Sentencia CIVIL Nº 291/2019, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 195/2019 de 25 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZSECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A 2 9 1
Ilustrísimos Señores:PRESIDENTE D. José Carlos Ruiz de Velasco Linares MAGISTRADOS D. Antonio Marín
Fernández Dª. Concepción Carranza Herrera
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE EL PUERTO DE SANTA MARÍAJUICIO ORDINARIO Nº 389/2004ROLLO
DE SALA Nº 195/2019
En Cádiz, a 25 de septiembre de 2019.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Sres. reseñados al margen, ha
visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por
el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio que se ha dicho. En concepto de apelante ha comparecido
DON Millán , representado por la Procurador. Sr. Morales Moreno, quien lo hizo bajo la dirección jurídica
del Letrado Sr. Segovia Sampalo. Como parte apelada ha comparecido DON Octavio , representado por la
procuradora Sr. Montserrat Maiquez, bajo la dirección jurídica del letrado Sr. Oviedo Mesa y DON Pascual y
DON Pelayo , representados también por la procuradora Sra. Montserrat Maiquez y asistidos por el letrado Sr.
Sanz Cortés. Ha sido Ponente la Magistrada Sra. Concepción Carranza Herrera, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de de El Puerto de Santa María por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 1/10/2018 en el procedimiento civil Nº 389/2004, se sustanció el mismo en legal forma. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previstos en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formula recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia que desestima íntegramente su demanda y absuelve a los demandados de las pretensiones contenidas en aquella, imponiendo las costas del proceso al demandante. Alega la parte actora como motivos de su recurso de apelación la existencia de error en la valoración de la prueba sobre la cesión o subarriendo del local de negocio alquilado a los demandados a favor de una sociedad, sin cumplimiento de los requisitos legales, inexistencia de defecto legal en el modo de proponer la demanda, incongruencia omisiva y finalmente solicita la no imposición de costas Para la resolución de los motivos de recurso planteados se hace necesario determinar los hechos que han quedado debidamente acreditados. En fecha 1/11/2002 actor y demandados suscribieron contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda del edificio sito en CARRETERA000 (también llamada de DIRECCION000 ) Km NUM000 , de unos 285 m2, con el fin de ser destinado dicho edificio a explotación de locales y oficinas, por plazo de veinte años, con una renta mensual de 2400 euros los dos primeros años y de 3000 euros a partir del tercero, con posibilidad de actualización de la renta conforme al IPC y obligación de los arrendatarios de abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles, pactándose expresamente sobre la cesión y el subarriendo, 'según Ley'. Todo ello resulta del documento nº 2 acompañado a la demanda que es el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes. La renta ha venido siendo abonada por los demandados Sres.

Pascual y Octavio , salvo la correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2003 que fue abonada por la entidad Jottemar en septiembre de 2003 (dctos 3 a 11 de los acompañados a la demanda). La entidad Jottemar Edificaciones S.L. se constituyo por los tres inquilinos demandados en fecha 5/12/2002 (folios 149 y siguientes de las actuaciones). El edificio se alquila en bruto, los inquilinos asumen la adaptación del edificio para su explotación como locales y oficinas; se estableció en el contrato una carencia de seis meses en el pago de la renta por la necesidad de realizar obras en el edificio a cargo de los inquilinos. Consta igualmente en autos que varios de los locales existentes en el edificio en fecha 27/10/2003 se encontraban ocupados por distintas personas, apareciendo en los mismos los rótulos comerciales de Frimora S.L., Tecnocasa, BlueCleaners y Pub Jimena (Acta notarial acompañada a la demanda como dcto. Nº 12). Consta igualmente en autos por las copias de los contratos de arrendamiento aportadas por los demandados que en fecha 16/03/2003 Pelayo en representación de Jottemar Edificaciones S.L. suscribió contrato de subarriendo de local de negocio existente en el edificio en cuestión, DIRECCION000 o CARRETERA000 Km. NUM000 , con Doña Montserrat , la entidad Jottemar ha venido comunicando a la inquilina las sucesivas actualizaciones de la renta en los años 2004, 2005 y 2006; en fecha 20/11/2003, también Jottemar S.L. por medio de su administrador Sr.

Pelayo suscribe contrato de subarriendo de local de negocio en el mismo edificio con la Sra. Rebeca para destinarlo a peluquería y estética, en los años sucesivos la referida entidad comunica a la subarrendataria las actualizaciones de renta; en fecha 1/01/2004 por Jottemar se celebra nuevo contrato de subarriendo de local en el mismo edificio en favor de la entidad Moral y Asociados S.L. y en fecha 1/06/2004, por Jottemar se celebra nuevo contrato de subarriendo de local en el mismo edificio en favor de Estudio Costa Luz S.L; consta la existencia de otros contratos de subarriendo de locales del edificio propiedad del demandante. No consta que el contrato suscrito por los litigantes tuviera carácter transitorio o provisional ni que el actor conociera y aceptara que la verdadera arrendataria iba a ser una sociedad en proceso de constitución por los inquilinos demandados pues si así hubiera sido dicho extremo debió hacerse constar en el contrato, habiendo indicado la agente inmobiliaria que intervino en la elaboración del contrato que la alusión a la sociedad se hizo después de la firma del contrato de arrendamiento y que el Sr. Millán , el actor, no quería. Dispone el Artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que regula la cesión del contrato y subarriendo que, 1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. 3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior. 4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. En el caso de autos no consta que los arrendatarios del edificio, personas físicas que suscribieron el contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, notificasen al actor en ningún momento y en la forma fehaciente exigida legalmente la cesión o subarriendo total del edificio a la sociedad Jottemar; la entidad Jottemar es una persona jurídica distinta de las personas físicas que la han constituido como socios por lo que el hecho de que sea dicha entidad y no los propios inquilinos quien haya subarrendado los locales y oficinas del edificio a otras personas evidencia que ha existido una cesión del contrato de arrendamiento a dicha sociedad sin que dicha cesión haya sido notificada al actor de forma fehaciente. Tampoco consta que se le haya notificado al propietario los subarriendos de los locales y oficinas existentes en el edificio realizados por la entidad Jottemar en los años sucesivos sin que el hecho de que el objeto del arrendamiento fuera la explotación de locales y oficinas sea óbice para el cumplimiento de los requisitos legales tal y como consta pactado en el contrato. Finalmente, no consta que los demandados o la entidad Jottemar hayan abonado al actor las cantidades correspondientes a consecuencia de la cesión y subarriendos realizados, en concreto no han incrementado la renta en un 20% por la cesión del contrato a la entidad Jottemar. En este punto es conveniente poner de relieve en relación con el incremento del 10% por un subarriendo parcial, que estimamos improcedente la aplicación del mismo. En efecto, habida cuenta de que el objeto del arrendamiento era un edificio en bruto para su explotación por medio de locales y oficinas lo que se había de llevar a cabo por medio del subarriendo, habiéndose pactado la renta del edificio en atención a dicho objeto, pese a la referencia 'según Ley' contenida en la estipulación sexta del contrato respecto de la cesión o subarriendo, entendemos que es contrario al espíritu de lo acordado por las partes, a su verdadera intención, el abono de un incremento del 10% de renta por cada uno de los subarriendos que se hicieran durante veinte años de contrato de cada uno de los locales y oficinas que finalmente se ubicaran en el edificio pues ello podría dar lugar a un incremento indefinido de la renta, aumento del 10% cada vez que se subarrendara cada uno de los locales, y en definitiva a una indeterminación de la misma lo que es contrario a la norma general establecida para el arrendamiento de cosas en el art. 1543 del Ccivil que establece la necesidad de fijar un precio cierto; quizás por ello, la propia parte actora en su escrito de precisión de la renta sólo solicita un incremento del 10% genérico y no un incremento por cada uno de los varios subarriendos realizados. Pese a ello, concurre la causa de resolución del contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en el art. 35 de la misma LAU de 1994, que establece 'El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato..., por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32', en tanto que no se notificó al actor la cesión del contrato a Jottemar ni los subarriendos de locales realizados con posterioridad ni se ha incrementado la renta en un 20%, lo que debe dar lugar la estimación del primero de los motivos del recurso y con revocación de la sentencia de primera instancia a la estimación de las pretensiones primera y tercera de las contenidas en la demanda, declarándose resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a los demandados a dejar el edificio a disposición del actor.



SEGUNDO.- El segundo motivo del recurso es el relativo a la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda acogida en la sentencia de primera instancia por el planteamiento de una reclamación de cantidad indeterminada con vulneración del art. 219 de la LECivil. También se alega por la parte apelante incongruencia omisiva por no contener la sentencia pronunciamiento alguno sobre la reclamación por IBI y por las actualizaciones por IPC. A este respecto, se ha de tener en cuenta que en el suplico de la demanda se solicitó además de la resolución del contrato por cesión o subarriendo ilegal, que se condenara a los demandados al pago de las cantidades indeterminadas adeudadas más los intereses devengados, debido a que a la hora de formalizarse la demanda y como consecuencia de la ocultación de los hechos por parte de los demandados, no se puede precisar la cuantía del litigio, sin perjuicio de que ésta pueda concretarse tras la práctica de las pruebas oportunas y el esclarecimiento de los hechos. Requerida la parte actora para la determinación de la cuantía de la demanda, por escrito de 23/07/2004 precisó que la cantidad adeudada en este litigio será la diferencia entre lo ingresado por los demandados y lo que han debido ingresar mensualmente, resultado de aplicar a la renta pactada el 20% de subarriendo o cesión total y el 10% de subarriendo o cesión parcial, es decir el 30%, multiplicado por los meses transcurridos desde que tuvo lugar la cesión o el subarriendo hasta el efectivo pago, ' con independencia de la subida que corresponda conforme a la actualización del IPC'. En el Auto de admisión a trámite de la demanda de fecha 30/04/2004 se hace constar que expresa el actor que la cuantía de la demanda es la renta pactada de 2400 euros más el 30%. Una vez declarada la nulidad de actuaciones por SAP de Cádiz, Sección Quinta, de fecha 21/10/2011, se presentó escrito de ampliación de la demanda en la que se especificaba como cantidad reclamada a los demandados la cantidad total de 179.301'74 euros, en la que se incluían los conceptos de actualizaciones de renta por aplicación del IPC e incrementos de renta por cesión y subarriendos de los años 2003 a 2011 y cantidades adeudadas por IBI. Esta ampliación de la demanda no fue admitida a trámite por Auto de 12/05/2014 que no fue objeto de recurso alguno. Siendo así, se ha de examinar si en la demanda originaria se incurría en el defecto denunciado en relación con la pretensión de reclamación de cantidad indeterminada, debiendo tenerse en cuenta a estos efectos que la parte actora a requerimiento del juzgado precisó la cantidad reclamada en los términos expuestos y en dicha reclamación no se incluía ni la actualización por aplicación de IPC ni la reclamación de los IBI devengados. No habiéndose admitido a trámite la ampliación de la demanda, no es posible entrar a examinar la reclamación de cantidad por los conceptos de actualización de rentas e IBI que no habían sido objeto de reclamación en la demanda originaria no existiendo por ello la incongruencia omisiva denunciada, debiendo resolverse como se ha dicho si la demanda en relación con la reclamación de incrementos por cesión o subarriendo con la precisión efectuada por escrito de 23/07/2004 incurría en el defecto denunciado y más en concreto si incurría en dicho defecto en cuanto a la reclamación del incremento del 20% de renta pues el incremento del 10% por el subarriendo parcial se considera improcedente. El art.

424 de la LECivil dispone 1. Si el demandado alegare en la contestación a la demanda la falta de claridad o precisión de ésta en la determinación de las partes o en las pretensiones deducidas, o si el actor adujere en la audiencia esos mismos defectos en la contestación o en la reconvención, o si, de oficio, el tribunal apreciare unos u otros, admitirá en el acto de la audiencia las aclaraciones o precisiones oportunas. 2. En caso de no formularse aclaraciones y precisiones, el tribunal sólo decretará el sobreseimiento del pleito si no fuese en absoluto posible determinar en qué consisten las pretensiones del actor o, en su caso, del demandado en la reconvención, o frente a qué sujetos jurídicos se formulan las pretensiones. En el caso de autos por la representación de los Sres. Pascual y Pelayo , se alega la infracción del art. 219 de la referida Ley Procesal que dispone: '1. Cuando se reclame en juicio el pago de una cantidad de dinero determinada o de frutos, rentas, utilidades o productos de cualquier clase, no podrá limitarse la demanda a pretender una sentencia meramente declarativa del derecho a percibirlos, sino que deberá solicitarse también la condena a su pago, cuantificando exactamente su importe, sin que pueda solicitarse su determinación en ejecución de sentencia, o fijando claramente las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética. 2. En los casos a que se refiere el apartado anterior, la sentencia de condena establecerá el importe exacto de las cantidades respectivas, o fijará con claridad y precisión las bases para su liquidación, que deberá consistir en una simple operación aritmética que se efectuará en la ejecución.

3. Fuera de los casos anteriores, no podrá el demandante pretender, ni se permitirá al tribunal en la sentencia, que la condena se efectúe con reserva de liquidación en la ejecución. No obstante lo anterior, se permitirá al demandante solicitar, y al tribunal sentenciar, la condena al pago de cantidad de dinero, frutos, rentas, utilidades o productos cuando ésa sea exclusivamente la pretensión planteada y se dejen para un pleito posterior los problemas de liquidación concreta de las cantidades. Consideramos que en relación con la reclamación del incremento por cesión del edificio arrendado no existe defecto en el modo de proponer la demanda que deba dar lugar al sobreseimiento del proceso en relación con dicha pretensión por falta de determinación de su cuantía, debiendo estarse a lo reclamado en el escrito de 23/07/2004, la cantidad adeudada es la diferencia entre lo abonado por los demandados, el importe de la renta inicial, y lo que han debido ingresar, importe de la renta más incremento del 20% por la cesión del contrato de arrendamiento a la entidad JOTTEMAR lo que tuvo lugar al menos desde su constitución el día 5/12/2002 pues la referida entidad indicó como domicilio de la misma el sito en el propio edificio objeto del arrendamiento y ya en marzo de 2003 suscribió el primero de los contratos de subarriendo de uno de los locales del edificio; si bien y dado que se había pactado una carencia en el pago de la renta de seis meses, sólo es posible condenar a los demandados a abonar dicho incremento sobre las rentas inicialmente establecidas desde mayo de 2003, un incremento del 20% sobre 2400 euros desde mayo de 2003 a octubre de 2004 y sobre 3000 euros a partir de noviembre de 2004 y hasta la efectiva entrega del edificio, cantidad que podrá ser liquidada en ejecución de sentencia mediante la realización de una simple operación aritmética de la que se habrá de dar traslado a los condenados por los trámites del art. 712 y siguientes de la LECivil. No procede establecer el pago de intereses conforme a los artículos 1101 y 1108 del Ccivil en tanto que no están reclamados en la demanda y la cantidad no estaba determinada, procediendo el pago de los previstos en el art. 576 de la LECivil desde el dictado de esta sentencia respecto de la cantidad hasta ahora devengada una vez que la cantidad resulte liquidada en ejecución de sentencia dada la fácil cuantificación de la misma que sería posible realizar en esta resolución, no procediéndose a ello a fin de que ambas partes puedan intervenir en la liquidación.



TERCERO.- La estimación parcial de las pretensiones contenidas en la demanda y en el recurso debe dar lugar a que no se haga imposición alguna de las costas del proceso ni en primera ni en segunda instancia, todo ello conforme establecen los arts. 394 y 398 de la LECivil.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por DON Millán , contra la sentencia de fecha 1/10/2018 dictada por la Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de El Puerto de Santa María en los autos ya citados, REVOCAMOS la misma íntegramente y en su lugar, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por DON Millán contra DON Octavio , DON Pascual y DON Pelayo , declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1/11/2002 suscrito por los litigantes y condenamos a los demandados al desalojo del edificio sito en CARRETERA000 Km NUM000 y a hacer entrega del mismo al actor así como a abonar al demandante la cantidad que resulte de aplicar un incremento del 20% sobre la renta mensual del edificio, 2400 euros desde mayo de 2003 a octubre de 2004 y sobre 3000 euros a partir de noviembre de 2004 y hasta la efectiva entrega del edificio, más los intereses previstos en el art. 576 de la LECivil desde el dictado de esta sentencia respecto de la cantidad hasta ahora devengada una vez que la cantidad resulte liquidada en ejecución de sentencia, sin hacer imposición alguna de las costas causadas ni en primera ni en segunda instancia. Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.