Sentencia Civil Nº 290/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 168/2010 de 17 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2010-0001013

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 168/2010- T -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 599/2007

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE XATIVA

Apelante/s: D. Hugo DÑA Begoña Y D. Hugo .

Procurador/es.- MERCEDES MARTINEZ GOMEZ.

Apelado/s: D. Paulino .

Procurador/es.- IGNACIO ARBONA LEGORBURO.

SENTENCIA Nº 290/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

Dª. SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a diecisiete de junio de dos mil diez.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario 599/2007, promovidos por D. Hugo DÑA Begoña Y D. Hugo contra D. Paulino sobre "resolución de contrato de arrendamiento por obras inconsentidas ", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Hugo DÑA Begoña Y D. Hugo , representado por el Procurador D/Dña. MERCEDES MARTINEZ GOMEZ y asistido del Letrado D/Dña. JAVIER MORENO MOYA contra D. Paulino , representado por el Procurador D/Dña. IGNACIO ARBONA LEGORBURO y asistido del Letrado D./Dña. ALVARO SENDRA ALBIÑANA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE XATIVA, en fecha 16-abril-2009 en el Juicio Ordinario - 000599/2007 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por D. Agapito , Dª Begoña y D. Hugo , contra D. Paulino , debo absolver y absuelvo a dicho demandado de los pedimentos de la demanda. No ha lugar a hacer expresa condena en costas."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Hugo DÑA Begoña Y D. Hugo , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Paulino . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 15-junio-10.

Fundamentos

PRIMERO.-

Con relación a los hechos que motivan la demanda que da origen al procedimiento de primera instancia resultan ser que los actores del procedimiento arrendaron con fecha 1/11/1993 local de negocio en la calle La Reina 65 de Játiva, con el demandado, siendo la actuación de los actores como propietarios de un local de superficie aproximada de 325 m. Se establece como primera causa de resolución del contrato la del artículo 114 apartado séptimo del texto refundido de 1964 , en referencia a obras inconsentidas que se han verificado en el local arrendado y que son precisamente las recogidas en la propia norma legal, al haberse alterado la configuración de la fachada suprimiendo dos grandes ventanales; se cita multitud de jurisprudencia entre ellas una sentencia de la Sección Séptima de esta propia Audiencia Provincial.

Se menciona al folio sexto de la demanda, en el hecho tercero de los fundamentos, una segunda causa de resolución, a saber, la no utilización del local comercial durante al menos seis meses, con cierre del mismo, para lo cual se aporta no sólo fotografías sino que como documento número dos hay un acta notarial de fecha 25/7/2007 en la que se recogen el cierre y las obras.

Con expresa oposición de don Paulino , en los términos de entender en primer lugar, la inexistencia de causa alguna para la resolución del contrato , con respecto al cierre, negando que haya permanecido el tiempo que se imputa en la demanda pues únicamente se presenta como prueba el acta notarial que se acompaña, que lo que hace es reflejar las propias manifestaciones de los comparecientes ante el notario sin que tales manifestaciones tengan acompañando más prueba que su reflejo en el acta.

Se acompaña como bloque número uno la documental correspondiente a la facturación emitida por el demandado desde el inmueble, que se dice cerrado. Se añade además que como documento número tres al folio 186, hay un acta notarial en la que lo que se pretende es simplemente determinar la situación en la que se encuentra el mencionado local con aportación de fotografías al folio 191 es la de funcionamiento del negocio.Y si bien es cierto que durante la realización de determinado tipo de obras ha sido necesario realizar las correspondientes verificaciones, esta sido aprovechada por los actores para intentar poner fin al contrato y obtener importantes beneficios, queriendo hacer mención que el cártel de cerrado es por reforma una circunstancia impuesta por el desarrollo de las obras de mejora que se han verificado, que añade, como se observa son importantes.

Se acompaña como documento número cuatro de la contestación a la demanda un informe del arquitecto técnico colegiado, que al folio 195 especifica que las obras allí efectuadas se realizan con el afán de mejorar el local, del cual es arrendatario, sin que las mismas alteren o modifiquen la estructura del edificio, que es lo que se refleja al folio 33 ordinal segundo de la contestación a la demanda.

Se suscita además el dato de que no se está de acuerdo con la cuantía fijada en el procedimiento por la demanda, en 267.962 € conforme al artículo 251 apartado segundo de la ley cuando en realidad según la demandada serían 2.884 ,85 € es decir una anualidad de renta.

Se hacen posteriormente una serie de menciones fundamentalmente de orden jurisprudencial para apoyar varios conceptos, en primer lugar, el hecho de que la reforma era de mejora, de carácter circunstancial y sobre todo el hecho de que sean fácilmente reversibles y no ser tampoco modificadoras, ni del volumen, ni de la forma, ni de la distribución del espacio, ni tienen tampoco carácter de permanente e indefinido.

Se dicta sentencia con fecha 16/4/2009 en cuyo fallo se desestima la demanda sin expresa imposición de costas

SEGUNDO.-

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada.

Recurrida en apelación la sentencia en los términos de entender que en realidad el local estuvo cerrado al público por reforma, durante al menos 8 meses, y que de hecho es lo que se desprende de la intervención del señor Andrés a propuesta del demandante, en este caso además apelante, en tal sentido se subraya también que quedó claro que dichas reformas además han entrañado el tapiado de dos ventanas existentes en la fachada y de hecho se extraña el apelante de que la propia sentencia reconoce que se estuvo al menos ocho meses cerrado para llevar a cabo las obras y que además se han tapiado dos ventanas con independencia las características de mejora estética y no de lugar a la extinción del contrato.

Se añade ya al folio 292, de la apelación, hecho segundo, la manifestaciones evasivas y la prueba pericial verificada en el acto de juicio, y sobre todo que el perito ni siquiera hace referencia a la supresión de los ventanales de la fachada, y que de hecho las aclaraciones, más que aclaraciones fueron introducción de cuestiones nuevas cuando al hablar de los ventanales se especificó que no habian alterado la estructura.

Se insiste en la existencia anterior y por tanto la supresión de la ventana de la propia fachada y que esto se puede observar no sólo por las fotografías sino que está admitido, subrayando además que cuando se hizo la pericial ya no estaba los ventanales.

En este sentido se analiza la cláusula séptima de el contrato especificando que de ninguna manera quedan dentro y amparadas este tipo de obras, primero por qué autorizar una obra no quiere decir que se autorice de forma indefinida, segundo porque las actuaciones de modificación para adecuar el local a la actividad mercantil que se vaya a realizar, no es ilimitada y sobre todo no conlleva la posibilidad de cerrar ventanales o alterar la estructura.

Valorados los extremos expuesto en el recurso y aditamentos de oposición es lo cierto que la sentencia tras establecer cuáles son los hechos aducidos en la demanda así como los que sirven de base a la oposición, pasa en su fundamento de derecho segundo a verificar en primer lugar la causa cuya base legal se encuentra en el artículo 114 apartado séptimo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , siendo su base la realización de obras inconsentidas que modifiquen la configuración de la vivienda o del local o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en su construcción. Y la Sala considera acertados, los razonamientos expuestos, que se complementan con los que a continuación se recogen, y que no requiere más que señalar que es reiterada la jurisprudencia en la que se recogen aquellos razonamientos y baste señalar Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 1 Jun. 2007, rec. 494/2006 Ponente: Figueras Izquierdo, Aurora : "...Esta Sección ha declarado de modo reiterado que el art. 114.7 LAU establece en aplicación particular del principio de conservación de la cosa arrendada , el cual halla expresión legal con carácter general en los arts. 1555.2 , 1557 y 1561 del CC que el contrato de vivieda podrá resolverse cuando el arrendatrio lleve a cabo , sin consentimiento del arrendador , obras que modifiquen la configuracion de la misma o debiliten la naturaleza o resistencia de los materiales empleados en la construción;la doctrina y una jurisprudencia invariablemente mantenida- STS 27-09-1985 EDJ 1985/7576, 20-12-1988 EDJ 1988/9980, 16-2-1990, 5-4-1991 y4-6-1991 - que ha entendido que , bien que el concepto de configuración sea circunstancial y contingente , se considerará en todo caso modificada la de la finca arrendada cuando se altere el espacio comprendi, bien provocando una variación esencial de su distribución asimismo tiene reiteradamente declarado el Tribunal Supremo (STS 14-12-1990 EDJ 1990/11482, 30-1-1990 EDJ a1990/868 y 21.-2-1991 EDJ 1991/1834 )que sólo pueden ser determinantes de cambio de configuración las obras fijas o de fábrica empotradas al techo o suelo y practicadas con materiales de construcción , no las de carácter móvil, no adheridas al edificio , de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro del mismo , y que las obras de reparación y sustitución de elementos necesarios no alteran la configuración y no dan lugar a resolución (STS 10-2-1960, 14-10-1963, 14-9.-1990 ) así como tampoco las obras llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente que , por no tratarse de obras realizadas por su voluntad sino impuestas por causas o circunstancias no queridas (STS 5-2-1960, 19-9-1987 EDJ 1987/6456 )....". por lo que en atención a la prueba practicada, especialmente la pericial, resulta que aquellas obras, además de mejorar ostensiblemente el local, no solo no son reversibles sino que no alteran ni estructura, ni materiales.

Se recoge asimismo que en la cláusula séptima del contrato en donde se especifica que se admiten todas las obras necesarias para adecuación del local al negocio que se piensa establecer con la única salvedad de las que alteren la estructura del edificio, señalando la sentencia que no se concreta el negocio que se va desarrollar por lo que puede destinarse a cualquier título de actividad lícita. Y efectivamente esta argumentación resulta esencial para desestimar la causa, a saber que incluso en el propio contrato se establece la posibilidad de estas obras por lo que volviendo a mencionar la sentencia citada : "...(...)En definitiva , para que la realización de las obras en la finca por parte del arrendatario pueda conllevar la resolución del contrato arrendaticio es preciso de que concurran dos requisitos(...)1-Que las obras modifiquen su configuración o debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en su construcción , en los términos indicados.2-Que se hayan realizado sin el consentimiento del arrendador , teniendo en todo caso presente, como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo , las causas de resolución de los contratos en tanto que determinantes de la extinción del vínculo arrendaticio deben , como toda excepción , ser interpretados restrictivamente y especialente la causa de resolución 7ª del art. 114 de la LAU ha de ser interpretada con la mayor cautela y equidad , pues no cabe aplicar las normas a cualquier obra o alteración....". Es decir no solo hay consentimiento, sino que este se encuentra escrito e incluido en el propio contrato.

Sigue la apelada resolución afirmando que con respecto al tapiado de las ventanas no afecta la estructura de la edificación como sostuvo el único perito que ha tenido intervención en el juicio, propuesto por la demandada que ni siquiera menciona este hecho en su informe por carecer de interés estructuralmente hablando. Recoge la sentencia que este técnico explica que la estructura es el soporte y si se cierra un hueco el edificio sigue soportando estructuralmente los mismos elementos, por lo que entiende que sería la apertura y no su cierre lo que podría afectar a la estructura. De tal manera que la sentencia concluye que no cabe sino que se ha respetado en la ejecución de la obra la limitación contractual contenida en la cláusula séptima, de hecho sostiene que lo que se cerraba han sido dos ventanas estrechas y alargadas de modo que se ha mejorado el aspecto general del edificio. Y la Sala vuelve a coincidir con la argumentación de la sentencia apelada, cuya base jurisprudencial ya esta expuesta y requiere poca aclaración, que no sea especificar que frente a la abundante y nutrida prueba de la demandada especialmente esta última, la pericial debe decaer la motivación resolutoria solicitada en la demanda.

Con respecto a la segunda causa, es decir al cierre, sostiene la sentencia que el cese de la actividad estuvo motivado por la ejecución de las obras reforma, que si bien duró mucho, no se trata de un cierre sin causa justificada y considera que no es aplicable el artículo 114 apartado 11 de la LAU , insisteiendo que la existencia de cierre, no es el único requisito sino que además se requiere una cierta continuidad en la intención, es decir todo lo alejado a este caso, a saber la falta de justificación de cierre, que este tenga una cierta forma de continuidad, en el sentido de abandonarse la actuación mercantil, tal y como tiene declarado la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 25 Sep. 2009, rec. 919/2008 Ponente: Utrillas Carbonell, Fernando."...Centrada así la cuestión discutida, es doctrina general, reiterada, y constante (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1965 y 11 de octubre de 1966 ),que la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 otorgaba a la posesión arrendaticia, imponiendo la prórroga obligatoria, respondía únicamente al estado de necesidad del arrendatario, de modo que, cuando la falta de necesidad se manifiesta por el abandono de la actividad propia del destino pactado, tanto por el cierre del local de negocio, como por la desocupación de la vivienda o locales asimilados, desaparece la razón justificativa de la protección legal, razón por la cual el número 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza la resolución del contrato, cuando el local de negocio permanece cerrado, o la vivienda desocupada, sin justa causa, durante más de seis meses en el transcurso de un año...." Y , manteniendo la línea mencionada, esta Sala solo tiene que añadir que en realidad el cierre esta justificado, que la prueba documental aportada por la demandada es más que suficiente para entender que el cierre no vino acompañado de un cese en la actividad mercantil, sino por la simple necesidad de mejorar las instalaciones, hecho este que además redunda en beneficio de la actora, por lo que resulta procedente desestimar el recurso interpuesto y en su merito confirmar íntegramente la resolución apelada.

TERCERO.-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada (art. 398 L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D. Hugo , Begoña y d. Hugo contra la sentencia dictada con fecha 16/4/2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de Xativa en Juicio Ordinario 599/2007 .

SEGUNDO.-

SE CONFIRMA íntegramente la citada resolución.

TERCERO.-

SE IMPONEN a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente cabe recurso de casación, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.