Sentencia Civil Nº 290/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 1003/2012 de 15 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2012/0016717
Recurso de Apelación 1003/2012
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1356/2011
APELANTE: INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L. y SOCOTRIN S.A.
PROCURADOR D./Dña. LUCIA MANCHON SANCHEZ-ESCRIBANO
APELADO: FCC SERVICIOS INDUCTRIALES Y ENERGETICOS, S.A. y INTERNACIONAL TECAIR
SA
PROCURADOR D./Dña. ALEJANDRO ESCUDERO DELGADO
OFINDUS, S.A.
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
En Madrid, a quince de septiembre de dos mil catorce.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento
Ordinario 1356/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid a instancia de INMOBILIARIA
PARQUE COMILLAS, S.L. y SOCOTRIN S.A. como partes apelantes, representados por la Procuradora Dña.
LUCIA MANCHON SANCHEZ-ESCRIBANO contra FCC SERVICIOS INDUCTRIALES Y ENERGETICOS,
S.A. y INTERNACIONAL TECAIR SA representado por el/la Procurador D./Dña. ALEJANDRO ESCUDERO
DELGADO y OFINDUS, S.A. como partes apeladas; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto
contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/09/2012 .

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 18/09/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando en parte tanto la demanda formulada por el procurador Alejandro Escudero Delgado, en nombre y representación de Internacional Tecair, S.A. y de FCC Servicios Industriales y Energéticos, S.A., contra Inmobiliaria Parque Comillas, S.L. y Socotrin, S.A. a quienes representa el procurador Lucía Manchon Sanchez, como la reconvención por estas últimas formulada, debo condenar y condeno a las demandadas reconvinientes a que satisfagan a las demandantes reconvenidas la cantidad de 10572,50 euros, la que devengará el interés legal, transcurrido un mes desde el dictado de esta sentencia que determina la liquidación de la cuantía de la obligación de restituir, todo ello sin efectuar especial pronunciamiento en costas, ni por la demandada principal ni reconvencional.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS S.L. y SOCOTRIN S.A., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La presente causa dimana de la demanda formulada por INTERNACIONAL TECAIR, S.A., y FCC SERVICIOS INDUSTRIALES Y ENERGETICOS, S.A. (antes ESPECIALIDADES ELECTRICAS, S.A., ESPELSA), contra INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L., y SOCOTRIN, S.A., en reclamación de la cantidad de 17.011,54 euros, en concepto de devolución de fianza, una vez deducidos los cargos de reparación, revisión y puesta en servicio (943,42 euros), por los contratos de arrendamiento suscritos por: A.- INTERNACIONAL TECAIR, S.A., con OFINDUS (que figura disuelta y está extinguida, haciéndose los pagos a favor de INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L., por lo que la demanda se dirige frente a esta última y no frente a aquélla): - con fecha 3.3.94, locales num. 3, 5, 7, 9, M-1 y M-3 Planta 3ª; Local num. 2 de la planta de muelles de carga y de las plazas de garaje 44-A, 44-B (doble) y 53-A y 53-B (doble), 45, 54, 55, 56 y 57 del sótano 2º en el edificio Arcade, sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23- bis.

- con fecha 19.5.95, plazas de garaje 45, 54, 55, 56 y 57 del sótano 2º en el edificio Arcade, sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23-bis.

- con fecha 1.7.96, plaza de garaje num. 57 del sótano 1º.

- con fecha 6.7.99, locales num. 3, 5, 7, 9, M-1 y M-3 Planta 3ª; Local num. 5 de la planta 2ª, local 2 de la planta de muelles de carga, plazas de garaje 44-A, 44-B, 53-A, 53-B, 45, 54, 55, 56 y 27-B sótano 2 y plaza de garaje 57 del sótano 1, en el edificio Arcade, sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23-bis.

B.- INTERNACIONAL TECAIR, S.A., con SOCOTRIN, S.A., con fecha 5.7.00, muelle de carga num. 3 de la planta 4 en el edificio Arcade sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23-bis.

C.- EURMAN, S.A. (después ESPELSA, S.A., por absorción) con SOCOTRIN, S.A., con fecha 1.4.01, local situado en la cubierta del edificio Arcade sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23-bis.

D.- INTERNACIONAL TECAIR, S.A., con INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L.: - con fecha 1.9.03, plazas de garaje 51, 58 y 60 del sótano 2º.

- con fecha 18.3.05, local 7-C de la planta 3ª del edificio Arcade sito en calle Valentín Beato num. 24.

Indica que las obligaciones de OFINDUS se traspasaron a INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L.

Y que SOCOTRIN, S.A., e INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS se encuentran recíprocamente participadas siendo socios únicos la una de la otra al 100%.

Aduce que en los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos: a.- con OFINDUS, S.A., se estipuló un plazo de 6 años y 3 meses, especificándose (cláusula 6ª) que INTERNACIONAL TECAIR 'deberá entregar la posesión de los inmuebles a la arrendadora el día 30.9.05' y que 'transcurrido un año desde su comienzo, el arrendatario podrá rescindir el contrato siempre y cuando lo notifique con al menos 4 meses de antelación'.

b.- con SOCOTRIN, S.A., se estipuló un plazo de 5 años y 2 meses (cláusula 6ª); la cláusula 5ª fijó el comienzo del contrato el 1 de agosto de 2000 con lo que su vencimiento natural alcanzaría hasta el 30.10.05, con el compromiso de que caso de no querer prorrogarlo se daría un preaviso con 4 meses de antelación (cláusula 6ª). El suscrito entre EURMAN y SOCOTRIN establecía un preaviso de 1 mes (cláusula 6ª).

c.- con INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS fijaron su duración en 2 años y 1 mes, y 5 meses y 16 días, respectivamente, especificando que su terminación se produciría el 30.9.05, sin perjuicio de la posibilidad de prórroga.

Que INTERNACIONAL TECAIR y EURMAN (FCC) notificaron, en tiempo y forma, a las arrendadoras su voluntad de dar por finalizados los contratos mediante carta fechada el 30.3.10 dirigida a INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS y a SOCOTRIN. A lo que PARQUE COMILLAS, en referencia a los locales y plazas de garaje arrendados a OFINDUS, se opuso, mediante carta fechada el 14.4.10, por tratarse de un contrato prorrogado por tácita reconducción.

Sostiene que, debido a no estar acondicionados los locales a los que la actora pensaba trasladar sus oficinas, verbalmente fue pactando mes a mes la continuación de la estancia de INTERNATIONAL TECAIR en los locales hasta que le fuera posible el traslado. Así, mediante documento de fecha 6.9.10 (doc. 14), referente a todos los inmuebles destinados a oficinas que constan identificados en el contrato suscrito con PARQUE COMILLAS y con OFINDUS, se acordó prolongar el uso de los locales hasta el 30.11.10 (3 meses).

Posteriormente, por documento suscrito el 2.11.10 (doc. 15) se prolonga el uso de los locales hasta el 31.1.11 (2 meses). Y después (doc. 16) INTERNACIONAL TECAIR confirma una nueva prolongación de la estancia previamente pactada con relación a diversos locales hasta el 31.3.11, excepto al local num. 3 que ya habían sido entregado el 31.1.11. Se trata así de sucesivas novaciones por meses, primero por 3 meses (doc. 14), y antes de su terminación por otros 2 meses más (doc. 15) hasta el 31.1.11 y después, salvo el local num. 3, por otros 2 meses más hasta el 31.3.11. Y esta es la fecha en la que INTERNACIONAL TECAIR traslada sus oficinas dejando todos los inmuebles que se dejan identificados.

Que ante la liquidación que presentan las demandadas, rechaza la compensación de la fianza de 13.781,34 euros por la resolución unilateral del contrato por parte de IT, facturando determinados períodos que considera en vigor el contrato de arrendamiento, exigiendo la liquidación de los períodos del 1 al 15 de abril de 2001 (4.762,39 euros) y de 16 de abril al 15 de agosto (4 meses o 38.099,12 euros), cuando la fecha de desalojo fue el 31.3.11, así como también la cantidad que se incluye por reparación de daños. Y termina por reclamar la cantidad de 17.011,54 euros, resultante de los 17.954,96 euros por fianzas (13.781,34, 2.800, 745,20, 420,71 y 207,71 euros) menos 943,42 euros de cargos por reparación, revisión y puesta en servicio.

Las demandadas se oponen a la demanda formulando a la vez demanda reconvencional. Se reconocen las cantidades entregadas en concepto de fianza. Pero sostienen que la actora incumplió el plazo de preaviso.

Que las comunicaciones fueron enviadas y recibidas el 30 de marzo de 2010 y se anunciaba la finalización el día 31 de julio de 2010, exactamente los 4 meses pactados para dar preaviso del desistimiento unilateral de los contratos. Que la relación contractual fue reconducida tácitamente. Que el 6 de septiembre de 2010 se firman los dos documentos de la actora (num. 14 y 15) en los que se dice 'ampliación de dicho contrato hasta el 30 de noviembre de 2010', pero llegada esa fecha, las demandantes permanecieron ocupando las oficinas, locales y garajes, con lo que la relación arrendaticia fue reconducida tácitamente. Niega haber recibido el escrito de 1 de febrero de 2011 (doc. 16), no firmado -al contrario que los otros- y sin burofax confirmando recepción.

Niegan que la posesión se les entregara el día 31 de marzo de 2011, sino que fue el 15 de abril, remitiéndose al texto del documento, suscrito en dicha fecha. Y pretenden que se declare que la cantidad debida por devolución de fianzas asciende a 9.138,25 euros, tras la compensación que realizan en virtud de la liquidación de los contratos, gastos financieros como consecuencia de la devolución de recibos y daños producidos en los locales. Y sin perjuicio de la compensación de las deudas que los actores tienen con las demandadas en virtud de la demanda reconvencional interpuesta, y que debe ser compensada con la sentencia de la demanda reconvencional.

Formulan demanda reconvencional solicitando que se declare: a.- que la totalidad de los contratos estaban tácitamente reconducidos.

b.- que el plazo de duración era del día 31 de enero de 2011 al 30 de enero de 2012.

c.- que INTERNACIONAL TECAIR y FCC desistieron y resolvieron unilateralmente los contratos de arrendamiento con fecha 15 de abril de 2011.

d.- que las reconvinientes tienen derecho a percibir una indemnización por la resolución de los contratos de arrendamiento.

e.- que la indemnización fijada se corresponde con cuatro meses de renta de todos y cada uno de los contratos.

Y solicitan que se condene a las reconvenidas a pagar a las reconvinientes las siguientes cantidades: - INTERNACIONAL TECAIR a: . SOCOTRIN, S.A.: 1.381,28 euros . Inmobiliaria Parque Comillas, S.L., 48.264,93 euros FCC a: . SOCOTRIN, S.A.: 579,20 euros . Inmobiliaria Parque Comillas, S.L., 647,68 euros Que por lo tanto, la deuda total por todos los conceptos anteriores asciende a la cantidad de 52.099,97 euros, que debe ser compensada a los anteriores 9.138,25 euros que en concepto de fianza se adeuda a las actoras y reconvenidas, por lo que la cantidad final objeto de condena es de 42.961,72 euros.

La Sentencia estima parcialmente, tanto la demanda como la reconvención, y condena a las demandantes reconvinientes a que abonen a la actora reconvenida la cantidad de 10.572,50 euros. Parte de que no es discutida la cantidad entregada como fianza (17.954,96 euros). Añade que la porción de fianza que podría el arrendador retener como indemnización por el coste de las reparaciones no incluiría las que fueran consecuencia del uso ordinario del local ( art. 21.4 y 36 LAU 1994 y en su caso 105 LAU 1964 ), no constando que las reposiciones o reparaciones de parquet, reposición de rodapié y emplastecido de pintura de paredes tengan su origen en un uso inadecuado de las arrendatarias, se admite como cantidades a descontar las de 943,42 euros. Considera acredita que la posesión de los locales arrendados se entregó el 15.4.11, sin que acepte que la ocupación desde el 31.1.11 hasta dicha fecha originara la tácita reconducción del art. 1566 en relación con el art. 1581 CC , cuando el arrendador tenía conocimiento de la petición de un lapso de tiempo mayor para el desalojo, mostrando tácitamente su aquiescencia y percibiendo rentas hasta marzo de 2011 por condescendencia y contraprestación, sin que pueda entenderse que 2 meses y medio sea un período que genera título alguno a las arrendadoras para pretender daños y perjuicios por incumplimiento de una anualidad reconducida. Por ello, solo debe percibir la arrendadora la contraprestación correspondiente por la continuidad de las arrendatarias en la posesión hasta el 15.4.11, es decir, del 1 al 15 de abril y, por tanto, 6.439,04 euros (6.193,98 euros para Inmobiliaria Parque Comillas, S.L., y 245,06 euros para Socotrin, S.A.), cantidad que no se cuestiona por su cuantía sino por su procedencia, por sostener las arrendatarias -y no probar- que abandonaran los locales el 31.3.11 y sí por el contrario que lo fue el 15.4.11. Y por ello Inmobiliaria PC y Socotrin, S.A., deben abonar a las actoras la cantidad de 10.572,50 euros, como resultado de descontar a la cantidad de 17.954,96 euros entregada como fianza, la cantidad de 6.439,04 euros por rentas debidas, y la de 943,42 euros por gastos.

Frente dicha sentencia se formula recurso de apelación por Socotrin, S.A., e Inmobiliaria Parque Comillas, S.A., por vulneración de los arts. 1566 y 1581 CC y error en la valoración de la prueba. Se reconocen los contratos aportados, y la cantidad entregada en su día en concepto de fianza, así como la cantidad que en concepto de obras de reparación se reclaman. Y centran el debate en dos cuestiones: a.- si ha existido tácita reconducción, y b.- si es exigible la indemnización como consecuencia del desistimiento unilateral del contrato una vez reconducido. Se expresa que, como recoge la sentencia, las actoras entregaron la posesión de las fincas alquiladas el día 15 de abril de 2011 y los contratos de arrendamiento fueron prorrogados por acuerdo expreso de las partes hasta el día 31 de enero de 2011, y dado que a tal fecha no se procedió a la entrega de llaves, sin objeción alguna, por lo que se produjo nuevamente la tácita reconducción de los contratos, debiendo finalizar todos y cada uno de ellos el día 30 de enero de 2012. Discrepa de la consideración del Juzgador de que el ese período de dos meses y medio (entre el 31.1.11 y el 15.4.11) es un período de complacencia, ya que las ahora apelantes emitieron las preceptivas facturas de arrendamiento y aceptaron el importe de las rentas devengadas, pues se trata de unos contratos tácitamente reconducidos hasta el 30 de enero de 2012 y al existir desistimiento unilateral durante la vigencia de los mismos, ha lugar a la indemnización por tal desistimiento que se reclama.

La apelada FCC se opone al recurso de apelación, alegándose, con carácter previo, que Inmobiliaria PC ha sido declarada en concurso de acreedores por el Juzgado de lo Mercantil num. 6 de Madrid, y que el recurso debe ser inadmitido en cuanto a Inmobiliaria Parque Comillas, S.A., al carecer de la autorización legal para ello exigida por el art. 54.2 de la LC . Subsidiariamente, se solicita la íntegra desestimación del recurso de apelación, ya por concurrir motivo de inadmisibilidad en cuanto al recurso de la entidad Concursada; ya que el recurso no cumple con los requisitos previstos por el artículo 458.2 LEC , puesto que en sentido estricto no cita los pronunciamientos que apela; y ya sea en cuanto al recurso de ambas, insistiendo en que no se ha producido la tácita reconducción, tal como resulta de las pruebas practicadas y se valora por la resolución recurrida.



SEGUNDO .- Con carácter previo se plantea una cuestión procesal obstativa cuya eventual prosperabilidad vedaría el paso al análisis de los motivos de impugnación y que afectan al fondo del asunto.

Así, en primer lugar, debe significarse que INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L., fue declarada en concurso por el Juzgado de lo Mercantil num. 6 de Madrid (autos 535/12) mediante auto dictado el 19 de septiembre de 2012, y el art. 40 dispone en su apartado 1 de la Ley Concursal que 'en caso de concurso voluntario, el deudor conservará las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, quedando sometido el ejercicio de éstas a la intervención de los administradores concursales, mediante su autorización o conformidad', así como el artículo 54, con relación al ejercicio de acciones y recursos, establece en los supuestos de intervención que el 'deudor conservará la capacidad para actuar en juicio, pero necesitará la conformidad de la administración concursal para interponer demandas o recursos que puedan afectar a su patrimonio. Si la administración concursal estimara conveniente a los intereses del concurso la interposición de una demanda y el deudor se negara a formularla, el juez del concurso podrá autorizar a aquélla para interponerla'.

En consecuencia, en los supuestos de intervención del deudor en concurso, éste tiene limitada la facultad para interponer demandas, o interponer recursos, que deberá suplir con la conformidad de la administración concursal.

En el presente caso, si bien se presentó el recurso de apelación frente a la sentencia dictada el 18 del mismo mes de septiembre de 29012, por las demandadas SOCOTRIN, S.A., e INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.A., mediante escrito presentado el 23 de octubre de 2012, sin autorización de la Administración Concursal para la realización de tal acto, ante la falta de tal presupuesto, pero tratándose de un vicio de naturaleza subsanable, este Tribunal entiende que ha quedado subsanado ex post, por un lado, mediante la comunicación recibida del Administrador Concursal en lo que se refiere a SOCOTRIN, S.A., en liquidación (también en concurso, autos 431/12 del Juzgado de lo Mercantil num. 9 de Madrid), y después, en cuanto a INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.A., al haberse producido el cese del Administrador Concursal mediante sentencia firme dictada en el incidente concursal 501/2013, de fecha 28 de octubre de 2013, que aprueba el convenio concursal adoptado para el Concurso de dicha mercantil.

Entendemos en este caso, por tanto, subsanado o convalidado el defecto procesal advertido por la apelante y desestimar en consecuencia este primer motivo de apelación.



TERCERO .- Corresponde ahora analizar el defecto invocado por la apelada. Tal objeción se fundamenta en que el recurso no se formula de conformidad con el art. 458.2 LEC , pues se omiten los concretos pronunciamientos impugnados.

Como declara la SAP Madrid, Sección 25, de 4 de abril de 2014 , la Ley de Medidas de Agilización Procesal, publicada en el BOE de 11 de octubre y en vigor al 31 de octubre de 2011, según sus Disposiciones Final y Adicional 1ª, suprimió el artículo 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y reordenó el recurso de apelación, estableciendo un único escrito de interposición, en el término de veinte días, desde la notificación de la sentencia, con exposición de las alegaciones en que se base la impugnación y los pronunciamientos impugnados, conforme establece el artículo 458 de la misma Ley Procesal Civil . Pero, en este caso no puede prosperar la alegación de inadmisibilidad que pretende la parte apelada al amparo del artículo 458-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por falta de identificación de los pronunciamientos impugnados: En primer lugar, porque se deduce de la lectura del recurso que, al no especificarse alguno de ellos, resulta que son recurridos todos, permitiendo a la parte contraria el ejercicio del derecho de defensa. Y, en segundo lugar, porque el artículo 458-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , relativo al contenido del recurso, no anuda su inadmisión a la falta de determinación de los pronunciamientos que se impugnan, ya que, en su apartado 3, establece 'si la resolución impugnada fuera apelable y el recurso se hubiere formulado dentro de plazo, en el plazo de tres días el secretario judicial tendrá por interpuesto el recurso. En caso contrario lo pondrá en conocimiento del Tribunal para que se pronuncie sobre la admisión del recurso', de donde resulta que la inadmisión a trámite del recurso solo es posible por dos causas, si la resolución no es apelable o si el recurso es extemporáneo. No existe norma alguna que sancione con la inadmisibilidad al defecto que se alega por la parte apelada, debiendo prevalecer la interpretación favorable al derecho de acceso a los recursos. En este sentido las sentencias de las Audiencias Provinciales de Orense: nº 392/2013, de 14 de noviembre , de La Rioja, sec. 1ª, de 26-12-2013 , nº 365/2013 , rec. 262/2012 , y de Baleares, sec. 3ª, de 14-1-2014 , nº 8/2014 , rec. 432/2013 , de Madrid, Sección 25 de 4 de abril de 2014 , Sección 21 de 13 de marzo de 2014 , Sección 12 de 27 de febrero de 2014 .' Por lo expuesto, en nuestro caso, el efecto jurídico de que no se hayan determinado los concretos pronunciamientos impugnados, como también declara la citada resolución, no ha de ser la inadmisión del recurso, puesto que la falta de identificación del objeto de la apelación no ha supuesto indefensión alguna para la parte adversa que ha podido articular, sin obstáculo alguno, los argumentos pertinentes en los que basar su oposición al recurso. Bajo la vigencia del artículo 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con relación al escrito de preparación del recurso de apelación, este criterio ya fue seguido, entre otras, por la sentencia de la Sección 28 de la AP Madrid de 14 de diciembre de 2009 con cita de otras resoluciones como la de la sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de noviembre de 2006 , de la sección 2ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 7 de marzo de 2007 , de la sección 2ª de la Audiencia Provincial de Sevilla de 29 de enero de 2007 y, por último, del propio Tribunal Constitucional de 15 de diciembre de 2003 .

El motivo, por tanto, no puede prosperar.



CUARTO .- Llegados a este punto, tal como han quedado resumidos los antecedentes del presente recurso en atención a las pretensiones de las partes, objeto del proceso, sentencia dictada, y motivos por los que se recurre la sentencia, iniciaremos su resolución señalando, sobre la errónea valoración de la prueba por parte del Juzgador de instancia, que, conforme a una reiterada Jurisprudencia, la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia favorecido por el principio de inmediación, cuyas conclusiones deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, según se expresa, entre otras muchas en la STS de 14 de diciembre de 1989 . Al respecto, debe tenerse en cuenta que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a las que está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de los jueces por el suyo propio ( SSTS de 1 de marzo de 1994 y 3 de julio de 1995 , entre otras muchas). Por ello, cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y, en su caso, de las reglas relativas a la prueba tasada y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, ilógica, insuficiente, incongruente o contradictoria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

En este sentido, señala la SAP Madrid, Sección 21, en sentencia de 21.02.2013 : 'Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez 'a quo' sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez 'a quo'. De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada. La revisión jurisdiccional del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional se incardina en una estructura jurídica claramente pergeñada por el legislador: infracción de las normas que regulan la valoración de la prueba denunciada en las alegaciones que sirvan de base a la impugnación de la sentencia ( artículo 458.1 LEC ).

O como recuerda la sentencia de la AP de Valladolid de 18 de octubre 2006 , que la ponderación probatoria corresponde de forma primera y primordial al juzgador de instancia que, sabido es, opera con las ventajas que confieren la inmediación, oralidad y contradicción, de manera que en esta alzada, y a pesar del conocimiento pleno que de la cuestión tiene el Tribunal de apelación, éste se limita a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio, el juez de origen se ha comportado de forma ilógica, arbitraria o contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica.'.

Y en este caso, a la luz de la doctrina expuesta y examinada la prueba practicada, el motivo debe ser desestimado, compartiendo los argumentos de la sentencia combatida conforme a continuación se expresará.



QUINTO .- De la revisión del material probatorio obrante en las actuaciones resultan acreditados los siguientes hechos de relevancia en el litigio: 1.- Los ahora litigantes suscribieron los siguientes contratos de arrendamiento: A.- INTERNACIONAL TECAIR, S.A., con OFINDUS (que figura disuelta y está extinguida, haciéndose los pagos a favor de INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L.): - con fecha 3.3.94, locales num. 3, 5, 7, 9, M-1 y M-3 Planta 3ª; Local num. 2 de la planta de muelles de carga y de las plazas de garaje 44-A, 44-B (doble) y 53-A y 53-B (doble), 45, 54, 55, 56 y 57 del sótano 2º en el edificio Arcade, sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23- bis.

- con fecha 19.5.95, plazas de garaje 45, 54, 55, 56 y 57 del sótano 2º en el edificio Arcade, sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23-bis.

- con fecha 1.7.96, plaza de garaje num. 57 del sótano 1º.

- con fecha 6.7.99, locales num. 3, 5, 7, 9, M-1 y M-3 Planta 3ª; Local num. 5 de la planta 2ª, local 2 de la planta de muelles de carga, plazas de garaje 44-A, 44-B, 53-A, 53-B, 45, 54, 55, 56 y 27-B sótano 2 y plaza de garaje 57 del sótano 1, en el edificio Arcade, sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23-bis.

B.- INTERNACIONAL TECAIR, S.A., con SOCOTRIN, S.A., con fecha 5.7.00, muelle de carga num. 3 de la planta 4 en el edificio Arcade sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23-bis.

C.- EURMAN, S.A. (después ESPELSA, S.A., por absorción, que cambió después su denominación social por INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS) con SOCOTRIN, S.A., con fecha 1.4.01, local situado en la cubierta del edificio Arcade sito en calle Valentín Beato num. 24 y calle Rufino 23-bis.

D.- INTERNACIONAL TECAIR, S.A., con INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L.: - con fecha 1.9.03, plazas de garaje 51, 58 y 60 del sótano 2º.

- con fecha 18.3.05, local 7-C de la planta 3ª del edificio Arcade sito en calle Valentín Beato num. 24.

2.- Sobre el plazo de duración de tales contratos y posteriores prórrogas: a.- En los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos el 6.7.99 con OFINDUS, S.A., se estipuló un plazo de 6 años y 3 meses, especificándose (cláusula 6ª) que INTERNACIONAL TECAIR, S.A., 'deberá entregar la posesión de los inmuebles a la arrendadora el día 30.9.05' y que 'transcurrido un año desde su comienzo, el arrendatario podrá rescindir el contrato siempre y cuando lo notifique con al menos 4 meses de antelación'. Conforme a la cláusula 5ª 'comienzo del contrato', la entrega de los inmuebles a la arrendataria tiene lugar a la firma del contrato, a excepción del local 5 de la planta 2ª que será entregado el día 1 de agosto de 1999.

b.- El contrato suscrito el 1.7.2000 por INTERNACIONAL TECAIR, S.A., con SOCOTRIN, S.A., se estipuló por plazo de 5 años y 2 meses, especificándose (cláusula 6ª) que INTERNACIONAL TECAIR, S.A., 'deberá entregar la posesión de los inmuebles a la arrendadora el día 30.9.05', con el compromiso de que 'transcurrido un año desde su comienzo, el arrendatario podrá rescindir el contrato siempre y cuando lo notifique con al menos 4 meses de antelación'. Conforme a la cláusula 5ª 'comienzo del contrato', la entrega de los inmuebles tiene lugar el 1 de agosto de 2000.

c.- El contrato suscrito el 1.4.2001 por EURMAN y SOCOTRIN se estipuló por 4 años y 6 meses de duración, debiendo entregar la posesión de los inmuebles a la arrendadora el día 30 de septiembre de 2005, aunque el arrendatario podrá rescindir el contrato de arrendamiento si lo notifica a la arrendadora con un mes de antelación (cláusula 6ª). Conforme a la cláusula 5ª 'comienzo del contrato', la entrega de los inmuebles a la arrendataria tiene lugar el día 1 de abril de 2001.

d.- Los contratos suscritos con INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L., fijaron su duración en 2 años y 1 mes (contrato de fecha 1.9.03), y 5 meses y 16 días (contrato de fecha 18.3.05), respectivamente, especificando que su terminación se produciría el 30.9.05. En el primero el comienzo del contrato se fija en la firma del contrato (cláusula 5ª) y en el segundo en el 15 de abril de 2005. También en el primero se incluye que el arrendatario podrá rescindir el contrato si lo notifica a la arrendadora con 3 meses de antelación. En el segundo se establece que podrá prorrogarse al término pactado de mutuo acuerdo por las partes.

Por consiguiente, todos los contratos tenían pactada como fecha de finalización el 30 de septiembre de 2005. Siendo objeto, a partir de ese momento de sucesivas y tácitas prorrogas.

3.- INTERNACIONAL TECAIR y EURMAN (FCC) notificaron a las arrendadoras su voluntad de dar por finalizados los contratos de arrendamiento mediante cartas fechadas el 30.3.10, señalando como fecha de rescisión el 31 de julio de 2010.

INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.A., y SOCOTRIN, S.A., se opusieron mediante cartas fechadas el 14 y 16 de abril de 2010 a reconocer la validez del preaviso de 4 meses, alegando que el contrato había finalizado el 30 de septiembre de 2009 y, de acuerdo con el art. 1581 CC , al estar la renta pactada por anualidades, el contrato se había reconducido hasta el 30 de septiembre de 2010, fecha en que finaliza el mismo, por lo que el plazo de preaviso previsto en el contrato, una vez finalizado el mismo, pasa a ser el previsto en el citado artículo del Código Civil, por lo que el contrato tiene vigencia hasta la fecha indicada.

4.- Las arrendatarias continuaron en los locales, y con fecha 6.9.10 (doc. 14 demanda) las partes suscriben documento, referente a todos los inmuebles destinados a oficinas que constan identificados en el contrato suscrito con PARQUE COMILLAS y con OFINDUS (locales num. 5 de la planta 2ª, locales num. 3, 5, 7 y 9 de la planta 3ª y local num. 7C de la planta 4ª, y plazas de garaje), mediante el que se acordaba prolongar el uso de los locales hasta el 30 de noviembre de 2010 (3 meses). Posteriormente, por documento suscrito también por las partes el 2.11.10 (doc. 15), antes del vencimiento del anterior y referente a los locales num. 3, 5, 7 y 9 de la planta 3ª y local num. 7C de la planta 4ª, y plazas de garaje (el local num. 5 de la planta 2ª quedará disponible a partir del 1 de diciembre), se acuerda prolongar el uso de los locales hasta el 31 de enero de 2011 (2 meses). Finalmente, por carta fechada el 1 de febrero de 2011 (doc. 16), INTERNACIONAL TECAIR notifica a INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L., su intención de proseguir hasta el 31 de marzo de 2011 (2 meses) la estancia en las oficinas y almacenes situados en la calle Valentín Beato num. 24, a excepción del local num. 3 de la planta 3ª que está a disposición de la arrendadora desde el pasado 31 de enero.



SEXTO .- De los precedentes hechos se deprende que, habiendo finalizado el plazo de duración inicialmente pactado para los contratos de arrendamiento, y no habiendo mediado prórroga expresa, entraron los contratos en tácita reconducción, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.566 en relación con el art. 1.581 del C. Civil .

Como así lo tiene declarado unánime y reiterada doctrina jurisprudencial ( sentencias del Tribunal Supremo entre otras, de 20 de noviembre de 1909 , 2 de mayo y 2 de diciembre de 1915 , 26 de octubre de 1964 , 11 de octubre de 1966 , 6 de noviembre de 1967 y 5 de mayo de 1970 ), la tácita reconducción supone el término del arrendamiento anterior, y en cuanto al plazo de este nuevo contrato, del que son elementos esenciales la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada, la aquiescencia del arrendador y que no haya precedido requerimiento, el mismo precepto determina que éste sea por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581 del C. Civil , y no por el estipulado en el contrato originario de la reconducción, pues el contrato que renace con ésta sólo varía, con relación al contrato primitivo, respecto al tiempo, que lo es el del citado artículo 1581.

En este sentido ya se ha pronunciado esta misma Sección 11ª en sentencias de 28 de Septiembre de 2.012 y 30 de Septiembre de 2.009 , citando las del TS de 21 de Febrero de 1.985 y 15 de octubre de 1.996 , señalando que en la tácita reconducción surge un contrato nuevo y la prolongación del disfrute de la cosa no trae causa de la prórroga del mismo en idénticas condiciones , sino en la propia Ley, conforme se desprende de los artículos 1.565 , 1.566 y 1.581 del Código Civil , pues cuando en un contrato pactado por tiempo definido, como es el caso, y opera la institución de la tácita reconducción, el tiempo de duración de ésta, no será por otro período igual al plazo contractual, sino que el nuevo contrato que nace, al no tener ya plazo pactado, habrá de regirse por lo expuesto en el citado artículo 1.581, donde se establece que la duración se determinará por el tiempo en que se pagara la renta ( SSTS, entre otras, de 11 de octubre de 1.966 , 6 de noviembre de 1.967 y 14 de junio de 1.984 ).

Por consiguiente, siendo nuevos contratos (novados) los surgidos de la situación generada a partir de la extinción del contrato por expiración del término contractual inicialmente pactado, y como quiera que en los contratos se establece la forma de pago por mensualidades, es claro que este plazo y no otro sería el aplicable a tales efectos, por lo que una vez formulado por las arrendatarias requerimiento expreso poniendo de manifiesto la voluntad de dar por concluido referido contrato, la posibilidad de prolongarse la situación arrendaticia por tácita reconducción habría concluido ( SSTS 2.3.91 y 22.11.94 , entre otras, así como SAP Madrid, Sección 8, de 4 de marzo de 2013 y de 21 de enero de 2013, así como Sección 12, de 25 de abril de 2013 y Sección 18, de 28 de julio de 2004, entre otras). La posterior prolongación de la relación arrendaticia se produce, con la aquiescencia de la parte arrendadora, primero de facto hasta septiembre de 2010, y luego por períodos concretos mediante puntuales acuerdos documentados, primero por tres meses, luego por dos meses, y finalmente, por otros dos meses más, hasta marzo de 2011, a tenor de la carta fechada el 1 de febrero de 2011 que la arrendataria dirige a la arrendadora, documento que si bien la parte demandada no ha reconocido, cabe atribuirle eficacia probatoria, pues la aquiescencia de la arrendadora con dicha nueva ampliación se coordina con el hecho de que los inmuebles se entregan finalmente a la parte arrendadora el 15 de abril de 2011 -solo quince días después- según documento suscrito de acuerdo por las partes, sin que, ante tales precedentes, conste manifestación alguna respecto la permanencia de la arrendataria desde el 31 de enero de 2011. Por lo que no puede aceptarse, conforme a todo lo expuesto, que la relación arrendaticia se hubiera reconducido tácitamente por una anualidad a partir de tal fecha.

En consecuencia, este Tribunal comparte la valoración de la prueba y la interpretación del contrato y de la normativa civil aplicable al caso efectuadas por el Juez de Primera Instancia. Lo que conlleva la desestimación del recurso, confirmando íntegramente la sentencia de instancia.

SEPTIMO .- Las costas de la alzada se imponen a la parte apelante por la desestimación de su recurso, al amparo del artículo 398 de la L.E.C .

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso interpuesto por la representación procesal de INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L., y SOCOTRIN, S.A, contra la sentencia de fecha 18 de septiembre de 2012 del Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid, CONFIRMANDO íntegramente dicha resolución; con imposición de costas en esta alzada a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-1003-12, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe