Sentencia Civil Nº 292/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 486/2013 de 08 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 486/2013-J

Procedencia: juicio ordinario nº 316/2012 del Juzgado Primera Instancia 8 Cerdanyola del Vallès

S E N T E N C I A Nº 292/2014

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a ocho de julio de 2014

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de juicio ordinario nº 316/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 8 Cerdanyola del Vallès, a instancia de LIQUIDACION DE ESTOCAJES,AM,S.L., contra IMMOBLES ANOLSA S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 3 de mayo de 2013.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por LIQUIDACION DE ESTOCAJES, A.M., S.L. contra INMOBLES ANOLSA, S.L. y, en consecuencia:

1º) DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrado entre las partes en fecha 2 de enero de 2011 sobre la nave industrial sita en calle San Pedro, nave 2 (esquina Carretera Barcelona) de la localidad de Ripollet con efectos desde el día 20 de junio de 2011.

2º) CONDENO a la demandada al pago de 64.486,65 euros en favor de la actora más el interés legal devengado por el principal adeudado desde el día 20/IV/12 hasta el día de hoy, momento a partir del cual, y hasta el pago completo, el interés se incrementará en dos puntos.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 25 de junio de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO:La sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, estima parcialmente la demanda, y tras declarar resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, con efectos desde el 20 de junio de 2011, rebaja la pretensión indemnizatoria a la suma de 64.486,65 €, más el interés legal desde el 20-4-2012 hasta la sentencia y desde entonces, los previstos en el artc 576 de la LEC. No hace imposición de costas.

Frente a la misma, solo interpone la demandada el presente recurso de apelación, en el que , en síntesis, dice impugnar la totalidad de la sentencia, realiza una relación de hechos probados, en el segundo, se refiere a la fijación de hechos controvertidos y proposición de prueba, y en el tercero titula ' improcedencia de los efectos de la resolución del contrato'. Aduce que la misma fue una decisión unilateral de la propia actora, y que tenía un periodo anual de obligado cumplimiento, y esto era lo que pretendía eludir con la interposición de la demanda. Vuelve a referirse a los antecedentes, ( arrendamiento anterior de Purflex S.A), durante el que se hicieron reparaciones, un primera pequeña y una segunda de sustitución parcial de la cubierta, siendo apta para la actividad; que la actora contrató en inmejorables condiciones; actuación diligente de la arrendadora y adopción de medidas necesarias para solventar el tema de las goteras, y así la demandada comunicó las goteras el viernes, 31 de diciembre de 2010, se puso en contacto la administradora de fincas con Mapfre, realizada la valoración, contactó con varios industriales, Aislamientos Pluvial S.L, hizo presupuesto el 10 de Febrero de 2011, abonando el 11 de Marzo un 15%,y se encomendó a dicha empresa la realización de las obras. Añadía que la reparación era solución óptima y obra compleja, y que la elaboración y aprobación del plan de trabajo era laboriosa, acudiendo Aislamientos Pluvial S.L para solventar provisionalmente las goteras en marzo de 2011. Que los permisos de la Generalitat se notificaron en Abril de 2011, y aunque las obras se iniciaron entonces, tuvieron que suspenderse por la lluvia, y que la actora pretende confundir con una entrada puntual de agua, confeccionando la actora un acta notarial para escenificar una situación que no era real. Posteriormente, la actora puso inconvenientes para realizar las obras, que la recomendación de rehabilitar la cubierta fue a primeros de 2011 y no antes. Analiza los informes periciales, y entiende que en relación a la actitud obstruccionista de la actora, esta se negó al inicio de la ejecución, por no concesión de la licencia por el Ayuntamiento de Ripollet, cuando es práctica habitual simultanearlas, y su doc 33 ya evidencia que lo que quería era la resolución. Al folio 31 del recurso , considera que no existieron daños, ni relación causa-efecto, no acreditó el pago de las facturas '11 en 1', importe 25.776,27 €, aportando la sola manifestación de D Luis Alberto , facturan dos empresarios individuales, no son válidas desde el punto de vista mercantil, no se aportan justificantes de pago, incorporan conceptos más que dudosos, los trabajos se hacen con tres meses de diferencia, variedad de actividades que realiza la misma persona, con facturación mínima, no coincidencia de cantidades y dimensiones, podía haberse pedido un duplicado, caso de extravío, no se responde fecha y forma de pago, concluyendo que se hicieron en connivencia con la parte. Finalmente, indicaba que a propósito del depósito de cuentas anuales de 2011, se había verificado que la actora se hallaba en situación de insolvencia, siendo preceptiva su liquidación o presentación de concurso de acreedores, con fondo negativo de 52.060,96 €, frente a un capital social de 3000 €.

Además de las pruebas documentales acompañadas por ambas partes, e informes remitidos por los emisores de las facturas, al acto del, juicio comparecieron:

D Avelino que ratificó el informe de 15.11.2011, indicó que visitó en Junio la nave, en buen estado, excepto agujeros falso techo, placas que habían caído en buen numero, agujeros en techo y manchas agua, en zona exposición coches y taller, con acceso a la cubierta, era parte metálica aparentemente en buen estado y otra , un 70% fibrocemento, est en estado muy deficiente, agujeros de distintos tamaños, y que se habían hecho actuaciones para repararlas pero habían perdido su efectividad, trozos tela asfáltica etc, que en la cubierta había agujeros que coincidía con la vertical del falso techo y se observa en las fotografías., falta mantenimiento y vida útil agotada, según catastro era de 1929, parece ser la hizo Roca., pudo haber reparaciones parciales, parches, pegotes silicona, muchos despegados, tornillos caídos, roturas de placas, tela asfáltica mal, fisuras etc., no recomendable poner tela sobre fibrocemento, por mala adherencia, solo puso parte de las lesiones, cree que las metálicas se pusieron después de 2007, la constructora le ha dicho que en 2009, no sabe si había doblaje, si lo fue, no adecuado, debería haberse sustituido toda la cubierta, por como estaba, filtraciones agua lluvia, no hacía falta que fuera importante, con intensidad media seguro que entraba, no hubo lluvia intensa, solo en Cerdanyola, en Julio de 2011, posteriormente, vio expedientes Mapfre, son versiones parecidas, que cubierta falta de mantenimiento, su vida útil ha expirado., tiene que haber licencia obras, empresas especializadas y plan de trabajo, y que se aprueben los trabajos, inicialmente se denegó y les exigieron correcciones, depende Ayuntamiento, Generalitat, no es de un día para otro, pueden ser meses, suele hacerse desde el exterior, había una trampilla para acceder en el altillo, pasa una sola persona, gran material no cabe, en el interior no pude haber persona o vehículo, fibras amianto perjudiciales para la salud, caída objetos etc, y así lo exigió la Generalitat, el local no apto para vender coches, ni taller, hizo estudio valoración económica de trabajos para acondicionarla para la actividad, apreció que los trabajos de las facturas estaban hechos, estado bueno , paredes, suelo, vidrios, carpintería, instalación eléctrica, y contactó con los industriales y presentaron facturas y telefónicamente le refrendaron la ejecución, y Don Luis Alberto le envió unas cartas, pag 44, 46, cada vez que llovía entraba agua. Hizo una visita en Junio de 2011, luego estuvo por el exterior para hacer una foto aérea, el altillo era utilizable, unos 110 mts, 1019 de superficie, había desprendimientos, placas caídas por entrada de agua, y tenía manchas de humedad, eso en el interior, en coches y mobiliario no parecía que hubiera daños, la cubierta en muy mal estado, no se le facilitó relación de daños, eran gastos de inversión , de acondicionamiento, también él aportó su reportaje fotográfico, el acta era de Abril, cree que también le dio facturas de los industriales., la reparación final propuesta era correcta y presupuesto, es compleja la reparación por el tema del amianto, antes hubo reparaciones puntuales, que no sirvieron, al ser parches y no recomendables, con vida corta y sin efectividad, los materiales, en 1926, eran normales, él no fue en 2009, pero supone por el aspecto de la cubierta y reparaciones que llevaba mucho tiempo en mal estado, es difícil decir si venía del canalón, se estaba trabajando pero solo el canalón, por la trampilla, la cubierta imposible, no optar por tapar las goteras, había muchos agujeros y lesiones, falta mantenimiento, hay que dejar vacía nave, en febrero de 2011 hubo colocación placas , trabajos de acondicionamiento, 11 en 1, se lo refrendó el constructor, no vio las sustituidas, las puestas es difícil saberlo, pero puede confirmar que salvo las zonas de caídas, estaba el techo completo, son de 60x60, si sustituidas 15, no son muchas, no ha visto justificante bancario, ni transferencia, él ha visto el escrito explicándolo, cuando fue en Junio había algún vehículo, y también en taller, vendía de 2ª mano, los reparaban, en zona exposición caben 8 , 10, o 12, no lo comprobó, si hay 30, no tiene por qué estar trabajándose, había algo menos, seis, pag 28, están de forma que las zonas de caídas no hubiera nada debajo, había alguna no afectada, y lo mismo en el taller, estaban estratégicamente puestos para que no se vieran afectados, pero no se podía hacer la actividad, zona afectada por el agua, y además puede correr, se ve claramente en las fotos del Notario, no le extraña que estén apiladas en el lateral, se supone que es para ordenar, la de 17000 € de 11 en 1, una semana después revisar, más lógico fuera primero, pero no hay mucha diferencia temporal, no significa que sigan el orden de los trabajos.

D Higinio : dijo tener relación comercial con la demandada, era gerente Aislamientos Pluviales, hacen cubiertas desde hace treinta años, en 2009 se hizo una reparación, ratifica doc 5 de la contestación, se colocó chapa sobre cubierta, encima uralita, cree que no problemas, subieron en alguna otra ocasión pero no sabe exactamente ,no pidieron licencia de obras, hay que pedirla pero no se suele pedir, no tuvieron problema por ello, remitieron presupuesto en Febrero de 2011, hasta aprobar el Plan Trabajo hablaron de tapar alguna gotera, y se hizo, primeros Marzo , no estuvo él allí, nada le dijeron del falso techo, se hace un Plan de trabajo, y cuando se aprueba se desmonta, la retirada dura unas dos semanas, tiene que dar licencia el Ayuntamiento, pero no se suele pedir en nave industrial, y no han tenido problemas, aquí sí que hubo una denuncia y pararon la obra., la tramitación puede demorar, dos meses o tres, la responsabilidad de la no licencia es de la propiedad, en Abril le autorizaron, los servicios territoriales les exigieron vehículos fuera, había un falso techo, si caía amianto tenía que estar protegido, se podía hacer, pero se aprobó sin personal, por goteras no tienen por que caer placas, si cae mucha agua sí, acude a finales de Abril, no tiene constancia de que hubiera placas, iniciaron y tuvieron que parar, se puso pega y se presentó guardia urbana, no recuerda si en Abril también llovió y tuvieran que parar, si sucedió, entraría agua si no había cubierta, en principio problemas con arrendatario, le ponía pegas subir, se lo contó el encargado, es raro pues se sabía que teñían que cambiar la cubierta, siempre se lo facilita el arrendatario, y no le suelen pedir los permisos, en este caso sí., era de uralita, muy vieja, y suelen dar facilidades, podía haberse arreglado sin sustituir, si se hace nueva es mejora, no recuerda si llovió, no peligro para las personas, es más por seguridad de la Generalitat para cubrirse, los análisis no dan positivo de fibras en el ambiente, él fue unas tres veces, una vez había algún coche pero no le dijeron nada de daños, en Junio o Julio empezaron ya , pues antes se pararon por la carencia de licencia, tiene que presentar un plan de trabajo para retirar fibrocemento, para ocupar vía pública sí, en el 90% de los casos no se pedía, le sancionaron por no solicitarla, hay obligación, otra cosa es no pedirla, lo paga la propiedad y el constructor puede solicitarla, se le exhibe doc 11 de la contestación, presupuesto, pag 2, partida opcional , la demandada no lo contrató, cuando hubo la denuncia se encargó la propiedad, ellos no fueron los encargados de solicitarla, se tiene que pedir antes de la obra, 2390 € del opcional no se le pagó, las fibras sí riesgo a la salud, pero expresó que en el desmontaje se hacen análisis medioambientales , y nunca ha dado positivo, no fibras en el ambiente, en el plan de trabajo van con monos y mascarillas, es el protocolo, habían reparado en alguna ocasión, era de uralita con goteras, había alguna grieta, raja, había alguna cosa de reparación, en algunas zonas de canales, había alguna gotera, se le exhibe doc 5 de la contestación, 23 Febrero de 2009, esos trabajos no sabe fecha exacta de ejecución, el motivo era por goteras, en el interior cree que había inquilino, para estas no autorización de la Generalitat, no tocaron fibrocemento, era trabajo chapa, hicieron dos actuaciones, se le vuelve a exhibir el doc, era sustituir el fibrocemento, pedirían permiso Generalitat, más conveniente haber sustituido todo, aprovechando plan de trabajo, recuerda que fue a reparar y hablando recomendó ya cambiar la cubierta por no reparar., era de uralita, tendrá 20 años, no sabe fecha construcción, se le exhibe doc 11 de la contestación, presupuesto de 2011, 26.927,62 €, cobró todos los trabajos, y el doc 47 de la demanda, expediente licencia obras de Ripollet, comparando ambos, misma fecha y nº presupuesto, partidas idénticas, el precio es distinto para que las tasas sean más baratas, casi todo el mundo lo hace, la autorización de la Generalitat, doc 39 de la demanda, pag 3, 11 Abril de 2011, se dice que antes la empresa tiene que presentar documentación, subsanar, antes de inicio de la obra, tramitan la documentación, lo hicieron en 20 de Mayo de 2011, los días 9 y 10 de mayo él no estuvo, entonces no teñían licencia de obras ,seguro que sí de la Generalitat, cree que no proyecto de Arquitecto, seguro hicieron preaviso al inquilino para comenzar las obras, sería su Secretaria , tenían que precintar la zona, aun cuando se haga del exterior, tiene que haber alguien, cree que las finalizaron en Septiembre u Octubre de 2011.

D Romualdo : Estuvo de inquilino, era el administrador de la empresa, su actividad era de compra y venta al mayor de vehículos, ocupó casi cinco años, hasta Abril de 2010, tuvo alguna gotera esporádica que no le comentó a la propiedad, y luego un problema por el viento, que la estructura de la nave, parte cayó, con filtraciones en la exposición, casi al final, variaba en la cubierta, vino un profesional y es que la madera estaba mal e hicieron un esqueleto, caía agua, pero también desmontaron techo, había falso techo, la primera vez cree que cayó alguna, al cabo de un tiempo , a principios de 2009 otro episodio, se estropearon uralitas del tejado, se necesitaban permisos especiales, y cuando se iba a ir vinieron a repararlo y supone que la semana ste lo arreglaron; en la parte final del almacén y taller eran los problemas entonces de agua, no tenía almacén lleno, él se fue a finales de 2009, cree entregó llaves a principios de Enero de 2010, por el tema de las navidades, vinieron varias veces y ellos reclamaron varias también, cuando él estaba no sustituyeron placas cubierta, había sacado la cabeza por trampilla, estado se veía con parches., pudo desarrollar la actividad, pero tuvo estos dos inconvenientes ,no llegaron acuerdo con la renta y por eso se marchó, no por problemas de la nave., crisis sector desde hacía tiempo, más de un año.

SEGUNDO:Con carácter previo ha de resaltarse que el Juez da respuesta a todas las cuestiones planteadas por las partes , incluso a la cuestión de la rentas que hubiera percibido la demandada de haberse mantenido la duración anual del contrato, y así en el Fundamento de Derecho Primero, folio 654, el Juez razona como de las cantidades entregadas como fianza, no cabía imputación alguna a aquellas rentas, habida cuenta que dicho periodo mínimo no podía regir en los casos en que había incumplimiento de la demandada, y de hecho también se le había condenado a devolver las rentas que ya habían sido abonadas, por lo que ninguna omisión se produjo, como se denuncia en el recurso, otra cosa es que el apelante no comparta los argumentos.

En la extensa exposición del recurso, en realidad el recurrente reitera los mismos argumentos que diera en la contestación, entendiendo que la resolución del contrato no estuvo justificada, cuestionando la valoración de la prueba, tanto en cuanto a la causa de aquella, como en relación a la cuantificación de daños y perjuicios.

Una vez repasadas las actuaciones y pruebas practicadas el recurso se rechaza. Así, a nuestro juicio, y dando por reproducidos todos los argumentos de la sentencia, en evitación de inútiles repeticiones, el local resultó inhábil para el ejercicio de la actividad y no se realizaron las reparaciones que prevé el artc 21 de la LAU. Es evidente que no puede desarrollarse la misma, venta y reparación de vehículos ,en lugar en el que cuando llueve, caen placas y penetra el agua a su interior desde la cubierta, siendo significativo el estado del interior que se plasma en el reportaje fotográfico unido al acta notarial de fecha 29 de Abril de 2011, aun cuando hasta el momento no hubiera daños en personas o cosas, lo que no significa que no ocurriera en el futuro, ni que tengan que soportar el mojarse. El apelante expresa que dicha acta de presencia, es una prueba predispuesta para obtener la resolución, y ello que puede ser cierto, en nada altera la procedencia de la misma, pues lo que importa es la realidad que se plasma en el acta, y eso sí que no lo ha preparado el arrendatario. Tanto en el informe pericial del Sr Avelino se constatan las filtraciones, caídas de las placas y estado de la cubierta, aclarando la no posibilidad de utilización, pues no puede ejercerse a expensas de si llueve o no, sino que las causas y circunstancias del siniestro también las identifica en igual forma el perito de Mapfre, ajeno a la actora, Sr Ángel Jesús , folio 586 vto, que indica que en zona de taller no se observaban daños en falso techo, si bien placas sustituidas previamente, pero la cubierta de uralita que no había sido sustituida y que se encuentra sobre la zona de exposición y parcialmente sobre la zona de taller , se habían apreciado reparaciones previas y puntos de entrada de agua debido al mal estado de conservación.

Como justificación no puede servir que hubiera un arrendamiento precedente cuyo plazo se cumplió, pues además de que se ignoran las concretas consecuencias de los episodios que sufrió el mismo, precisamente dichos acontecimientos previos y las reparaciones precedentes, en nave construida con cubierta de uralita en 1926, debieron llevar a realizar un examen y actuación más profundo en la cubierta y de hecho , el representante de Aislamientos que hizo aquellas como la actual , ya aconsejó en 2009 la sustitución, demostrando la realidad posterior que los parcheados y arreglos parciales no evitaron las subsiguientes filtraciones. Tampoco podemos estar de acuerdo en que el arrendador fue diligente en cuanto a la actual reparación. Piénsese que ya en Diciembre de 2010 se le comunica la existencia de caída de agua , el contrato se concierta por un año, y no es hasta octubre del año ste, cuando quien ha sustituido la cubierta indicó que finalizó la misma, ( se inician las obras, incluso después de la resolución,) plazo de diez meses excesivo a todas luces, aun cuando tuvieran que solicitarse permisos y plantear un plan de trabajo, y si existió paralización , no fue como se dice en la contestación debido a lluvias torrenciales, sino que a que se tuvo que subsanar el Plan y que se había obviado el pedir la licencia al Ayuntamiento de Ripollet, con la correspondiente sanción, conductas imputables totalmente al promotor, y lejos de encontrar justificación en que en el 90 % de las obras no se pide, lo que causa es sonrojo, burlando la legalidad , no siendo cierto que se puedan simultanear las obras y licencia, pues la obtención de la misma es previa, y consideramos que tales corruptelas deben ser no amparadas, sino impedidas también por los profesionales, al igual que la falta de verdad en la fijación del montante de la obra, para defraudar , pagando menos tasas de las que corresponderían.

Finalmente, en relación al importe de la indemnización, indicar que el estado de solvencia del actor en nada nos afecta, ya que solo reclamaba las inversiones y gastos , nada pedía por lucro cesante, aquellos fueron justificados en prueba documental y respecto de las facturas correspondientes a '11 en 1' a las que dedica mayor análisis, dudando de su veracidad, también son procedentes, pues por una parte el propio perito confirmó la realización en la nave de los conceptos que se contemplaban, y en realidad disintiendo en que no se probó el pago, decir que no solo ninguna presunción o indicio hay de que las mismas las hubieran realizado de forma gratuita, inverosímil al ser terceros, sino que sus emisores informaron del cobro de la mismas, siendo indiferente la fecha o modo de hacerlo, sin que ahora tal medio sea cuestionable, pues visionado el DVD que contiene la grabación de la Audiencia previa, , ante la propuesta de la actora de documental de sus libros y bancaria, que fue rechazada, y testifical de los emisores de todas las facturas, no se suscitó cuestión, ni queja por ninguna de las partes a lo resuelto por la Sra Juez de que se emitiera el informe por escrito, conforme a lo que dispone el artc 381 de la LEc, es más, facilitado a la recurrente el que pudiera adicionar otros extremos, manifestó que no añadía ninguno, y sin que la misma haya realizado tampoco prueba alguna que demostrara la falsedad de aquellas facturas, docs 49 y 50, cuando no se adivina la dificultad al percibirse el IVA, y tener suficientes datos del emisor y cliente.

TERCERO:Consecuencia de lo anterior, es que la sentencia se confirma, lo que comporta que se impongan al apelante las costas de esta alzada.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Inmobles Anolsa S.L, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº8 de Cerdanyola del Vallés, en los autos de juicio ordinario 316-2012, de fecha 3 de mayo de 2013, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.