Sentencia CIVIL Nº 293/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 230/2019 de 16 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00293/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MGL
N.I.G. 07040 42 1 2017 0030372
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000230 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001318 /2017
Recurrente: BANCO MARE NOSTRUM (BANKIA)
Procurador: FRANCISCO ABAJO ABRIL
Abogado: EDUARDO VILLELLAS BERNAL
Recurrido: ATELA INVERSIONES SL, FUNDACION CAIXA BALEARS
Procurador: ALEJANDRO SILVESTRE BENEDICTO, ESPERANZA NADAL SALOM
Abogado: SAMUEL RIVERO MENA, RAIMUNDO DE PEÑAFORT ZAFORTEZA FORTUNY
SE NTENCIA.- nº 293
ILMOS. SRS.
PRESIDENTE
D. Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS
D. Jaime Gibert Ferragut
Dña. María Encarnación González López
En Palma de Mallorca, a dieciéis de julio del año dos mil diecinueve.
VISTOS po r la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos
de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº2 de Palma, bajo el número 1318/2017,

Rollo de Sala número 230/2019, entre partes, de una como demandada apelante BANKIA S.A. (antes
BANCO MARE NOSTRUM S.A), representada por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Abajo Abril y
asistida del Letrado D. Eduardo Villellas Bernal, de otra como demandante apelada, ATELA INVERSIONES
S.L, representada por el Procurador de los Tribunales D. Alejandro Silvestre Benedicto y asistida del Letrado
D. Samuel Rivero Mena, y como codemandada apelada, FUNDACIÓN CAIXA BALEARS, representada por la
Procuradora de los Tribunales Dña. Esperanza Nadal Salom y asistida del Letrado D. Raimundo de Peñafort
Zaforteza.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. María Encarnación González López.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº2 de Palma se dictó Sentencia en fecha de 28 de diciembre de 2018 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la entidad 'ATELA INVERSIONES, S.L.', representada por el Procurador Don Alejandro Silvestre Benedicto, contra la entidad 'BANCO MARE NOSTRUM. SA', ahora 'BANKIA, SA', representada por el Procurador Don Francisco Abajo Abril, y contra la entidad 'FUNDACIÓN CAIXA BALEARS', representada por la Procuradora Doña Esperanza Nadal Salom, y, en consecuencia, se adoptan los siguientes pronunciamientos: a) Se CONDENA A la entidad 'BANCO MARE NOSTRUM, SA', ahora 'BANKIA, SA', a que abone a la entidad actora el importe de 1.708.606,55 euros (IVA incluido), en concepto de rentas a ellas pendientes de pago desde la fecha de julio de 2013 hasta la fecha de la demanda, diciembre de 2017, así como las rentas vencidas que se devenguen con posterioridad a la interposición de la demanda hasta la firmeza de esta resolución. Dicha suma debe ser incrementada por los correspondientes intereses legales por demora en el pago desde la reclamación extrajudicial operada en fecha de 15 de diciembre de 2015, y desde los respectivos vencimientos, en el modo que se recoge en el fundamento de derecho sexto, y costas procesales.

b) Se ABSUELVE A la entidad 'FUNDACIÓN CAIXA BALEARS' de todas las peticiones que se ejercitan en su contra, sin hacer expresa condena en costas a ninguna parte'.



SEGUNDO.- Contra la expresa sentencia, y por la representación de la parte demandada BANCO MARE NOSTRUM S.A. se interpuso recurso de apelación que fue admitido, y seguido por sus trámites, se señaló fecha para votación y fallo, quedando seguidamente los autos conclusos para dictar la oportuna resolución.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en el anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los siguientes.


PRIMERO.- En la demanda origen de las actuaciones la parte actora solicita, con carácter principal, se declare que las codemandadas BANCO MARE NOSTRUM S.A. y FUNDACIÓN CAIXA BALEARS vienen obligadas solidariamente al pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento celebrado el 23 de octubre de 2010 respecto del inmueble sito en el nº12 de la Calle Concepción de esta ciudad; subsidiariamente, se condene al pago de la renta a BANCO MARE NOSTRUM S.A. y, subsidiariamente, se condene a FUNDACIÓN CAIXA BALEARS. La condena al pago que se solicita asciende a 1.708.606,55 euros por razón de rentas devengadas desde julio de 2013 a diciembre de 2017, intereses de demora devengados sobre las rentas impagadas, y rentas que se devenguen tras la interposición de la demanda con los intereses correspondientes.

Se fundamenta la demanda en que en fecha de 23 de octubre de 2010, a propuesta de SA NOSTRA, la actora firmó operación de compra, arrendamiento y opción de compra (sale and lease back). La operación implicaba la venta por SA NOSTRA a la actora de una serie de inmuebles facilitándole la oportuna financiación, arrendando los inmuebles SA NOSTRA por plazo de veinte años y concediendo a la vendedora y posterior arrendataria derecho de opción de compra respecto de los inmuebles. La operación comprendió la venta y arrendamiento de cuatro fincas registrales que conforman el inmueble del nº12 de la Calle Concepción, destinando desde 1989 a albergar el Centro de Cultura Sa Nostra. Se pactó una duración del contrato de veinte años y una renta de 293.931,11 euros anuales más IVA. A la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento SA NOSTRA había iniciado un proceso de reestructuración que culminó en diciembre de 2014 transformándose en fundación ordinaria. En el desarrollo de ese proceso SA NOSTRA junto con otras Cajas de Ahorros suscribieron contrato de integración que determinó la constitución el 22 de diciembre de 2010 de BANCO MARE NOSTRUM S.A. En marzo de 2011 los Consejos de Administración de las Cajas de Ahorros y de BANCO MARE NOSTRUM S.A. aprobaron el proyecto de segregación por el que le transmitían en bloque su patrimonio, a salvo la participación de cada Caja en BMN y los activos y pasivo afectos a la obra social de cada Caja.

Las rentas derivadas del contrato de arrendamiento celebrado fueron abonadas por SA NOSTRA hasta diciembre de 2011. A partir de esa fecha BMN emitió auto-facturas para el pago de la renta de los meses de diciembre de 2011, enero a marzo de 2012. De abril de 2012 a junio de 2013 las rentas fueron abonadas por SA NOSTRA. La renta dejó de abonarse a partir del mes de julio de 2013, debiendo responder las codemandadas en la forma que se solicita en la demanda.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta frente a FUNDACIÓN CAIXA BALEARS y estima sustancialmente la dirigida contra BANCO MARE NOSTRUM S.A, con condena al abono de las rentas adeudadas hasta la fecha de la demanda y las que se devenguen hasta la firmeza de la resolución, con devengo de los correspondientes intereses y abono de costas procesales.

La resolución se recurre por BANCO MARE NOSTRUM S.A. en fundamento a: -Incorrecta desestimación de la excepción de nulidad; -Error en la valoración de la prueba pericial, al existir motivos para declarar la nulidad de la operación de ' sale and lease back '; -Error en la valoración de la prueba documental y testifical, debiendo responder de las rentas impagadas FUNDACIÓN CAIXA BALEARS; Y -La existencia de dudas de hecho que excluyen la condena al pago de las costas procesales.



SEGUNDO.- No es controvertida la realidad del negocio jurídico en el que se enmarca el contrato de arrendamiento de autos. Se designa el negocio bajo la rúbrica 'sale and lease back', siendo que comprende un complejo de actos jurídicos que se describen en la resolución apelada. El 23 de octubre de 2010 la entonces Caja de Ahorros de Baleares, 'Sa Nostra', celebra los siguientes negocios jurídicos: -escritura por la que transmite a la ATELA INVERSIONES, S.L. la propiedad de cuarenta inmuebles entre los que figuran las cuatro fincas registrales que integran el edificio del nº12 de la Calle Concepción de esta ciudad. El precio total de venta es el de 55.739.208,15 euros más IVA.

-El pago del precio de la compra es financiado a través de dos préstamos con garantía hipotecaria sobre los inmuebles, uno concedido por SA NOSTRA COMPAÑÍA SE SEGUROS DE VIDA S.A. en importe de 33.443.524,09 euros, y el segundo en importe de 22.295.683,26 euros concedido por la propia vendedora.

-La adquirente ATELA INVERSIONES S.L. arrendó a SA NOSTRA las fincas adquiridas por plazo de veinte años, concediéndole derecho de opción de compra sobre la totalidad de esas fincas.

El contrato por el que se arrienda la finca de autos se acompaña al documento nº2 de la demanda.

El arrendamiento se pactó por un plazo de veinte años y con una renta de 293.931,11 euros anuales cuyo pago se fracciona por meses.

La parte apelante promovió en su escrito de contestación a la demanda, como primera cuestión y por vía de excepción, la nulidad de la operación de ' sale and lease back'. La resolución de primera instancia rechaza la excepción tanto desde una perspectiva procesal como material. Desde la primera perspectiva rechaza la excepción por dos motivos: -porque el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que la pretensión de nulidad se refiera al negocio jurídico en que se funda la pretensión del actor, que en este caso es el contrato de arrendamiento, invocando la demandada la nulidad de la operación de 'sale and lease back'; -porque la excepción propuesta exige la presencia en el procedimiento de todas las partes que intervinieron en el negocio cuya nulidad se postula y en el que no sólo fueron partes SA NOSTRA y ATELA INVERSIONES S.L, sino también SA NOSTRA COMPAÑÍA DE SEGUROS DE VIDA S.A. que otorgó préstamo hipotecario para financiar la adquisición de los inmuebles.

A pesar de los razonamientos anteriores, el Magistrado a quo entra a conocer de los motivos de nulidad que se invocan por la parte para desestimarlos. La parte apelante insiste en el recurso en la admisibilidad de la cuestión que planteó vía excepción, sosteniendo que no solicita la declaración de nulidad de la operación de ' sale and lease back ', sino la declaración de inexistencia de obligación de pago de las rentas, reproduciendo una serie de resoluciones del Tribunal Supremo. El examen de la cuestión conduce a confirmar la decisión del Magistrado a quo. Conforme al artículo 408.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 'Si el demandado adujere en su defensa hechos determinantes de la nulidad absoluta del negocio en que se funda la pretensión o pretensiones del actor y en la demanda se hubiere dado por supuesta la validez del negocio, el actor podrá pedir al Letrado de la Administración de Justicia contestar a la referida alegación de nulidad en el mismo plazo establecido para la contestación a la reconvención, y así lo dispondrá el Letrado de la Administración de Justicia mediante decreto'. Sólo las causas de nulidad absoluta permiten ser invocadas prescindiendo de demanda de reconvención, señalando la SAP de Ourense de 31 de octubre de 2018 que '...siendo la razón de ser de esa diferencia que la nulidad radical conlleva la inexistencia del negocio y no produce efecto jurídico alguno por lo que la sentencia que la acoge es meramente declarativa mientras que la nulidad relativa produce efectos en tanto no se pida en el plazo previsto, siendo la sentencia que la reconoce de carácter constitutivo requerida, por tanto, de demanda o reconvención. Así lo tiene declarado de forma uniforme y constante la jurisprudencia anterior a la LEC vigente (entre otras, SSTS de 25 de mayo de 1987 , 6 de octubre de 1988 o 22 de diciembre de 1992 ) que en su artículo 408.2 se hace eco de ella al permitir alegar por vía de excepción sólo la nulidad absoluta con posibilidad de que sea controvertida por el actor en la forma prevista para la contestación a la demanda'.

En cualquier caso, como exige el precepto transcrito, es preciso que la excepción venga referida al contrato que sustenta la pretensión actora, no siendo posible entrar a conocer de la pretensión de la codemandada sin dar intervención a terceros ajenos al procedimiento que fueron parte en el negocio jurídico, exigiendo la oportuna reconvención. Ello no se desvirtúa por las resoluciones que se citan por la parte, en tanto en ellas se recoge la doctrina elaborada por el Tribunal Supremo en materia de tercerías de dominio en las que la resolución que se dicte queda limitada a la ejecución en curso, sin producir efectos de cosa juzgada en relación a la titularidad del bien conforme al artículo 603 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a diferencia de lo que ocurre con las excepciones formuladas al amparo del artículo 408.2, que deben ser necesariamente resueltas en la resolución con plenos efectos de cosa juzgada por aplicación del artículo 408.3.

Por ello, debe desestimarse el motivo de apelación.



TERCERO.- En tanto que la resolución de primera instancia analiza la causa de nulidad que se invoca pese a considerarla procesalmente inadmisible, la parte apelante reproduce en esta alzada las alegaciones al respecto. Entiende la parte que la operación de 'sale and lease back ' es nula por causa ilícita. En el desarrollo del motivo alude la parte a: -los requisitos mínimos que, según la jurisprudencia, debe reunir el contrato de 'sale and lease back' para ser válido; -causa ilícita representada por: .) inexistencia de equilibrio entre las prestaciones pactadas entre las partes; .) inexistencia de equilibrio ente el precio de la compraventa y el precio fijado en el arrendamiento, siendo la renta pactada muy superior al precio de mercado; .) inexistencia de equilibrio entre los riesgos y las prestaciones de ambas partes en caso de incumplimiento; y .) no cumplir la opción de compra con los elementos de validez exigidos por la jurisprudencia.

Conforme al artículo 1275 del Código Civil 'Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral ', y a su artículo 1277 'Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario'. Es reiterada doctrina jurisprudencial que la ilicitud de la causa descansa en una finalidad negocial contraria la Ley o a la moral y común a todas las partes para dar virtualidad al contrato, de suerte que la nulidad que refiere al artículo 1275 del Código Civil requiere que el negocio persiga un fin ilícito o inmoral, pues el móvil se eleva a la condición de verdadera causa al imprimir a la voluntad de los otorgantes la dirección finalista y torpe del convenio ( SSTS 19 mayo , 22 diciembre 1981 ).

En el supuesto de autos no puede sino confirmarse la decisión del Magistrado a quo. La parte al promover la declaración de nulidad no basa la pretensión en la ausencia de los presupuestos que para todo contrato exige el artículo 1261 del Código Civil . Alude a la existencia de una causa ilícita que sustenta en no concurrir en el negocio celebrado todos los elementos que se exigen por la Jurisprudencia, así como en el desequilibrio que para las partes nace del negocio. Sin embargo, ninguno de esos elementos integra la causa ilícita que como contraria a la ley o a la moral describe el artículo 1277 del Código Civil . La ausencia en el negocio de todos y cada uno de los elementos que se relacionan en la STS de 2 de febrero de 2006 citada por la parte, no priva al negocio de una causa lícita, por cuanto en la resolución no se relacionan esos presupuestos como necesarios para que la operación sea válida, sino para que el contrato sea tal y no un negocio de fiducia.

No se alega por la apelante que la voluntad de las partes al celebrar el negocio haya traspasado los límites que le vienen impuestos por el artículo 1255 del Código Civil -ley, moral y orden público- Como se señala en la resolución apelada, las partes celebran el negocio en ejercicio de su autonomía de voluntad, no siendo razonable considerar que una entidad financiera lleve a efecto una operación sin medir los riesgos y para procurar beneficio exclusivo a un tercero. El Sr. Martín, quien intervino en el interrogatorio de BANKIA S.A. como Director de la Secretaría General, señaló que el ' sale and lease back' se planteó como operación a realizar con distintas sociedades y que al final sólo se llevó a efecto con ATELA INVERSIONES S.L. porque eran buenos clientes. Los peritos intervinientes en las actuaciones señalan que se trata de operación no ajena a las entidades bancarias. El interés que para la entidad implicaba la operación venía representado por la necesidad de mejorar los malos resultados obtenidos en el ejercicio anterior, permitiéndole hacer frente al pago de las preferentes que había emitido y evitar el descrédito que hubiera representado no poder hacerlo.

Ese interés debió ser suficiente para la entidad que, como ya se dijo, no puede considerarse actuara con desconocimiento y en beneficio de tercero, sin que nadie dude de esa condición. En el informe pericial incorporado por BANKIA S.A. y elaborado por PWC, se concluye que la operación 'desde un punto de vista contractual tendría una clasificación de compleja, configurada con la finalidad de hacer posible que la Entidad presentase unas cuentas con beneficios en el ejercicio 2010, cuando de no haberse celebrado la misma dichas cuentas arrojarían pérdidas', de forma que, como se refleja en el informe, como consecuencia de la operación, SA NOSTRA obtuvo unos beneficios de 6,60 millones de euros antes de impuestos, cuando en el ejercicio anterior el resultado en negativo fue de 30,83 millones de euros.

Por ello, debe desestimarse también el motivo de apelación.



CUARTO.- La parte codemandada impugna la resolución de primera instancia por la que se le atribuye la condición de arrendataria en el contrato de autos y por ende, se le hace responsable de las rentas devengadas y que se devenguen.

La cuestión que el Magistrado a quo se vio obligado a resolver es precisamente cuál de las entidades demandadas ostenta la condición de arrendataria dada la incertidumbre que sobre ese aspecto se generó por el proceso de segregación que afectó a SA NOSTRA. Es ésta la que originariamente interviene en el proceso de 'sale and lease back ', de forma que es ella la que originariamente vende, financia en parte, arrienda y es titular del derecho de opción de compra. El contrato de arrendamiento se celebró, al igual que todos los negocios que comprende la operación, el 23 de octubre de 2010. En ese momento, la vendedora ya se hallaba inmersa en el proceso de modificación estructural, como evidencia que la cláusula novena del contrato de arrendamiento previera que 'El cambio producido en la persona del Arrendatario y/o arrendador como consecuencia de su fusión, escisión, transformación, cesión global de activos y pasivos e integración en un grupo financiero a través de un Sistema Institucional de Protección, no se reputará cesión del arrendamiento, no requerirá consentimiento de la otra parte, y, siguiendo la norma establecida en la estipulación anterior, tampoco dará lugar al incremento de la renta, excluyendo las Partes expresamente la aplicación del artículo 32 de la LAU '. La segregación se escritura el 14 de septiembre de 2011, transmitiendo a BANCO MARE NOSTRUM S.A. la totalidad del patrimonio de SA NOSTRA, con la excepción de la participación de la Caja en el Banco y de los activos y pasivos afectos a la obra benéfico-social. A partir de ese momento es cierto que SA NOSTRA lleva a efecto actos que permiten atribuirle la condición de arrendatario, y que se resumen en los siguientes: -Asumió el abono de la renta por la ocupación del inmueble hasta noviembre del año 2011, y de julio de 2013 a junio de 2014 según se desprende de las auto facturas emitidas.

-El 22 de septiembre de 2011 la propiedad y SA NOSTRA firman documento por el que acuerdan que BANCO MARE NOSTRUM S.A. se subrogue en la condición de arrendatario.

-El 14 de noviembre de 2011 SA NOSTRA solicita de ATELA INVERSIONES S.L. consentimiento para ceder las fincas objeto de arrendamiento a la Consellería de Educación y Cultura del Govern Balear, y, aun cuando en el lateral del folio empleado para ello figura BANCO MARE NOSTRUM S.A, la comunicación la firma el apoderado de SA NOSTRA.

-En fecha de 3 de mayo de 2012 se remite comunicación en la que se refiere que con motivo de la integración de Sa Nostra en BMN, éste último abona todos los alquileres a excepción de la renta del Centro de Cultura de la Calle Concepción, que al depender de la Obra Social se tramitará y abonará desde Sa Nostra.

Ello no obstante, y conforme a lo que se resuelve en primera instancia, hay otros actos determinantes para atribuir esa condición a BANCO MARE NOSTRUM.

-Éste emite auto-facturas para el pago de la renta por los meses de diciembre de 2011, enero, febrero y marzo de 2012.

-En la operación de la que trae causa la presente intervine inicialmente la entidad SA NOSTRA en condición de vendedora, prestamista, arrendataria y titular de opción de compra. Como se ha venido exponiendo, la entidad SA NOSTRA se ve inmersa en proceso de segregación del que surge la entidad BANCO MARE NOSTRUM. A partir de ese momento, la entidad SA NOSTRA pasa a constituir una fundación, hasta que fue absorbida por FUNDACIÓ CAIXA BALEARS. En el contrato de arrendamiento inicial se hace constar que el local se ocupa para 'desarrollar su actividad económica en cualquiera de sus vertientes'. Es BANCO MARE NOSTRUM el que sucede a SA NOSTRA en el contrato celebrado a través del proceso de modificación estructural. Debe descartarse la alegación de la parte apelante acerca del error sufrido por el Magistrado a quo, exponiendo la resolución el negocio jurídico celebrado y el proceso de segregación en la forma que resulta de la prueba practicada.

-En el proyecto de segregación, artículo 4.1, se hace constar que 'el objeto de la segregación es el conjunto de elementos patrimoniales principales y accesorios que componen el negocio financiero de las Cajas, entendido en el sentido más amplio, esto es, la totalidad de los activos, pasivos, derechos, obligaciones y expectativas de las Cajas, excluidos únicamente los Activos y Pasivos Excluidos, lo que constituye una unidad económica en el sentido del artículo 71 de la LME, indicando que los elementos del activo y del pasivo del Patrimonio Segregado se designan en el Anexo 6 del Proyecto de Segregación'. El apartado 2 del mismo artículo del proyecto determina que 'Todos aquellos activos y pasivos que no hayan sido descritos expresamente como Activos y Pasivos Excluidos formaran parte del Patrimonio Segregado y serán transmitidos a Banco Mare Nostrum en virtud de la Segregación'. Conforme los principios de facilidad y disponibilidad probatoria contenidos en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , incumbe a la entidad demandada y apelante justificar debidamente los activos y pasivos que formaron parte del proceso de segregación, a fin de conocer si, frente al tercero ajeno a eso proceso de modificación estructural que ninguna intervención ha tenido en él, ostenta la condición de arrendataria. No puede decirse que la prueba practicada excluya esa condición. En el Anexo 7 del proyecto de segregación se relacionan los activos y pasivos excluidos del proceso y entre ellos no figura el contrato de arrendamiento del inmueble de autos, lo que, por aplicación de las normas que rigen el proceso de segregación, no excluido expresamente el derecho de arrendamiento, forma parte del patrimonio segregado, con la consiguiente condición de arrendataria de la entidad resultante.

-No excluye lo anterior las consideraciones de la parte acerca de que en el inventario de inmuebles afectos a la obra social no debiera incluirse el contrato en contra de lo que se razona en la sentencia. En el proceso de segregación no se incluyeron los bienes afectos a la obra social de las Cajas. Pese a ello, y pudiendo contarse entre ellos activos o pasivos de indudable valor, sólo se relacionan los inmuebles. El contrato de arrendamiento de que se trata no aparece relacionado de ninguna forma pese a su importancia económica y con independencia de la calificación contable que pudiera merecer.

-La estrecha vinculación entre las operaciones que se integran en la de 'sale and lease back' se pone de manifiesto en la opción de compra que se reconoció por ATELA INVERSIONES S.L. a SA NOSTRA. En la escritura que se otorga al efecto se describe como objeto del contrato la concesión de 'un derecho de opción de compra para adquirir, EN CONJUNTO, las fincas descritas'. Se pacta un precio 'en conjunto' de 55.840.133,26 euros, y se acuerda que el ejercicio de la opción deberá efectuarse por la totalidad de los inmuebles. Se prevé, además, la íntima relación que existe entre la opción y los contratos de arrendamiento, no pactándose prima alguna expresando que 'siendo tanto los contratos de arrendamiento como el de opción de compra elementos relacionados entre sí, imprescindibles y causalizados los unos del otro, sin cuyo otorgamiento conjunto, la parte optante/arrendataria, no hubiera suscrito la relación jurídica que regulan, se concede de forma gratuita, sin cargo o prima alguna a cargo de la optante'. Esa estrecha vinculación entre las operaciones -expresamente querida por las partes- determina que sean inescindibles, no pudiendo disgregar una de ellas y modificar los sujetos vinculados de suerte que, como se señala por el Magistrado a quo, BANCO MARE NOSTRUM pasó a sustituir a SA NOSTRA deviniendo arrendatario del inmueble.

-La vinculación que nace entre los negocios que se integran en el más complejo, se expone también en los informes periciales que obran en autos. En particular, PWC informa en el sentido de que se trata de un conjunto complejo de contratos que, si bien se configuran como independientes, materialmente están vinculados entre sí, sin que puedan entenderse de modo aislado.

-Como se expone en la resolución de primera instancia, el contrato de subarrendamiento celebrado tras el proceso de segregación entre SA NOSTRA y XANGOTINO S.L.U. evidencia que la FUNDACIÓ SA NOSTRA, que desarrollaba la obra social, no ostentaba la condición de arrendataria. Se observa en el contrato que quien interviene en él como arrendataria es la entidad SA NOSTRA, haciéndolo FUNDACIÓ SA NOSTRA como subarrendataria en virtud del contrato que se celebró el 23 de octubre de 2010, lo que determinaría los apuntes contables y el abono de gastos por parte de la Fundación.

Los anteriores elementos consignados en la resolución apelada y conformes con la prueba practicada, determinan la desestimación del recurso interpuesto.



QUINTO.- Se impugna por la parte el pronunciamiento en materia de costas procesales al entender que concurren serias dudas de hecho o de derecho que excluyen su imposición.

La Sentencia de esta misma Sala de 30 de junio de 2017 se pronuncia sobre lo que deba entenderse por serias dudas de hecho al señalar que 'La excepción a la regla del vencimiento es la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho, razonadamente apreciadas por el juez. La apreciación de si en un caso concreto concurren las 'serias dudas de hecho', debe basarse en las siguientes premisas: - La interpretación de lo que deba entenderse por 'serias dudas de hecho' ha de ser siempre restrictiva por tratarse de una excepción.

- El carácter dudoso de los elementos fácticos del pleito ha de venir determinado por las dificultades probatorias sobre la existencia de los hechos constitutivos de la pretensión. Lo fáctico resulta dudoso el proceso se revela como imprescindible puesto que sin él hubiese sido imposible establecer los hechos relevantes para la resolución del litigio'.

En el supuesto de autos no se aprecian las dudas que propone la parte. Las dudas de hecho que se aprecian en la sentencia lo son en relación a la demanda que la parte actora dirigió contra SA NOSTRA, siendo la entidad actora tercero ajeno a la relación entre las codemandadas y existiendo actos de ambas que motivaban que la demanda se dirigiera contra las dos, en tanto que las codemandadas mantienen conflicto sobre quién es la obligada. Esas dudas no pueden predicarse de la demandada condenada por conocer el negocio celebrado y el proceso de segregación que se llevó a efecto, por lo que el motivo no puede prosperar.



SEXTO.- En aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso, obliga a imponer a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para la interposición del recurso.

Fallo

1.Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Abajo Abril, en nombre y representación de BANKIA S.A. (antes BANCO MARE NOSTRUM S.A) contra la Sentencia dictada en fecha de 28 de diciembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de Palma en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

2.Se confirma la expresada resolución.

3.Se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada.

4.Se acuerda la pérdida del depósito constituido para la interposición del recurso.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA Recursos .- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente .- Es órgano competente para conocer de ambos recursos (si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos .- Ambos recursos se interpondrán ante este Tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, sucrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos .- Las parte podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15º de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrado indicada en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.