Sentencia Civil Nº 295/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 288/2008 de 07 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00295/2008

APELACIÓN CIVIL

Rollo: 288/08

Asunto: Juicio Ordinario

Número: 29/07

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de Cambados

Magistrados

D. Manuel Almenar Belenguer

Dña. María Begoña Rodríguez González

D. Francisco Javier Menéndez Estébanez

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA POR LOS MAGISTRADOS

EXPRESADOS CON ANTERIORIDAD,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NÚM. 295

En la ciudad de Pontevedra, a siete de mayo de dos mil ocho.

Visto el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada en los autos de juicio ordinario seguidos con el

núm. 29/07 ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de Cambados, siendo apelante la demandada "OBRAS Y

REFORMAS MCB, S.L.", no personada en esta alzada, y apelados los demandantes D. Guillermo y

D. Narciso , representados por la procuradora Sra. Tomás Abal y asistido de la letrada Sra.

Gómez Pérez-Selas.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y, además

PRIMERO.- Con fecha 5 de octubre de 2007, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de Cambados pronunció en los autos originales de juicio ordinario de los que a su vez dimana el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

"Debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por Guillermo y Narciso contra Obras y Reformas MCB SL (que actúa en el tráfico mercantil bajo el nombre comercial Inmobiliaria Entre Rías) y debo condenar y condeno a Obras y Reformas MCB SL (que actúa en el tráfico mer4cantil bajo el nombre comercial Inmobiliaria Entre Rías) a pagar la cantidad de 30.050,61 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha de la reclamación notarial realizada el 17 de agosto de 2001.

Debo desestimar y desestimo la demanda presentada contra Carlos .

No procede condena en costas."

SEGUNDO.- Tras ser notificada a las partes, por la representación de la codemandada "Obras y Reformas MCB, S.L." se anunció en tiempo y forma la interposición de recurso de apelación contra la meritada sentencia, recurso que se formalizó mediante escrito presentado el 11 de diciembre de 2007 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que se tenga por interpuesto, en tiempo y forma, recurso de apelación, y, previos los trámites legales, se dicte resolución que revocando la de instancia declare no haber lugar a ninguna de las peticiones de la actora, desestimando íntegramente la demanda con imposición de las costas procesales a la demandante".

TERCERO.- Admitido a trámite el recurso interpuesto por la parte demandada, se dio traslado a la parte demandante, que se opuso al mismo mediante escrito presentado el 4 de enero de 2008 y en virtud del cual, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que, confirmando íntegramente la de primera instancia, desestime el recurso de apelación interpuesto, con costas, tras lo cual con fecha 14 de abril de 2008 se elevaron los autos a esta Audiencia, turnándose a la Sección 1ª, donde se acordó formar el oportuno rollo de apelación y se designó Ponente al magistrado Sr. Manuel Almenar Belenguer, que expresa el parecer de la Sala.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales que lo regulan.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos contenidos en la sentencia objeto de recurso en cuanto no se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- El debate en la presente alzada se limita a dilucidar la naturaleza del contrato celebrado en fecha 17 de abril de 2001 entre D. Guillermo y D. Narciso , de un lado, y la entidad "Obras y Reformas MCB, S.L." (que actúa en el tráfico mercantil bajo el nombre comercial de "Inmobiliaria Entre Rías"), de otro lado, y que dio lugar a la emisión del recibo que, literalmente copiado, decía:

"He recibido de Guillermo y Narciso la cantidad de pesetas de cinco millones de pesetas (5.000.000) ptas. en concepto de opción de compra de finca denominada " DIRECCION000 ". La opción de compra se realizará como plazo máximo el día 30 de abril del 2001. La cantidad depositada se fija como prima sino (sic) se lleva a cabo la opción de compra en la fecha indicada, sin necesidad de requerimiento notarial ni judicial.

Y sin perjuicio de que la venta se consumará una vez que el propietario manifieste su consentimiento de forma expresa y en el supuesto de que no se dé dicho consentimiento ninguna responsabilidad tendrá el que firma este recibí, a no ser la devolución del dinero recibido y que no ha sido entregado a su propietario.

O Grove, 17-04-2001

Fdo: Inmobiliaria ENTRE-RÍAS"

La sentencia se plantea si estamos ante un precontrato de compraventa en que la cantidad entregada el 17 de abril de 2001 lo es en concepto de parte del precio de la DIRECCION000 ", con la consecuencia de que habría restituirse en tanto no se produce la perfección del contrato -como sostiene la parte demandante-, o ante un contrato de opción de compra en que la entrega obedece al pago de la prima -como afirma la parte demandada.

Tras analizar detenidamente una y otra figuras, la sentencia descarta que nos hallemos ante un contrato de opción de compra por las siguientes razones: primera, porque no se ha probado el consentimiento "otorgado por los propietarios de la finca objeto del contrato que permitiera (entre el 16 de abril y el 30 de abril de 2001) poner en vigor y funcionamiento el proyectado contrato excluye su naturaleza de contrato opción de compra"; segunda, porque esta clase de contrato "no se adecúa a la obligación plasmada en el documento de 17 de abril de 2001 que obliga a la devolución de la cantidad entregada por los demandantes, pues si se concede la opción y el optante paga una prima por el derecho que se le atribuye no es coherente con su naturaleza y concepto la devolución de la misma"; y, tercera, porque "es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa disponible durante el tiempo del mismo ... lo que no consta en el documento de 17 de abril de 2001 firmado por Guillermo en nombre y representación de la Inmobiliaria Entre Rías".

Por el contrario, la sentencia considera que el contrato preparatorio bilateral por el que se comprometen ambas partes a celebrar un contrato posterior (la promesa de compraventa) se adecúa mejor al negocio celebrado el 17 de abril de 2001, cuyo objeto fue es la conclusión de otro contrato (contrato de compraventa de la finca), respecto al cual se fija el precio a pagar (40.000.000 pts) y se entrega a cuenta del mismo una parte que se cifra en 5.000.000 pts (30.050,61 ?), es decir, las partes celebraron un precontrato de compra y venta en virtud del cual D. Guillermo y D. Narciso asumieron la obligación de pagar un precio y D. Carlos , en nombre de "Obras y Reformas, S.L." ("Inmobiliaria Entre Rías"), la obligación de devolver la cantidad entregada si no se produce la perfección del contrato, por lo que, al no perfeccionarse el contrato, los demandantes están legitimados para exigir el cumplimiento de la obligación pactada y reclamar la restitución del precio pagado; en consecuencia, condena a la demandada a abonar a los actores dicha cantidad.

Disconforme con esta resolución, la codemandada "Obras y Reformas MCB, S.L." interpone recurso de apelación, reiterando por esta vía los motivos de oposición esgrimidos al contestar a la demanda y que, sustancialmente, consisten en que nos encontramos ante un contrato de opción de compra en el que la entrega de los 30.050,61 ? responde al pago de la prima por la opción.

SEGUNDO.- En relación con la figura de la opción de compra, esta Sala ya declaró en sentencia de 25 de octubre de 2007 : "El contrato de opción de compra, no regulado en el Código Civil aunque tenga reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse, según la jurisprudencia como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima (sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1990, 23 de diciembre de 1991, 13 de noviembre 1992, 1 diciembre 1992, 19 de abril de 1995, 7 de marzo de 1996, 30 de enero de 1998, 14 de noviembre de 2000 y 2 abril 2004 por todas)."

Asimismo, cabe recordar que el contrato de opción de compra, como cualquier otro negocio jurídico, permite las modulaciones y condiciones que las partes puedan pactar como consecuencia del principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 del Código Civil ), que serán válidas siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público, ni contradigan o vacíen de contenido la propia relación contractual.

En el presente caso, lo que en el texto del documento redactado por el representante legal de "Obras y Reformas MCB, S.L." y en el acta de requerimiento notarial de fecha 16 de agosto de 2001 practicada a instancia de los demandantes (y en la que, después de exponer que "en concepto de opción de compra de la finca denominada DIRECCION000 , sita en..., los requirentes entregaron a Inmobiliaria Entre Rías la cantidad de CINCO MILLONES DE PESETAS..., la cual se comprometió a que se formalizara dicha compra antes del día 30 de abril de 2001" y que "los requirentes han requerido al gestor de Inmobiliaria Entre Rías para realizar el otorgamiento de la escritura de compra de la reseñada finca, a lo cual dicha inmobiliaria se niega alegando que todavía no está concluida la negociación de la venta con el vendedor", se interesa que se requiera a "Inmobiliaria Entre Rías" para que "en el plazo máximo de quince días a contar desde la fecha de hoy, se realice dicha compra o se comunique a los requirentes día y hora para formalizar dicho otorgamiento, advirtiéndole de que de no hacerlo así, deberá devolver de inmediato a los requirentes la cantidad de CINCO MILLONES DE PESETAS... entregada en concepto de opción de compra") se denomina "opción de compra" no es realmente tal, dicho sea en sentido técnico-jurídico, puesto que, como acertadamente destaca la Juez "a quo", no concurren los elementos esenciales que permitan realizar la citada calificación:

1º Si mediante el contrato de opción de compra una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, es evidente de que en el contrato habrán de constar los requisitos esenciales del contrato principal, es decir, la cosa y el precio, lo que aquí no sucede desde el momento en que no existe la más mínima alusión al posible precio de la finca.

2º En el mismo sentido, tampoco se alude a la condición en que se concede la opción de compra por parte del concedente: al aludir a la necesidad de consentimiento de los propietarios se reconoce que el contratante no es dueño, pero nada se dice sobre la propiedad y el carácter de mandatario, intermediario o comisionista en virtud del que se actúa.

3º Por otra parte, aunque la prima es un elemento accesorio del contrato de opción de compra, tampoco hay dudas de que, en caso de existir, se trata del precio por la opción, pero ese precio corresponde al legitimado para conceder esa opción y no a un tercero, como sucede en el caso enjuiciado, sin que la previsión de devolución se compadezca tampoco con esta figura.

En otras palabras, nos hallamos ante una situación en la que la mera voluntad del optante no sería suficiente para perfeccionar el contrato principal de compraventa, primero, porque no constan los elementos nucleares de este último negocio jurídico, y, segundo, porque se condiciona al consentimiento futuro por parte de la propiedad, que no interviene en la concesión de la opción.

La parte demandada sostiene que la reiterada referencia tanto en el "recibí" como en el acta notarial a la "opción de compra" pone de manifiesto cual era la voluntad de las partes al celebrar el contrato, máxime si se tiene en cuenta que ambas eran profesionales del sector y conocían el significado de los términos utilizados. Sin embargo, las categorías jurídicas, y entre ellas las de naturaleza contractual, son lo que realmente son y tienen las consecuencias jurídicamente previstas con independencia del nombre que les den las partes, de manera que un negocio jurídico desplegará su eficacia en función del contenido de los acuerdos alcanzados, pero sin que puedan atribuírsele otros por el simple "nomen iuris" si no se adecúan al conjunto de los derechos y obligaciones objeto del contrato; así, la STS 2 de marzo de 2007 se remite a la de 15 de diciembre de 2005 , en la que se afirma que "hay doctrina jurisprudencial constante, como la reflejada en la sentencia de 14 de mayo de 2001 , que dice ".

Una vez descartado que la relación contractual habida entre las partes integre una opción de compra, se plantea la posibilidad que nos encontremos ante un precontrato o promesa de venta, como se dice en la sentencia recurrida.

La STS 30 de enero de 2008 recoge la doctrina sentada en la anterior de 14 de diciembre de 2006 y aclara este concepto: "El precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro (sentencia de 4 de julio de 1991 ), conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan (sentencia de 3 de junio de 1994 ); es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo (sentencia de 23 de diciembre de 1995 ); la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado (sentencia de 11 de mayo de 1999 ). Siendo de destacar (lo que recoge la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral) que es esencial, en su concepto, el que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de contrahendo" (tal como dicen literalmente las sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 )."

Los efectos jurídicos del contrato preliminar, dentro del que se encuadra la promesa bilateral de comprar y vender (STS 24 de diciembre de 1992 ) prevista en el art. 1451 CC van a depender de dos circunstancias. La primera , que estén determinados los elementos básicos del contrato de compraventa, cosa y precio, supuesto al que hace referencia el primero de los párrafos del art. 1451 CC, y la segunda que sea o no posible el cumplimiento de lo pactad, esto es, la compraventa de la que es base o proyecto.

De este modo, para el caso de que en el precontrato se encuentren determinados la cosa y el precio, la consecuencia jurídica es que cada una de las partes puede exigir a la otra el cumplimiento de lo pactado, a saber, la entrada en vigor del contrato de compraventa, que se sustituirá por la indemnización de daños y perjuicios en el caso de que el cumplimiento no sea posible. Este mismo efecto se producirá en el caso de que no se hayan determinado la cosa y el precio (cfr. STS 7 de febrero de 1966 : "es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato, en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso. De la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos las mismas partes demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como la falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme u sean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto no solo su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento de la promesa").

Así, la jurisprudencia asimila los supuestos de falta de determinación de la cosa objeto del contrato o del precio a los de imposibilidad de cumplimiento: en tanto la cosa o el precio no estén determinados, el cumplimiento es imposible y el efecto jurídico consistirá en la indemnización de los daños y perjuicios causados (STS 28 de diciembre de 1995 ).

En el supuesto litigioso, el examen del documento apunta a un precontrato o promesa de venta, con pacto de reserva, si bien a la ausencia de toda referencia al precio se suma el hecho de que no consta la condición en que interviene la inmobiliaria.

Lógicamente, cabe suponer que subyace un contrato de mediación o corretaje, en virtud del cual la demandada asumiría la obligación de realizar las gestiones necesarias para la viabilidad del contrato de opción de compra o, directamente, del contrato de compraventa.

Ahora bien, el contrato de mediación no entraña, por sí solo y a falta de estipulación expresa en tal sentido, conferimiento de mandado alguno a favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar, como representante o mandatario del contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato objeto del corretaje. Es más, la mención contenida en el recibí al consentimiento del propietario evidencia que la inexistencia de poder alguno por parte del agente para la celebración del contrato y que le permitiera actuar en representación del que encargó sus servicios dando lugar a que los efectos jurídicos derivados del contrato se produzcan en la esfera jurídica y patrimonial de aquél, por lo que ese precontrato no llegó a perfeccionarse.

La demandada, hoy recurrente, argumenta que contaba con el consentimiento de los propietarios y que fueron los actores los que no ejercitaron su derecho dentro del plazo conferido. Pero tal afirmación, cuya prueba incumbe a quien asevera la proposición, carece del necesario soporte probatorio; de hecho, ni siquiera se ha propuesto la testifical de los dueños de la finca, sin que la pretendida anuencia derive de acto concluyente alguno (las indicaciones contendías en la sentencia penal sobre el particular no resultan aptas al fin pretendido desde el momento en que pudo y debió llamarse a los testigos en cumplimiento del principio de inmediación).

En estas condiciones, si el contrato no llegó a perfeccionarse, los actores tienen plena legitimación para reclamar el dinero abonado para la obtención de una prestación que no llegó a nacer frente al supuesto obligado.

TERCERO.- En materia de costas procesales, la desestimación del recurso comporta que se impongan a la demandada recurrente las costas de esta alzada (art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

LA SALA

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la entidad "Obras y Reformas MCB, S.L.", no personada en esta alzada, contra la sentencia pronunciada el 5 de octubre de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de Cambados, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS DICHA RESOLUCIÓN . Y todo ello con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Así por esta sentencia, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncia, manda y firma la Sala constituida por los Magistrados expuestos al margen.