Sentencia Civil Nº 294/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 624/2013 de 01 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO OCHO DE MÁLAGA.

JUICIO VERBAL NÚMERO 588/2012.

ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 624/2013.

SENTENCIANº 294/2015

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don Hipólito Hernández Barea

Magistrados:

Don José Javier Díez Núñez

Don Melchor Hernández Calvo

En la Ciudad de Málaga, a unode junio de dos mil quince. Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal número 588 de 2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Málaga, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de doña Soledad , representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Felipe Torres Chaneta y defendida por el Letrado don Domingo Guzmán Tirado, contra doña Angustia , representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Rafael Rosa Cañadas y defendida por la Letrada doña Inmaculada Martínez Cuevas: actuaciones procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Ochode Málaga se siguió juicio verbalnúmero 588/2012, del que este Rollo de Apelación dimana, en el que con fecha cuatrode enerode dos mil trece se dictó sentenciadefinitivaen laque se acordaba en su parte dispositiva: 'FALLO: 1º) Estimo parcialmente la demanda principal formulada por el Procurador Sr. Torres Chaneta en representación de Doña Soledad contra Dña Angustia representada por el Procurador Sr. Rosa Cañadas, condenando a Dña. Angustia a pagar a Doña Soledad la suma de 4.563,73 euros más intereses legales, sin condena en costas. 2º) Desestimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por Dña. Angustia representada por el Procurador Sr.- Rosa Cañadas contra Doña Soledad representada por el Procurador Sr. Torres Chaneta, y absuelvo a la demandada por vía de reconvención de toda pretensión en su contra deducida en el presente procedimiento. Con imposición la actora reconviniente de las costas ocasionadas por la demanda reconvencional', dictándose auto en fecha veinticinco de febrero siguiente en el que se acordaba en su parte dispositiva: Acuerdo desestimar la solicitud de rectificación deducida por el Procurador Sr. Rosa Cañadas, en nombre y representación de Dña. Angustia en el escrito presentado el 16 de enero de 2013'.

SEGUNDO.- Contra la indicada resolución, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal dela parte demandada, oponiéndosela adversa demandante a su fundamentación,remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de laspartes, a esta Audiencia en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló el día veintiocho de mayoúltimopara deliberación del tribunal, quedando a continuación conclusas las actuaciones para el dictado de la sentencia correspondiente.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia definitiva dictada en la primera instancia pasa a ser combatida en apelación por la representación procesal de la parte demandada argumentando en su contra como motivos: 1º) Infracción de ley y jurisprudencia aplicable a tenor de los artículos 458 y 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sobre enriquecimiento injusto y reglas de la carga de la prueba y valor probatorio de los documentos aportados, ya que la parte actora ha mantenido que no tuvo conocimientode la resolución del contrato hasta el señalamiento de la vista el 18 de septiembre de 2012, de ahíque ampliara su reclamación de rentas hasta el mes de septiembre, incluyendo las rentas y gastos de suministros, negando la recurrente esta afirmación, pues desde el 2 de marzo de 2012 la arrendadora tuvo conocimiento de la resoluciónanticipada del contrato, lo que queda acreditado con la remisión por correo electrónico enviado por la inquilina en fecha 2 de marzo de 2012, según documento número uno de la reconvención, así como por la entrega de las llaves, avisándole a la propietaria que las dejaría en el buzón, lo cual se lo comunica igualmente por correo electrónico -documento aportado en el acto de la vista-, lo que, además, se justifica con el resto de los documentos aportados, lo que pone de manifiesto que la propietaria-arrendadora pudo tener perfecto conocimiento de que la Sra. Angustia se había marchado de la casa y la misma estaba libre y expedita, como (i) las facturas de suministros que bajan considerablemente entre los meses de enero a abril, (ii) las facturas de Emasa y (iii) el documento número 16 aportado por la actora en el acto del juicio, consistente en factura de reparación de calentador y e-mail enviado el 7 de marzo de 2012 donde la Sra. Soledad reconoce haber reparado el termo pagando una factura de 400 euros, por lo que, a su juicio, la demanda principal sólo podría haber sido estimada parcialmente en cuanto a la reclamación de la rentadel mes de marzo y cantidades asimiladas a esta hasta esa fecha por un total de 684Ž65 euros, no procediendo por las rentas posteriores reclamadas y concedidas por sentencia; 2º) En segundo lugar, invoca error en la apreciación de los hechos e infracción de ley, en concreto de los artículos 385 y 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,y 3º) Por infracción de ley y doctrina aplicable, por procedencia de la compensación de las rentas adeudadas como debidas con la fianza prestada en su día, infringiendo los artículos 1156 y 1195, ambos del Código Civil , al entender que procedía compensar los 600 euros de fianza con la suma fijada como adeudada por la Sra. Angustia , pues en tanto que la relación contractual dejó de existir y fue devuelta la posesión del inmueble, y sobre todo ninguna indemnización adicional ha sido solicitada en la vista, ninguna otra responsabilidad va a derivarse entre las partes, por lo que debe ser estimada la compensación solicitada del importe de fianza (600 €) con la suma que la parte demandada se allanara (684Ž25 €), añadiendo que en tanto las facturas abonadas por la demandada-arrendataria no fueron impugnadas, procedería compensar la suma que reclama la actora principal, rentas hasta marzo de 2012, con el importe de las referidas facturas (398Ž84 €), motivos en base a los cuales se peticiona del tribunal de alzada el dictado de sentencia por la que se acuerde: a) Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la actora principal reconociendo un crédito a su favor por importe de las rentas adeudadas hasta el 31 de marzo de 2012, por importe de 684Ž65 euros, con estimación de la reconvención planteada y, por tanto, acordando la resolución del contrato de arrendamiento desde el 1 de abril de 2012 y la existencia de un crédito compensable por importe de 998Ž84 euros a favor de la demandada-arrendataria, por los conceptos de fianza prestada y facturas abonadas en reparaciones que eran obligación de la propiedad, resultando una diferencia a su favor de 314Ž59 euros con condena en costas, o b) Subsidiariamente, estimación parcial de la demanda interpuesta por la actora principal reconociendo crédito a su favor por importe de las rentas adeudadas hasta el 31 de marzo de 2012, por importe de 684Ž65 euros, con estimación parcial de la reconvención y, por tanto, acordando la resolución del contrato de arrendamiento desde el 1 de abril de dicho año y la existencia de un crédito compensable por importe de 600 euros, cantidad correspondiente sólo a la fianza, resultando una diferencia a favor de la actora principal de 84Ž65 euros, con condena en costas.

SEGUNDO.- Planteado el debate en los términos expresados en el fundamento anterior, puntual consideraciónpreliminar ha de efectuarse a los efectos resolutorios de la controversia litigiosa suscitada en alzada, cual es que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem'conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, presentándose como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras-, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985 , 13 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994 -, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador 'a quo', bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, parámetros éstos de actuación a tener en consideración en las diversas cuestiones a tratar en el controvertido asuntos litigioso, y así: 1º) En primer lugar, se hace procedente entrar en el examen concerniente a la pretendida por demanda reconvencional declaración ((unilateral) de resolución contractual desde el 1 de abril de 2012 a virtud de las comunicaciones que mantiene la arrendataria haber practicado fehacientemente a la demandante-arrendadora, tesis que debe decaer con plena indiferencia acerca de la efectividad de esas comunicaciones practicadas, a partir del momento en el que las normas y principios contractuales contenidas en el Código Civil cuya aplicación supletoria expresamente ordena el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, determinan (i) que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos (artículo 1091), (ii) que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (artículo 1256), y (iii) que cuando el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado (artículo 1565), lo que nos lleva a la conclusión preliminar del no otorgamiento que el simple desistimiento unilateral fuerce desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio contraído, efecto que tan solo se producirá, bien porque en tal sentido exista acuerdo de voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditar alguna de las causas establecidas legalmente, de manera que mientras una u otra circunstancia ser produzca, es claro que permanece en vigor el vínculo arrendaticio y, por consiguiente, el deber de cumplir las obligaciones asumidas, debiendo tenerse en cuenta que para los arrendamientos de plazo inferior a 5 años o de 5 años, como es el caso, al estar concertado antes de la reforma legislativa que redujo el plazo a los 3, nada se contempla en la ley respecto a la posibilidad de las partes para desistir unilateralmente del contrato, salvo pacto en contrario, comportamiento el mostrado por la arrendataria demandada que, en absoluto, puede conllevar el efecto liberatorio pretendido, por cuanto que como señalan, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona (Sección 13ª) de 16 de diciembre de 2005 y de Tarragona de 26 de octubre de 2000 , 'la simple manifestación unilateral de quererlo dar por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado, no produce una automática extinción y resolución del mismo, pues aun cuando la entrega de llaves encierra una firme y definitiva voluntad por parte del arrendatario, de dar por finalizada la relación arrendaticia, ello en modo alguno significa que la arrendadora aceptase la extinción del contrato y la liberación de pagar aquél renta alguna como se pretende', continuando en tales supuestos la obligación fundamental del arrendatario de abonar la renta ( artículo 1555.1 del Código Civil ), pues pese a que no ocupe efectivamente el inmueble litigioso dicha circunstancia no le priva de su condición de arrendatario, ya que, como señalara la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 23 de mayo de 2001 el plazo 'asegura también al propietario la percepción de rentas cuantiosas, permanentemente adoptadas a las fluctuaciones del poder adquisitivo', y en este ámbito de actuación la ya tradicional doctrina jurisprudencial vino afirmando en relación al posible enriquecimiento injusto que se podría producir en favor del arrendador que recuperase anticipadamente al vencimiento del plazo pactado la posesión de la vivienda que 'se produciría un indudable enriquecimiento injusto para el arrendador si se le reconociera el derecho a la percepción de la totalidad de las rentas correspondientes al período incumplido del contrato anticipadamente resuelto por el arrendatario a pesar de que el local [vivienda] no hubiese llegado a estar efectivamente desocupado durante la totalidad de dicho tiempo, merced a la nueva cesión de arrendamiento del mismo a tercera persona'- T.S. 1ª SS. de 15 de julio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , 15 de julio de 2002 y 3 de febrero de 2006 -, situación que no se produce en el supuesto analizado en el que pactado el contrato en fecha 21 de julio de 2010 por plazo de 5 años, es decir, hasta el 21 de julio de 2015, se tiene por resuelto en septiembre de 2012, antes del vencimiento del plazo contractual pactado (5 años), lo que implica que nunca, en tales circunstancias, puede generar ese desestimiento unilateral el efecto pretendido por la arrendataria apelante, habida cuenta que las reglas de actuación en la materia no son otras que (a) el arrendatario no puede desistir anticipadamente del contrato en ningún caso cuando se trate de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, (b) que, ni siquiera el arrendatario puede desistir cuando se haya fijado una duración igual o inferior a 5 años o (c) cuando se hubiese fijado una duración superior, no se haya llegado a los 5 años del contrato, según normativa vigente a la fecha de interposición de la demanda; 2º) Rechazada de plano la pretendida declaración resolutoria del contrato locativo, esa solicitud parece presentar como base, igualmente, la carencia de 'habitabilidad'de la vivienda que llevó a la arrendataria aasumir determinadas obras de mantenimiento y conservación sobre el inmueble, lo que parece presentar como causa legitimadora de la precitada acción resolutoria ejercitada en demanda reconvencional y que, a efecto, fuera desestimada en la sentencia ahora recurrida, pronunciamiento judicial que es asumido por el tribunal colegiado de alzada a partir del momento en el que si bien, no cabe la más mínima duda, de que se considera incumplimiento contractual, causa del resolución del arrendamiento, la falta de diligencia del arrendador en las obras de reparación necesarias para garantizar la habitabilidad del inmueble arrendado, ya que conforme a lo previsto en los artículos 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1559.2 del Código Civil , es obligación del arrendador conservar la vivienda en tales condiciones y hacer todas las reparaciones necesarias para conservarla en el estado de servir para el uso a que se destina, no puede ponerse en entredicho tampoco que antes de adoptar la decisión de abandono del inmueble se hace exigible practicar requerimiento al arrendador para que efectúe las obras de reparación, y en esta línea de actuación denuncia la demandada arrendataria el incumplimiento que imputa a la propietaria en atención a las facturaciones que aportara a las actuaciones de las que el órgano enjuiciador ofrece lectura diametralmente impuesta a la llevada a cabo por la recurrente, ya que del cruce de correspondencia entre las contratantes se advierte que esas 'reparaciones'se hacen operativas sin acudir previamente a la demandante para que asuma el gasto en la forma que tuviera por más conveniente, lo que no resta la posibilidad de que en función de la 'urgencia'tuvieran que ser llevadas a cabo inmediatamente y comunicadas a posteriori a la arrendadora, pero dicha situación también decae a partir del momento en el que si se analizan detenidamente los documentos 3 y 4 acompañados con la demanda reconvencional, aparece que el fallo eléctrico por cuya reparación se abonaran 250Ž16 euros, según literalmente recoge el 'presupuesto', que no factura, presentado expresa 'se observa sobrecarga en la línea de la lavadora conectada con tres aparatos'y 'revisada la línea se recomienda nosobrecargarla', y en cuanto a la rotura de la pieza de descarga de la cisterna por importe de 148Ž68 eurospuede ser entendida como reparación imputable a la propia arrendataria derivada del uso ordinario al afectar a elementos que carecen del carácter estructural o que afecte a elementos fijos,aun a pesar de que anteriormente asumiera la demandante reparación idéntica (folio 93), queriendo decir con ello este tribunal que dichas deficiencias en la habitabilidad de la vivienda arrendada no pueden derivar en el dictado de una resolución del contrato locativo, pues no cabe calificar el incumplimiento, que no lo es, de esencial como para producir tan drástico efecto, pero, es más, esas facturaciones que se pretenden compensar con la reclamación adversa y a la que (parcialmente) se allana la demandada por cuantía de 684Ž65 euros, por rentas no es acogible, ya que, como venimos diciendo, esas facturaciones debieron ser asumidas por la demandada o, en su caso, como correctamente razona la juzgadora de instancia, sobre esa serie de deficiencias de mayor entidad se observa anemia probatoria total y completa, carga que competía en exclusiva a la arrendataria de conformidad con las reglas del 'onus probandi'contenidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es más, esas deficiencias del inmueble que afectaran al suelo de la cocina en el interrogatorio de la demandada en el acto del juicio admitió que fueron arregladas y pagadas por la demandante, y 3º) Por último, en cuanto a la compensación peticionada de la fianza prestada por cuantía de 600 euros con la suma reclamada de adverso, denegado en la instancia, es pronunciamiento con el que en alzada se muestra plena conformidad con la juzgadora de instancia puesto que, a nuestro entender, la constitución de fianza queda configurada como una obligación impuesta a la celebración del contrato de exigencia y prestación en metálico de una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda que pasa a cumplir una 'garantía'propia del derecho de prenda, pretendiendo con su importe garantizar el reintegro de rentas y gastos y de cantidades cuyopago corresponde al arrendatario, así como el resarcimiento de los daños causados por éste en el inmueble arrendado, abriéndose al final del arriendo lo que se hace en llamar por la doctrina científica 'fase liquidatoria'por el que se constituye un saldo resultante, previo examen por el arrendatario de las obligaciones garantizadas con la fianza, que podrá ser favorable al arrendatario, total o parcialmente, o al arrendador, y en tal coyuntura es lo cierto que por la jurisprudencia menor se viene negando la posibilidad derealizar la liquidación de la fianza por vía de demanda reconvencional frente a una acción resolutoria porque, se dice, que hasta la recuperación de la posesión 'no era exigible, ni posible la contradicción procesal necesaria ni la tan necesaria prueba sobre tal extremo (...), sin perjuicio de que, en fase de ejecución de sentencia pueda el Juez dar lugar a la compensación económica entre la cantidad que resulte adeudada a la arrendataria y el importe de la fianza que por ésta proceda devolver, descontándolo del importe de la condena'- SS. de las Audiencias Provinciales de Madrid (Sección 11ª) de 1 de octubre de 2004 y (Sección 13ª) de 26 de diciembre de 2001, de Barcelona (Sección 4ª) de 15 de abril de 1999 y de León (Sección 1ª) de 9 de octubre de 2000 -, siendoel caso que en esatoma de posesión de la vivienda arrendada, recuperada por la demandante en septiembre de 2012, tras suspenderse la primera de las vista señaladas,denuncia en el acto del juicio incidenciasdetectadas en la vivienda imputablesa la arrendataria y ocupantes, aportando para ello reportaje gráfico de daños, lo que deriva en la imposible aplicación compensatoria en el momento procesal en que nos encontramos.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procederá imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y aplicación general al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Angustia , representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Rosa Cañadas, contra la sentencia de cuatro de enero de dos mil trece, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Málaga en autos de juicio verbal número 588 de 2012, confirmando íntegramente la misma, debemos acordar y acordamos imponer las costas procesales devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de estasentencia, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos ay firmamos.

E/

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal, de lo que yo, el Secretario, doy fe.