Sentencia CIVIL Nº 29/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 2, Rec 441/2019 de 12 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Juzgado Primera Instancia 2 DIRECCION000 (UPAD)

Francesc Riera, 13

Vendrell (El) Tarragona

ProcedimientoJuicio verbal (desahucio por falta de pago) 441/2019 Sec2B

Parte demandanteMAJORO REO II SPAIN, SL

Procurador Mª ANTONIA FERRER MARTINEZ

Parte demandada Noemi

Procurador ANA ADORACION CALLES DURAN

S E N T E N C I A Nº 29/20

El Vendrell, doce de febrero de dos mil veinte.

Vistos por David Serna Nácher Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de DIRECCION000 y su Partido judicial los presentes autos de juicio verbal número 441/2019 seguidos a instancia de Major Reo II Spain S.L. representada en autos por la Procuradora Sra. Ferrer Martínez y asistido por la Letrado Dª. María Gil Puerto, en la vista por D. Celso, contra Dª. Noemi representada en autos por la Procuradora Sra. Calles Durán y asistida del Letrado D. David Magrané Obradó, sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y cantidades asimiladas, y atendidos los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha 19 de septiembre de 2019 por la Procuradora Sra. Ferrer Martínez en nombre y representación de Major Reo II Spain S.L. se presentó demanda de juicio verbal frente a Dª. Noemi correspondiendo a este Juzgado en turno de reparto, y en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes terminó suplicando se dicte sentencia por la que se declare haber lugar al desahucio de la demandada respecto de la vivienda arrendada referida en la demanda y se la condene a abonar a la actora la cantidad de 3.150 euros por rentas vencidas, así como al pago de las sucesivas mensualidades de renta que vayan venciendo a razón de 350 euros/mes, más intereses legales y costas procesales.

SEGUNDO.-En fecha 29 de noviembre de 2019 se dictó Decreto admitiendo a trámite la demanda y requiriendo al demandado para que en el plazo de 10 días desalojara el inmueble arrendado y pagase la totalidad de la deuda reclamada o bien formulase oposición, citándose a las partes para la celebración del juicio para el día 11 de febrero de 2020 sólo para el caso de que el demandado formulase escrito de oposición.

TERCERO.- Formulado escrito de oposición en tiempo y forma por el demandado la vista se celebró en la fecha señalada, en la que la parte actora ratificó su demanda.

La parte demandada contestó la demanda ratificándose en su escrito de oposición alegando que la demandada suscribió el contrato con Promociones Carco 2007 S.L. y que no le fue comunicado el cambio de titularidad de la finca; en segundo lugar, que no está conforme con que no concurra derecho de enervación porque no se ha probado el requerimiento fehaciente para el pago dirigido a la Sra. Noemi antes de la demanda; en tercer lugar que la actora no ha cumplido con sus obligaciones contractuales porque ha dejado de pagar las cuotas comunitarias y ello ha supuesto que la empresa instaladora del ascensor lo precintara privándole de uso a la inquilina, de ahí que tampoco pueda ser obligada a cumplir porque quien no ha cumplido su parte del contrato; por último aduce que según el artículo 47 de la Constitución Española todos tienen derecho a la vivienda y la demandada está en situación de necesidad con dos hijos menores a su cargo. Por ello solicita se desestime la demanda con imposición de costas a la demandante.

CUARTO.- La parte actora propuso como medio de prueba la documental aportada con la demanda, más documental presentada en la vista e interrogatorio del demandado.

La parte demandada propuso prueba documental e interesó la desestimación de la demanda; admitida la prueba propuesta quedaron los autos conclusos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente procedimiento la parte actora ejercita, de forma simultánea y acumulada, acción de resolución de contrato de arrendamiento de finca urbana vivienda sita en CALLE000 nº NUM000, en la localidad de DIRECCION001, por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y la de reclamación de cantidades adeudadas, concretándose ésta última pretensión no sólo al abono de cantidades al tiempo de presentar la demanda, 3.150 euros, sino también las rentas devengadas e impagadas desde la interposición de la demanda al día de la vista a razón de una renta mensual de 350 euros. Alega para ello que el 1 de junio de 2018 la demandada firmó contrato de arrendamiento con Promociones Carco 2007 sobre la vivienda ahora propiedad de la actora sita en CALLE000 n NUM000, en la localidad de DIRECCION001, con una renta mensual de 350 euros y duración de cinco años prorrogables conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, la demandada Sra. Noemi dejó de pagar las rentas desde octubre de 2018 a junio de 2019.

La parte demandada se opone aduciendo que no le fue comunicado el cambio de titularidad de la vivienda; en segundo lugar, que no está conforme con que no concurra derecho de enervación porque no se ha probado el requerimiento fehaciente para el pago dirigido a la Sra. Noemi antes de la demanda; en tercer lugar que la actora no ha cumplido con sus obligaciones contractuales porque ha dejado de pagar las cuotas comunitarias y ello ha supuesto que la empresa instaladora del ascensor lo precintara privándole de uso a la inquilina, de ahí que tampoco pueda ser obligada a cumplir porque quien no ha cumplido su parte del contrato; por último aduce que según el artículo 47 de la Constitución Española todos tienen derecho a la vivienda y la demandada está en situación de necesidad con dos hijos menores a su cargo.

SEGUNDO.-La parte actora funda su pretensión en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 2 de enero de 2018 y novado el 9 de agosto de 2018 entre D. Nazario en representación de Promociones Carco y la demandada (documento nº 2 acompañado a la demanda).

La demanda no discute que la actora sea la actual propietaria de la vivienda pero sí que no se le notificó el cambio de titular, que sí tiene derecho de enervación porque no se ha probado el requerimiento fehaciente para el pago dirigido a la Sra. Noemi antes de la demanda; en tercer lugar que la actora no ha cumplido con sus obligaciones contractuales porque ha dejado de pagar las cuotas comunitarias y ello ha supuesto que la empresa instaladora del ascensor lo precintara privándole de uso a la inquilina, de ahí que tampoco pueda ser obligada a cumplir porque quien no ha cumplido su parte del contrato; por último aduce que según el artículo 47 de la Constitución Española todos tienen derecho a la vivienda y la demandada está en situación de necesidad con dos hijos menores a su cargo.

En primer lugar, en relación a la posibilidad de enervación del desahucioporque la Sra. Noemi no conocía el cambio de titularidad del inmueble y el requerimiento de pago carece de fehaciencia, la causa de oposición no puede prosperar porque la demanda es de fecha 19/09/2019 y consta recibido requerimiento fehaciente de pago el 3/7/2019 en la misma vivienda arrendada y dirigido a Dª. Noemi por lo que no se cumple con los requisitos del artículo 22.4 de la Lec. Además, la demandada no opone nada a la actual propiedad de Majoro Reo II Spain y de haber pagado al anterior propietario por ignorar el cambio de titular dominical, quedaría liberado conforme al artículo 1527 del Código Civil pero no ha acreditado haber pagado ni a uno ni a otro dueño. A mayor abundamiento en el Decreto de admisión de la demanda y requerimiento de pago se indica en las prevenciones dirigidas al demandado de la Parte Dispositiva que si puede enervar el desahucio por lo que en teoría y siendo firme ese Decreto podría haberlo hecho pero no introducir la cuestión en la contestación a la demanda y en la vista por ser extemporánea.

Como segundo hecho controvertido se fijó la no obligatoriedad de la inquilina de pagar porque la arrendadora no cumplió sus obligacionesrelativas a las cuotas comunitarias provocando con ello la privación de uso del ascensor a Dª. Noemi, el motivo de oposición debe de ser desestimado porque la demandada sólo ha probado que en fecha marzo de 2019 se dejó detenido de funcionamiento porque no existía contrato de mantenimiento, pero no que esa situación se haya prolongado ni sea imputable única y exclusivamente a la demandante. Es más, aunque así fuera en virtud del principio exceptio non rite adimpleti contractus la demandada no podía ampararse en un cumplimiento no adecuado del contrato para dejar de cumplirlo en la parte esencial que le compete, porque no es dudoso que si ha cumplido la arrendadora la parte principal y que el posible incumplimiento relativo al ascensor no es de tal entidad que justifique que la inquilina no pague la renta.

Por último por lo que se refiere al derecho constitucional a la vivienda y la precaria situación de la demandada,no se puede obviar el hecho que la Administración no puede facilitar una vivienda a todas las personas que se lo pidan porque el derecho a la vivienda del artículo 47 de la Constitución es sólo un principio rector de la política social y económica, no directamente reclamable ante los Poderes públicos y porque el hecho de tener hijos de corta edad y penurias económicas se escapan de la competencia de este procedimiento y de este Juzgador que no puede basar sus decisiones en exclusiva en la equidad sin sustento legal expreso ( art. 3.2 del Código Civil).

En lo que se refiere a las rentas devengadas desde la demanda hasta la efectiva entrega de la posesión debe de ser estimada la demanda. En este sentido, el artículo 220 de la Lec contempla expresamente las denominadas condenas de futuro, admitidas asimismo por la doctrina, ya en concepto de indemnización de perjuicios derivados de la falta de disponibilidad del objeto arrendado por parte del arrendador, ya por razones de economía procesal que abocan a resolver en un mismo procedimiento las controversias derivadas de la misma relación arrendaticia, siendo en consecuencia procedente declarar la obligación del arrendatario de abonar las rentas debidas al tiempo de presentación de la demanda y las que se devenguen y adeuden hasta el momento del desalojo. Pues definitiva, tal obligación no es sino una consecuencia o contraprestación de la obligación que al arrendador le impone el artículo 1554.1º del Código Civil, y lo mismo que éste último viene obligado a transferir la posesión jurídica del bien arrendado al iniciarse el arrendamiento, el arrendatario viene obligado a su devolución y entrega efectiva de esa misma posesión a su conclusión, y en tanto no se produzca, viene obligado al pago de las rentas consecuencia de dicha disponibilidad, ya se entienda en concepto de renta pactada o en concepto de indemnización de perjuicios ocasionados por la ocupación indebida (en este sentido SSTS 17-03-92 y 2-03-93). En consecuencia, procede estimar dicha pretensión por resultar la misma conforme a derecho.

TERCERO.- Conforme a lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, la cantidad a cuyo pago se condena a la parte demandada devengará desde la fecha de interposición de la demanda (19 de septiembre de 2019) el interés legal, incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia, conforme al artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO- A tenor de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMOla demanda interpuesta la representación procesal de Major Reo II Spain S.L. contra Dª. Noemi y, en consecuencia:

1º Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha de 2 enero de 2018 y novado el 25 de julio y el 9 de agosto de 2018 suscrito sobre la finca urbana sita en CALLE000 n NUM000, en la localidad de DIRECCION001, por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas.

2º Condeno a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a que desaloje, deje libre y a disposición de la actora la referida finca, apercibiéndole de que si no lo verificare voluntariamente será lanzado a su costa el día 2 de marzo de 2020 a las 10:00 horas.

3º Condeno a la demandada a que pague al actor la cantidad de 3.150 euros, más las cantidades que se devenguen hasta la recuperación de la posesión por la actora, con los intereses previstos en el fundamento de derecho tercero.

4º Condeno a la demandada al pago de las costas procesales.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer directamente ante este mismo Juzgado recurso de APELACION en el plazo de 20 días contados desde el día siguiente a la notificación de la misma, para su conocimiento en su caso por la Ilma. Audiencia Provincial de Tarragona debiendo exponer en su escrito de interposición del recurso las ale alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna. Adviértase a la demandada que no se admitirá el recurso si al tiempo de interponerlo no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. ( art. 449 LEC )

Así por esta mi sentencia, lo pronuncia, manda y firma David Serna Nácher juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Dos de los de DIRECCION000 y su Partido judicial.