Sentencia CIVIL Nº 294/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 476/2018 de 29 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.
SECCIÓN CUARTA.
PRESIDENTE, ILMO. SR.
D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO.
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.
Dª. MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ.
RECURSO DE APELACIÓN 476/2018.
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 13 DE MÁLAGA.
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO CONTRACTAL 1.097/2017.
S E N T E N C I A Nº 294/2020
En la ciudad de Málaga a veintinueve de mayo de dos mil veinte.
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto el recurso de apelación interpuesto por doña
Lucía , representada por el procurador don Ignacio Sánchez Díaz, defendida por la letrada doña María Fernanda
Fortea Salto, frente a la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio por expiración del término contractual
1.097/2017, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 13 de Málaga. Son parte recurrida doña
Marta , doña Melisa y doña Milagros , representadas por el procurador don Carlos González Olmedo,
defendidas por el letrado don Luís Luque del Río.

Antecedentes

PRIMERO.- El Magistrado-juez del juzgado de Primera Instancia número 13 de Málaga dictó sentencia el 28 de diciembre de 2017, en el juicio verbal sobre desahucio por expiración del término contractual, con el siguiente fallo: ' QUE ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Sr. González Olmedo, en nombre y representación de Dª. Marta , Dª. Melisa y Dª. Milagros contra Dª. Lucía , debo DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento, por expiración del plazo contractual, suscrito el día 1 de enero de 1.988, sobre la vivienda sita en Málaga, CALLE000 NUM000 , apartamento NUM001 , CONDENANDO a la demandada a dejarla libre y a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que no lo efectuara en el plazo legal.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada '.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la demandada, se turnó a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el de 4 de mayo de 2020.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia ha estimado la demanda formulada por doña Marta , doña Melisa y doña Milagros frente a doña Lucía , sobre desahucio por expiración del término contractual, alegando como único motivo error en la valoración de la prueba en lo relativo al contrato que vincula a las partes.

Las demandantes se oponen al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia, por ser ajustada a derecho.



SEGUNDO.- La resolución del recurso obliga a un breve resumen de antecedentes.

1.- La representación procesal de doña Marta , doña Melisa y doña Milagros formuló demanda de juicio verbal, ejercitando la acción de desahucio por expiración del término contractual, frente a doña Lucía , alegando en síntesis que son propietarias del apartamento NUM001 , del número NUM000 de la CALLE000 , de Málaga, que su difunto padre, del que la han adquirido por herencia, arrendó a la demandada en virtud de contrato suscrito el 1 de enero de 1988, con una duración de seis meses, por lo que cumplidas las prórrogas legales, le comunicaron, con un mes de antelación, su voluntad resolutoria, sin que haya atendido al requerimiento.

Solicitaban el dictado de sentencia que declarara resuelto el contrato de arrendamiento, apercibiendo a la demandada de lanzamiento de no verificar el desalojo de forma voluntaria, con imposición de costas.

2.- Doña Lucía se opuso a la demanda, alegando que el contrato suscrito con el difunto padre de las demandantes data del año 1985, sin que firmara el del año 1988 esgrimido en la demanda, por lo que siendo anterior a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de mayo, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sometido, por tanto, a prórroga forzosa.

3.- La sentencia ha estimado la demanda. El magistrado de instancia, tras analizar las posiciones de ambas partes, razona que el contrato que rige entre las partes es el suscrito en el año 1988, y concluye, en los dos últimos párrafos del fundamento de derecho segundo, que ' En este sentido, dicho contrato tenía una duración inicial de 6 meses (cláusula 3ª) y se ha ido prorrogando tácitamente, de manera que se considera acreditado con los documentos nº 5 y 5 bis (burofax enviado a la demandada y justificante de su entrega) que el 11 de mayo de 2017, la Sra. Lucía recibió el burofax en el que por la parte hoy actora se le comunicaba la voluntad de resolver el contrato de arrendamiento con más de un mes de antelación a la fecha de su vencimiento, esto es, el 30 de junio de 2017.

En consecuencia y de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la LAU de 1.994 en relación con el art. 9º del Real Decreto-Ley 2/1.985 , así como con los arts. 1.566 y 1.581 del CC , ha quedado acreditado que el contrato de fecha 1 de enero de 1.988 expiró el pasado 30 de junio de 2017 con lo que deben estimarse las pretensiones de la parte actora'.



TERCERO.- El recurso interpuesto por la demandada, articulado en un solo motivo, error en la valoración de la prueba, discrepa del razonamiento que otorga validez y eficacia al contrato del año 1988, pues siendo la renta pactada en este último de 22.000 pesetas, frente a las 25.000 pesetas pactadas en el del año 1985, obvia que las demandantes reconocen, en el hecho cuarto de la demanda, que ingresó la renta correspondiente al mes en curso tras el requerimiento de resolución del contrato, 228 euros, que no alcanza la renta pactada en dicho contrato una vez actualizada con arreglo a la cláusula 15ª del contrato, insistiendo, en definitiva, en que el contrato vigente entre las partes es el suscrito en el año 1985, y por tanto, sometido a prorroga forzosa.

El motivo ha de ser estimado.

La controversia en la instancia obliga a la previa calificación jurídica del contrato de arrendamiento suscrito en su día entre el difunto padre de las demandantes y la recurrente, denominado 'de temporada', con un plazo de duración de seis meses.

La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero 1982, con apoyo en las que cita, analiza dicho tipo de contratos, indicando que 'la nota esencial que caracteriza a los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su número 1 del artículo 2.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresado pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga que ocupar aquella para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociables o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de temporalidad de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevada expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria, del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación'.

Consta acreditado por la prueba documental, la existencia de dos contratos, ambos calificados 'de temporada', por plazo de seis meses, que se han dilatado en el tiempo, 32 años, si atendemos al del año 1985, 29 años, si tomamos en consideración el del año 1988, tomando como fecha final el requerimiento de resolución, por lo que la intención de los contratantes, atendiendo a los actos posteriores ( art. 1.282 CC), excluye la regla de interpretación gramatical ( art. 1.281 CC), y lleva a la sala a concluir que la suscripción sucesiva de dos contratos de temporada impide calificar como tal la relación arrendaticia, pues lo pretendido por el arrendador, si atendemos al contrato de 1988, como hace el magistrado de instancia, era eludir la aplicación de la LAU de 1964, que sería de aplicación al de 1985, por ser anterior al R.D. Ley 2/1985, de 30 de mayo, que suprimió la prórroga forzosa, y a la postre (y es lo que interesa a los efectos de la resolución del recurso) evidencia que la demandada ocupa la vivienda arrendada como residencia habitual, dado el tiempo transcurrido desde la concertación del primer contrato, supuestamente sustituido por el de 1988, pues ni uno ni otro tenían como finalidad proporcionar a la arrendataria un inmueble de manera esporádica o accidental, y en tal respecto la sala comparte el criterio de la Sección Quinta de esta misma Audiencia Provincial, de 23 de febrero de 2009, en los términos siguientes: ' El Tribunal Supremo tiene declarado que en el arrendamiento de temporada se conviene el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente del arrendatario para ocupar aquélla como residencia familiar, sino para habitar de manera accidental y en épocas determinadas el inmueble por exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales, determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes; así como que el requisito de la temporalidad de la ocupación no guarda relación con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento, es decir, que es factible concertar un arrendamiento de temporada que se prolongue durante un largo período, superior al de una sola anualidad. A ello debe añadirse que, si la LAU de 1964 se caracterizaba por su marcada protección al inquilino, y la vigente aunque en menor medida también, lo es en ambos casos en razón de la función social que significa proporcionar y mantener el que va a constituir el 'hogar' de una familia, ante la escasez de vivienda que había en la época en que dicha legislación especial se inicia. Es decir, lo que una y otra Ley protegen con el derecho para el arrendatario a prórroga, que es forzosa para el arrendador, son aquellos arrendamientos de viviendas que constituyen la 'morada' del inquilino y su familia de forma permanente y estable, pero nunca los arrendamientos de temporada, sea de verano, o cualquier otras, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos, o sea, que la temporalidad de la ocupación es indicativo del fin del contrato, y no requisito en sí mismo, para que el arrendamiento quede excluido de la Ley Especial y ello aunque los plazos concertados fueran distintos'.

Hemos de concluir que el contrato de arrendamiento concertado en el año 1985 no lo era de temporada, pues transcurrieron tres años hasta que, supuestamente, se concertó el contrato del año 1988 (decimos supuestamente porque la recurrente niega que lo suscribiera), sin que el importe de la renta que viene abonando la arrendataria sea dato esencial para dilucidar si efectivamente rige éste último, pues las partes pactaron una actualización de la renta que ha podido llevarse a cabo o no, dados los años transcurridos.

En definitiva, el contrato se encuentra sometido a prórroga forzosa, para el arrendador, y potestativa para la arrendataria, lo que impide su resolución, a instancia de las demandantes, por expiración del término contractual, lo que implica revocar la sentencia recurrida, y en su lugar, desestimar la demanda, liberando a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo a las demandantes las costas devengadas en la instancia ( art. 394 LEC).



CUARTO.- Estimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas devengadas por el mismo, devolviendo a la recurrente el depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

' QUE ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Sr. González Olmedo, en nombre y representación de Dª. Marta , Dª. Melisa y Dª. Milagros contra Dª. Lucía , debo DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento, por expiración del plazo contractual, suscrito el día 1 de enero de 1.988, sobre la vivienda sita en Málaga, CALLE000 NUM000 , apartamento NUM001 , CONDENANDO a la demandada a dejarla libre y a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que no lo efectuara en el plazo legal.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada '.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la demandada, se turnó a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el de 4 de mayo de 2020.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia ha estimado la demanda formulada por doña Marta , doña Melisa y doña Milagros frente a doña Lucía , sobre desahucio por expiración del término contractual, alegando como único motivo error en la valoración de la prueba en lo relativo al contrato que vincula a las partes.

Las demandantes se oponen al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia, por ser ajustada a derecho.



SEGUNDO.- La resolución del recurso obliga a un breve resumen de antecedentes.

1.- La representación procesal de doña Marta , doña Melisa y doña Milagros formuló demanda de juicio verbal, ejercitando la acción de desahucio por expiración del término contractual, frente a doña Lucía , alegando en síntesis que son propietarias del apartamento NUM001 , del número NUM000 de la CALLE000 , de Málaga, que su difunto padre, del que la han adquirido por herencia, arrendó a la demandada en virtud de contrato suscrito el 1 de enero de 1988, con una duración de seis meses, por lo que cumplidas las prórrogas legales, le comunicaron, con un mes de antelación, su voluntad resolutoria, sin que haya atendido al requerimiento.

Solicitaban el dictado de sentencia que declarara resuelto el contrato de arrendamiento, apercibiendo a la demandada de lanzamiento de no verificar el desalojo de forma voluntaria, con imposición de costas.

2.- Doña Lucía se opuso a la demanda, alegando que el contrato suscrito con el difunto padre de las demandantes data del año 1985, sin que firmara el del año 1988 esgrimido en la demanda, por lo que siendo anterior a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de mayo, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sometido, por tanto, a prórroga forzosa.

3.- La sentencia ha estimado la demanda. El magistrado de instancia, tras analizar las posiciones de ambas partes, razona que el contrato que rige entre las partes es el suscrito en el año 1988, y concluye, en los dos últimos párrafos del fundamento de derecho segundo, que ' En este sentido, dicho contrato tenía una duración inicial de 6 meses (cláusula 3ª) y se ha ido prorrogando tácitamente, de manera que se considera acreditado con los documentos nº 5 y 5 bis (burofax enviado a la demandada y justificante de su entrega) que el 11 de mayo de 2017, la Sra. Lucía recibió el burofax en el que por la parte hoy actora se le comunicaba la voluntad de resolver el contrato de arrendamiento con más de un mes de antelación a la fecha de su vencimiento, esto es, el 30 de junio de 2017.

En consecuencia y de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la LAU de 1.994 en relación con el art. 9º del Real Decreto-Ley 2/1.985 , así como con los arts. 1.566 y 1.581 del CC , ha quedado acreditado que el contrato de fecha 1 de enero de 1.988 expiró el pasado 30 de junio de 2017 con lo que deben estimarse las pretensiones de la parte actora'.



TERCERO.- El recurso interpuesto por la demandada, articulado en un solo motivo, error en la valoración de la prueba, discrepa del razonamiento que otorga validez y eficacia al contrato del año 1988, pues siendo la renta pactada en este último de 22.000 pesetas, frente a las 25.000 pesetas pactadas en el del año 1985, obvia que las demandantes reconocen, en el hecho cuarto de la demanda, que ingresó la renta correspondiente al mes en curso tras el requerimiento de resolución del contrato, 228 euros, que no alcanza la renta pactada en dicho contrato una vez actualizada con arreglo a la cláusula 15ª del contrato, insistiendo, en definitiva, en que el contrato vigente entre las partes es el suscrito en el año 1985, y por tanto, sometido a prorroga forzosa.

El motivo ha de ser estimado.

La controversia en la instancia obliga a la previa calificación jurídica del contrato de arrendamiento suscrito en su día entre el difunto padre de las demandantes y la recurrente, denominado 'de temporada', con un plazo de duración de seis meses.

La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero 1982, con apoyo en las que cita, analiza dicho tipo de contratos, indicando que 'la nota esencial que caracteriza a los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su número 1 del artículo 2.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresado pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga que ocupar aquella para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociables o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de temporalidad de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevada expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria, del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación'.

Consta acreditado por la prueba documental, la existencia de dos contratos, ambos calificados 'de temporada', por plazo de seis meses, que se han dilatado en el tiempo, 32 años, si atendemos al del año 1985, 29 años, si tomamos en consideración el del año 1988, tomando como fecha final el requerimiento de resolución, por lo que la intención de los contratantes, atendiendo a los actos posteriores ( art. 1.282 CC), excluye la regla de interpretación gramatical ( art. 1.281 CC), y lleva a la sala a concluir que la suscripción sucesiva de dos contratos de temporada impide calificar como tal la relación arrendaticia, pues lo pretendido por el arrendador, si atendemos al contrato de 1988, como hace el magistrado de instancia, era eludir la aplicación de la LAU de 1964, que sería de aplicación al de 1985, por ser anterior al R.D. Ley 2/1985, de 30 de mayo, que suprimió la prórroga forzosa, y a la postre (y es lo que interesa a los efectos de la resolución del recurso) evidencia que la demandada ocupa la vivienda arrendada como residencia habitual, dado el tiempo transcurrido desde la concertación del primer contrato, supuestamente sustituido por el de 1988, pues ni uno ni otro tenían como finalidad proporcionar a la arrendataria un inmueble de manera esporádica o accidental, y en tal respecto la sala comparte el criterio de la Sección Quinta de esta misma Audiencia Provincial, de 23 de febrero de 2009, en los términos siguientes: ' El Tribunal Supremo tiene declarado que en el arrendamiento de temporada se conviene el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente del arrendatario para ocupar aquélla como residencia familiar, sino para habitar de manera accidental y en épocas determinadas el inmueble por exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales, determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes; así como que el requisito de la temporalidad de la ocupación no guarda relación con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento, es decir, que es factible concertar un arrendamiento de temporada que se prolongue durante un largo período, superior al de una sola anualidad. A ello debe añadirse que, si la LAU de 1964 se caracterizaba por su marcada protección al inquilino, y la vigente aunque en menor medida también, lo es en ambos casos en razón de la función social que significa proporcionar y mantener el que va a constituir el 'hogar' de una familia, ante la escasez de vivienda que había en la época en que dicha legislación especial se inicia. Es decir, lo que una y otra Ley protegen con el derecho para el arrendatario a prórroga, que es forzosa para el arrendador, son aquellos arrendamientos de viviendas que constituyen la 'morada' del inquilino y su familia de forma permanente y estable, pero nunca los arrendamientos de temporada, sea de verano, o cualquier otras, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos, o sea, que la temporalidad de la ocupación es indicativo del fin del contrato, y no requisito en sí mismo, para que el arrendamiento quede excluido de la Ley Especial y ello aunque los plazos concertados fueran distintos'.

Hemos de concluir que el contrato de arrendamiento concertado en el año 1985 no lo era de temporada, pues transcurrieron tres años hasta que, supuestamente, se concertó el contrato del año 1988 (decimos supuestamente porque la recurrente niega que lo suscribiera), sin que el importe de la renta que viene abonando la arrendataria sea dato esencial para dilucidar si efectivamente rige éste último, pues las partes pactaron una actualización de la renta que ha podido llevarse a cabo o no, dados los años transcurridos.

En definitiva, el contrato se encuentra sometido a prórroga forzosa, para el arrendador, y potestativa para la arrendataria, lo que impide su resolución, a instancia de las demandantes, por expiración del término contractual, lo que implica revocar la sentencia recurrida, y en su lugar, desestimar la demanda, liberando a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo a las demandantes las costas devengadas en la instancia ( art. 394 LEC).



CUARTO.- Estimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas devengadas por el mismo, devolviendo a la recurrente el depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho F A L L A M O S Estimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador don Ignacio Sánchez Díaz, en representación de doña Lucía , frente a la sentencia dictada el 28 de diciembre de 2017 por el Magistrado-juez del juzgado de Primera Instancia número 13 de Málaga, en el juicio verbal de desahucio por expiración del término contractual, debemos revocar dicha resolución, y en su lugar, desestimar la demanda formulada por la representación procesal de doña Marta , doña Melisa y doña Milagros , frente a doña Lucía , liberando a la demandada de los pedimentos formulados en su contra, imponiendo a las demandantes las costas devengadas en la instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las devengadas por el recurso.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que es susceptible de los recursos extraordinarios de casación o infracción procesal, siempre que concurra alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante la misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, quedando en suspenso los plazos hasta que se levante el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo pronuncian y firman los Magistrados de sala.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Ponente. Doy fe.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'