Sentencia Civil Nº 292/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 186/2012 de 11 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 186/2.012

Procedimiento Verbal nº 879/2.011

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Picassent

SENTENCIA Nº 292

En la ciudad de Valencia a once de mayo del año dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, constituida por la por la Magistrada Dña. Maria Eugenia Ferragut Pérez, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 28 de Diciembre de 2.011, que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada Pavimentos de Madera American Walnut S.L., representada por la Procuradora Dña. Clara González Rodríguez y asistida por Dña. Virginia Fabuel Cervera Letrado y, como apelado la parte demandante Agrofun S.L., representada por la procuradora Dña. Rosa Correcher Pardo y asistida del Letrado D. Daniel Berenguer Marjalizo y como apelados también los codemandados D. Eliseo y D. Isaac , no personados en esta alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

"ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Correcher Pardo en nombre y representación de Agrofun, S.L. y CONDENO solidariamente a Pavimentos de Madera American Walnut, S.L., D. Eliseo y D. Isaac a indemnizar a la actora en la cantidad de 5.328 euros.

CONDENO a Pavimentos de Madera American Walnut, S.L., D. Eliseo y D. Isaac al pago a la parte actora sobre la cantidad de condena, al tipo del interés legal del dinero, a contar desde la fecha de interposición de la demanda.

Condeno en costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada que, tras exponer los motivos y fundamentos de su recurso, pidió que se dicte sentencia que estime el recurso y revoque la sentencia apelada, desestimando la demanda formulada de adverso, con imposición de costas a la parte contraria.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y que al tratarse un juicio verbal tramitado por razón de la cuantía se turnó como dispone el artículo 82.2 1ª de la LOPJ constituyéndose este Tribunal con un solo Magistrado.

Fundamentos

PRIMERO.- Las partes en este pleito suscribieron un contrato de arrendamiento de nave industrial el día 15 de febrero de 2.010. En el mismo hicieron constar que el inmueble dispone de suministros de agua y electricidad y declaraba el arrendatario haber visitado y conocer el local y se comprometía al pago de los gastos, entre otros de suministro de agua y energía eléctrica.

El demandado dejó de abonar la renta que se reclama en este pleito de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.010 y de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2.011.

Se opuso el demandado a las pretensiones de la actora, sin acreditar el pago de las rentas reclamadas, por diversos motivos que desestimó al sentencia de instancia argumentando:

"En primer lugar, en cuanto a la alegación de que dejaron vacía la nave en el mes de marzo de 2011 -cuestión para la que aportaron al transportista que depuso como testigo quien manifestó que cuando marchó de la nave, estaba vacía- carece de relevancia jurídica y es que, en efecto, la cuestión no es abandonar la nave sino dejarla a disposición de la parte arrendadora. En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

Así pues, consta formalmente por el documento número 11 de la demanda que la entrega de llaves tuvo lugar el día 28 de julio de 2011. Dicho documento ni ha sido negado ni ha sido impugnado. La parte demandada pretendió hacer ver que se había comunicado el abandono de la nave y que, por una cuestión de confianza con la parte actora, no se habían devuelto las llaves. Sin embargo, no practicó ni una sola prueba para su demostración. Por ello, se debe atender al momento en que la parte actora tuvo a su disposición de forma efectiva la finca arrendada como momento de la resolución del contrato y, por tanto, como momento en que no es posible el devengo de cantidades de renta.

En segundo lugar, alegó la falta de salubridad y presentó, para ello, el certificado emitido por una empresa de fontanería y la declaración testifical del autor del informe. En este sentido, de acuerdo con el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, y el artículo 27,3 autoriza al arrendatario para resolver el contrato por la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. En el mismo sentido, el artículo 1554, 2 º, y 3º, del Código Civil , obliga al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Tal alegación tampoco merece acogida para desvirtuar la pretensión ejercitada. Así, la parte arrendataria no ha justificado que las condiciones de inhabilidad se pusieron de manifiesto a la propiedad para que llevara a cabo aquellas reparaciones necesarias para dejar la nave en las condiciones aptas para el ejercicio de su actividad industrial. Tampoco está demostrado que pusiera de manifiesto su voluntad de resolver el contrato amparada en la falta de realización de las reparaciones. Sin embargo, sí está demostrado el tiempo de posesión de la nave por lo que ante la falta de prueba sobre el ejercicio del derecho que le corresponde al arrendatario, éste debe sufragar las rentas de los períodos que he tenido la finca. En este sentido, entro otras, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 11 de noviembre de 2008 .

Por otro lado, la parte demandada no alegó ni demostró en qué medida y forma la falta de salubridad en el agua le afectó para el ejercicio de su actividad, no se mencionó si las máquinas que utilizaban requerían agua y en qué condiciones, ni tampoco alegó ni justificó qué perjuicio económico le supuso a la empresa arrendataria no contar con las condiciones necesarias. Es más, no se pactó en el contrato las condiciones que debía reunir el suministro de agua. En consecuencia, no basta para la apreciación que debe ser restrictiva de la excepción planteada que se acredite que el agua no ostentaba condiciones de salubridad sino que debía justificar que las condiciones no eran adecuadas al tipo de actividad que se realizaba y el importe o impacto económico que le generó a la empresa arrendataria para una eventual reducción del precio. La falta de prueba sólo a esta parte puede perjudicar por cuanto es de su carga probatoria de conformidad con lo previsto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Dentro de esta segunda alegación, la parte demandada manifestó que durante el mes de agosto de 2010 se había quedado sin suministro ya que el usuario de la otra parte de la nave había cortado el mismo al marcharse de vacaciones. Carece, de nuevo, esta alegación de virtualidad jurídica. No se prueba la alegación pues no existió actividad probatoria al efecto y no se alegó ni probó el impacto económico que le supuso a la empresa arrendataria.

En tercer lugar, manifiesta la parte demandada que tuvo que pagar durante el tiempo del arrendamiento la integridad del importe del suministro de energía eléctrica a pesar de que la nave estaba dividida en dos partes y sólo utilizaba una mitad de la misma.

La circunstancia de la división material de la nave es un hecho reconocido por el propio testigo Sr Victorio , socio y apoderado de la mercantil actora. Asimismo, la existencia de un único contador aparece del informe aportado como documento número 3 por parte del técnico Sr Victor Manuel quien además depuso en el acto de la vista como testigo y manifestó expresamente que, no sólo es que la nave contaba en sus dos partes con único contador, sino que, además, resultaba imposible de esta manera computar qué cantidad de energía había satisfecho cada una de las empresas arrendatarias existentes.

Procede analizar la naturaleza jurídica de la excepción invocada. La parte demandada la incluyó en la genérica exceptio non rite adimpleti contractus. Sin embargo, no se comparte este criterio jurídico. En efecto, la circunstancia de contar con un único contador de luz no supuso una merma en la utilización de la nave o, lo que es lo mismo, no supuso una inhabilidad del objeto del contrato. En efecto, de la contestación a la demanda, no se vislumbra que la nave contara con un suministro de energía eléctrica defectuoso o en niveles por debajo de lo normal para su actividad industrial. Simplemente, se alega un sobrecoste o un pago excesivo por el suministro de la energía. Así las cosas, la excepción no puede encuadrarse en la excepción mencionada pues no es un cumplimiento defectuoso de la prestación a la que se encuentra obligada la propiedad sino que se trata de una excepción de compensación por el pago por cuenta de la arrendadora de unas cantidades que no le correspondían a la parte arrendataria. En consecuencia, la excepción debe ser tratada como una compensación de crédito frente a las rentas que se reclaman por la parte actora. Y, en este sentido, la excepción se debe desestimar."

SEGUNDO.- Alega el apelante reiterando los argumentos esgrimidos en la primera instancia, que la nave se quedó sin suministro de agua y lo comunicó a la arrendadora a principios de septiembre y en el mes de octubre comprobó que estaba pagando la luz también del inquilino de la otra parte de la nave al existir un solo contador para las dos partes en que estaba dividida la nave y por ello invocaba la excepción "non rite adimpleti contractus".

Los principios del respeto a la palabra dada y a la buena fe dieron lugar en el derecho clásico al nacimiento de dos acciones diferentes, una, de contrato no cumplido, llamada «non adimpleti contractus», y otra de contrato no cumplido adecuadamente en cantidad, calidad, manera o tiempo denominada «exceptio non rite adimpleti contractus», acciones no reguladas expresamente en nuestro ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en diversos preceptos y han sido sancionadas por la jurisprudencia; así, en cuanto a la primera, los art. 1466 , 1500 párrafo 2 .º, 1100 y 1124 del Código Civil y las sentencias de 7 de octubre de 1895 , 8 de junio de 1903 , 9 de julio de 1904 , 10 de abril de 1924 , 1 de abril de 1925 , 6 de noviembre de 1923 y 29 de diciembre de 1965 , y respecto a la segunda los arts. 1157 , 1100 apartado último, y 1154, también del Código Civil .

Reiterada doctrina jurisprudencial exige que el incumplimiento en el que puede basarse la excepción «non adimpleti contratus» exige un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que pueda apoyarse en un cumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones especialmente de garantía o indemnizatorias, pero que en modo alguno son fundamento suficiente para sustentar en tal defectuosidad la acción o excepción aludida [ sentencias de 25-11-1992 , 3-12- 1992 y 21 3 1994].

La llamada «exceptio non rite adimpleti contractus», opuesta por el deudor que retiene la integridad de su prestación cuando el acreedor ha cumplido sólo en parte o de un modo defectuoso, puede resultar contraria al principio de buena fe en la contratación proclamado en el art. 1258 del Código Civil atendidas las circunstancias del caso, pues respondiendo aquélla a la finalidad de protección del equilibrio entre las obligaciones recíprocas y al sinalagma funcional o interdependencia que es su característica, no podrá ser alegada la excepción de falta de cumplimiento regular cuando lo mal realizado u omitido en esa prestación parcial o defectuosa carezca de suficiente entidad con relación a lo demás bien ejecutado, conflicto de intereses que la doctrina resuelve aplicando las normas específicas de la acción redhibitoria o de la reducción de precio, y en general de la contraprestación, o acudiendo a otras situaciones que ofrece el derecho comparado. En esta línea, la Sentencia 17 abril 1976 declara que «la alegación de cualquiera de esas excepciones puede rechazarse cuando sea opuesta a las reglas de la buena fe - art. 1258 del Código Civil -, como ocurre cuando sólo se está atrasado en un pequeño resto del contracrédito del actor, o cuando el cumplimiento puede ser mejorado o subsanado de otra manera, en cuyos supuestos, ya las legislaciones extranjeras, de manera expresa, establecen que el deudor podrá retener, para la seguridad de las prestaciones atrasadas, o para la reparación de lo imperfectamente cumplido, una parte suficiente de su prestación». Línea jurisprudencial que se mantiene en la Sentencia 13 mayo 1985 , citada por la de 27 marzo 1991 , según la cual «el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionada a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente queda satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato, no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1124 del citado texto sustantivo y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio - Sentencias 21 noviembre 1971 , 17 enero 1975 y 15 marzo y 3 octubre 1979 -».

Y, en este caso, la sentencia apelada desestimó la alegada excepción porque los hechos alegados no supusieron inhabilidad del objeto "no es un cumplimiento defectuoso de la prestación a la que se encuentra obligada la propiedad sino que se trata de una excepción de compensación por el pago por cuenta de la arrendadora de unas cantidades que no le correspondían a la parte arrendataria."

A la vista de lo argumentado en la sentencia apelada y de las alegaciones del apelante, ha de ser desestimado el recurso porque como acertadamente señaló la citada resolución:

"la parte arrendataria no ha justificado que las condiciones de inhabilidad se pusieron de manifiesto a la propiedad para que llevara a cabo aquellas reparaciones necesarias para dejar la nave en las condiciones aptas para el ejercicio de su actividad industrial. Tampoco está demostrado que pusiera de manifiesto su voluntad de resolver el contrato amparada en la falta de realización de las reparaciones. Sin embargo, sí está demostrado el tiempo de posesión de la nave por lo que ante la falta de prueba sobre el ejercicio del derecho que le corresponde al arrendatario, éste debe sufragar las rentas de los períodos que he tenido la finca. En este sentido, entro otras, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 11 de noviembre de 2008 ."

Como señala la sentencia apelada, las condiciones en que se encontraba la nave, que fue arrendada en febrero de 2.010, no dieron lugar a comunicación alguna al arrendador por parte del arrendatario, que tras siete meses de estar ocupándola dejó de pagar la renta y alega que lo fue porque la nave no reunía las condiciones necesarias, ni se instó la resolución del contrato por esta causa, luego si la arrendataria se mantuvo en la nave sin requerir al arrendador para que dotara a las instalaciones de su propio contador de energía eléctrica y de un suministro de agua adecuado, viene obligado a abonar al arrendador el importe de las rentas devengadas durante todo el tiempo que tuvo la nave a su disposición, es decir, hasta que entregó las llaves al arrendador.

TERCERO.- También, como señala la sentencia apelada, el exceso en la facturación de energía eléctrica pudo ser alegado por la vía de la compensación, lo que no hizo el demandado, por ello la sentencia apelada argumentó:

"el ámbito del juicio verbal como es el que nos atañe, dispone, desde el punto de vista procesal, el artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, en caso de alegar la excepción de compensación, el demandado deberá notificarlo al actor al menos cinco días antes de la celebración de la vista. Pues bien este presupuesto procesal no se ha cumplido en el presente procedimiento por lo que, de por sí, es elemento suficiente para la desestimación de la excepción.

Pero, además, entrando en el fondo de la cuestión, tampoco, merece acogida la excepción invocada sin perjuicio de que pueda realizar la reclamación que estime oportuna en el declarativo correspondiente. En efecto, la compensación exige por mor de lo dispuesto en el artículo 1196.1º del Código Civil que exista una identidad entre acreedor y deudor. En el presente caso, esta identidad no está demostrada siendo carga de la prueba a quien invoca la excepción, esto es, a la parte demandada. En efecto, sí que se ha demostrado, como se ha motivado, que la nave estaba dividida en dos partes y que la mercantil demandada ocupaba una sola y que había un único contador de luz. Sin embargo, no ha demostrado si la otra parte estaba ocupada o vacía y, tampoco, ha demostrado si estaba ocupada por la mercantil actora o por otra arrendataria como se pretendió hacer ver en el acto de la vista. Por otro lado, la circunstancia de tener un único contador de luz impide conocer cuál es el consumo que le corresponde a cada nave y, en consecuencia, conocer el importe del crédito que es compensable. Es más, únicamente aportó algunos recibos de luz de meses de ocupación pero no la totalidad de los mismos con lo que es imposible conocer el importe total de la cantidad compensable."

Y estos razonamientos no han sido combatidos por la apelante en su recurso en el que reitera que es de aplicación la excepción de contrato cumplido defectuosamente, la cual no puede ser apreciada porque no existe prueba alguna que evidencie siquiera dificultades que no pudieran ser subsanadas, para llevar a cabo su actividad, pues el traslado de la misma a otras instalaciones se produjo una vez finalizado el año de duración del contrato que se había pactado entre las partes.

CUARTO.- El recurso ha de ser desestimado y conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ , se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la misma.

Fallo

Desestimo el recurso interpuesto por Pavimentos de Madera Américan Walnut S.L.

2. Confirmo la resolución impugnada.

3. Impongo las costas de esta alzada al apelante.

4. Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta sentencia, lo acuerdo y firmo.