de 24 de Enero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0826642120168071315
Recurso de apelación 1261/2017 -P
Materia: Juicio verbal reclamación de cantidad
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Cerdanyola
del Vallés (UPSD)
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 259/2016
Parte recurrente/Solicitante: Micaela
Procurador/a: Alberto Kilian Victoria De Sancho
Abogado/a: CRISTIAN SOMS ALCON
Parte recurrida: Severino
Procurador/a: Anna Albalate Dalmases
Abogado/a: MARIA LUNA PEDRAJAS MORENO
SENTENCIA Nº 29/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 24 de enero de 2019

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 29 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 259/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Alberto Kilian Victoria De Sancho, en nombre y representación de Dª Micaela contra Sentencia - 20/06/2017 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª Anna Albalate Dalmases, en nombre y representación de D. Severino .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Estimo parcialmente la demanda nterpuesta por la Procuradora Dª Anna Albalate Dalmases en nombre y representación de D. Severino condenando a Dª Micaela , a abonar la cantidad de 16.316,71 euros en favor de D. Severino , así como los intereses legales establecidos en el fundamento cuarto de la presente resolución.

Sin especial condena en materia de costas.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- La demandada, Dª Micaela , interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fueron estimadas en parte las pretensiones de la demanda presentada en su contra por el actor, D. Severino .

El actor ejercitó en su demanda acción personal en reclamación de la suma de 17.963 euros, más los intereses legales moratorios y los procesales. Alegó que era propietario de un local, sito en la calle Sant Llop, nº 18 de Sabadell, y que, concertado con la demandada contrato de arrendamiento en fecha 1 de enero de 2008, fue explotado por la arrendataria como negocio de bar hasta que, en fecha 1 de febrero de 2015, procedió a abandonarlo, pero sin haber abonado las rentas desde febrero de 2013 hasta ese mes de febrero de 2015, inclusive.

La demandada negó en la contestación haber ocupado el local hasta febrero de 2015, y alegó haberlo explotado hasta octubre de 2014, inclusive, pues comunicó la baja en el ejercicio de la actividad ante el Ayuntamiento de Sabadell el 24 de octubre de 2014, aportando copia de la instancia que, a tal efecto, presentó en fecha 20 de noviembre de 2014, donde consta que ya no ocupaba el local. Por tal motivo, formuló pluspetición, en relación con la renta de los meses de noviembre de 2014 a febrero de 2015. Y formuló compensación, respecto de la suma de 1.562,64 euros, entregados por su parte en su momento en concepto de fianza arrendaticia, y respecto del 50% de la tasa de residuos de 2013, abonada por su parte, cuando, a tenor de la cláusula 6.2 del contrato, solo le correspondía el pago del 50% (83,65 euros), no del 100% (167,30%).

La sentencia es estimatoria en parte de las pretensiones del actor. Se tiene por acreditado documentalmente que la demandada comunicara al actor en la fecha que alega el abandono del local, ni que le devolviera la posesión del inmueble, y que, siendo que el propio actor se dio por enterado del fin del contrato en febrero de 2015, a dicha fecha debe estarse para dar por extinguido el contrato. Pero se aplica la compensación solicitada por la demandada en su contestación, porque, al no haber alegado ni valorado el actor en su demanda la existencia de daños que debieran ser resarcidos por medio de la fianza, se señala que debe ser acordada su devolución. Y se descuenta, asimismo, el 50% de la tasa de residuos de 2013, abonada por la demandada, a tenor de lo pactado en el contrato.

La demandada solicita en su recurso la revocación total de la sentencia recurrida.

El actor se opone al recurso y, a su vez, impugna de la sentencia de primera instancia, relacionada con la compensación de la fianza, que considera indebida.

La demandada se opone a la impugnación.



SEGUNDO .- Recurso de apelación de la demandada Funda la apelante su recurso en el error en la valoración de la prueba, puesto que se omiten en la sentencia recurrida elementos probatorios de que, al menos de forma indiciaria, la demandada entregó la posesión al actor con anterioridad a febrero de 2015. Alega que el acto de restitución de la posesión puede consistir en la entrega de las llaves o en su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la Autoridad judicial, a resultas del proceso seguido, y, no constando ningún documento expedido por el actor en el que se reconociera la restitución de la posesión, la demandada ha intentado con los medios a su alcance acreditar la 'devolución' del local al arrendador, contando solo con la copia de su solicitud de baja en la licencia administrativa de la actividad; propuso como prueba que se librase oficio al Ayuntamiento de Sabadell para que informase a tal efecto, y respondió que la Policía Municipal había hecho el seguimiento de la actividad y no se llevaba a cabo actividad alguna en el local y se encontraba cerrado (acta de la Policía Municipal de 12 de diciembre de 2014. Por lo tanto, como mínimo, el local ha permanecido cerrado desde diciembre de 2014, siendo ilógico mantener la posesión si no va a procurar ningún beneficio.

Como señalamos, entre otras, en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 15 de marzo de 2017 : ' El artículo 1.561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo.

Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil .

Por ello, que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad.

Este acto de restitución de la posesión, puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido .' Aunque el caso examinado fuera en relación con una vivienda, deviene también aplicable el caso de que el objeto del arrendamiento sea un local. De hecho, así lo viene a reconocer la apelante, cuando alega en su recurso que el acto de restitución de la posesión puede consistir en la entrega de las llaves o en su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la Autoridad judicial, a resultas del proceso seguido.

La carga de la prueba de la entrega de la posesión corresponde al arrendatario demandado ( art.217.3 LEC ), no al arrendador demandante, de modo que no corresponde a este último acreditarla. Y no es apto como medio de prueba a tal efecto el mero hecho de darse de baja en la licencia de actividad concedida, y no desarrollar ya la actividad en el local, si ello no va acompañado de un acto de restitución de la posesión en el sentido expuesto.

En este caso, como se señala en la resolución recurrida, no consta siquiera que la demanda comunicase al actor el eventual abandono del local y la puesta a su disposición de las llaves del local, de modo que debe estarse, pues, a la fecha en que el actor se dio por enterado de esa circunstancia.

Asimismo, como señala la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 26 de septiembre de 2018 , ' En consecuencia y reiterando lo dicho, siendo doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea como renta sensu strictu, bien en un sentido amplio de renta, como contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca y siendo irrelevante que la ocupe efectivamente o no, la demandada viene, pues, obligada al pago de la renta hasta el momento de la efectiva entrega de las llaves, ya que la indemnización que reclama la parte actora como titular de la finca litigiosa, se basa en la utilización de la misma por la demandada y correlativa imposibilidad de uso propio, desde la resolución del contrato hasta la efectiva entrega del inmueble .' Por lo demás, el hecho de que, según resulta del expediente administrativo relativo al local recabado a instancia de la demandada, la Policía Municipal de Sabadell deja constancia mediante acta de 12 de diciembre de 2014 de que, durante el seguimiento de la actividad de referencia a partir de la fecha de comunicación de la baja, no se llevaba a cabo actividad alguna, y de que el local se hallaba cerrado todos los días de la semana, no conduce a tener por acreditada la restitución de la posesión, que es preciso que sea en la forma expuesta.

Procede, por tanto, la desestimación del recurso.



TERCERO .- Impugnación de la sentencia por parte del actor El actor basa su impugnación en que fue en el momento de la vista donde tuvo la oportunidad de hacer manifestaciones acerca de la compensación alegada de contrario, y, en ese momento, el actor aportó documentación de profesionales y de compra de materiales para poder rehabilitar el local, que había sido dejado en pésimas condiciones por la arrendataria; además, en la respuesta al oficio librado al Ayuntamiento de Sabadell, consta que fue sancionado el local por tener las instalaciones o servicios en mal estado, al no tenerlos en las condiciones higiénicas adecuadas, y, en fecha 31 de marzo de 2017, consta que el local está siendo arreglado para volverlo a alquilar. Alega que, al tiempo de recuperar la posesión, ha visto mermada y menoscabada la finca, puesto que ha perdido la propia licencia de actividad que pertenecía al actor y fue traspasada a la empresa de la cual era administradora la demandada, como también resulta de la respuesta al oficio librado al Ayuntamiento de Sabadell; en 2011, la demandada pretendió hacer un cambio de titular, de dicha empresa a ella misma, siendo entonces cuando el Ayuntamiento comenzó a detectar las primeras deficiencias, y, finalmente, solicitó el cambio de denominación social. Alega que, pese a los intentos de contactar con la demandada, no fueron posibles, de modo que se vio obligada a presentar la demanda, para la recuperación de rentas, primero, y para la recuperación de la licencia, después, cuestión que finalmente no se ha llevado a cabo, como también resulta de la respuesta al oficio librado al Ayuntamiento de Sabadell.

Añade que, a tenor de la jurisprudencia, procede la devolución de la fianza al arrendatario, salvo que por su incumplimiento deba aplicarse su importe a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó.

La Sección 13ª de esta Audiencia de 20 de diciembre de 2018 recuerda lo siguiente en relación con la fianza y su compensación: ' La recuperación de la posesión se produjo tras la demanda, en el curso del procedimiento y antes de la vista; debiendo devolverse la fianza dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, es decir, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza), y, por supuesto, previo examen del estado del inmueble, lo que ya no pertenece a este procedimiento (al precisar de una liquidación de la relación arrendaticia), que generó litispendencia con la situación existente al formularse la demanda rectora.

Efectivamente, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario .' En este supuesto, pese a no constar una formal entrega de llaves por parte de la arrendataria al arrendador, es el propio actor quien reconoce que la restitución de la posesión tuvo lugar en fecha 1 de febrero de 2015, no después de presentar la demanda en reclamación de rentas que ha dado lugar a este procedimiento (11/04/2016).

Por tanto, cuando el actor presentó la demanda, había transcurrido con creces el plazo de un mes señalado en el art.36.4 LAU , a fin de haber procedido a la liquidación del contrato, sin que conste intento alguno de reclamación extrajudicial o judicial relativo a los desperfectos a los que hizo referencia el actor durante la vista, sin duda, a partir de la mera lectura del escrito de contestación a la demanda en reclamación de rentas, y pese a no haber optado el actor por seguir el trámite del art.408.1 LEC (por remisión del art.438.3 LEC ), que dispone que 'Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar.' Es facultativo ('podrá'), por consiguiente, que el actor controvierta la compensación en la forma prevenida para la contestación a la reconvención.

Sin embargo, examinado el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes el 1 de enero de 2008, se observa que la cláusula cuarta establece que la fianza entregada 'NO responderá del pago de la renta, sino de los perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones contractuales, de los daños originados en el inmueble y de garantizar el pago del consumo de los servicios y suministros de que disponga el local.

La propiedad no vendrá obligada a liquidarla sino una vez constatado el cumplimiento de todo lo indicado anteriormente y del buen estado de los objetos que se encuentran dentro del local, y que son: DOS NEVERAS, una de dos puertas, y otra de tres. UN APARATO DE AIRE ACONDICIONADO y su instalación. UN MONITOR DE vides en la entrada del local'.

Por lo tanto, dejando aquí aparte si cabe tener o no por acreditados los desperfectos a los que alude el actor - ello puede ser, en su caso, objeto de otro procedimiento-, dado que lo que se reclama en este procedimiento son rentas adeudadas, no desperfectos ni otros conceptos, este Tribunal considera que ha de estarse a lo pactado por las partes en el contrato ( art.1255 CC : 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público'), de modo que no procede aplicar compensación alguna, más allá del importe de 83,65 euros, abonados de más por la demandada en concepto.

En efecto, la cláusula sexta del contrato establece que 'Los tributos que correspondan al INMUEBLE o a sus accesorios, serán a cargo del ARRENDATARIO en el 50% de los mismos'. Y la tasa de residuos es un tributo, que, en relación con el ejercicio 2013, consta abonado por la demandada al 100% (167,30 euros), según resulta del documento nº 3 de la contestación. Además, la impugnación formulada no parece que se extienda a este concepto, pues se pide en el suplico de la misma que se confirme la resolución recurrida, salvo en los términos manifestados por esta parte', que hacen referencia a la 'existencia de daños'.

En consecuencia, procede revocar en parte la sentencia recurrida, en el sentido de que no cabe reducir la cantidad reclamada en la demanda por vía de compensación de la fianza arrendaticia entregada en su momento. Únicamente, cabe reducir la suma reclamada en la demanda por compensación de la deuda vencida, líquida y exigible ( art.1196 CC ) que representa el 50% de la tasa de residuos pagado de más por la arrendataria, tal y como ya tuvo lugar en la sentencia recurrida, de modo que se mantiene la estimación parcial de la demanda.



CUARTO .- Por imperativo art.398 LEC , dada la desestimación del recurso de apelación, procede imponer a la apelante las costas derivadas del recurso. Y dada la estimación de la impugnación, por los motivos expuestos en la presente resolución, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas derivadas de la misma, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la demandada Dª Micaela contra la sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2017 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Cerdanyola del Vallès y con estimación de la impugnación formulada por el actor D. Severino , debemos REVOCAR EN PARTE dicha resolución, y, en consecuencia, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada a abonar al actor la suma de 17.879,35 euros , más los intereses legales procesales desde la sentencia de primera instancia en cuanto a la suma de 16.316,71 euros y los intereses legales procesales desde la presente resolución en cuanto a la suma restante de 1.562,64 euros (fianza).

Procede imponer a la apelante las costas procesales derivadas del recurso.

No procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas derivadas de la impugnación.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.