Sentencia CIVIL Nº 294/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 940/2017 de 15 de Mayo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866150
FAX: 934867109
EMAIL:aps11.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120148244585
Recurso de apelación 940/2017 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 05 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1003/2014
Parte recurrente/Solicitante: Javier
Procurador/a: Inmaculada Lasala Buxeres
Abogado/a:
Parte recurrida: Lázaro , Lorenzo
Procurador/a: Juan Alvaro Ferrer Pons
Abogado/a: Felix Mirabel Sanz
SENTENCIA Nº 294/2019
Don Antonio Gómez Canal (Presidente)
Don Antonio José Martínez Cendán
Doña Carla Paola Arias Burgos (ponente)
En Barcelona, a 15 de mayo de 2019
La Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona formada por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba
identificados ha visto en grado de apelación los autos de JUICIO ORDINARIO 1003/14 sobre declaración
de error registral y condena de hacer seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de
Barcelona, demanda de Lorenzo Y Lázaro representados por el Procurador Don Juan Álvaro Ferrer Pons
y defendidos por el Letrado Don Félix Mirabel Sanz, contra Javier , representado por la procuradora Doña
Inmaculada Lasala Buxeres y asistido por el letrado Don J. Majen, y que penden ante nosotros por virtud del
recurso interpuestos por el demandado contra la Sentencia dictada en dichas actuaciones en fecha 19 de julio
de 2.017 y pronuncia la presente resolución en base a los siguientes,

Antecedentes

Primero.- RESOLUCIÓN RECURRIDA.

En el juicio ordinario 1003/14 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Barcelona recayó Sentencia el día 19 de julio de 2.017 cuya parte dispositiva establece textualmente lo siguiente: Que estimo la demanda presentada por el procurador Sr. Ferrer Pons en nombre y representación de D. Lorenzo y de D. Lázaro contra D. Javier , declaro la existencia de un error en el detalle de la inscripción registral de la finca y condeno al referido demandado a estar y pasar por tal declaración, a realizar cuantas acciones sean necesarias para proceder a inscribir en el Registro de la Propiedad la correcta realidad de la finca, en la que se refleje la titularidad comunitaria de la piscina y la zona donde ésta se ubica y a devolver a la comunidad de propietarios la posesión de la piscina y su zona con la correspondiente entrega de llaves de su puerta de acceso. Y todo ello debiendo cada parte asumir las costas causadas con su intervención.

Segundo.- LAS PARTES EN EL RECURSO.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Javier , recurso al que se opusieron las contrarias en el traslado conferido al efecto. A continuación las partes fueron emplazadas ante la Superioridad y ambas comparecieron en tiempo y forma.

Tercero.- TRAMITACIÓN EN LA SALA.

Recibidos los autos en esta Sección, descartamos la necesidad de celebración de vista. El día 27 de marzo de 2.019 tuvo lugar la sesión de deliberación, votación y fallo.

Cuarto.- CUMPLIMIENTO DE LOS TRÁMITES.

En la tramitación de la segunda instancia jurisdiccional se han observado todas las prevenciones legales en vigor a excepción del plazo global de duración debido al cúmulo de asuntos que penden ante esta Sección.

Expresa la decisión del Tribunal la magistrada en comisión de servicios Doña Carla Paola Arias Burgos, que actúa como ponente.

Fundamentos

Primero.- En el juicio ordinario 1003/14, seguido por el Juzgado de Primera Instancia Número 5 de Barcelona, se instó por Lorenzo Y Lázaro demanda en ejercicio de acción de declaración de error registral y prestación de hacer contra Javier .

En la contestación, el demandado plantea la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda ( artículo 424 LEC ) en relación con la falta de precisión del petitum, declare la existencia de un error en el detalle de la finca inscrito en el Registro de la Propiedad que no se ajusta a la realidad de la misma, siendo el detalle correcto de la descripción de la finca el que se indica en el informe pericial elaborado por la arquitecta Yolanda . Petitum que no cumpliría los requisitos del artículo 424 LEC .

En cuanto al fondo, invoca la prioridad de los asientos registrales y consideración de tercero de buena fe ( artículo 34 LH ) así como la aceptación de los mismos por los actores.

La sentencia estima la demanda, sobre el entendimiento de que el promotor habría introducido, durante el curso de la obra, la modificación consistente en la conversión de un elemento inicialmente privativo (patio de la vivienda planta sótano, del demandado) en comunitario, debiendo el demandado aceptar dicha calificación, que resultaría de la prueba practicada.

NO impone sin embargo costas a ninguna de las partes, en aplicación del criterio de serias dudas de hecho.

Segundo.- RECURSO DE APELACIÓN FORMULADO POR Javier .

El recurso se fundamenta en el error en la valoración de la prueba, error en la aplicación del derecho, prevalencia del principio de la fe pública registral.

Subsidiariamente, infracción del artículo 218 LEC .

Se estima el recurso.

De la prueba practicada en primera instancia no se destruye el principio de prioridad registral y presunción de buena fe que ampara al adquirente, aquí apelante.

Ciertamente la presunción de exactitud del Registro de la Propiedad es la eficacia del mismo, en un doble aspecto, presunción iuris tantum en beneficio del titular registral ex artículo 38 (y otros) de la Ley Hipotecaria llamado principio de legitimación registral y presunción iuris et de iure en beneficio del tercero, que mantiene en la adquisición al titular registral que ha reunido en los presupuestos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , llamado principio de fe pública registral.

A estos efectos conviene recordar con la STS de 28 de junio de 2002 , que 'la fe pública registral despliega su eficacia protectora en favor del tercer adquirente que, de buena fe , contrató confiado en lo que publica el Registro, aunque este sea inexacto y discordante con la realidad extraregistral, 'ya se entienda la buena fe como puro y simple desconocimiento de la inexactitud registral ya, según la jurisprudencia, como la creencia de titularidad del transmitente -sentido positivo- y la ignorancia de inexactitudes o vicio invalidatorios de esa titularidad -sentido negativo- ( sentencias de 19 de Julio de 1.989 y 22 de Diciembre de 2.000 )' , como dice la sentencia de 26 de Junio de 2.001 . La buena fe en el adquirente se presume, 'de forma que la presunción 'iuris tantum' que en este ámbito proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ha de ser debidamente desvirtuada según resulta de las sentencias de 12 de Noviembre de 1.960 , 11 de Febrero de 1.993 , 30 de Noviembre de 1.991 y 23 de Enero de 1.989 , impugnación que, como dice esta última sentencia, ha de hacerse con probanzas auténticas y fehacientes' ( sentencia de 14 de Febrero de 2.000 ); si bien es doctrina jurisprudencial reiterada que la declaración de existencia o inexistencia de buena fe es una cuestión de hecho y, por tanto, de la libre apreciación del juzgador de instancia, igualmente es doctrina jurisprudencial la que proclama que la buena fe (o, en su caso, la mala fe ) es también un concepto jurídico que se apoya en la valoración de una conducta deducida de unos hechos, cuya valoración jurídica puede ser sometida a revisión casacional ( sentencias de 5 de Octubre de 1.990 , 22 de Octubre de 1.991 , 8 de Junio de 1.992 , 7 de Mayo y 9 de Octubre de 1.993 , 9 de Octubre de 1.997 y 5 de Junio de 1.999 ).' El analizado proyecto As Built, único donde se recogen las modificaciones que han dado lugar a la discrepancia consistente en la titularidad de la piscina y zona colindante no consta haya sido conocido por el demandado con carácter previo a la adquisición de la vivienda; de hecho, su entrada en el Registro del Ayuntamiento para aprobación no se produce más que tras la venta. Tampoco se acredita la posesión de la piscina y terreno colindante, sin que unas meras fotografías, correspondientes claramente a un momento puntual, sin que por parte del vendedor se haya hecho entrega de las llaves de acceso a la piscina puede constituirse en prueba concluyente alguna en torno a una posesión continuada, pacífica, legal y en concepto de dueño que pueda constituir siquiera un indicio que permita destruir la presunción de buena fe del adquirente demandado.

La existencia de un pasillo (con una puerta de acceso cuya llave no ha estado nunca en posesión de los demandantes) de acceso a la piscina y zona colindante, sin un proyecto de obra autorizado por el Ayuntamiento a fecha de otorgamiento de la escritura pública, es sólo un indicio que, separadamente del resto de la prueba, que, contundentemente, atribuyen al discutido terreno carácter privativo, no tiene un valor probatorio específico, precisamente por ser un solo indicio y por cuanto puede tener una interpretación ambivalente, no es, por lo tanto definitiva y tampoco va acompañado de otros indicios más concluyentes.

Porque no lo sería la existencia o no de contadores de agua y eléctricos comunitarios, desde el momento en que no se ha producido al respecto una situación consolidada, sino que, por el contrario, unos y otros propietarios han intervenido para evitar la consolidación de la situación pretendida por el contrario.

Tampoco es concluyente la existencia de un escalón que diferencia alturas entre el sótano 2º, del demandado, y la piscina y zona colindante, circunstancia que responde únicamente a razones técnicas y económicas, al evitar la construcción de otra bomba de desagüe.

Tampoco determina la titularidad de la zona litigiosa, como pretende la actora, el hecho indiscutido de que la entidad bancaria haya comercializado las viviendas como con piscina; ello derivaría, en todo caso, en una posible responsabilidad por irregularidades en la comercialización que no son el caso analizar.

Dicha irregular comercialización no puede imponerse frente a las descripciones registral y catastral que de manera indubitada atribuyen al terreno litigioso carácter privativo.

La propia lectura de la escritura de compraventa, en la que los compradores aceptan como indiscutible la descripción registral de sus inmuebles, en la cual no consta en modo alguno el derecho de uso sobre el terreno discutido o la calificación del citado elemento como privativo, de acuerdo con la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal.

La escritura de compraventa de las tres viviendas afectadas incluye como cláusula tercera la renuncia expresa de los compradores, no sólo al saneamiento por vicios ocultos, sino también a formular reclamación alguna por errores en la descripción de la finca, defectos o excesos de cabida, o por deterioros o daños de que adolezca.

La razón de ser de esta cláusula reside en que el propietario no fue el promotor de las viviendas, sino el adjudicatario, por quiebra de la promotora, adquiriendo BANCO SANTANDER, S.A. un edificio no concluido.

De hecho, no se entregaron las llaves de la puerta de acceso a la discutida piscina.

Los compradores sabían, pues, que adquirían un inmueble sin terminar y asumían el riesgo de lo que pudieran encontrar (las fotografías aportadas son buena muestra del estado de abandono del edificio).

El edificio estaba pendiente de aprobar por parte del Ayuntamiento las últimas reformas acometidas por el constructor, entre ellas pequeñas reformas que pudieran generar dudas acerca del carácter privativo o comunitario de la piscina y zona colindante, pues ninguna duda cabe que tanto desde el punto de vista administrativo, registral y catastral, legal en todos sus aspectos por lo tanto, este espacio era privativo.

Pero lo cierto es que dichas reformas no fueron nunca aprobadas y que el vendedor no hizo entrega de las llaves de la puerta de acceso a la piscina.

Por otra parte el Registro de la Propiedad describe la vivienda del demandado dentro de su propiedad la existencia de un jardín privativo de superficie aproximada ciento treinta y siete con sesenta y un metros cuadrados, superficie que se corresponde sin duda alguna con la piscina y zona colindante discutida. Se le atribuye del mismo modo un coeficiente de participación de un 51,24% en el total del edificio.

Si se examina la escritura de constitución del régimen de propiedad aprobado por el propietario único consta nuevamente el jardín privativo objeto de autos, el cual coincide en superficie y ubicación con el analizado.

La estimación del recurso debe implicar la desestimación de la demanda, si bien manteniendo el pronunciamiento de primera instancia en torno a las costas, al no atacar en su escrito de apelación la argumentación efectuada al efecto por el juzgador de instancia, que elude dicha imposición.

Tercero.- Costas de la apelación.

La estimación del recurso de Javier debe provocar la no imposición de las costas de la alzada a ninguna de las partes ( art. 398.2 LECivil ).

Cuarto.- DEPÓSITO PARA RECURRIR.

La estimación del recurso interpuesto por Javier debe provocar la devolución del depósito constituido para recurrir (D. Ad. 15ª 9ª LOPJ).

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por Javier contra la sentencia dictada en fecha 19 de julio de 2.017 en los autos de juicio ordinario 1003/14 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Barcelona , y la desestimación de la demanda presentada por la representación procesal de Lázaro Y Lorenzo , sin que haya lugar a imponer las costas de la instancia a ninguna de las partes.

Sin imposición de las costas de la alzada.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir al apelante.

Inclúyase en el libro de Sentencias dejando testimonio en el rollo de apelación procediendo a la devolución de las actuaciones originales al Juzgado junto con certificación de la presente para que cumpla lo ordenado.

Notifíquese a las partes esta sentencia en legal forma comunicándoles que contra ella no cabe interponer recurso ordinario alguno.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando de manera definitiva en segunda instancia, lo pronunciamos y firmamos.